美国50州物业税简介
美国税收系统课件
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County/City/Other Local Taxes (based on Houston area)
县(郡)税、市税及其它地方税
Property taxes (3.2% average on net appraised capital valuation which includes real estates, equipment, supplies and oil reserves) 财产税
Independent school district (ISD) 独立学区
Municipal utility district (MUD) 公用事业区
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Types of Taxes 税目
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Federal Taxes 联邦税
Personal income tax
Franchise tax (4.5% on net income or 0.25% on retained earnings) 营业税
Ad valorem tax on purchases (6.25% on purchase value) 销售税
Other taxes and fees (hotel tax, fireworks tax, etc.) 其它税目及收费
个人所得税 10%
其它 5%
公共服务收费 23%
联邦拨款 16%
保险基金 12%
财产税 14%
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销售税 17%
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美国州以下地方政府支出结构
保险基金支出 8%
公共福利 14%
公路建设 6%
公共服务支出 22%
教育 28%
美国的房地产产权制度
美国参考网站/mgck/雾谷飞鸿的博文雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。
/mgck/美国地产一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。
在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。
1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。
1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。
目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。
截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。
在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。
欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza)目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美外国移民人数的4.5%。
移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。
由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。
不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。
美国税收制度
税种：企业所得税,个人所得税颁布日期：2014-06-10实施日期：附件：第一节美税收制度[1]美国现行税法是世界上最复杂的税法体系之一。
美国税收管辖权分属联邦政府、50个州和哥伦比亚特区及各县市。
所有美国公民、在美国从事经营和投资业务的外国个人和企业都受美国税法的约束。
一个公司税赋情况根据该公司经营活动及其所在地而定。
美商务部“选择美国”办公室建议在美投资外国企业就税收问题聘请专业税务公司，一些美国律师事务所建议，作为概括了解美国税务体系，可参考美国毕马威公司编写的《投资美国中国公司指南》[2]、美国德勤公司编写的《国际税务及商业指南》[3]。
一、美现行税收制度[4]美国现行税制是以所得税为主体税种，辅以其他税种构成的。
主要税种有个人所得税、公司所得税、社会保障税、销售税、财产税、遗产与赠与税等。
美国税收由联邦政府、州政府和地方政府征收：（一）联邦政府主要征收联邦所得税、财产税及赠与税。
联邦政府的总税收中，个人所得税约占1/3，社会保险税约占1/3、公司所得税约占1/6，其他税收包括遗产税、关税等。
（二）州政府及地方政府征收州所得税、特许规费、消费税、使用税及财产税等。
二、分税制管理体系美国的联邦、州、地方三级政府根据权责划分，对税收实行彻底的分税制。
联邦与州分别立法，地方税收由州决定。
三级税收分开，各自进行征管。
税收管辖不同，对于应税所得的定义和所得的分配也不同。
美国的所得税制兼有“属地主义”和“属人主义”。
就美国来源所得（US Source of Income）而言，所得税原则上采用“属地主义”，非居民之外国人（Non-Resident Alien）应该就源自美国境内所得向美国政府缴税。
就美国公民或居民而言，所得税原则上采用“属人主义”，即，针对美国公民在全世界的收入所得加以课税。
三、税收管理机构财政部负责美国联邦税收法规管理事务；参议院和众议院拥有税收立法权；由财政部提出的税收法律议案经国会通过，总统批准后生效。
美国税收制度简介(重点)
美国税收制度简介2010年04月01日税收是美国支撑提供财政经费来源，维持经济正常运转必不可少的重要组成部分之一，其在美国国内生产总值中所占比率因美国经济兴衰、战争的爆发、政府的更迭以及立法的修改而波动。
二十世纪六十年代以来，联邦税收在国内生产总值中所占比率平均为18.2%，其中，2000财政年度全部税收在国内生产总值中所占比例为20.8%，是二战以来所占比例最高的年份。
而由于受经济衰退和政策影响（如减税），2004财年，该比例降至16.5%的历史低点。
经过上百年的不断修改和更新，美国的税收制度可谓是非常完善。
总体而言，美国的税可分为以下几类，联邦税、州税和地方税；从税种看，有个人收入所得税、公司收入所得税、社会安全福利保障税和健康医疗税、销售税、财产税、地产税、遗产税、礼品税、消费税等；从税率看又分为单一税率、累进税率和递减率税；在税收的计量上有可分为从量税和从价税。
以下简要介绍美国有关的税。
联邦税（Federal Tax）联邦税顾名思义就是由联邦政府征收的税负。
联邦收入所得税主要用于支付国防开支项目、外交事务开支、执法费用，以及支付国债利息等。
在各种联邦税中，收入所得税占主要地位。
主要是个人收入所得税和社会安全福利保障税，其次是公司收入所得税。
联邦遗产税、礼品税和货物消费税在联邦财政总收入中所占比例则很小。
以2004年为例，在联邦总税收中，个人收入所得税所占比例为43%，社会安全福利保障税为39%，公司收入所得税为10%，货物消费税为4%，其余的4%为遗产税、礼品税和其他税收（见表一）。
个人收入所得税（Individual Income Tax）个人收入所得税又称个税，是联邦政府税收的主要来源。
个税的征收原则是“挣钱就需缴税”（pay-as-you-earn）。
个人收入所得税的缴付方式主要有四种:夫妻联合报税、夫妻分别报税、以家庭户主形式报税和单身个人报税。
个人收入主要包括工资、年薪、小费、利息和股息收入、租金、特许使用费、信托、博采、赌博、遗产、年金、赡养费收入、投资收入和商业经营收入等。
物业税的国际概况及我国物业税构建的设想
物业税的国际概况及我国物业税构建的设想（注：此处为AI智能写作，仅供参考）物业税是指就业住所和土地产生的税项。
它是地方税的一种，是领导获取财政收入的重要方式之一。
目前，物业税已经成为世界范围内的常见税种之一，不同国家和地区的物业税情况和构建也有所不同。
本文将从国际物业税概况和我国的物业税构建设想这两个方面进行探讨。
一、国际物业税概况在国际上，物业税可以说是一种很普遍的税收形式，但在不同国家和地区构建的方式却不尽相同。
欧美发达国家的物业税主要是指产权税，而亚洲国家则多采用地价税。
下面我们以几个国家来简要介绍一下它们的物业税情况。
1、美国美国的物业税是根据当地税务局评估的财产价值计算的。
物业税的税率通常在0.5%至1.5%之间，不同州和不同城市的税率也有所不同。
在美国，物业税主要是城市领导负责税收征收，其主要用途是资助当地教育、医疗和社会福利等公共事业。
2、加拿大加拿大的物业税是根据当地税务局评估的财产价值计算的，推算出的税收金额直接由当地领导负责征收。
与美国类似，加拿大的物业税也主要用于资助公共事业，如教育、医疗、城市基础设施建设等。
3、英国英国的物业税是由房产所有者按照规定缴纳，根据当地房产价格评估来计算，税额通常在房产价值的0.5%至2.5%之间。
英国的物业税主要用于资助地方领导的各项事业，如教育、医疗、社会福利等。
4、日本日本的物业税多为地价税，即按照土地的估值来计算税款，具体的税率由当地领导根据实际情况确定。
日本的物业税用途广泛，主要资助地方领导的教育、医疗、基础设施、城市建设等各项事业。
二、我国物业税构建的设想我国一直在推进地方税制改革，物业税的构建也是重要的方面之一。
然而，由于我国实行的房地产存在一定的问题，加之地方领导的财政收入主要依靠土地财政，地方领导难以乐见物业税的引入。
在我国建立物业税的过程中，需要解决以下几个核心问题：1、税基确定物业税税基也就是应税财产的范围和界定，是最直接的税收对象。
美国征收物业税的经验及启示
不动产同时征收物业税的各州的物业税构成 中，不动产所 占的比例通常远 高于动产。不动产、动产包括住 宅物业 （ｅ ｉ ｎｉ ｐ ｐｒ ） Ｒｓ ｅｔ ｌ ｒ ｅ ｙ 和商业物业 （ｏ ｍｅ ｉ ｐ ｐｒ ） ｄ ａ ｏ ｔ Ｃｍ ｒａ ｒ ｅｙ ｃ ｌ ｏ ｔ
物业税收入 中，不动产是物业税 的主要成分 。在对动产和
根据联邦 、州、地方三级政府 的权责不同 ，美国实行
联邦政府 、州政府和地方政府 的分税制 ，三级政府共同分
享税收权 力。联邦和州有税收立法权 ， 而地方没有立法的 权力，只能在扑 制定的税法约束下征税 。联邦政府开征的 ｌ
税种包括个人所得税 、公司所得税 、遗产与赠与税 、消费
般通过税 法法典 把其物业税税率确定 为某个确定值 或某 个范围 ．并且在税法没有更改的前提下保 持不变 ：此外 ．
各级地方政府根据当年的预算 、应纳税财产的总价值 、其
他来源的收入等变量确定其当年的物业税税率 。由于用于
设定税率的变量每年都在 变化 ．因此地方政府确定 的税率 通常每年都不同。 地方政府确定其物业税税率 的方法如下
维普资讯
一
、
美国物业税体系的基本情况
和无形财产三大类 不动产包括土地和土地上的永久性建 筑物和构筑物 ；动产是除了不动产以外 ，其他任何有形的 财产 ， 如飞机 、 车辆 、 船只等 ； 无形财产指无形的金融资产 ． 如在股票市场和债券市场的投资 。美国各州都对不动产征 收物业税 ，大多数 Ｊｌ ，对动产征税。在不动产 、动产构成的 ｔｌ ２
外国如何征收物业税
７［ 大各地秘率差剁 大 减通 常 和房 价调 ６拿 『 Ｉ ］ 的增
口 陶 短 房
在加拿大 ， 物业税
拿大物业税 的税 基是土地加房 ，Ｈ 产 。 Ｊ 如果是独立住宅 ， 屋主要一 人 承担地价加房 价的税收 ； 如果 是半 独 立屋和公 寓 ， 则按 比例将地价摊 入 每个住宅单位。加拿大各城市的物业 税税率相差很大 ， 的如渥太华 ， 低 只有 １ ％ １ ％， ． 一 ． 高的则在 ５ ２ ４ ％左右 。即使 是 同一个城市 ，政府也会根据不 同的 房地产类型制定不同的税率 。比如加 拿大英属哥伦 比亚省 ，将房地产分为
＠ 如 何 诬 帔 物 业 税
口魏 莱 从 国际 经验 来看 ， 业税 的 开征 几 物
主寄账单 ，一年分两次缴清。如果晚 交， 罚款也会很重。 美国地方政府征收的地产物业税 的最大用途是该地区的学校费用。这 就是为什么美 国的公立学校，从小学 到高中都不交学费的原 因。Ｊ ＇， ／ ｌ地产 ｔ， ３ 物业税还用来改善本区的图书馆 、 社 区公园等公共设施 、维护住宅区的绿 化和垃圾回收等。 虽然有一幢属于 自己的单体别墅 是传统 “ 国梦” 美 的重要内容 ， 但是 ， 在
的增加 而 价格 下 降。
的单体别墅， 一年交的物业税是 ５０ ００
美元。 物业税税率并不是一成不变的， 各级地方政府根据当年 的预算 、应纳
地产物业税高的地方 ，人们更愿意租
美国物业税可以讨价还价
口 陆 乐
位 常驻 上 海 的 日本 银 行 家 对记 者表 示 ， 收 物 业税 ， 方 成 熟 国 家都 征 西 有相 关做 法 。 过 ， 一 点认 识 的 误 区 不 有 值得提醒 ， 那就 是 对 北 京 、 海 这 样 一 上 线城 市 中好 的 房 产 来说 ，物 业税 的 象 征 意义 大 于 实际 意 义 ， 因为 其 实 际 资 产增 值 收 益 会 远远 大 于 物 业 税 。在 这 种 情 况 下 ，征 收物 业 税 对 一 线城 市房 价 的影 响 是很 小 的 。 过 ， 于 中 国楼 不 对
国外房产税如何征收？国外房产税有哪些种类？
国外房产税如何征收？国外房产税有哪些种类？国外房产税如何征收？1、美国：所征税名称为物业税美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一（英国、法国、德国等国家类似），所征税名称为物业税。
各个州对物业税的征税标准和税率千差万别，占房屋评估价值的1．2％6％不等，新泽西州和纽约是美国房地产物业税＊6的地区，而路易斯安那州则是缴纳房地产物业税最少的。
居民缴纳房地产物业税＊6的10个州为新泽西州、康涅狄格州、新罕布什尔州、纽约州、罗得岛州、马萨诸塞州、伊利诺斯州、佛蒙特州、威斯康星州、加州。
相对而言，物业税对美国房价的影响不大，购房者每年平均支出费用在房价的2％左右。
而房产市场的快速上涨，跟1997年开始的低利率、宽松的货币政策及高杠杆的购房贷款政策（收入较少，甚至工作不稳定者可以获得90％以上的贷款）是紧密相关的。
而失业率一旦上升，经济下滑，房屋供给高于市场需求时，楼市危机就此产生，会对投资者及自住人士造成房产财富无法弥补的缩水损失。
2、澳洲（澳大利亚）：不对房产征收房产税澳大利亚的房产（土地及地上建筑物）是永久产权（堪培拉地区除外，99年产权），国家不对房产征收房产税，而仅对土地征收土地税。
由于各个州的征收税率不同，我以3个州举例说明。
新南威尔士州（悉尼）：土地价值在38．7万澳元之内的不征税；38．7万澳元236．6万澳元的征收1．6％，超过部分征收2％。
维多利亚州（墨尔本）：实行累计税制，只要土地价值超过25万澳元，就开始按累计税率征税。
昆士兰州（布里斯本）：对于土地价值低于60万澳元的不征税；对于超过部分，按累计税率征税。
国外房产税有哪些种类？1、按征税对象的性质分为：流转税（主要有：增值税，消费税，营业税，关税），所得税（企业所得税，外商投资企业和外国企业所得税，个人所得税），资源税（资源税，城镇土地使用税和耕地占用税），行为税（印花税，车船使用税），财产税（房产税，契税）。
2、按税收管理和使用权限分：中央税（关税，消费税），地方税（个人所得税，房产税，车船使用税，土地使用税），中央地方共享税（增值税，资源税，营业税，企业所得税）。
各国的物业税及其他房地产税收政策
世界各国物业税和其他房地产税收政策一、国外房地产税收概述国外房地产税收体系主要分为三大类：第一类是房地产保有税类。
房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。
在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。
美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。
国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。
如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。
土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。
二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。
如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。
三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。
如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。
房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。
现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。
如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。
赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。
房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。
从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。
美国这8个州不用交个人所得税为什么？
美国这8个州不用交个人所得税为什么？想必大家都清楚，美国是一个纳税大国，如果想要去美国发展业务或者注册美国公司的话就必须对美国的税务进行一定的了解，在美国的日常生活中，美国人们需要缴纳各种各样的税，其中大家比较熟悉的就是个人所得税，就是其中的一种。
个人所得税，简单来说就是对个人获得的收入的金额进行一定比例的纳税。
一直以来，税务的问题都是美国人最关系的事情，各种的税务改革的消息大同小异。
其实，在美国也不是每个地方都要缴纳个人所得税的，以下7个州是不需要的，想必大家一定很好奇，为什么偏偏这7个州免个人所得税呢?第一:阿拉斯加州昵称"最后的边疆"，同时还不需缴销售税。
尽管阿拉斯加居民的平均个人所得税高于全国平均水平，但这主要是由于该州收入中位数高达75,112美元。
居民也只支付联邦所得税，没有州所得税。
政府的收入主要来自于石油。
阿拉斯加成为拥有汽车最便宜的州之一第二:佛罗里达州"阳光之州"的收入来自销售税，佛罗里达州以其温暖的天气、美丽的海滩而被人熟悉，但它的营业税是6%，房屋税也不低。
地方政府主要依赖于房产税。
第三:内华达州别名"银州"每年近十亿美元的税收来自观光客与游客以及赌博业。
第四:南达科他州美国中西部平原唯一没有所得税的州，但是为了弥补不收个人所得税的缺失，州政府收取的其他税收五花八门，包括卷烟消费、银行特许权、酒精饮料税等。
第五:德克萨斯州"孤星之州"的收入来自销售税，地方政府会额外的收一些销售税和物业税用于帮助支付政府的帐单。
第六:华盛顿州这个州和别的州不一样，华盛顿州决定年收入超过20万或者夫妻年收入超过40万的人群是需要缴纳一些税的。
还有百分之一的企业税，即使公司没赚钱也必须缴纳这个百分之的企业税的。
第七:怀俄明州除了不用缴纳个人所得税之外，"牛仔之州"还不用缴纳企业所得税。
地方政府主要是通过自然资源税以及房屋税的百分之九点五来维持运作。
各国的物业税及其他房地产税收政策
各国的物业税及其他房地产税收政策物业税及其它房地产税收政策是各国政府为管理土地及房地产市场所制定的重要税收政策。
此类税收政策虽然有着不同的特点，但其目的都是为了提高国家的财政收入，同时调整房地产市场的需求与供应，控制住房价格的波动，以促进社会经济的稳定发展。
下面我们将分别介绍不同国家的物业税及其它房地产税收政策。
中国：物业税是指所有房地产所有者按照房产的评估值来计税的一种税制。
近年来，随着房价的飞涨，政府开始推行对房地产市场的调控政策，其中包括对于已购买房产的物业税的递增压力，以减轻市场供需不平衡的问题。
此外，还有提高土地出让价格、推行限购政策、以及加强房产的限制交易等措施来抑制房地产市场的火爆发展。
美国：美国的房地产市场的税收政策相对较为简单明晰。
美国的物业税大多由地方政府收取，使用于地方公共设施及基础设施建设。
同时，美国在购房及买房后税收的分级制度帮助了商业地产及房地产市场的健康发展。
这种分类制度对于不同类型及价位的房产设定的减免税制，使得购房、持有房产以及出售房产等活动所缴纳的税费更加合理，提高了人民对税制公正化的认知度。
英国：英国政府征收的物业税主要是由居民地区所结账，对于以住宅为主的地区房产税及物业税是紧密关联的。
除此之外，英国还通过增值税的方式，对房地产交易中搭带的服务收取增值税，如建筑材料等。
与其他国家相比，英国的税收政策并非是地方政府主导的，而是直接集中于国家政府层面进行管理。
日本：日本的建筑税与地价是分开计算的。
建筑税是根据建筑物的评估价值进行计算；而地价税是根据土地的市场价值所缴纳的税费——这种单独计算地价税的方式有助于减少因土地增值而导致的市场波动。
在日本，地价的计算和监管都非常严格，而且政府对于土地使用的合规性要求较高，从而使得土地及房产市场能够保持相对的稳定。
此外，日本房地产申报、共有产权等政策也加强了市场的公正性和稳定性。
综合上述情况，我们发现不同国家的税收政策各具特色，但目的都是通过对房地产市场的调控和税收管理来拥有更好的社会经济效益。
美国税制简介
美国是世界上经济最发达的国家之一，同时也是一个高收入的国家。
国土面积为937.26平方公里，2001年人口为28502.4万人。
2001年生产总值为102081亿美元，人均GDP为35815美元。
但这并不意味着美国的税负是世界上最高的，相反，大多数欧洲国家的税负却要高一些。
一、美国税制概况目前，美国税收实行的是由联邦、州和地方(县、市)分别立法和征管，联邦以所得税、州以销售税、地方以财产税为主体的税收制度。
三级政府各自行使属于本级政府的税收立法权和征收权；联邦与州各有独立的税收立法权，地方税收立法权在州，州的税收立法权不得有悖于联邦利益和联邦税法。
美国的税法制订是由众议院起草有关联邦税法的收入议案。
美国的联邦税法由国会制订，并写入《国内收入法典》。
财政部代表联邦政府解释《国内收入法典》并颁布所得税法。
其属下国内收入局负责管理和执行联邦税法，为纳税人提供纳税方面的指导服务。
美国的州和地方政府执行州和地方税法，且可以在其管理权限内作适当变动。
多数州和地方政府通过颁布法规的形式来解释税法。
美国实行彻底的分税制，属于联邦、州与地方分权型国家。
美国的税收管理体制分为联邦、州及地方政府三级。
联邦政府征收所得税、销售税、遗产税与赠与税，大多数州及地方政府征收专营权税、所得税、销售税、财产税、遗产税与赠与税。
美国的税制有以下特点：1、个人和公司所得税为主体。
它们占了政府全部收入(包括来自社会保险税收入)的42%，而在联邦总收入中占55%。
2、社会保险税处于重要地位。
这种税目前在美国已经跃居联邦收入的第三位和政府总收入的第五位。
3．税收制度的联邦制属性。
国家和州政府拥有独立的征税权，同时地方政府从州政府中获得它们的征税权。
在这三个政府层次上有一部分税源是重复的，特别是在联邦政府和州政府之间，但是其税收结构显著不同。
二、美国税制的演变美国税收制度的发展大体经历了三个阶段：即以关税为主体的间接税阶段，以商品税为主体的复税制阶段和以所得税为主体的复税制阶段。
美国物业费的收取
美国物业费的收取美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。
不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。
开发商制定标准美国政府并不参与物业费的制度，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。
每一个造楼计划都必须得到政府的审核。
开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。
OFFERING PLAN就是公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。
OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告（am endment）,得到政府司法部门批准方可执行。
对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。
因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的。
所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。
一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。
我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。
比如曼哈顿425FIFTH A VE公寓，该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上，共60余层175个单元，48个储藏室，42个酒库，每年的物业费预算是1769597美元，也就是近177万美元一年。
这些物业费中包括13项基本开支。
这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出，该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理，他的周薪为961.54美元；一名维修工，周薪727.61美元；十二名警卫、清洁工，他们的周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、资金等费用117853美元，总共合计745031美元。
物业税的美国样本：怎么收？怎么花？
’ＶＩ Ｓ Ｐ Ｌ． ０ Ｏ ＥＷ Ａ ＲＩ ２ １
这 样一来，即使不提高税率，政府也可以 收到更多的物业税。
物业税的美国样本： 怎么收？ 么花 ？ 怎
ｏ文／ 方可成
不过， 威尔森市长并不能决定每一个 财政 年度需要收取多少物业税 一 事实 上， 每年物业税 税率的制定都有一套非常 严谨的程 序。首先， 需要由议会确定预算， 将预算支出总额减去除物业税 以外的其他 收入，得到的结果便是下一个财政年度里 市政 府、郡县政府和学区分别需要通过物
除 参 与议 会的 公 开 讨 论 和 听 证 会 外， 受金 融危 机 影 响， 大 多数 美 国城 市 和
市长无权决定收税
一
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
收到一 张税 单 —— 他 们需 要为自己的房
子 交上 一 笔 物业 税 （ 称 “ 动 产税 ” 或 不 ， 样，蒙哥马利市 也面临着收入 减少和支 最常见的影响决策的方法便是在投票选举 Ｐ ｏ ｅｔ ａ ｅ） ｒｐ ｒｙ Ｔ ｘ ｓ 。 出增长的双重挑战。在巨大的财政压 力面 市议 会议员、防火区委员和学区委员会成
房 服务， 而防火区收取的物业税 业税筹集多少钱。同时， 产价值评 估机 构需要对房产进行评估， 计算出该市房产 则顾名思义用于消防。 在美国， 每个州、每个市 的总市值。接下来，再 将需要筹集的钱数 才能得到每一个财政年度 的物业税税率都不尽相同。但 除以房产总值， 人 们在选 择居 住地 点时，并 的物业税税率。
不 会 刻 意 选 择 税 率 低 的地 方
安家 —— 他们知道，税率 低 市民充分参与决策 蒙哥 马利市市民并非只能被动接受市 往往意味着学校的教学质量 差， 政府的公共服务落后。为 政府、郡县政府 和学区委员会公布的物业 了提 高生 活质 量 ， 多美 国人 税税率，他们完全可以参与到决 策当中来。 很
全美50州缴税排名：纽约缴15%勇超加州排名第一（组图）
征税对象假设为个人年收入6万5596元住房价值1746万美元汽车价值17547美元其他生活支付也相同的情况下纽约州居民需要缴交的州税和地方税达9718美元约为收入的15
全美50州缴税排名：纽约缴15%勇超加州排名第一பைடு நூலகம்组图）
2014-03-21
来源：华尔街日报
在收入、住房和其他支出都相同的情况下，纽约州居民所缴交的税为全美第一，其次是加州。而怀俄明州居民所缴交的税最少。
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美国50州物业税简介
美国50州物业税简介--ZT
在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。
美国房地产物业税(Property Taxes，美国人统称为房地产税，本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。
从居民的角度看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。
而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异，同样是拥有价值30万美元的房子，在美国东部地区，一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元，在南部地区可能只要1000美元。
物业税是地方财政主要收入
房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种。
不过从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，20年来大约下降了近10%。
1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5%，1982年为76.1%，1987年为73.6%，1992年为75.6%，1997年为73.4%，2002年为72.9%，2004年为73.1%，2005年为72.4%，2006年为71.7%，2007年为71.4%。
虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升，20年中增长了5倍多。
1977年，美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元，1982年为820亿美元，1987年为1212亿美元，1992年为1803亿美元，1997年为2188亿美元，2002年为2791亿美元，2004年为3179亿美元，2005年为3559亿美元，2006年为3591亿美元，2007年为3831亿美元。
2009年美国经济不景气，个人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消费也随之减少，因此导致政府的销售税下降了2.8%。
虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产物业税的税率。
根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8%。
美国房地产物业税征收情况一览表
的房地产物业税中位金额仅为5233美元，同样情形在加州其他的富裕县也是一样，圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元，圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。
美国房地产业受次贷风暴冲击，房屋价格大幅下跌。
各州对房地产减值后如何征收物业税作法不一。
加州的房价虽高，但令居民感到一些欣慰的是房地产物业税还算能够令人接受。
这主要是加州居民早在30年前就投票决定限制政府任意提高物业税税率并对下滑的房地产价值给予及时调整。
1978年加州通过8号提案，对居民房屋市场价值下滑的住宅给予临时性价值减低，县政府需对这样的住宅每年进行登记。
2009-2010年，洛杉矶县房地产沽值办公室对473000幢独立住宅进行评估，结果有333870 幢独立住宅的市场价值被调低。
这些住宅平均被调低市场价值12万美元，而屋主平均因此可以少缴纳的物业税为1300美元。
物业税都用在什么地方
地方政府征收的物业税会到哪里去呢？又会用在什么地方呢？在佐治亚州，征收上来的房地产物业税县政府得到33.3%，学区得到65.8%，州政府得到0.8%。
县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出，这些服务包括：法院系统(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和监狱、公立中小学、紧急事务管理、公共卫生医疗服务(公共健康和疾病控制、环境卫生、心理健康服务、弱智服务、贫困人口医疗建保、无家可归者丧葬)、验尸官、公共资助和家庭服务、人口状况记录(出生和死亡证明、结婚证书)、选民登记和选举。
而城市等地方政府征收上来的房地产物业税更多地用于与民众生活密切相关的公共服务，这包括：城市街道修建和维护、911紧急电话服务、消防、供水服务、废物管理、公共医院、公共图书馆、公园和休闲场所、公共运输系统等。
下面再看看华盛顿州的例子。
2009年，华盛顿州征收的房地产物业税总额为86亿美元，其中有18亿美元用于公立大学、28亿美元用于中小学，总计为46亿美元，占房地产物业税总额54%。
14.3亿美元用于县政府经费，占房地产物业税总额16.6%。
11.6亿美元用于市、镇政府经费，占房地产物业税总额13.4%。
13.7亿用于政府各个部门经费，占房地产物业税总额15.9%。
这些部门包括：消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等。
房地产物业税是地方政府机构所需经费的主要来源，在华盛顿州共有1842个部门要依赖房地产物业税来维持运作。
当然这些部门主要是为民众提供服务或是市政建设，某种意义上说这也是取之于民用之于民。
例如，公路、公用事业、学校、图书馆、供水、供电、煤气、下水道、垃圾处理、交通运输、疾病防治、港口、渡轮、机场等等。