浅谈城市化对房地产市场的影响

浅谈城市化对房地产市场的影响

摘要: 本文在阐述城市化的基础上,提出了中国的城市化状况及发展情况,以及房地产市场与城市化的关系;在结合中国国情情况下,数据分析可以得出中国的房地产的供需是严重不足的,中国城市化与房地产发展存是严重不协调的;中国在城市化发展过程中应当反思,相关部门更应把握好城市化发展方向。

关键词: 城市化供求关系人口算数

近几年，我国房地产价格持续上涨，这是多种因素综合作用的结果，但与我国快速推进的城市化进程不无关系。简单地说,城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各地,城市化现象十分普遍,城市化进程也十分显著,作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣,城市化与房地产业关系的研究也成为学术研究的焦点。本文结合中国国情,阐述了中国城市化的路程,又以理论分析为基础，得出城市化通过影响房地产的供给与需求进而作用于房地产价格；同时，房地产价格反过来也会对城市化产生一定的影响。下面，本文将从城市化所引起的社会万物变化中特别是人口的变化所引起的商品房市场中供给关系，来谈谈城市化对房地产市场的影响。

一、什么是城市化

城市化是社会发展到一定历史阶段的产物, 它是工业化以后所特有的现象。由于经济社会的发展, 农业社会进入工业社会, 非农业活动的比重逐渐上升, 农村地域中城市要素逐渐增长, 出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程, 城市人口比重日益增大, 城市数目迅速增加, 这就是城市化的基本含义。所以城市化是社会生产力发展的必然趋势, 也是国家工业化和农业现代化的必然结果。缺乏城市化, 工业化就难以加

快步伐, 信息革命也难以深入发展。城市化的本质是要使全体国民享受现代城市的一切成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。城市化有三个主要标志: 城市人口的增加、城市人口在总人口中的比重上升、城市用地规模扩大。其中, 城市人口在总人口中的比重, 通常被用来衡量一个国家或地区城市化水平的高低, 是衡量城市化水平最重要的指标, 而城市人口和用地规模则反映了城市的发展是否合理。

二、中国城市化发展特点及其现状

1. 中国的城市化水平在改革开放后大幅提升。改革开放之随着中国经济的飞速发展, 城市化的发展速度也逐步加快,入了新的历史时期。特别是在1992 年之后, 随着市场经济体的建立和市场经济的发展, 城市化进入了实质性的飞跃发展阶段。在城镇人口比例方面, 1978 年中国城镇人口只占总人口的17.92% , 1990 年达到26.41% , 2000 年这一比例已经达到36.22%, 2006 年底则达到43.90%( 见图) 。城市化这种稳步增长的态势在很大程度上取决于中国经济的发展。改革开放之后, 随着外资的大量流入, 我国经济普遍进入快速发展时期, 特别是在东部沿海地区, 经济水平的快速提升一方面使得城市的范围越来越大, 另一方面也使得许多农村人口开始流向城市。在这样的大背景下, 城市化的进程不断加快,

取得了快速的发展。

2. 中国的城市化水平仍落后于世界平均水平。一般而言, 城市化水平的衡量以居住地所属为标准, 如2004 年世界城市化率平均水平为49%, 发达国家为72%, 发展中国家为42%。2004年中国按居住地统计口径, 农村人口比重为58.2% , 而城市化率为41.8%, 比世界平均水平低7 个百分点以上, 比发展中国家平均水平还低0.2 个百分点。如表1 所示, 从横向来看, 2004 年大多数主要发达国家的城市化水平都在80%以上, 中国城市化水平与发达国家有着明显的距离。从1985 到2004 的时间跨度来看, 中国在这20 年期间城市化水平绝对比率有了大幅度的提高, 取得了骄人的成绩, 然而这在很大程度上是由于中国本身城市化水平较低。总体来看, 中国的城市化水平仍然大大落后于世界平均水平, 进一步提升的空间还非常之大。

3. 中国的城市化水平落后于工业化水平。国际经验表明, 在一个相当长的历史阶段, 城镇化与工业化之间有较为明显的正相关性。著名经济学家钱纳里和塞尔昆在1975 年提出了

城镇化与工业化关系的“发展模型”。根据钱- 塞模型, 工业化与城镇化共同达到13%左右的水平后, 城镇化开始加速发展并明显超过工业化。到工业化后期, 制造业占GDP 比重逐渐下降, 工业化对城镇化的贡献也开始逐步减弱( 见表2) 。然而, 如果把中国的城市化水平和工业化水平加以比较的话, 我们就会发现, 尽管中国的城市化水平在改革开放之后取得

了飞速发展, 但在相当长的一段时期内, 城市化水平一直落后于工业化水平, 并且工业化水平一直维持在一个较高的水平上。如果用含建筑业的第二产业占GDP 的比重来表示的话, 1978 年中国城市化和工业化水平分别为17.92%和47.88%, 1990 年这一比例变为25.41%和41.34%, 2000 年变为36.22%和45.92%, 到2006 年则变为43.90%和48.92%.笔者认为,造成这一现象的直接原因有两个方面。一方面,我国在解放后一段时期内在工业发展上采取了“赶超”的战略,集中全部的精力去发展工业, 使得工业化获得了超常规的高速发展, 因此工业化水平在较早的时期已经达到了相当的水平。另一方面, 钱- 塞模型关注的更多的是工业化对城市化本身的促进作用, 工业化水平的提高一般会带动农村人口向城市的转移,从而带动城市化水平的提高。但在中国, 由于长期的城乡分隔的二元化户籍制度等多种原因的存在, 使得已经转而从事工业生产的农民依然不能摆脱“农村人口”的标签, 这也在一定程度上阻碍了中国城市化水平的提高。

三、为什么要进行城市化

首先, 从城市和城市化的概念和内涵看, 加速城市化进程可以促使经济社会进一步集约化、现代化。

城市化的表面含义是城市地域规模不断扩大和人口数量不断增加, 城区逐渐蚕食农村, 农地铺上了水泥, 一些传统的农业被现代加工业、制造业和服务业所取代; 农村人口向城市转移, 城市人口增加迅速, 为城市经济的发展提供了源源不断的廉价劳动力。城市化较深层的含义是城市基础设施建设日益配套、完善, 承载能力不断增强, 城市经济社会迅速发展, 以二、三产业尤其是以高度发展的服务业为支撑, 成为生产要素的聚集地和经济社会发展的中心。城市化的核心含义是国民经济增长模式、国民生活形态和国民意识的重大转变, 小农意识被城市的生活方式、价值观念所取代。总之, 城市是人类文明的结晶, 城市化则是人类社会进步的重要标志。加速城市化进程是我国社会发展, 实现现代化的必由之路。

其次, 从城市化与工业化的关系看, 加速城市化进程可以促进经济的高速发展。

从世界范围看, 城市化和工业化是同步发展的关系, 否则, 两者都不可能健康、持续发