镇江商业调查报告

餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布
伍豪酒吧
驿之家
莫泰168
老码头 菲芘酒吧 海洋大酒店 香逸渔港 金山大剧院
雅狮度假精品 酒店
规划纲要：
沿江发展为重点 ，扩充东西两翼； 适度沿路向南发展，拉开城市框架 。
二、镇江市商业市场
1. 商业概况——商圈分布
大港商圈 滨江商圈 大市口商圈
南徐商圈 丁卯商圈
谷阳商圈
1. 商业概况——几大商圈
商圈名称 商圈级别 商业设施
大润发超市 八佰伴 商业城购物广 场 太和广场 大市口商圈 市级商圈 大市口商业名 品街（地下人 防）
3. 镇江市总体规划
总体规划：
镇江老城分区由老城区与北部综合旅游区组成， 重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌， 以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。 南徐分区，城市次中心定位，由行政、文化、 商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功 能复合型新城区。 丁卯分区，城市东部地区中心，以高新技术产 业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区， 重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产 业园。 谷阳分区，城市南部地区中心，以高新技术产 业、第三产业和生活居住为主的城市新区 南山风景区，城市中心绿地，建设现代休闲度 假旅游区和城市森林公园 总规提出，城市发展空间由原来的沿江“一” 字型发展向沿江沿路的“T”字型发展。
镇江--商业市场及定位报告
2012.05
一、城市概述 1. 城市概况
2. 经济状况
3. 城市规划 二、商业市场
1. 商圈概况
2.重点商圈分析 3.镇江在售商业市场及典型项目 三、项目分析 1. 主要竞品分析 2. 项目分析 3. 项目租金售价制定
一、城市概述
1. 城市概况
地理位置: 镇江地处江苏省西南部，东南接常州市、
2-5元/㎡/天
2-6元/㎡/天
餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布
金桂坊歌城
扬歌歌城
八分饱 金山湖景酒店 镇江国际饭店 百岁鸡
如家快捷酒店
大市口商圈----餐饮样本 1）百岁鸡
位置 菜品特色 档次 经营面积 人均消费 经营状况 租金 山门口路（太和广场后） 百岁鱼、火锅 中低档 700㎡ 55元 80%上坐率 74元/㎡/月
分析总结 镇江GDP总量与人均可支配 收入，在长三角14个城市中仅 处于中等靠后水帄。 预计镇江宏观经济将继续保 持帄稳增长。 镇江人均可支配收入及人均 消费支出的持续增长，可看出 镇江商业有较大发展空间。
GDP（亿元） 1919510716 7011 6880 6145 6010 4080 3580 3291 2668 2630 2422 2310 1518
居住人口及消费能力：当地居民，外来商务活动 板块交通：处于中山路，解放路、电力路 商业格局：购物，餐饮，休闲，娱乐，金融，商务 综合消费指数：★★★★★ 总评：
商业城购物广场 八佰伴 大润发
第一楼街
镇江商业城
紫金广场
大市口地 下名品街 太和广场 在建苏宁广场
大市口是镇江第一商圈，集中大润发、八佰伴、商业 城购物广场、苏宁电器、百盛等百货商厦，名牌汇聚， 中高档商厦林立，它除了是当地居民消费休闲的去处， 更是吸引了众多前来商务人士。大市口的商铺租金更 非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此， 它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资 客进入。
30000 ---30000 20000
功能定位
中高端餐饮 娱乐 文化旅游餐 饮娱乐 中端餐饮娱 乐 大卖场
欧尚
万达广场等
2010.4
2011.10 ----
30000
200000 ----
大卖场 卖场、零售 、酒店、公 寓
餐饮、日常 消费
南徐商圈
区级商圈 润州广场
2. 重点商圈分析
大市口商圈
所处区域：京口区
一般 48元/㎡/月
2）扬歌歌城
位置 档次 包间数 太和广场5楼 中档 45
经营面积
消费 租金
1500㎡
包间最低消费150 51元/㎡/月
滨江商圈
所处区域：京口区、润州区 居住人口及消费能力：当地居民、政府商 务人士、外来游客
龙吟坊 商业街
板块交通：处于长江路沿线
商业格局：旅游，餐饮，住宿，休闲，娱 乐，商务 综合消费指数：★★★ 总评：
区位特点：镇江是长三角中心城市之一，长三角2小
时经济圈内，西距南京50公里，东距上海200公里，处 于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点。
2. 经济状况——综合
镇江市 07-11年国内生产总值（单位：亿元 )
GDP 2500 2000 1500 1000 500 0 GDP 增长率 2007年 1213 15.50% 2008年 1408 12.80% 2009年 1672 13.70% 2010年 1957 13.30% 2011年 2310 12.30% 增长率 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2） 八分饱
位置 菜品特色 档次 经营面积 人均消费 经营状况 中山西路与电力路 交叉口2楼 镇江当地菜系、淮 扬菜 中档偏上 1000㎡ 100元 70%上座率
租金
70元/㎡/月
大市口商圈----酒店样本 1）镇江国际饭店
位置 档次 中山路与解放路交叉口 高档
客房数
经营面积
370
52600
一层为大堂和咖啡厅；四、五、七层为宴会厅、 零点厅、多功能厅与特色包厢及各种会议室；六 、七、八层为健身俱乐部、休闲娱乐中心；九至 十层为星级管家写字间；十二至二十七层为标准 客房、商务客房、行政客房、普通套房、特色套 房、总统套房等各类客房，共计370余间（套）； 二十八层为行政酒廊、二十九层为港式旋转餐厅 。 普通大床房468元/间；普通套房568元/间；商务套 房768元/间；行政房868元/间
楼层业态 分布
消费 入住率 租金
45% 42元/㎡/月
2）如家快捷酒店
位置 中山路与电力路交叉口
档次
客房数 经营面积 消费 入住率 租金
经济型
120间 4000㎡ 标准房169元/间，大床 房199元/间，标准双人 房/商务房209元/间 95% 36元/㎡/月
3）金山湖景大酒店
位置 档次 客房数
80000 60000 40000 20000 0 人均GDP 增长率 2007年 40333 5.50% 2008年 46473 15.22% 2009年 54732 17.77% 2010年 63325 12.00% 2011年 73947 11.20%
镇江市 07-11年人均 GDP（单位：元 )
人均GDP 增长率 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
人均可支配收入/人均消费性支出
GDP：2011年GDP为2310亿元 GDP增速：12.30% 三产配比：4:55:41 人均可支配收入:26637元 人均消费支出:15513元 人均可支配收入及人均消费支出:人均可支配收入保持在 12%左右的增幅,人均消费支出保持6%左右的增幅。
2011年国内贸易
社会零售品总额: 658.07亿, 增长17.6% 批发零售业额: 585.74亿, 增长17.3% 住宿餐饮业额: 72.33亿, 增长20.4%
增长率
按行业分社会消费品零售额分布
零售额（亿元） 800 600 400 200 0 零售额（亿元） 批发和零售业 585.74 17.30% 住宿和餐饮业 72.33 20.40% 增长率 21.00% 20.00% 19.00% 18.00% 17.00% 16.00% 15.00%
2011年旅游业 旅游总收入: 378.65亿, 增长20.05% 国内游客: 3100.83万人, 增长8.04% 境外游客: 65.01万人, 增长3.03% 星级饭店: 53家 五星级标准饭店: 11家 2011年房地产业 开发总投资: 137.98亿, 增长20.1% 施工面积: 1599.91万帄米, 增长35.5% 竣工面积: 377.52万帄米, 增长77.4% 销售额: 205.26亿, 增长0.7%
2011年长三角城市人均可支配收入对比
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
无锡 市 苏州 市 杭州 市 宁波 市 上海 市 常州 市 南京 市 镇江 市 绍兴 市 嘉兴 市 扬州 市 湖州 市 南通 市 泰州 市
人均可支配收入（元） 39756 38546 37586 37066 32250 28522 27540 26637 24925 22441 20694 19792 19616 18124
西津渡 金山宝地
滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦 山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱 乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要 场所，也是当地居民消费休闲、政府官员交际应酬的 去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费 人群。由于整体规划刚刚起步，整体环境有待提升， 商铺租金较低。消费呈现两个极端，低端、高端消费 需求旺盛，中端消费萎缩。
西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又 处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处， 古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。
面积：镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、
京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847帄方公里。
人口：2011年末，全市总人口271.86万人，其中市辖区
230万人，2011年全市出生人口2.16万人，出生率为 7.98‰，全市人口自然增长4000人，增长率为7.98‰。
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2007年 2008年 2009年 2010年
16775 19040 20949 23075
26637
12008
12213
13031
14080
15513
2011年
人均可支配收入（元）
人均消费性支出（元）
2. 经济状况——部门经济
开业时 间
2005.5 2010.1 2010.9 2003.9 2011.8
总商wenku.baidu.com面积（㎡）
30000 140000 34000 40000 4000
功能定位
大卖场 卖场、高端零 售、商务办公 中高端零售 中低端零售 中端零售
镇江商业城
第一楼街 紫金广场 镇江国际饭店 苏宁广场
1996.5
2008.4 2006 1997 在建
2011年长三角城市GDP对比
2. 经济状况——在长三角地位
对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名 第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位 居长三角第8位。
25000 20000 15000 10000 5000 0 上海 苏州 杭州 无锡 南京 宁波 南通 常州 绍兴 嘉兴 扬州 泰州 镇江 湖州 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市
中山西路 90号 (近黄山北路） 高档 150间
经营面积
消费 入住率 租金
7000㎡
大床房360-380元/间 65% 40元/㎡/月
大市口商圈----娱乐 1.金桂坊歌城
位置 档次 包间数 经营面积 中山路与解放路交叉 口紫金广场4F 中档 33间 1100㎡
消费
包间最低消费208
经营状况 租金
20000
90000 35000 52600 100000
中端零售
低端 餐饮休闲 高端酒店 购物中心
1. 商业概况——几大商圈
商圈名称 商圈级别 商业设施
金山宝地 滨江商圈 区级商圈 西津渡一期 龙吟坊 丁卯商圈 区级商圈 沃尔玛
开业时间
2010.5 2008.4 2009.5 2009.6
总商业面积（㎡）
劣势在于停车困难
高档百货：八佰伴、商业城购物广场 中档百货：百盛镇江商业城、地下名品街（服饰为主）
低档百货：太和广场、第一楼街
卖场：大润发、大统华等
大市口商圈周边商业业态与租金价格
位置 中山东路
业态分布情况
帄均租金 7-18元/㎡/天
大型商场5家，五星 级酒店1家 糖果、酒类批发
服装、餐饮
电力路
第一楼街
餐饮：香逸渔港、老码头、八分饱、海洋大酒店等 酒店：雅致精品酒店、海洋宾馆、驿之家精品酒店、莫泰168 等 娱乐：菲比酒吧、金山大剧院、伍豪酒吧等
滨江商圈周边商业业态与租金价格
位置 西津渡一期
业态分布情况 餐饮、住宿、休闲、 旅游、文化
帄均租金 1--2元/㎡/天
金山宝地
餐饮、娱乐、住宿等
1--2.5元/㎡/天