广州市土地增值税预征率的公告及其解读
国家税务总局广州市税务局关于实行财产和行为税与企业所得税综合申报的公告
国家税务总局广州市税务局关于实行财产和行为税与企业所得税综合申报的公告为贯彻落实中共中心办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步深化税收征管改革的意见》，深化推动税务领域"放管服'改革，优化营商环境，切实削减纳税人申报次数和时间，依据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(2023年第9号)，国家税务总局广州市税务局打算实行财产和行为税与企业所得税综合申报，现就有关事项公告如下：一、城镇土地使用税和房产税(从价计征部分)实行按年申报缴纳，纳税人应当于第三季度终了之日起十五日内申报缴纳税款；房产税(从租计征部分)实行按季申报缴纳，纳税人应当于季度终了之日起十五日内申报缴纳税款。
纳税人已申报缴纳2023年第一季度城镇土地使用税和房产税(从价计征部分)的，可在按年申报时抵减该部分税款。
二、印花税(按次申报的除外)、资源税(按次申报的除外)、土地增值税(预征、尾盘)实行按季申报缴纳，纳税人应当于季度终了之日起十五日内申报缴纳税款。
纳税人已申报缴纳2023年4月、5月资源税的，可在2023年7月征期按季申报时抵减该部分税款。
三、自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳企业所得税(预缴)、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境爱护税、烟叶税中一个或多个税种时，可选择财产和行为税与企业所得税综合申报。
其中，企业所得税纳税人暂不涵盖实行跨地区汇总纳税的二级分支机构。
四、本公告自2023年6月1日起施行。
《国家税务总局广州市税务局关于实行税种综合申报的公告》(2023年第3号)同时废止。
特此公告。
国家税务总局广州市税务局2023年5月28日关于《国家税务总局广州市税务局关于实行财产和行为税与企业所得税综合申报的公告》的解读为深化推动税务领域"放管服'改革，优化营商环境，切实削减纳税人申报次数和时间，依据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(2023年第9号)，国家税务总局广州市税务局制发《国家税务总局广州市税务局关于实行财产和行为税与企业所得税综合申报的公告》。
财税-房企暂不预征土地增值税的情形
据财税政策，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。
需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。
一是当地税务机关规定不预征土地增值税；二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额；四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。
对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。
对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。
纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。
笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴，避免财税风险。
情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。
此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。
情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
32.广州营改增后土增税文件
二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理 （一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土 地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91 号）第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）, 不作为项目的共同土地成 本进行分摊。 （二）对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人 改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费 用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。 （三）对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品 处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有， 或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、 费用不允许扣除。 （四）对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中, 机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。 人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建 筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的 人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。 本指引自下发之日起执行。 广州市地方税务局办公室 2016年8月8日印发
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知文章属性•【制定机关】广州市地方税务局•【公布日期】2008.10.20•【字号】穗地税函[2008]342号•【施行日期】2008.10.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（2008年10月20日穗地税函[2008]342号）局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。
二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
全国各地对土地增值税预征率的规定
北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。
备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。
广东的规定广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。
各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。
关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2010年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅按销售收入2%预征 2、别墅为4% 3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）1.房地产行业土地增值税预征率2.经济适用住房土地增值税预征率对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。
广州市土地增值税征收规定
土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括：（一）不论法人与自然人。
包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（二）不论经济性质。
即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。
（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
（四）不论部门。
即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。
征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。
其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。
纳税申报和纳税期限（1）房地产开发企业我市从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（2）非房产开发企业和个人房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。
纳税地点土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。
对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。
计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。
（一）房地产转让收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2、实物收入：种种实物形态的收入。
如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。
3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。
土地增值税预征率，又有新规定（附：图表总结）
土地增值税预征率，又有新规定（附：图表总结）金穗源编辑整理《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。
关于预缴依据的问题，自总局公告2016年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。
各地土增预征率一览表（上下滑动查看）【长按图片保存到手机可以查看全部内容】目录1北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
2上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。
国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
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对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。
相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。
以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。
所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。
但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。
再来看看另一个方面，就是增值税本身。
预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。
广州限购细则 (穗府办〔2011〕3号)
关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见穗府办〔2011〕3号各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)出台后，我市及时制定和积极实施了《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》(穗府〔2010〕14号)、《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(穗国房字〔2010〕1311号)等调控政策措施，全市住房保障工作取得显著成效，不合理住房消费需求得到有效抑制，商品住房供应结构得到持续改善，房价过快增长态势得到初步遏制。
为深入贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，巩固和扩大调控成果，进一步做好我市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进我市房地产市场平稳健康发展，现经市人民政府同意，结合实际制定如下实施意见：一、进一步完善我市多层次、差别化的住房供应和消费政策，综合采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等调控措施，切实将我市房价控制在合理水平。
根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，综合研究确定我市今年新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
二、进一步加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁和利用空置直管房等方式，多渠道筹集保障性住房，逐步扩大住房保障覆盖面。
加大财政资金的投入力度，加强对保障性住房建设专用资金的监管。
将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制。
在加大政府投入的同时，激励和吸引社会力量参与保障性住房建设。
在部分新出让的商品住宅用地和“三旧”改造用地中，配建一定比例的公共租赁住房等保障性住房；制定优惠政策，鼓励机关和企事业单位利用自有存量土地，在符合城乡规划的前提下建设保障性住房，优先安置本单位符合条件的职工。
广东土地增值税新规的政策盘点与对比分析
广东土地增值税新规的政策盘点与对比分析本应于6月1日施行的广东省土地增值税清算管理规程终于在6月28日发布，推迟一个月施行。
与旧规和征求意见稿相比，新规变化还是挺多（详见本文后附的对比图），本文旨在结合旧规、征求意见稿和新规，盘点一下新规的变化、倾向和问题。
如果要概括新规的变化，我觉得主要体现在四个方面：以成本造价审核为导向的所谓清算新模式、营改增之后相应的政策调整、放管服背景下的权责清理，广州地方模式的经验与借鉴。
此外，还包括对“可清算”的细化管理、尾盘销售的政策明确、房地产开发项目各环节文书资料的重新梳理和规范表述。
当然与征求意见稿相比新规对“二分法”的坚持，结合地方实践却有点让人难以适从。
一、以造价审核为导向的所谓清算新模式新规第一条就明确强调了规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化的要求，在此之前各地发布造价指标为新规造势，所谓清算新模式呼之欲出。
以造价审核为导向的所谓清算新模式，实质必须有以下三个方面作为构成要件：第一是要有完整合理的成本造价判断标准。
1.首先是造价指标体系。
前期各地发布的造价指标涉及年度主要是在2008-2016期间，后续预计各地会很快推出2017及之后的造价指标。
2.对于凭证资料不符合清算要求或不实的判定。
新规删除“不能提供符合国家标准的建筑施工合同的”情形，因为国家标准的建筑施工合同并非对合同当事人的强制要求，另一方面结合行政管理的现状，删去装饰装修、园林绿化工程的资质要求。
但是结合我国工程领域的现状，保留“未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的”这种情形，以工程程序性要求作为核定依据，虽然也有所谓税企交换意见制度，但笔者认为仍不甚合适。
第二是明确包括造价审核在内的内部审核管理机制。
1.新规在第十条至第十五条为新增内容，确定了“集中清算、分段审核”的清算管理模式，理清县区局清算审核组和主管税务机关的关系，明确审核工作链条和工作程序，强调审核人员的选拔和分工的要求。
全国29个省份土地增值税预征率的规定(2020年11月更新)
全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。
广东省广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告
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财税法规
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广东省广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告【标 签】土地增值税预征率
【颁布单位】广州市地方税务局
【文 号】广州市地方税务局公告2015年第12号
【发文日期】2015-07-01
【实施时间】2015-07-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
根据《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）规定，现将我市土地增值税预征率公告如下：
一、房地产开发项目分类及预征率
（一）住宅类
普通住宅2%，别墅4%，其他非普通住宅3%。
（二）生产经营类
写字楼（办公用房）3%，商业营业用房4%。
（三）车位4%
（四）对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
二、房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。
三、符合土地增值税预征规定的纳税人应按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
四、此次土地增值税预征率执行时间自2015年7月1日起至2016年6月30日止（税款所属时期）。
特此公告。
关联知识：
1.广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知。
国税发【2010】53号土地增值税政策
国税发[2010]53号解读（土地增值税4年来第8个政策）一、系列土地增值税政策（近4年共8个）（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。
（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。
为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）1．火速的再次出台其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。
2．立法依据与指导思想以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(20
乐税智库文档财税法规策划 乐税网广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知【标 签】【颁布单位】广州市地方税务局【文 号】穗地税函﹝2012﹞198号【发文日期】2012-11-30【实施时间】2012-11-30【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税局属各单位：为进一步做好房地产开发项目土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称“187号文”）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等规定，市局编制了《土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)一、关于清算单位确认问题（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
二、房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案。
（二）开发产品已取得初始产权登记证明。
三、关于转让房地产行为发生时间的确认问题（一）房地产开发企业销售房地产的，以签订房地产销售合同之日确认为转让房地产行为发生时间。
《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》的解读
１ 出台《 、 通知》 是深入贯彻落实《 国务院关
于坚决遏 制部分城 市房价过 快上涨 的通 知》 别为 ， 普通标 准住宅 ５ 非普通标准住 宅 、 ％； 别 （ 国发［００１ 号 ） 国家税 务总局关于加强 墅 、 ２ １１０ 和《 写字楼 、 营业用房等 ６ ％。 土地增值税征管工作的通知》 国税发 ［ １１３ （ ２ ０５ ０
两种 ， 即查账征收和核定征收。其主要 目的是 口 省地税局 要求各级地税部 门根据纳税人 的实际情况 ， 实
事求是地确定征收方 式。这样规定 ， 有二个方
一
、
《 通知 》 出台的背景和意义
面的意义 ：
其一 ， 可以防止和避免 “ 刀切 ” 一 的现象 。 为进一步加强和改善房地产市场调控 ， 国 务院办公厅于 ２ １ ０ ０年 １月 ７日印发了 《 关于
况又作 了严格要求：即对房地产开发公司既开发建造普通标
完毕或部分暂不对外销售的 ， 一律不 办理退税手续 ， 待开发项
目全部销售完 毕， 全面清算审核后 ， 再办理补（ ） 退 税手续。这 样 规定 ， 有二个方面的作用： 其一 ，由于同～开发项 目中不同类型商品房的增值收益
《 通知》 主要是根据《 国家税务总局关于加 规规定的条件进行 ， 任何单位和个人不得擅 自
强土地增值税征管工作的通知》 国税发ｆ００ （ ２１】
５ ） 国家税务总局关 于印发 ＜ ３号 和《 土地增值
扩大核定征收范围 。对确需核定征收的 ， 要严
格按照税收法律法 规的要求 ， 从严 、 从高确定 核定征收率。
部分调整 ，即普通标准住宅的预征率由 １ 提 ％
的通知》 国税发［０ ０５ ）并提 出了五条 通知》 湘地税 发 ［０８ １ （ ２ １１３号 ， （ ２ ０ ６号 ） Ｊ 基础上 进行 的 高到 １ ％， ． 其他 的没有变动。 ５ ３ 调整了土地增值税核定征收率 。 、 《 通知》 第三条第二款规定 ： 核定征收率分
广州市土地增值税征收规定
土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括：（一）不论法人与自然人。
包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（二）不论经济性质。
即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。
（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
（四）不论部门。
即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。
征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。
其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。
纳税申报和纳税期限（1）房地产开发企业我市从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（2）非房产开发企业和个人房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。
纳税地点土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。
对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。
计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。
（一）房地产转让收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2、实物收入：种种实物形态的收入。
如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。
3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。
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（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时
按规定进行清算。
二、房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。 三、符合土地增值税预征规定的纳税人应按月申报预缴土地增值税，申报 期为次月 15 日前。 四、此次土地增值税预征率执行时间自 2016 年 7 月 1 日起至 2017 年 6 月 30 日止（税款所属时期）。《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的 公告》（广州市地方税务局公告 2015 年第 12 号）自本文执行之日起废止。 特此公告。
三、本次土地增值税预征率有何变化? 本次土地增值税预征率无变化。
四、对于保障性住房不预征土地增值税的依据是什么？ 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10
号）要求地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确 保完成保障性住房建设任务。为贯彻落实中央文件的精神，积极支持保障性住 房的建设，同时根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （国税发〔2010〕53 号）规定，对房地产开发企业按照政策规定销售各类保障 性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进 行清算。
类型房地产确定适当的预征率。为此，广州市地方税务局从 2010 年开始，以年 度为周期对土地增值税预征率进行公告，明确广州市销售普通住宅和写字楼 （办公用房）、非普通住宅、别墅、商业营业用房和车位等类型房产的土地增 值税预征率。本公告是对上述规定的延续。
二、按不同房地产类型分类确定土地增值税预征率的依据是什么？ 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税
〔2006〕21 号）第一条规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的， 应分别核算土地增值税；以及第三条规定，根据本地区房地产业增值水平和市 场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确 定预征率，并适时调整。因此，结合我市房管部门将商品房划分为住宅、写字 楼、商业经营用房、车位、经济适用住房和限价商品住宅的情况，我局根据不 同住宅类增值水平将住宅进一步划分为普通住宅、非普通住宅、别墅、经济适 用住房和限价商品住宅，其他非住宅类划分为写字楼、商业经营用房、车位。
五、房地产类型分类和政策有效期 房地产类型的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。文件有效期仍为一 年，即自 2016 年 7 月 1 日至 2017 年 6 月 30 日。如广东省地方税务局对土地增 值税预征率进行调整，以广东省地方税务局的政策规定为准。
广州市土地增值税预征率的公告及其解读
广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告
根据《广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作 的通知》（粤地税发〔2010〕105 号）规定，现将我市土地增值税预征率公告 如下：
一、房地产开发项目分类及预征率 （一）住宅类 普通住宅 2％，别墅 4%，其他非普通住宅 3%。 （二）生产经营类 写字楼（办公用房）3％，商业营业用房 4%。 （三）车位 4％。
解读
广州市地方税务局
《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》解读
一、《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》出台的背景是什 么？
为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增 值税的调控作用，根据 2010 年 4 月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨的通知》（国发〔2010〕10 号）的要求，国家税务总局下了《国家税务总 局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53 号），明确规定 各地须对目前的预征率进行调整，同时规定了各地的最低预征率及要根据不同