第五章 市场有效需求及项目定位建议

上） 9. 您对户型的要求是怎么样的？ 10. 您希望在户型各功能区域哪块面积要求较大？（最多填两
个） 11. 您对住房外立面的选择？ 12. 您对小区配套设施的要求。（首次购置或二次以上） 13. 您对住房希望具有的概念。（首次购置或二次以上）
最后经过市场问卷的调查发放，在所有发放的231份问卷 中我们收到200份有效的问卷，以下是我们对所收到的市场调 查问卷的结果以及相关分析：
5．2消费者需求特点分析
5．2．1需求面积（题目8）
表9 目标用户对住房需求面积统计表
数据分析：从客户置业需求面积来看，首次置业客户主力需求面积 以70-110平米为主，改善型以及自住兼投资性客户面积需求相对偏大以 90-130平米为主，对纯投资性客户主力需求面积在70-90平米以及110130平米。
从事行业
所选人数 所占百分
比
公务员
电信/通信/互 联网
12
12
6%
6%
金融保 险 8
4%
商业贸 易 50
25%
医疗行 科研/教师/艺
业
术
2
22
1%
11%
从事行业
所选人数 所占百分
比
宾馆服务 行业 8
4%
房地产行 媒体出 交通物
业
版
流
8
2
6
4%
1%
3%
表4 目标客户从事行业统计表
加工制 造 30
15%
5．2．6客户对楼盘希望所具有的有理念（题13）
图12 目标客户对楼盘希望所具有的理念百分比统计图
数据分析：从首次置业客户来看，其希望楼盘所传递是温馨和谐 （邻里型）、自然休闲和都市便利的生活理念。
二次以上置业客户来看，其对楼盘的理念相对较广，其中自住型的 客户偏向邻里型和经济实惠的理念，自住兼投资型客户偏向于邻里型和 品质典雅的理念。
5．1．4消费者行业分析（题目3）
职业
所选人数 所占百分
比
公司一般职 员 116
58%
企业中高级管 理人 28
14%
厂长经理
私营业主/个体 户
2
8
1%
4%
职业
所选人数 所占百分
比
政府机关/事 业单位
10
自由职业 10
教师医生律 师
22
5%
5%
11%
表3目标用户职业分析统计表
离退休人员 2 1%
图3 目标用户职业分析百分比统计图
因此从客户居住状况来看，与子女同住、两口之家、单身自住等三 类居住状况的客户是目前市场购房的主力。
5．1．6消费者购买力分析（题目5、题目6）
家庭收入 所选人数wk.baidu.com所占百分
比
<5万 8
10%
5-10万 10-20万 20-30万 30万以上
8
2
6
30
48%
29%
10%
3%
表6 目标客户家庭收入分析统计表
5．1消费者特征分析
5．1．1消费能力
据市区居民家庭抽样调查数据显示，2010年宁波市区居民人均可支 配收入30166元，较上年同期增长10.2%。扣除同期价格指数实际增长 6.3%。从收入的构成看，呈现工资性收入、经营性收入、财产性收入和
转移性收入均衡稳步增长的格局。工资性收入是居民收入的主要构成内 容和增长点，而个体经营人数增加是经营性收入稳定增长的主要原因， 多渠道投资使财产性收入不断增长，离退休金增加使得转移性收入继续 增长。
5．2．4对建筑外立面需求（题11）
外立面 风格
所选人 数
所占百 分比
中式风 格 32
16%
地中海 法式风 英式风 西班牙 美式风
风格 格
格 风格 格
22
30
20
6
0
11% 15% 10%
3%
0%
表12 目标客户对建筑外立面需求统计表
现代风 格 52
26%
图10 目标客户对建筑外立面需求百分比统计图
所选人数 50
54
64
30
2
所占百分 比
25%
27%
32%
15%
1%
表5 目标客户家庭居住状况统计表
图5 目标客户家庭居住状况百分比统计图
数据分析：从潜在客户居住状况来看：与子女同住的客户最高 32%，其次为两口之家的占27%，单身自住的占25%，与父母同住的占 15%。其中单身自住和两口之家的客户基本以首次置业为主，与子女同 住的客户购房以改善型或者投资为主。
第五章 市场有效需求及项目定位建议
依据需要调查的事项，我们所关注的问题，经过小组成员 的讨论在最后市场调查问卷中设计了如下的问题：（共13个） 1. 消费者您现在的居住家庭人口？ 2. 消费者您打算什么时候购房？ 3. 消费者您现在从事什么行业，什么职务？ 4. 消费者您的学历是什么？ 5. 您现在的家庭收入如何？ 6. 您心里能承受的房价是在什么范围？ 7. 您购买住房的目的？ 8. 您需求住房面积大致在什么范围？（首次购置或二次以
5．1．2 目标客户年龄层次情况（题目2）
年龄
所选人 数
所占百 分比
20-25 岁 50
25%
26-35 岁 100
50%
36-45 岁 32
16%
46-55 55岁以
岁
上
16
2
8%
1%
表1 目标客户购房年龄层次情况统计表
图1 目标客户购房年龄情况百分比统计图
数据分析：从潜在客户年龄结构来看，20-35岁是客户是目前购房 需求最大的年龄段。其中以26-35岁最为明显，占全部的50%。
5．1．3 目标客户学历状况（题目4）
学历
所选人 数
所占百 分比
高中以 高中、中
下
专
大专
6
54
66
本科 58
3%
27%
33% 29%
表2 目标客户学历状况统计表
研究生 16 8%
图2 目标客户学历状况百分比统计图
数据分析：从客户学历来看，潜在客户中70%的客户学历在大专及 以上。其中大专的占到33%。
图6 目标客户家庭收入分析百分比统计图
家庭收入
<80万
80-100万
100-120 万
120-150 万
150-180万
所选人数 42
52
64
18
8
所占百分 比
21%
26%
32%
9%
4%
家庭收入
180-210 万
210-250 万
250-300 万
>300万
所选人数 2
6
6
2
所占百分 比
6
122
32
30
所占百分比 37% 3%
61% 16%
15%
表11目标客户在户型各功能面积需求较大统计表
阳台
16 8%
图9 目标客户在户型各功能面积较大百分比统计图
数据分析：在面积一定情况下，客户希望功能面积较大的一个或者 两个功能区域，有63%的客户希望客厅面积较大，有37%的客户希望主卧 面积较大，其他功能区域面积客户关注度相对较小。
5．1．7消费者置业目的分析（题目7）
购房目的 首次置业
改善居住 条件
为父母或子女 购房
所选人数 84
38
8
所占百分 比
42%
19%
4%
表8 目标客户购房目的分析统计表
投资 20 10%
投资兼自 住 50
25%
图8 目标客户购房目的分析百分比统计图
数据分析：根据市场调研，客户需求情况分析，二次以上置业客户 比例达53%（其中改善型19%，纯投资10%，投资兼自住25%），首次置业 客户需求达42%，为父母或者子女购房比例为5%。
数据分析：区域客户对外立面需求偏好看：客户无明显偏好，不同 建筑风格都有一定的需求；其中现代风格比例相对较高达到26%，另外 古典风格、中式风格和法式风格也有15%-16%的客户对其有偏好。
5．2．5客户对小区配套关注点分析（题12）
图11 目标客户对小区配套关注点百分比统计图
数据分析：从不同置业类型对产品关注点来看，首次置业客户相对 二次以上置业更加关注幼儿园、社区休闲广场。而二次以上置业客户对 会有的关注度明显提高；超市或24小时便利店、室外林荫跑到、网球篮 球场体育配套是两类人群共同比较关注的配套设施。
从客户所从事的行业来看，所从事的行业分布较广，但从镇海区产业 来看，镇海电厂、镇海炼化等大型国企职工人群基数庞大。
所以区域内客户以白领技术阶层、知识精英阶层和个体生意阶层为 主，普通市民阶层和社会精英阶层为铺。
5．1．5消费者 居住状况分析（题目1）
居住状况
单身自住
两口之家
与子女同 住
与父母同 住
三代同堂
建筑/装潢/设 计 28
14%
图4 目标客户从事行业百分比统计图
数据分析：根据市场调研以及周边项目客户情况分析：从客户职业 来看，白领技术阶层（公司一般职员）、知识精英阶层（企业中高层人 员、事业单位人员、公务员）、个体生意人阶层是目前购房的主体，普
通阶层（自由职业）、社会精英阶层（企业老板经理）也是重要的客户 群体。
1%
3%
3%
1%
表7 目标客户总价位承受范围统计表
图7 目标客户总价位承受范围百分比统计图
数据分析：区域潜在客户中年收入5-10万的普通阶层以及10-30万 中产阶层是主力，达到87%，从收入上来看，客户购买力依旧较强；从 客户总价位承受能力来看，基本以150万以内为主，当总价位超过150 万，仅有12%的客户承受得起。
5．2．2户型需求（题目9）
表10 目标用户对住房户型需求类型统计表
数据分析：由表10中得出，从客户在户型需求特点来看，三房二厅 户型是市场需求的主力。同时，三房一厅也是潜在客户的选择热门之 一。
5．2．3户型各功能区域面积大小需求（题10）
最大功能区 域
主卧
次卧
客厅 卫生间 厨房
所选人数 74