美国50州物业税简介

美国50州物业税简介

美国50州物业税简介--ZT

在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。

美国房地产物业税(Property Taxes，美国人统称为房地产税，本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异，同样是拥有价值30万美元的房子，在美国东部地区，一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元，在南部地区可能只要1000美元。

物业税是地方财政主要收入

房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种。不过从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，20年来大约下降了近10%。1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5%，1982年为76.1%，1987年为73.6%，1992年为75.6%，1997年为73.4%，2002年为72.9%，2004年为73.1%，2005年为72.4%，2006年为71.7%，2007年为71.4%。

虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升，20年中增长了5倍多。1977年，美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元，1982年为820亿美元，1987年为1212亿美元，1992年为1803亿美元，1997年为2188亿美元，2002年为2791亿美元，2004年为3179亿美元，2005年为3559亿美元，2006年为3591亿美元，2007年为3831亿美元。

2009年美国经济不景气，个人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消费也随之减少，因此导致政府的销售税下降了2.8%。虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产物业税的税率。根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8%。

美国房地产物业税征收情况一览表

的房地产物业税中位金额仅为5233美元，同样情形在加州其他的富裕县也是一样，圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元，圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。

美国房地产业受次贷风暴冲击，房屋价格大幅下跌。各州对房地产减值后如何征收物业税作法不一。加州的房价虽高，但令居民感到一些欣慰的是房地产物业税还算能够令人接受。这主要是加州居民早在30年前就投票决定限制政府任意提高物业税税率并对下滑的房地产价值给予及时调整。1978年加州通过8号提案，对居民房屋市场价值下滑的住宅给予临时性价值减低，县政府需对这样的住宅每年进行登记。

2009-2010年，洛杉矶县房地产沽值办公室对473000幢独立住宅进行评估，结果有333870 幢独立住宅的市场价值被调低。这些住宅平均被调低市场价值12万美元，而屋主平均因此可以少缴纳的物业税为1300美元。

物业税都用在什么地方

地方政府征收的物业税会到哪里去呢？又会用在什么地方呢？在佐治亚州，征收上来的房地产物业税县政府得到33.3%，学区得到65.8%，州政府得到0.8%。

县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出，这些服务包括：法院系统(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和监狱、公立中小学、紧急事务管理、公共卫生医疗服务(公共健康和疾病控制、环境卫生、心理健康服务、弱智服务、贫困人口医疗建保、无家可归者丧葬)、验尸官、公共资助和家庭服务、人口状况记录(出生和死亡证明、结婚证书)、选民登记和选举。

而城市等地方政府征收上来的房地产物业税更多地用于与民众生活密切相关的公共服务，这包括：城市街道修建和维护、911紧急电话服务、消防、供水服务、废物管理、公共医院、公共图书馆、公园和休闲场所、公共运输系统等。

下面再看看华盛顿州的例子。2009年，华盛顿州征收的房地产物业税总额为86亿美元，其中有18亿美元用于公立大学、28亿美元用于中小学，总计为46亿美元，占房地产物业税总额54%。14.3亿美元用于县政府经费，占房地产物业税总额16.6%。11.6亿美元用于市、镇政府经费，占房地产物业税总额13.4%。13.7亿用于政府各个部门经费，占房地产物业税总额15.9%。这些部门包括：消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等。

房地产物业税是地方政府机构所需经费的主要来源，在华盛顿州共有1842个部门要依赖房地产物业税来维持运作。当然这些部门主要是为民众提供服务或是市政建设，某种意义上说这也是取之于民用之于民。例如，公路、公用事业、学校、图书馆、供水、供电、煤气、下水道、垃圾处理、交通运输、疾病防治、港口、渡轮、机场等等