房地产企业涉税事项及会计核算PPT课件(30页)
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一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省 级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 三是，所收பைடு நூலகம்项全额上缴财政。 。
（二）税率
房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征营业税，税率为 5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征营业税，税率为5%。 （三）税额计算
模块一 理论指导
一、概述 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售
不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。 按照《营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境
内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个 人，都是营业税的纳税义务人。
二、应纳税额
（一）计税依据 1．房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向以方收取的 全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资 费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无 论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 2．纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售 额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营 业额。 3．代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政 府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规 定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包 括在应征营业税的价外费用之内：
模块二 会计处理
【典型业务二】 建城房地产公司于2005年从政府取得80亩土地的使用权，
支付出让金1200万元。当年将其中40亩土地使用权作价1100 万作为投资，与另一企业建立合资企业；剩余40亩土地的使 用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为800万元， 缴纳各项税费44.4万元；年底，将合资企业的股权转让转让， 获得收入1200万元。
二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 三是，所收பைடு நூலகம்项全额上缴财政。 。
（二）税率
房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征营业税，税率为 5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征营业税，税率为5%。 （三）税额计算
模块一 理论指导
一、概述 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售
不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。 按照《营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境
内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个 人，都是营业税的纳税义务人。
二、应纳税额
（一）计税依据 1．房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向以方收取的 全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资 费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无 论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 2．纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售 额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营 业额。 3．代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政 府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规 定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包 括在应征营业税的价外费用之内：
模块二 会计处理
【典型业务二】 建城房地产公司于2005年从政府取得80亩土地的使用权，
支付出让金1200万元。当年将其中40亩土地使用权作价1100 万作为投资，与另一企业建立合资企业；剩余40亩土地的使 用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为800万元， 缴纳各项税费44.4万元；年底，将合资企业的股权转让转让， 获得收入1200万元。
房地产企业税务稽查PPT课件
（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、 费用是否已作纳税调整。
（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列 支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
23
二、企业所得税检查内容
8.其他问题
（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税 调整。
24
二、企业所得税检查内容
（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入 账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否 未作纳税调增，少缴企业所得税；
（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳 税所得额，少缴企业所得税。
（7）预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做 纳税调整。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
沈阳市税务干部学校202032029财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复财税200883号一根据中华人民共和国个人所得税法和财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知财税2003158号的有关规定符合以下情形的房屋或其他财产不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配应依法计征个人所得税
一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个
人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得
税：
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品
（产品）和提供服务；
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的
同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
20
二、企业所得税检查内容
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列 支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
2020/3/22
沈阳市税务干部学校 关岩
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二、企业所得税检查内容
8.其他问题
（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税 调整。
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二、企业所得税检查内容
（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入 账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否 未作纳税调增，少缴企业所得税；
（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳 税所得额，少缴企业所得税。
（7）预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做 纳税调整。
2020/3/22
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沈阳市税务干部学校202032029财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复财税200883号一根据中华人民共和国个人所得税法和财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知财税2003158号的有关规定符合以下情形的房屋或其他财产不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配应依法计征个人所得税
一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个
人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得
税：
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品
（产品）和提供服务；
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的
同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、
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二、企业所得税检查内容
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
房地产开发企业税收讲解ppt课件
期补贴收入+上期营业外收支） ×100%
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
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转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)
贷：银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：开发本钱—土地—碧水园(土地征用及拆迁费)
5500000
23
第二十三页，共七十九页。
③支付(zhīfù)勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发本钱——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000
1、营业税
租金的5%
2、城建税
7%、5%、1%
3、教育费附加 营业税的3%
4、城镇土地使用税 同上
5、 房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
第八页，共七十九页。
厚积薄发(hòu jī bó f)，成会计英才
8
“营改增〞对房地产企业财务管理有哪些影响？ ①适用税率和计税基数； ②效劳(xiào láo)业定价机制； ③财务核算；
6、企业所得税
〔1〕查账征收：1.销售未完工产品取得收入(shōurù)：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 工程完工后计算实际毛利调整 以前毛利计算纳税
2.销售完工：税率25%
〔2〕核定征收
7、 印花税
同上
第七页，共七十九页。
厚积薄发，成会计(kuài jì)英才
7
〔五〕出租、用于营业(yíngyè)等
土石方根底工程(假定税率11%〕： 5,000,000/〔1+11%〕×11%=495,495.50
其他〔假定税率17%〕： 10，710，000/〔1+17%〕×17%=1,556,153.85
29
第二十九页，共七十九页。
对应分录：
借：开发本钱-前期工程费-勘察设计费 471,698.11
房地产行业培训PPT房地产企业新项目税务指引及全程会计核算技巧
（1）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。
（2）土地使用权出让最高年限
2024/6/10
12
获取土地的三种方式
（3）土地使用权出让方式： 土地使用权转让，可以采取拍卖、 招标、挂牌方式或者双方协议的方 式依法转让。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖、招标方 式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。
——《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知》（财税[2004]134号）
2024/6/10
25
土地的获取方式
（2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 ——《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2024/6/10
22
获取土地的其他成本费用
二、土地闲置费
房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。
4
税务指引所需资料
企业需要提供的资料清单
1.营业执照（复印件） 2.税务登记证（国、地税）（复印件） 3.执行的会计制度及有关政策 4.执行的税种、税率和税收优惠政策 5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等） 6.近期纳税申报表及附表
（2）土地使用权出让最高年限
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获取土地的三种方式
（3）土地使用权出让方式： 土地使用权转让，可以采取拍卖、 招标、挂牌方式或者双方协议的方 式依法转让。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖、招标方 式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。
——《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知》（财税[2004]134号）
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土地的获取方式
（2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 ——《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
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获取土地的其他成本费用
二、土地闲置费
房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。
4
税务指引所需资料
企业需要提供的资料清单
1.营业执照（复印件） 2.税务登记证（国、地税）（复印件） 3.执行的会计制度及有关政策 4.执行的税种、税率和税收优惠政策 5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等） 6.近期纳税申报表及附表
房地产企业会计核算与税务处理 PPT
三、“增值税”科目会计核算
2．视同销售的账务处理。 企业发生税法上视同销售的行为，应当按 照企业会计准则制度相关规定进行相应的 会计处理，并按照现行增值税制度规定计 算的销项税额（或采用简易计税方法计算 的应纳增值税额），借记“应付职工薪 酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交 税费——应交增值税（销项税额）” 或 “应交税费——简易计税”科目（小规模 纳税人应计入“应交税费——应交增值税” 科目）。
举例：房地产企业增值税账务处理
扣除土地价款提供的证据
国家税务总局公告(2016年第18号)第六条 在计算销售额时从全部价款和价外 费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印） 制的财政票据。
财税[2016]140号 七、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房 地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时 向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方 支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
应交税费-应交增值税-进项税额 6 贷：银行存款 106
举例：房地产企业增值税账务处理
二、不动产销售-一般计税： 3、预售阶段，次月预缴增值税 借：应交税费-预交增值税 6
【222/(1+11%)*3%=6】 贷：银行存款 6 本月增值税形成留抵税额，不需要做 账务处理
举例：房地产企业增值税账务处理
举例：房地产企业增值税账务处理
一、不动产销售-简易计税： 1、预售阶段，当月收到房款105万 借：银行存款 105 贷：预收账款 105
举例：房地产企业增值税账务处理
一、不动产销售-简易计税： 2、预售阶段，次月预缴增值税 借：应交税费-简易计税 3
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（一）、会计核算 预收账款 开发产品 主营业务收入 主营业务成本 固定资产
（二）、销售环节涉税事项
两个环节 预售环节 竣工后结转收入环节 1、营业税-预收账款5% 2、城市维护建设税-营业税7% 3、教育费附加—营业税5% 4、土地增值税--预收账款3%、4% 5、企业所得税—25%
财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地
使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的
成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房 增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁 用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（二）、主要涉税问题 1、注册资本交纳印花税按0.05%计算。
2、关于开（筹）办费的处理
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项 衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费 用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣 除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处 理规定处理，但一经选定，不得改变。
《江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于企业所 得税若干税务事项衔接问题的通知》的通知江苏省国 家税务局》（苏国税函[2009]85号 ）
四、对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万 元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短 于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊 销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次 性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限 后的剩余年限均匀扣除。
4、开发环节所得税的考虑，
因无销售收入，主要考虑所得税调整事项能否形成时 间性差异，如广告费和宣传费、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和 政府性基金归集方向的通知》（苏地税函〔2011〕81 号）
三、房地产企业开发项目达到预售及完工 转收入环节-房地产收入
3、广告费宣传费、招待费、
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税 务处理问题的公告》（2012年第15号 ）
五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题
企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待 费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费， 可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税 前扣除。
4、利息
是否资本化问题？对以后土地增值税可能有影 响。
二、房地产企业开发环节-开发成本
（一）会计核算 1、取得土地使用权所支付的金额 2、开发土地和新建房及配套设施 （1）、土地征用及拆迁补偿费 （2）、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 （4）、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费用
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
6、房产税—自用部分交纳 7、土地使用税—销售前涉及 8、印花税-销售环节及施工环节
1、营业税-预收账款5%
2、城市维护建设税-营业税7%
3、教育费附加—营业税5%
4、土地增值税--预收账款3%、4%
（1）预收环节
所在区域 普通标准住宅以外的住宅 非住宅类房产
省辖市市区
3%
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位 的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程 费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程 发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内 公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生 的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》 （财税[2006]162号）规定对土地使用权出让合同、土 地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。即 2006年开始对于土地使用权出让、转让环节按产权转 移书据按所载金额万分之五贴花。（二○○六年十一 月二十七日）
2、施工过程中印花税，
其中建筑工程施工合同暂时不交，在销售环节 交纳。其他合同按规定交纳。如勘察设计合同 （按收取费用万分之五贴花 ）
（二）开发环节涉税事项
1、取得土地使用权所支付的金额印花税 2、施工过程中印花税， 3、土地使用税 4、开发环节所得税的考虑， 5、开发环节土地增值税的考虑，
1、取得土地使用权所支付的金额印花税
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规 定的通知》（国税发[1991]155号）土地使用权出让、 转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证， 不贴印花。
房地产企业涉税事项及会计核算
按照房地产开发企业开发过程中的会计核算 逐步讲解，其中穿插涉及的所有税收问题。
一、房地产企业设立环节-期间费用 二、房地产企业开发环节-开发成本
三、房地产企业开发项目达到预售及完工转收 入环节-房地产收入
一、房地产企业设立环节-期间费用
（一）、期间费用会计核算内容： 管理费用、营业费用、财务费用
（二）、销售环节涉税事项
两个环节 预售环节 竣工后结转收入环节 1、营业税-预收账款5% 2、城市维护建设税-营业税7% 3、教育费附加—营业税5% 4、土地增值税--预收账款3%、4% 5、企业所得税—25%
财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地
使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的
成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房 增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁 用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（二）、主要涉税问题 1、注册资本交纳印花税按0.05%计算。
2、关于开（筹）办费的处理
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项 衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费 用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣 除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处 理规定处理，但一经选定，不得改变。
《江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于企业所 得税若干税务事项衔接问题的通知》的通知江苏省国 家税务局》（苏国税函[2009]85号 ）
四、对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万 元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短 于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊 销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次 性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限 后的剩余年限均匀扣除。
4、开发环节所得税的考虑，
因无销售收入，主要考虑所得税调整事项能否形成时 间性差异，如广告费和宣传费、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和 政府性基金归集方向的通知》（苏地税函〔2011〕81 号）
三、房地产企业开发项目达到预售及完工 转收入环节-房地产收入
3、广告费宣传费、招待费、
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税 务处理问题的公告》（2012年第15号 ）
五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题
企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待 费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费， 可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税 前扣除。
4、利息
是否资本化问题？对以后土地增值税可能有影 响。
二、房地产企业开发环节-开发成本
（一）会计核算 1、取得土地使用权所支付的金额 2、开发土地和新建房及配套设施 （1）、土地征用及拆迁补偿费 （2）、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 （4）、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费用
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
6、房产税—自用部分交纳 7、土地使用税—销售前涉及 8、印花税-销售环节及施工环节
1、营业税-预收账款5%
2、城市维护建设税-营业税7%
3、教育费附加—营业税5%
4、土地增值税--预收账款3%、4%
（1）预收环节
所在区域 普通标准住宅以外的住宅 非住宅类房产
省辖市市区
3%
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位 的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程 费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程 发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内 公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生 的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》 （财税[2006]162号）规定对土地使用权出让合同、土 地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。即 2006年开始对于土地使用权出让、转让环节按产权转 移书据按所载金额万分之五贴花。（二○○六年十一 月二十七日）
2、施工过程中印花税，
其中建筑工程施工合同暂时不交，在销售环节 交纳。其他合同按规定交纳。如勘察设计合同 （按收取费用万分之五贴花 ）
（二）开发环节涉税事项
1、取得土地使用权所支付的金额印花税 2、施工过程中印花税， 3、土地使用税 4、开发环节所得税的考虑， 5、开发环节土地增值税的考虑，
1、取得土地使用权所支付的金额印花税
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规 定的通知》（国税发[1991]155号）土地使用权出让、 转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证， 不贴印花。
房地产企业涉税事项及会计核算
按照房地产开发企业开发过程中的会计核算 逐步讲解，其中穿插涉及的所有税收问题。
一、房地产企业设立环节-期间费用 二、房地产企业开发环节-开发成本
三、房地产企业开发项目达到预售及完工转收 入环节-房地产收入
一、房地产企业设立环节-期间费用
（一）、期间费用会计核算内容： 管理费用、营业费用、财务费用