成本管理五大要素.pdf
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2
物业管理成本估算方法 ◼ 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准
◼ 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本
◼ 成本估算结果汇总 测算程序
◼ 根据物业档次、类型确定服务标准 ◼ 确定收费面积、 ◼ 编制劳动定员、定额、定酬表 ◼ 按九项成本分别测算费用 ◼ 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据 从物业法规角度认识 ◼ 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5% ◼ 酬金制计税 应税总额=酬金*10% ◼ 行业贯例 酬金=成本*10—15% 利润=收入* 10—15% ◼ 收费面积不等于物业区域建筑面积 案例分析 ◼ 某项目总建筑面积 10 万平方米，共有 700 户，二个出入口，20 台电梯，十个住宅单元，150 车位
1+2+----+5 4791 元/月
通讯：电话 3 台×100.元/月.台
1 通讯
=300 移动电话台 4 300.-元/月
综合 计算
660 元/ 月
网费 1×60-元/月
固定
资产
2
及
一
次
性
投
投入 入
4
万元固资按
3ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
年折旧
约 1111 元/ 月
物品折旧费
3 服装
每人 4 套,使用期 3 年, 每套平均单价 120 元
=11000 元/月
1 人×2000 2 人×1740 13 人×1540
31660 元/月
1 人工费
车管工：4 人 2人
4 人×1540
轮休：3 人
工程部：共 4 人
4 人×1500 月
元/ 6000
元/月
保洁部：共 14 人
14 月
人×850
元/ 11900
元/月
3
䦋㌌㏒㧀
1 人×3000 元/
좈琰 茞ᓀ客户服务：6 人
人数×套数× 单价÷36 月 520 元/月
4 低值易耗品 按人均每月 元计
人均数×人数 500 元/月
5 水电费
2000 元/月
据渝价［2004］778 号文应为：
0.2 元/月×10 万平方米=20000 元/
月
三
公 共 设 施 备 维电 梯 电 费 ： 550 元 / 月 × 20 台
修养护费
月
㵂Ü
管理处主管：1 人 管理员：4 人
4 人×1500 月
元/ 10200
元/月
1人
1 人×1200 元/
月
小计
44 人
59760 元
17810 元/月
3438 元/月
2 保险、福利 183 元/月
按 30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每
人每月按 200 元
◼ 支出预算
二 办公费
◼ 办公费
◼ 物业管理企业固定资产折旧
◼ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
◼ 经业主同意的其它费用
物业管理的成本分类
◼ 会计科目的成本构成
营业成本
直接人工费（项目费用）
直接材料费（项目费用）
间接费用等（公司管理费用）
期间费用或经营管理费用 管理费用
财务费用
国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用
物业管理成本内容 ◼ 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费） 基本工资 社会保险费 按规定提取的福利费 加班费 服装费 工服洗涤费 ◼ 测算公式： 人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积 S
案例分析 ◼ 法定劳动时间：20.82 天 ◼ 法定计薪天数：21.75 天 ◼ 社保计算基数 社平工资的 60%： 30990 元×60%=18594 元÷12=1549.5 元 ◼ 日加班工资计算方法 最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40 元 周六周日加班：40×2=80 元 周一至周五：40×1.5=60 元 法定节日：40 元×3=120 元 ◼ 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费） ◼ 维修维保费
成本管理五大要领
物业管理成本
◼ 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各
项支出。
◼ 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
◼ 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
◼ 物业管理区域清洁卫生费用
◼ 物业管理区域绿化养护费用
◼ 物业管理区域秩序维护费用
约 6000 平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等） ◼ 测算该项目全年成本费用总额是多少？
◼ 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？
◼ 支出预算
序号 项目
测算依据
测算式
测算 结果
备注
人员 一 工资
1+2
78614。8 元
协管队：20 人 队长：1 人
2人 门岗：4 人 巡逻岗：4 人
1
装修费 能源费 康乐设施费 杂项费用 ◼ 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费= ｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费） ◼ 清洁机械材料费 化粪池清理费 ◼ 劳保用品费 ◼ 清洁工具购置费 垃圾外运费 其它费用 水池清洗费 ◼ 测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费） 绿化用水 劳保用品费 农药化肥 园林景观再造费 工具费 ◼ 测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费 保安系统费 保安系统费日常运行和维护费 日常保安器材费 ◼ 测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 办公费用 交通费 通信费 低质易耗品 书报费 宣传广告和市场推广费 法律费用 ◼ 测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具 通迅设备 办公设备 工程维修设备 其它设备 固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费） 公众责任险 设施设备险 ◼ 测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 经业主同意的其它费用（其它费用）
物业管理成本估算方法 ◼ 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准
◼ 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本
◼ 成本估算结果汇总 测算程序
◼ 根据物业档次、类型确定服务标准 ◼ 确定收费面积、 ◼ 编制劳动定员、定额、定酬表 ◼ 按九项成本分别测算费用 ◼ 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据 从物业法规角度认识 ◼ 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5% ◼ 酬金制计税 应税总额=酬金*10% ◼ 行业贯例 酬金=成本*10—15% 利润=收入* 10—15% ◼ 收费面积不等于物业区域建筑面积 案例分析 ◼ 某项目总建筑面积 10 万平方米，共有 700 户，二个出入口，20 台电梯，十个住宅单元，150 车位
1+2+----+5 4791 元/月
通讯：电话 3 台×100.元/月.台
1 通讯
=300 移动电话台 4 300.-元/月
综合 计算
660 元/ 月
网费 1×60-元/月
固定
资产
2
及
一
次
性
投
投入 入
4
万元固资按
3ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
年折旧
约 1111 元/ 月
物品折旧费
3 服装
每人 4 套,使用期 3 年, 每套平均单价 120 元
=11000 元/月
1 人×2000 2 人×1740 13 人×1540
31660 元/月
1 人工费
车管工：4 人 2人
4 人×1540
轮休：3 人
工程部：共 4 人
4 人×1500 月
元/ 6000
元/月
保洁部：共 14 人
14 月
人×850
元/ 11900
元/月
3
䦋㌌㏒㧀
1 人×3000 元/
좈琰 茞ᓀ客户服务：6 人
人数×套数× 单价÷36 月 520 元/月
4 低值易耗品 按人均每月 元计
人均数×人数 500 元/月
5 水电费
2000 元/月
据渝价［2004］778 号文应为：
0.2 元/月×10 万平方米=20000 元/
月
三
公 共 设 施 备 维电 梯 电 费 ： 550 元 / 月 × 20 台
修养护费
月
㵂Ü
管理处主管：1 人 管理员：4 人
4 人×1500 月
元/ 10200
元/月
1人
1 人×1200 元/
月
小计
44 人
59760 元
17810 元/月
3438 元/月
2 保险、福利 183 元/月
按 30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每
人每月按 200 元
◼ 支出预算
二 办公费
◼ 办公费
◼ 物业管理企业固定资产折旧
◼ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
◼ 经业主同意的其它费用
物业管理的成本分类
◼ 会计科目的成本构成
营业成本
直接人工费（项目费用）
直接材料费（项目费用）
间接费用等（公司管理费用）
期间费用或经营管理费用 管理费用
财务费用
国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用
物业管理成本内容 ◼ 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费） 基本工资 社会保险费 按规定提取的福利费 加班费 服装费 工服洗涤费 ◼ 测算公式： 人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积 S
案例分析 ◼ 法定劳动时间：20.82 天 ◼ 法定计薪天数：21.75 天 ◼ 社保计算基数 社平工资的 60%： 30990 元×60%=18594 元÷12=1549.5 元 ◼ 日加班工资计算方法 最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40 元 周六周日加班：40×2=80 元 周一至周五：40×1.5=60 元 法定节日：40 元×3=120 元 ◼ 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费） ◼ 维修维保费
成本管理五大要领
物业管理成本
◼ 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各
项支出。
◼ 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
◼ 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
◼ 物业管理区域清洁卫生费用
◼ 物业管理区域绿化养护费用
◼ 物业管理区域秩序维护费用
约 6000 平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等） ◼ 测算该项目全年成本费用总额是多少？
◼ 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？
◼ 支出预算
序号 项目
测算依据
测算式
测算 结果
备注
人员 一 工资
1+2
78614。8 元
协管队：20 人 队长：1 人
2人 门岗：4 人 巡逻岗：4 人
1
装修费 能源费 康乐设施费 杂项费用 ◼ 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费= ｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费） ◼ 清洁机械材料费 化粪池清理费 ◼ 劳保用品费 ◼ 清洁工具购置费 垃圾外运费 其它费用 水池清洗费 ◼ 测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费） 绿化用水 劳保用品费 农药化肥 园林景观再造费 工具费 ◼ 测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费 保安系统费 保安系统费日常运行和维护费 日常保安器材费 ◼ 测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 办公费用 交通费 通信费 低质易耗品 书报费 宣传广告和市场推广费 法律费用 ◼ 测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具 通迅设备 办公设备 工程维修设备 其它设备 固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费） 公众责任险 设施设备险 ◼ 测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ◼ 经业主同意的其它费用（其它费用）