房地产经济测算培训课件
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北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。
经济参数指标
第四步：确定经济参数指标 经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。
➢ 税率一般不变
➢ 利率经常在变——可在央行网站进行确认
http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/629/index.html
2.前期工程费
2.前期工程费
2.1 前期工作咨询费： 释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前
期工作有关的咨询服务费用； 取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建
安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。
举例： 若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。 计算公式：前期工作咨询费=6000万×0.2%=12万
计单位在《工程设计合同》中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支 付。 收取标准： ➢ 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 ➢ 建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。 ➢ 建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0， 人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。
课程开发目标
Objective 课程目标
1、培训对象： ◎ 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： ◎ 理解思路，认识工具。 ◎ 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 ◎ 熟识者：探讨操作思路。
为什么要做经济测算？
经济测算思路
验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
第一步：整理用地指标
将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。
项目经济技术指标
第一步：整理用地指标
按照是否能够出让进行分类。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理 按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
经济测算思路
利润
Fra Baidu bibliotek收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
经济测算我们从何下手？
指标收集
项目经济技术指标
所需指标
工程成本指标
经济参数指标
项目经济技术指标
课堂练习：完善项目指标整理 按照前边所述内容，完善经济测算基础指标
有了技术指标我们如何开展经济 测算？
经济测算现金流的构成
成本
建设成本 税费
财务成本
收入
租金收入 销售收入
成本和费用构成
总投资：究竟要花多少钱?
1.土地成本
1.土地成本
1.3 土地征用及拆迁安置补偿费
近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中 的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本 项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。
➢ 基础设施建设费随城市、城区而变 百度搜“城市基础设施建设费 房山”
经济测算指标收集易错点
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
2.4 市政设计费
2.前期工程费
取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算
市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
信、广播电视、邮政等工程。 ➢ 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市
政工程设计费。 ➢ 建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按
合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： 纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设
工程成本主要包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
举例： 若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。 计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米×3元/平方米=33万元
2.前期工程费
经济参数指标
第四步：确定经济参数指标 经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。
➢ 税率一般不变
➢ 利率经常在变——可在央行网站进行确认
http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/629/index.html
2.前期工程费
2.前期工程费
2.1 前期工作咨询费： 释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前
期工作有关的咨询服务费用； 取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建
安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。
举例： 若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。 计算公式：前期工作咨询费=6000万×0.2%=12万
计单位在《工程设计合同》中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支 付。 收取标准： ➢ 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 ➢ 建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。 ➢ 建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0， 人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。
课程开发目标
Objective 课程目标
1、培训对象： ◎ 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： ◎ 理解思路，认识工具。 ◎ 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 ◎ 熟识者：探讨操作思路。
为什么要做经济测算？
经济测算思路
验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
第一步：整理用地指标
将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。
项目经济技术指标
第一步：整理用地指标
按照是否能够出让进行分类。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理 按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
经济测算思路
利润
Fra Baidu bibliotek收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
经济测算我们从何下手？
指标收集
项目经济技术指标
所需指标
工程成本指标
经济参数指标
项目经济技术指标
课堂练习：完善项目指标整理 按照前边所述内容，完善经济测算基础指标
有了技术指标我们如何开展经济 测算？
经济测算现金流的构成
成本
建设成本 税费
财务成本
收入
租金收入 销售收入
成本和费用构成
总投资：究竟要花多少钱?
1.土地成本
1.土地成本
1.3 土地征用及拆迁安置补偿费
近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中 的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本 项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。
➢ 基础设施建设费随城市、城区而变 百度搜“城市基础设施建设费 房山”
经济测算指标收集易错点
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
2.4 市政设计费
2.前期工程费
取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算
市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
信、广播电视、邮政等工程。 ➢ 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市
政工程设计费。 ➢ 建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按
合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： 纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设
工程成本主要包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
举例： 若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。 计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米×3元/平方米=33万元
2.前期工程费