房地产经济测算培训课件
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房地产开发项目经济测算培训(新)
提示三：本指标体系
1. 正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 2. 正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础
； 3. 对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制
； 4. 凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 5. 关于指标值，还要收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目
的指标。
重点说明 提示四：填报模版参考
项目经济投资测算 项目节点计划编制
XXXXX项目 投资分析报告
XXX华南城
101
测算参数
1. 项目基本参数
建设项目
项目分期 （批）
开发基本参数
施工许可 证取得时
间
建安周期（ 季）
单位建安成 本（元/㎡
）
预售许可 证取得时
间
销售周期 （季）
销售测算参数
去化率 销售均价 出租率 (%) （元/㎡） (%)
备注：资金成本不含贷款利息,按项目实际资金占用额与占用时间计算填写
第4年
第5年
合计
105
XXXXX项目 节点计划编制
XXX华南城
106
租金 （元/㎡.月
）
租金 增长 率
2. 管理与销售费测算标准
项目
计费方法
计费基数
计费单价 或率
备注
管理费用 销售费用
3、 利息测算
2. 计息利率： 3. 计息方法：按项目实际资金占用额与占用时间计算利息费用，累计净
现金流转正前按季计算计息，累计净现金流转正后停止计息，也不计 算资金收益。
4、税费测算
1. 正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 2. 正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础
； 3. 对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制
； 4. 凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 5. 关于指标值，还要收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目
的指标。
重点说明 提示四：填报模版参考
项目经济投资测算 项目节点计划编制
XXXXX项目 投资分析报告
XXX华南城
101
测算参数
1. 项目基本参数
建设项目
项目分期 （批）
开发基本参数
施工许可 证取得时
间
建安周期（ 季）
单位建安成 本（元/㎡
）
预售许可 证取得时
间
销售周期 （季）
销售测算参数
去化率 销售均价 出租率 (%) （元/㎡） (%)
备注：资金成本不含贷款利息,按项目实际资金占用额与占用时间计算填写
第4年
第5年
合计
105
XXXXX项目 节点计划编制
XXX华南城
106
租金 （元/㎡.月
）
租金 增长 率
2. 管理与销售费测算标准
项目
计费方法
计费基数
计费单价 或率
备注
管理费用 销售费用
3、 利息测算
2. 计息利率： 3. 计息方法：按项目实际资金占用额与占用时间计算利息费用，累计净
现金流转正前按季计算计息，累计净现金流转正后停止计息，也不计 算资金收益。
4、税费测算
房地产经济测算培训课件
房地产经济测算培训 课件
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
房地产经济测算培训_图文
2
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
国内标杆地产 -测算资料-房地产开发项目经济测算培训(史上最全的测算实用课件)
按概算造价
按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价
提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某 某项目达到25%
（三）房屋开发费——公共配套设施建设费
3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公 共厕所、停车场等。
基础设施 建设费
公共配套 设施建设
建筑安装 工程费
（三）房屋开发费——建安工程费
1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购 费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其 他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费 用。
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
用费土地 的土拆迁
的投 地转费、
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括： 土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊 销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价
提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某 某项目达到25%
（三）房屋开发费——公共配套设施建设费
3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公 共厕所、停车场等。
基础设施 建设费
公共配套 设施建设
建筑安装 工程费
（三）房屋开发费——建安工程费
1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购 费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其 他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费 用。
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
用费土地 的土拆迁
的投 地转费、
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括： 土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊 销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
房地产经济测算培训
房地产静态经济测算培训
Page1
Page2
主要技术经济指标
根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制 财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以 判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。
9 9 8 8 7 8 7 7 7 6 Qx =76
Page21
比准价格确定二：
项目静态比准均价： 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi PA’=( QX/QA)×PA PB’=( QX/QB)×PB PC’=( QX/QC)×PC 注：Pi为项目参考均价 =(76/74)×12000=12324 =(76/70)×10700=11617 =(76/81)×11500=10790
开发成本
基础设施建设费 公共配套设施建设费
其他费用 不可预见费
5
6 7
总共需要 花多少钱？
8
期间费用 9 10
管理费用
销售费用 财务费用
Page8
一、土地成本：取得土地开发使用权而发生的各项费用
1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要 依实际情况而定。
答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）
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主要技术经济指标
根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制 财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以 判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。
9 9 8 8 7 8 7 7 7 6 Qx =76
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比准价格确定二：
项目静态比准均价： 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi PA’=( QX/QA)×PA PB’=( QX/QB)×PB PC’=( QX/QC)×PC 注：Pi为项目参考均价 =(76/74)×12000=12324 =(76/70)×10700=11617 =(76/81)×11500=10790
开发成本
基础设施建设费 公共配套设施建设费
其他费用 不可预见费
5
6 7
总共需要 花多少钱？
8
期间费用 9 10
管理费用
销售费用 财务费用
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一、土地成本：取得土地开发使用权而发生的各项费用
1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要 依实际情况而定。
答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）
房地产经济测算培训(ppt 45页)
假设项目基本指标 土地成本及楼面地价测算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 10
一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 11
净资产收益率=税后利润/所有者权益
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 6
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 7
一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 8
一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 9
一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 2
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 10
一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 11
净资产收益率=税后利润/所有者权益
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 6
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 7
一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 8
一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 9
一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 2
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
房地产项目经济测算培训(一)2024
房地产项目经济测算培训（一）引言概述:房地产项目经济测算是指通过对房地产项目的可行性进行经济评估和预测，以确定项目实施的可行性和回报率。
本文将从五个大点入手，详细分析房地产项目经济测算培训的重要性和内容。
正文:I. 经济测算培训的背景和目的1. 知识背景介绍a. 房地产项目经济测算的定义和意义b. 经济测算在房地产项目决策中的重要性2. 培训目的a. 了解房地产项目经济测算的基本概念和方法b. 掌握房地产项目经济测算的实际应用技巧3. 目标群体a. 房地产项目经理和开发人员b. 相关经济专业人员和决策者II. 房地产项目经济测算的基本原理1. 测算指标介绍a. 投资回收期和净现值的概念和计算方法b. 内部收益率和贴现率的含义和应用2. 现金流量的估算a. 房地产项目现金流量的组成和预测b. 利润和盈余的估算方法和技巧3. 风险评估和敏感性分析a. 风险评估的常用方法和工具b. 敏感性分析在项目经济测算中的应用4. 经济测算实例分析a. 实际房地产项目的经济测算案例分析b. 案例分析中的难点和解决方法III. 房地产项目的市场分析和需求预测1. 市场调研和分析a. 市场规模、竞争格局和市场增长率的测算b. 市场调研方法和数据分析技巧2. 需求预测方法a. 分析市场需求的基本要素和指标b. 常用的需求预测技术和模型3. 市场推动因素a. 市场推动因素的分类和评估b. 市场推动因素在经济测算中的应用IV. 税收政策和法规对经济测算的影响1. 基本税收政策a. 运营税收和房地产税收的区别和计算方法b. 政府税收政策对项目经济测算的影响2. 风险及不确定因素a. 不确定性对经济测算的影响b. 风险评估和税收政策对项目经济测算的影响3. 法规的影响a. 城市规划、土地政策和建设规范的法规影响b. 法规对项目投资回报率和经济测算的影响因素V. 项目经济测算的实践中存在的问题和挑战1. 数据收集和分析挑战a. 数据的获取难度和质量问题b. 多种数据来源对比和整合的挑战2. 不确定性和风险评估a. 经济测算中的不确定性和风险评估问题b. 如何克服不确定性和风险评估的挑战3. 决策者和投资人的角色a. 决策者对经济测算结果的理解和应用b. 投资人对经济测算结果的评估和决策总结:本文深入介绍了房地产项目经济测算培训的重要性和内容。
房地产经济测算研讨(PPT)
经济测算不确定因素分析
1．敏感性分析
从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感 性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进 而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分 析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变 化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。一般是对市场 价格、成本变动对收益率进行分析。
房地产经济测算研讨
经济测算就是一种财务预算
经济测算实际上是一种“财务模型”，是对项目可行性研究的一个重 要环节。主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目 进行全面的财务测算，以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。
它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、 投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有 财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。
指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行 性的一个经济评价指标，一般也叫投资回报率。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC GDV TDC 100% DP 100%
TDC
TDC
GDV —项目总开发价值
TDC —项目总开发成本
RPC= 成本利润率 GDV= 总开发价值 TDC= 项目总开发成本 DP= 开发利润
n
FNPV CI CO 1 ic t
t 1
t
ic 基准收益率或设定的目标收益率
一般情况下，净现值越大的项目越好。当净现值小于零，说 明报酬小于资金成本，项目一般不可行，因为以货币的时间价 值来考虑，这个项目就是处于亏损状态的，大于零则可行。
房地产经济测算培训课件(ppt 96页)
4
P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
5
P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
P6
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
P39
2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
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济测算指标收集易错点
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
工程成本主包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
举例： 若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。 计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米×3元/平方米=33万元
2.前期工程费
计单位在《工程设计合同》中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支 付。 收取标准： ➢ 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 ➢ 建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。 ➢ 建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0， 人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
经济测算我们从何下手？
指标收集
项目经济技术指标
所需指标
工程成本指标
经济参数指标
项目经济技术指标
信、广播电视、邮政等工程。 ➢ 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市
政工程设计费。 ➢ 建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按
合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： 纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设
2.前期工程费
2.前期工程费
2.1 前期工作咨询费： 释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前
期工作有关的咨询服务费用； 取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建
安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。
举例： 若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。 计算公式：前期工作咨询费=6000万×0.2%=12万
课程开发目标
Objective 课程目标
1、培训对象： ◎ 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： ◎ 理解思路，认识工具。 ◎ 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 ◎ 熟识者：探讨操作思路。
为什么要做经济测算？
经济测算思路
验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。
经济参数指标
第四步：确定经济参数指标 经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。
➢ 税率一般不变
➢ 利率经常在变——可在央行网站进行确认
/publish/zhengcehuobisi/629/index.html
第一步：整理用地指标
将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。
项目经济技术指标
第一步：整理用地指标
按照是否能够出让进行分类。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理 按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理
2.4 市政设计费
2.前期工程费
取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算
市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
课堂练习：完善项目指标整理 按照前边所述内容，完善经济测算基础指标
有了技术指标我们如何开展经济 测算？
经济测算现金流的构成
成本
建设成本 税费
财务成本
收入
租金收入 销售收入
成本和费用构成
总投资：究竟要花多少钱?
1.土地成本
1.土地成本
1.3 土地征用及拆迁安置补偿费
近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中 的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本 项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
工程成本主包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
举例： 若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。 计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米×3元/平方米=33万元
2.前期工程费
计单位在《工程设计合同》中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支 付。 收取标准： ➢ 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 ➢ 建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。 ➢ 建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0， 人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
经济测算我们从何下手？
指标收集
项目经济技术指标
所需指标
工程成本指标
经济参数指标
项目经济技术指标
信、广播电视、邮政等工程。 ➢ 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市
政工程设计费。 ➢ 建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按
合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： 纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设
2.前期工程费
2.前期工程费
2.1 前期工作咨询费： 释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前
期工作有关的咨询服务费用； 取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建
安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。
举例： 若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。 计算公式：前期工作咨询费=6000万×0.2%=12万
课程开发目标
Objective 课程目标
1、培训对象： ◎ 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： ◎ 理解思路，认识工具。 ◎ 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 ◎ 熟识者：探讨操作思路。
为什么要做经济测算？
经济测算思路
验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。
经济参数指标
第四步：确定经济参数指标 经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。
➢ 税率一般不变
➢ 利率经常在变——可在央行网站进行确认
/publish/zhengcehuobisi/629/index.html
第一步：整理用地指标
将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。
项目经济技术指标
第一步：整理用地指标
按照是否能够出让进行分类。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理 按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
项目经济技术指标
第二步：根据规划设计方案整理
2.4 市政设计费
2.前期工程费
取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算
市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
课堂练习：完善项目指标整理 按照前边所述内容，完善经济测算基础指标
有了技术指标我们如何开展经济 测算？
经济测算现金流的构成
成本
建设成本 税费
财务成本
收入
租金收入 销售收入
成本和费用构成
总投资：究竟要花多少钱?
1.土地成本
1.土地成本
1.3 土地征用及拆迁安置补偿费
近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中 的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本 项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。