最新业主委员会2018年工作总结和2019年工作计划

业主委员会2018年工作总结和2019年工作
计划
过去的一年，业委会始终本着公开、透明的原则，认真听取广大业主的意见和建议，接受广大业主的监督，按照小区三个规约赋予业委会的权利和义务，认真履行业委会的各项职责，推动小区共用设施的维修改造，加强对物业的监督和管理，保障小区的正常运营，切实维护业主的正当权益。

现将业委会2018年度工作总结和2019年度工作计划向各位业主报告如下：
一、2018年度工作总结
2018年度，在广大业主的支持和配合下，业委会主要做了以下工作：
(一)先后两次召开业主大会会议审议小区重要事项并推动相关工作
业主大会2018年度分别于2018年3月11日和8月26日召开会议，对小区重大事项进行表决。

有关情况如下：
1. 表决通过并实施了《小区车辆管理办法》。

按照该管理办法，业委会牵头并督促物业强化车辆登记管理工作，逐步将几十辆非小区住户的车辆清理出去，同时，物业工作人员加强管理，采取在一些区域设置障碍物、友情提醒不规范停车车主等措施，尽量规范小区的停车行为。

通过一段时间的努力，小区停车秩序明
显改善，业主停车难的问题得到缓解。

2. 表决通过并实施了小区车牌识别管理系统。

业委会承受着来自部分业主的巨大压力和质疑，在无法获得外部招标代理单位支持的情况下，由业委会成员、小区热心业主以及外聘专家组成招标评标小组，严格按照公开、透明的原则，花费数月时间，自行组织车牌识别系统招标工作，最后由深圳市捷顺科技实业股份有限公司以15.99万元最低价中标并组织了工程施工。

车牌识别系统于2018年11月完成安装调试并试运行，经过一段时间的运行并做了一些局部调整后，目前系统总体运行正常。

车牌识别系统投入使用后，业委会把《小区车辆管理办法》中的部分约定固化到系统中，进一步强化了对各类车辆的管理，在规范管理基础上，小区外来车辆临时停车费收入实现了大幅增加，从之前每月3-5千元增加到每月1万多元。

3.表决通过并更换了消防水泵控制柜。

更换上述设备，降低了小区的消防安全隐患。

同时，该项目按照维修基金审价流程操作，最终支出控制在合理范围内。

4. 表决通过并调整了维修基金定活期存款比例。

此前，小区维修基金活期存款金额较低，由于维修基金是按比例分摊到各单元使用，部分单元因前期维修费用支出较大，其维修基金活期存款余额较低，部分维修项目无法正常结算，同时也影响后续其他项目的正常维修。

为保证小区外墙、电梯等共用设施维修项目的正常结算，同时为后续维修项目预留足够的资金，业委会将小区定期存款500万元转为了活期存款。

定期存单转活期存单后有了一笔结息，加上原计划推进16号楼整幢大楼外墙维修项目因各种原因没有按计划推进，2018年8月下旬，业委会又将其中的450万元，以一张300万元和三张50万元的方式重新转为3年期定期存款，加上之前一张滚存的3年期存款281.875万元，目前小区维修基金3年期定期存款总额为731.875万元。

5. 表决同意允许部分幼儿园家长车辆有偿出入本小区。

经过一年多实际运行下来，进入小区的幼儿园家长车辆在小区内基本保持良好的秩序。

小区峨山路出口道路高峰期的拥堵现象也有所缓解。

鉴于小区峨山路出口道路属于三不管地带(交警不管、海富和我们小区想管但无权管)，部分幼儿园家长车辆占道停放导致交通拥堵的情况，目前依然无法根本解决。

未来究竟可以采取什么有效的管理方式来确保道路畅通，有待与政府部门的协调。

6. 表决通过授权业委会解决与申城物业关于小区结存公益性收入纠纷事宜。

该事项近期终于有了结果，申城物业返还了部分公益性收入。

详见本次业主大会议案4，此处不做累述。

7. 关于水景修复、监控和门禁系统改造、外立面阳台栏杆除锈等事项，业主大
会虽然表决通过了，但是截止目前尚未启动。

主要是因为：
7.1 修复水景的方案在业主大会表决过程中，得到了一些业主对维修方案建设性的意见和建议，为尽量降低工程维修可能带来的遗憾和负面作用，业委会本着负责任的态度，请专业单位对方案优化的可能性做了认真分析和研究，近期将确定最终的维修方案，并在公示后启动维修工程。

7.2 监控和门禁系统改造工程，因专业性强，预算高，业委会对项目的推进非常慎重，目前已接洽了多家供应商，请他们来小区实地踏勘，然后给出初步方案，分析项目的难点和关键点，为后续正式招标评标做准备。

7.3 外立面阳台栏杆除锈事项，在业主大会表决过程中，也得到一些业主的建设性意见和建议，为确保维修质量，业委会拟调整方案，改为将生锈的挡板直接更换为新的挡板。

待供应商报价出来后，如果在原预算内，业委会将方案公示后适时启动更换操作;若超过原预算，业委会拟考虑提交业主大会下一次会议重新表决。

(二)稳步推进小区共用设施设备的维修、改造和更新
除上述业主大会表决通过的重大项目更新改造外，2018年度，小区还实施了以下维修改造项目：
1. 启动并完成部分房屋外墙渗水维修工程。

为尽量节省外墙维修成本，本着批量维修的原则，2018年先后完成65户业主外墙渗水维修工程，一定程度上暂时解决了部分业主外墙渗水问题。

但是，由于小区房屋存在的固有质量问题，以及2018年开始物业没有安排新的维修，致使需要维修的户数较多，目前依然还有几十户业主的外墙渗水没有完成修缮。

此外，目前施工方所采用的常规外墙渗水维修方案，可能无法根本解决小区外墙渗水问题。

后续有待寻找更彻底的解决方案。

2. 强化电梯维修保养。

怡东物业接管小区物业服务后，对小区所有电梯做了全面的安全隐患排查，通过及时更换、维修故障配件，并在电梯间加装空调保障高温天电梯的正常运行，加强电梯日常保养等操作，目前小区大部分电梯总体上处于安全平稳运行阶段，电梯故障报修频率显著降低。

鉴于小区电梯投入使用已快到15整年，后续的维修保养压力会越来越大，业委会将会同物业加强与电梯维保单位的沟通，督促维保单位继续强化电梯日常保养、维修工作，确保电梯安全平稳运行。

在条件具备或需要时，业委会将请政府部门安排检测机构对电梯进行检测，并确定后续的电梯大修或更换方案。

3. 做好其他设施设备的抢修、更换、改造等。

主要包括更换地下集水泵、维修地下蓄水池及顶楼水箱、加装地面绿化带防水条、拆除废弃路灯并加装保护罩、补种局部绿化、更换休闲椅、维修保养防腐木地板、安装快递柜、维修局部道路
等等。

通过上述维修，保障了小区的正常运营，同时也让小区部分设施得到必要的维护和改善。

此外，关于小区8号楼残疾人通道改造项目，2018年4月业委会向居委会有关工作人员咨询并在履行业主意见书面征询基础上，向街道书面提交了争取改造资金支持的报告。

接下来业委会将通过居委会持续跟踪街道对项目的审批进展。

若本年度街道无法立项审批，则由小区自行出资改造。

(三)持续做好与业主之间信息沟通
2018年度，业委会继续着力加强与业主的沟通，每周四晚都安排人员在业委会办公室值班，接待业主来访，认真听取业主意见和建议，对业主反映的问题，及时反馈和落实，涉及需要物业整改的事项，业委会都会要求物业及时安排推进整改。

业委会充分利用小区两个业主微信群以及微信公众号平台，进一步扩大与业主沟通的范围。

将涉及小区物业管理方面的相关决定、通知在小区两个出入口的公告栏以及每个单元的公告栏及时发布的同时，借助上述微信平台即时发布，努力做到小区重要信息的全覆盖。

此外，业委会还利用上述微信平台，在推出一些重大决定之前，开展意见征询，充分听取业主的意见和建议，在提高决策透明度的同时，也确保决策在合法合规
的前提下，最大限度符合大多数业主的利益。

2018年11月，业委会通过公众微信号开展了一次物业服务质量调查，共有174人参与，结果显示，超过70%的人对物业各项服务满意和基本满意。

同时，参与问卷调查的部分业主提出了物业服务中存在的很多问题，业委会也都要求物业有针对性地做出整改。

(四)加强对物业的监督管理，同时体现人文关怀
业委会与物业专门建立了工作微信群，并邀请部分热心业主加入该微信群，通过该微信群，将业主微信群中业主反映的问题及时反馈物业，同时，利用该微信群，及时了解物业的日常工作情况，跟踪相关事项的落实情况，极大地提高了业委会和物业之间的沟通效率，也让物业、业委会的工作更加透明。

业委会对物业一线员工，也尽量体现人文关怀。

每年夏天和春节，业委会都会安排从公益性收入中支出部分，以高温补贴以及春节慰问金形式，让一线员工感受到来自业主的关心。

对于物业员工中拾金不昧的好人好事，业委会通过小区维权基金支出部分给与奖励。

逢年过节，业委会成员也会到物业员工工作岗位上进行慰问，努力让物业一线员工更多地被尊重、被认同，使他们在小区工作有一种获得感，归属感，以促进他们更好地履职。

(五)继续做好与政府相关部门的沟通，寻求政府部门对小区工作的支持
2018年度，业委会主任和副主任多次参加塘桥街道房办组织的业务培训和交流活动，学习了解涉及物业管理、业委会工作的政策法规和相关知识，用以指导业委会日常工作。

根据富都居委会的通知，多次参加富都居委联席会，认真听取各方意见，接受各方监督，借鉴海富、新都两小区好的管理经验，对小区物业管理存在的问题提出解决方案，督促物业进行整改。

业委会每次酝酿业主大会会议时，都会提前和街道房办、富都居委会有关负责人进行沟通，征询政府部门的意见。

同时，在业委会日常工作中遇到一些难解或拿捏不准的问题，也都会向上述部门进行咨询，在其指导下，做出决定。

(六)维修资金、公共收益使用结存情况
2018年度维修资金、公共收益使用及结存情况参见下表：
1. 本年度各项支出一览表
本年度维修资金支出333，931.10元，公益性收入支出377，161.55元(其中17万元补充维修资金)。

部分外墙维修和电梯维修项目的结算延后到2019年支出。

2018年实际发生金额比上表数额多10多万元。

2. 本年度维修资金结存一览表
截至年末，业主大会总账户结存余额878.89元(其中731.875万元是定期存款，其余为活期存款)。

3. 本年度公共收益结存一览表
2018年小区公共收益52.98万元，支出20.72万元，实际结存37.71万元(其中17万元补充维修资金，剩余20.71万元存放在怡东物业账户)。

2019年1月，上述存放在怡东物业账户的资金，业委会又安排将其中的20万元转入业主大会公共收益分账户，继续补充小区维修资金。

(七)业委会工作面临的主要难点和问题
1. 鉴于我们业委会成员对涉及物业管理众多事项(如电梯、各类水泵、外墙、监控等)在专业技术方面还比较缺乏，在小区一些重大工程项目的维修改造方案审核、绿化修剪方案审核等环节，无法提出专业审核意见，在业主提出质疑时，也无法及时提供专业权威的解释。

我们欢迎有相关专业背景的业主为业委会提供
协助。

2. 小区部分群租户和合租户给物业带来的管理压力较大。

由于租客人员素质不一，部分单元高空抛物现象严重，垃圾在楼道随地扔，单元门被强行打开造成损坏，卫生、安全状况堪忧。

要杜绝群租，一方面物业要强化管理，另一方面业主也应加强自律，出租房屋时应拒绝接纳群租，减少合租。

3. 部分单元楼道堆放杂物较多，存在安全隐患。

2018年街道消防单位来小区安全检查，为此向怡东物业开出了5000元的罚单。

物业虽然可以向业主出示由居委会、业委会和物业公司盖章的整改单，但是很多业主并不买账，而物业自身并无执法权，这方面的管理往往陷入僵局。

还望业主加强自律，切勿在楼道堆放杂物。

4. 装修垃圾和废旧家具清运存在问题。

鉴于垃圾清运成本较高，物业公布了一份垃圾清运标准，但是一些业主不认可，或者干脆不愿意支付垃圾清运费，经常有业主因为家里局部装修或更新家具等，将一些建筑垃圾和废旧家具随意放在单元门外或垃圾桶边上，而这些最终都不得不由物业安排保洁收集放置到指定地点，然后集中清运出去，一方面增加了保洁的额外工作量，另一方面物业还要贴钱清运。

我们曾经将物业公布的垃圾清运标准和其他小区的标准做对比，并没有发现物业的标准过高，但是部分业主就是不愿意支付。

业委会在此呼吁业主按规定妥善处理好大件废弃物品，使小区环境更加整洁有序。

5. 众所周知，中星集团拥有会所和商铺的产权。

据了解，中星集团与原租赁方的纠纷已经结束，现委托申城物业安排人员在会所里面看管，后续如何使用尚未可知。

业委会会密切关注并及时向业主通报。

二、2019年工作计划
2019年度，业委会将重点推进以下工作：
(一)继续推动小区共用设施维修改造
1. 认真做好监控系统改造、水景修复、阳台生锈栏杆更换等上年度业主大会表决通过但尚未实施的项目。

按照计划，稳步推进监控系统改造项目，在与多家供应商沟通基础上，拟再次成立由业委会、业主、专家组成的项目招标评标工作小组，负责对供应商的方案和报价进行评审，确定最终供应商。

届时业委会将该项目阶段性工作成果进行公示，接受广大业主的监督。

待供应商确定后，争取早日完成项目实施工作。

关于小区水景修复和阳台生锈栏杆更换，业委会也将加快工作进程，条件具备时，将尽快组织实施。

2. 继续推进外墙渗水维修工程施工，力争年内将之前已经报修和新报修的外墙
渗水工程全部维修完毕。

同时，对车库楼梯等公共区域的渗水问题也将安排维修。

3. 继续督促物业电梯维保单位中谊电梯做好电梯日常保养和维修工作，根据小区电梯运行的实际情况，必要时拟推动第三方电梯检测工作，并根据检测结果，做好后续维修或更换工作安排。

4. 小区各单元入口和门厅顶部前几年做的粉刷，现在都有不同程度脱落，各单元楼梯走廊墙壁自房屋交付以来，没有翻新过，大多比较脏。

业委会拟要求物业聘请专业施工方按照单元编制上述公共区域的顶部和墙壁翻新粉刷方案报业委会审核，条件具备时，以单元为单位，征询各单元业主的意见，获大多数业主同意后，按单元启动上述翻新工程。

5. 绿化是本小区的亮点，但是因为长期以来缺乏必要的修剪，很多低楼层住户采光受到影响，同时，低层树木被高层树木遮挡，因无法获得充足阳光而影响正常的生长，本次会议，业委会把绿化修剪方案作为一个议案提请业主表决。

若业主表决通过，拟适时启动小区绿化修剪养护工程。

6. 小区21号地下车库地坪质量很差，拟请物业寻找合适专业单位出具维修方案报业委会审核，条件具备时，报21号车库全体业主表决，表决通过后，即安排21号地下车库地面维修工程。

7. 小区8号楼残疾人通道改造工程，按照计划，先等街道本年度对该项目的审
批进展，若确定本年度街道无法对该项目立项，业委会将安排物业寻找施工单位，推动项目改造工程。

8. 小区地下多级水泵拟更换，本次作为单位议案报业主大会表决，若表决通过，拟尽快安排施工方进行更换操作。

此外，业委会将根据小区共用设施的使用情况或突发故障情况，督促物业做好应急抢修等工作，确保小区正常运行。

(二)继续强化对物业服务监督，促使物业认真履职，提高服务质量
业委会将继续督促物业按照《物业服务合同》条款约定，加强小区的保洁、保安、绿化、电梯养护、日常工程维修等工作，进一步改善小区的卫生状况，加强绿化养护，加强电梯养护，加强外来人员和车辆的管理。

自去年8月份以来，物业一直在与业委会沟通，鉴于人工成本的持续上涨，物业经营处于亏损状态，希望适当调涨物业费。

鉴于物业亏损的实际情况，经与塘桥街道房办、物业等协调后，业委会将物业费调整事项作为单独议案报业主大会本次会议表决，详细内容参见该议案。

(三)继续加强与业主的沟通，听取意见和建议，接受业主监督。