开发商自营与代理机构销售的利弊谈
项目自销与委托代理优劣分析
尽职调查要诀：987654321规定动作
魔鬼藏在细节处
风过乙方90%以上的管理层和股东并面谈
坚持两次8点到达乙方公司（事先不能通知）
到达至少7个部门
在企业连续呆6天
对企业团队、管理、技术、市场、财务5个要素进行详细调查
与乙方公司4个客户面谈过
调查3个以上乙方同力还能干好活。
2、销售渠道，模式灵活多样
3、有庞大客户及商家资源
4、项目产品丰富对团队专业水平要求高
1、人员流动性大，团队稳定性差
2、项目代理完毕拿走代理费，没留管理模式和盈利模块
3、带走队伍没有种子培育，甲方田地永远荒芜，无法成长
4、利益分明责任心不够，看钱办事或择房而售。
甲对乙的基本要求自行约束
1、销售方式符合投资方式
2、销售周期及销售成本控制在预期目标范围内
3、价格策略符合资金回笼计划
4、不能超越委托权限
5、不能签约后另行追加合同外内容或反复改稿十次后要第一稿，第三稿（要求乙方存十次稿件）
6、告诉乙方你的优势，也要说出自己的不足，合作是双赢，不算计乙方赚多少钱，做一个好面子，大气，对专业执着的甲方，投资者只投资这种人
5、销售热情唯持签约后三个月
操作条件
1、长期招不到人无法组建团队或团队执行力较弱，无商家和社会资源的甲方
2、乙方曾经合作过的甲方标准落实，对接高效，能缩短磨合期
3、甲方认同的乙方，代理心态正确，流程清晰，专业过硬，高度责任心，不炒房
审查要点
1、乙方以往业绩中，其强项是否能弥补甲方弱项，擅长何种项目的推广销售？住宅？写字楼？商业？
提出不少于20个关键问题
至少与公司的普通员工吃过1次饭或面谈1次
房屋买卖中的业主自售与中介代售的比较
房屋买卖中的业主自售与中介代售的比较在房屋买卖过程中，业主有两种销售方式可选。
一种是业主自行销售，另一种是请中介代售。
本文将比较这两种方式，分析其优缺点。
1. 自售优点业主自行销售房屋的最大优点就是节约中介费用。
中介费用通常为房价的1%到3%，在高房价地区甚至可能更高。
如果业主自行销售，这笔费用就可以省下来。
自售还可以更直接地与潜在买家沟通，了解他们的需求和意向，从而更好地协商价格。
2. 自售缺点业主自行销售房屋的最大缺点是工作量和时间投入。
除了拍摄房屋照片和写广告以外，业主还需要接受来自潜在买家的咨询和参观请求，审核买家的信贷情况和能力，并选择合适的法律服务来处理文件和交易细节。
如果业主没有经验和时间做这些事情，自行销售可能会产生很大的压力。
3. 代售优点中介代售的最大优点就是省心省力。
中介机构会为业主提供定制的服务，包括房屋估价、广告宣传、接待潜在买家、处理文件和交易细节等。
业主只需要提供房屋信息并支付中介费用即可。
中介机构是房屋买卖的专业人士，有丰富的经验和技能，可以帮助业主处理各种问题。
4. 代售缺点中介代售的缺点之一是中介费用。
虽然中介费用可以省去业主很多麻烦和时间，但是也将付出一笔昂贵的中介费用。
业主需要根据房价向中介支付占比1%-3%的佣金，这个费用可能会在交易额较大的情况下变得更显著。
5. 结论综上所述，在选择自售和代售之间，业主需要考虑自己的时间和能力。
如果业主有时间，经验和能力自行销售，可以节约很多中介费用，并更直接地与买家沟通，更好地协商价格。
如果业主没有时间和经验自行销售，或者希望更省心省力，选择中介代售也是不错的选择。
最终，选择自售还是代售，取决于业主的个人偏好和具体情况。
开发商自营与代理机构销售的利弊谈
开发商自营与代理机构销售的利弊谈Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-169:15:21)分类：标签：|开发商自营与代理机构销售的利弊谈房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。
在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。
房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。
而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。
本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。
一、开发商自营与代理机构销售的概念1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。
2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。
二、开发商自营的利弊◆开发商自营的利：1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。
一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
2、内部沟通顺畅。
由于销售部门的人员都隶属于开发公司，相比较代理公司来说，销售部和公司其他部门是一个统一的整体，对于开发公司内部的人事及流程都比较熟悉，在人际关系的处理上更简单，一定程度上对销售工作的促进更大。
商品房销售模式的利弊分析及比较
商品房销售模式的利弊分析及比较市场上的商品房，有通过一间或多间策划代理公司代理销售的；也有开发商自行销售的；同时也有开发商和代理商协同销售的几种销售模式，而各种模式特点都不一样。
我们现通过对市场上的观察及以往的经验总结，简浅地分析一下到底那一种模式更有利于商品房的销售。
我们在对比销售模式之前，先说说代理商自身有那些优势：1、代理商拥有庞大的市场信息及资源代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。
收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。
2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。
成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。
楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
3、代理商有广泛的合作单位和社会关系代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。
4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。
市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。
中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。
此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。
自销与代理优劣势
代理和自销的优劣对比分析
自销优势：
1、节约营销费用，减掉溢价分成部分，利润最大化；
2、减少中间环节，直接面对客户群，有利于销售调整；
3、便于管理，利于沟通，提高工作效率；
4、为以后项目开发储备人才和团队，积累销售经验；
自销劣势：
1、自组团队目前不够成熟，营销构架不够完备；
2、策划设计制作方面缺乏人才，有时候可能凭个人主观意识制定销售策略，反而可能错过销售时机；
3、后期销售团队管理和费用巨大造成公司机构和人员臃肿；
代理优势：
1、代理公司拥有庞大的客户信息和资源；
2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队；
3、代理商有广泛的合作单位和社会关系；
4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势；
代理劣势：
1、独家包揽反客为主；
2、产品研发方面不能提供合理化建议；
3、战线拉得过长，目前管理上已渐弱；
4、造成高昂的营销成本；
5、代理行对营销指标重视程度和企业总体发展的理解程度没有开发商自身团队好。
房地产联合代理利与弊
*********项目——销售模式优劣分析一、选择销售代理带来的好处：1、销售代理有庞大的市场信息销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。
2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。
其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。
3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。
在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。
4、销售代理拥有庞大的客户资源。
销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱!开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。
二、目前业内管用的方式分为几种：1、独家代理模式2、联合销售代理3、开发商自产自销模式4、开发商和销售代理联合三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较：一、销售代理的独家全程代理模式这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。
它的优势在于：分工明确，各展所长销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。
开发商则可集中精力做好产品的控制工作。
此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。
它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。
房地产代理公司利与弊2024
引言概述：房地产代理公司作为一个中介机构，发挥着积极的作用，为购房者提供了便利，然而同时也存在一些负面影响。
本文将通过分析房地产代理公司的利与弊，从不同角度探讨其对房地产市场的影响。
正文内容：一、代理公司的利1.提供专业的服务和咨询代理公司通常拥有丰富的房地产市场经验和专业知识，能够为购房者提供准确的房源信息和市场分析，帮助购房者做出明智的决策。
2.节省购房者的时间和精力购房过程繁琐，需要大量的时间和精力进行房源搜索、实地考察以及与卖方进行沟通。
代理公司的存在能够解放购房者的时间和精力，快速找到满足需求的房源。
3.协助解决纠纷在购房过程中，可能会遇到各种问题和纠纷，例如合同纠纷、物业瑕疵等。
代理公司可以作为中立的第三方介入，协助双方达成解决方案，减少纠纷的发生。
4.促进房地产市场的流动性代理公司的存在，可以增加房屋的转让速度和数量，促进房地产市场的流动性，同时也带动相关行业的发展，促进经济的繁荣。
5.保障购房者的权益代理公司对房源进行审核和调查，确保房源的合法性和真实性，起到了保障购房者的利益和权益的作用。
二、代理公司的弊端1.信息不对称代理公司作为中介，掌握了大量的信息资源，可能会存在信息不对称的情况。
这使得购房者很难获取到完全客观和真实的信息，可能会导致信息误导和不利于购房者的决策。
2.佣金高昂代理公司通常以佣金的形式获取收益，这笔费用将由购房者承担。
高额的佣金可能增加购房成本，降低购房者的实际收益。
3.服务质量参差不齐代理公司数量众多，由于行业监管不严，服务质量参差不齐。
一些不良代理公司可能存在虚假宣传、违法操作等行为，损害购房者的利益。
4.依赖性强购房者一旦选择了代理公司，通常需要全权委托代理公司进行相关操作，导致购房者在决策和权益保护上失去一定程度的控制，依赖性较大。
5.假冒伪劣产品一些不良的代理公司可能存在假冒伪劣产品的情况，给购房者带来诸多隐患和损失。
总结：房地产代理公司在购房者提供了方便的同时，也存在一些负面影响。
自营与代理的优缺点分析
自营与代理的优缺点分析第一篇：自营与代理的优缺点分析自营与代理的优缺点分析一、自营管理的特点（一）保证商品质量。
经商，商品是第一位的，商品的质量是企业的生命。
（二）灵活掌握库存，并能保证卖场商品丰满。
库存决定利润，灵活掌握库存.（三）经营自主权大。
销售第一，利润第二，有销售才有利润。
根据不同季节、市场、消费群体，随时调整进销状态，如：商品变价，特卖会等。
（四）售后服务政策宽。
退换货服务是对我们工作失误的补救，把最大的利益让渡给顾客，才会给商场迎来更多顾客，口碑有了，客流量自会加大。
（五）可以打造自己的团队。
“成在经营，败在管理”。
未来的竞争是人才的竞争。
自营模式的管理人员都是从底层锻炼出来的。
他们具有一定韧性。
从而为我们企业以后发展奠定人脉基础。
（六）在市场上选择权大。
综上所述，自营管理的优点为：利润高；培养人脉；引领市场；方便售后。
二、自营管的缺点占用资金大；占用人力多商场费用多，（不必要的和必要）采购总部合同费用物流配送费用回款慢，时间长。
四、代理的优势（一）占用资金少现金货到付款（二）免除了终端费用（合同，物流，客情等）。
（三）人员少，费用低。
效率高，量大（四）容易管理五、代理缺点（一）利润低（二）不易形成自己的团队第二篇：自营与联营的优缺点分析自营与联营的优缺点分析一、自营管理的特点（一）保证商品质量。
经商，商品是第一位的，商品的质量是企业的生命。
自营管理是主任直接进货，在进货过程中直接检验商品质量，对于劣质商品严禁入店。
（二）灵活掌握库存，并能保证卖场商品丰满。
库存决定利润，灵活掌握库存，实施多品种少数量、快进快消的战略，加快资金周转。
同时，卖场必须商品品类丰富，让顾客有可选性。
（三）经营自主权大。
销售第一，利润第二，有销售才有利润。
根据不同季节、市场、消费群体，随时调整进销状态，如：商品变价，特卖会等。
（四）售后服务政策宽。
退换货服务是对我们工作失误的补救，把最大的利益让渡给顾客，才会给商场迎来更多顾客，口碑有了，客流量自会加大。
商业地产销售运营5大方式其优缺点
商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。
一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
商业地产自主招商与代理招商优劣势分析
商业地产自主招商与代理招商优劣势分析优势分析：1.自主招商的优势：a.直接掌控权：自主招商能够让商业地产项目的所有权益保持在业主手中，可以直接参与决策和控制项目进程和形象。
b.减少中介环节：自主招商避免了与代理机构的合作，直接面对商家和租户，减少中间环节和费用，提高利润空间。
c.投资回报较高：自主招商能够大幅度提高商业地产项目的投资回报率，因为没有代理机构的费用和利润占比。
d.动态调整策略：自主招商方式能够快速作出决策和调整策略，使商业地产项目更加灵活应变。
2.代理招商的优势：a.专业服务：代理招商机构通常具备丰富的市场经验和行业资源，能够提供专业的招商服务和专业团队支持。
b.市场拓展能力强：代理招商机构具备良好的市场渠道和资源，可以更快地吸引到更多的商户和租户，提高出租率。
c.分散风险：代理招商可以将商业地产项目的风险分散到多个合作伙伴身上，降低业主个体承担的风险。
d.时间与精力分配：代理招商将商业地产招商的过程和管理交由专业团队，业主可以将更多的时间和精力放在核心业务上。
劣势分析：1.自主招商的劣势：a.缺乏专业知识：自主招商可能缺乏市场调研、招商方法等方面的专业知识，容易面临风险和挑战。
b.招商渠道有限：自主招商受限于个人和公司的资源和渠道，可能无法吸引到更多的商户和租户。
c.市场竞争压力大：自主招商需要与其他商业地产项目竞争，需要承担更高的市场竞争压力。
d.运营锁定风险：自主招商可能因为缺乏运营能力和经验，导致商业地产项目在后期运营中遇到困难。
2.代理招商的劣势：a.代理费用高：代理招商机构通常需要收取较高的代理费用，对商业地产项目的利润空间产生影响。
b.招商决策缓慢：代理招商机构需要与业主进行沟通和决策，这可能导致决策和调整策略的速度较慢。
c.需要信任合作伙伴：代理招商需要与合作伙伴建立长期的信任和合作关系，这可能涉及风险和管理难度。
综上所述，自主招商和代理招商都存在各自的优势和劣势。
房地产代理销售模式的利弊风险
房地产代理销售模式的风险房地产开发企业目前主要销售模式为自主销售和代理销售，其中代理销售开发商主要选择的是：独家代理销售和多家联合代理销售的形式，简称分销；甚至有些开发商为拓宽销售渠道会选择个人代理销售（包括地产公司内部全员销售）。
对于以上代理销售行为应注意那些风险控制？一、代理销售模式的利弊1、代理销售模式的好处利用销售代理宽广的网络渠道和客户资源，行业周期低迷时期可以加速销售实现资金回流；按照约定比例支付销售佣金，有效控制总销售费用支出；销售代理公司专业性比较强，可提高效率，甚至可以利用销售代理公司催收房款；如果成立关联销售代理公司，可为土地增值税、所得税等税种的税务筹划提供一定的空间。
2、代理销售模式的弊端目前市场上销售佣金提成比例通常在1%—3%，过高的佣金比例可能会增加销售费用支出，挤压开发商的利润；销售代理公司为销售完成任务，可能会不则手段，营销方式很有可能会影响公司的形象，使公司的声誉受损；销售代理公司销售人员为将房子卖出去获取提成，在销售过程中可能会向客户给出一些地产商不知情的承诺，给开发商后期带来麻烦；二、代理销售的模式目前国内地产行业销售代理普遍实行佣金代理方式，以以下两种佣金代理方式居多：1、地产商指定销售价格，代理商按照销售额固定比列提成；2、地产商指定底价，超过底价部分按照约定比例分成；三、代理销售模式的潜在风险1、流程风险销售代理在销售期间可能会向客户给出一些虚无缥缈的承诺或者其他对开发商不利的事情，当开发商发现之时，往往已是两年后交房的时候，届时已很难向销售代理公司追究责任。
签定销售代理协议之时要考虑全面，增加对销售代理行为约束条款和罚则；按照签约总额为基础提取销售佣金，按照销售回款为基础支付佣金；在签订销售代理协议之时要注意应约定扣留5%的佣金作为保证金。
销售代理可能在销售过程中不按照约定给予销售折扣。
指定专门的财务人员负责销售价格审核；执行严格的销售折扣审批流程制度；2、财务风险。
楼盘销售：委托代理还是自产自销？ 1000字
楼盘销售：委托代理还是自产自销？ 1000字
对于楼盘销售来说，委托代理还是自产自销的选择是一个重要的问题，可能会对未来的销售结果产生重大影响。
要想做出正确的决定，应根据自身特点、市场环境以及多项因素，认真审议比较，助你明晰其中的不同之处及利弊比较，才能选择出最合适的一种方式。
首先，从费用上看，委托代理模式较自产自销模式耗费较多，因两者各有费用，如楼盘开发商向房地产经纪公司支付佣金，受托方将依付费用，并可能支付投入的研究、营销资金给受托方等。
根据营销计划，建议楼盘开发商应调整费用投入方案，注重成本管理，谨慎把握好支出。
其次，从效率上看，自产自销模式更具效率，因受托的新房开发商可以更全面、深入地了解项目，同时利用自身优势及全网渠道，快速销售，可有效降低整个销售过程中遭遇拖沓、多重流程等可能带来的低效率问题。
再者，从风险上看，委托代理模式较为保守，因其只需要对有佣金费用的受托方负责，一般也不至于会出现无人问津、营销计划未能实现的失败，使得投资者可以相对安心。
最后，从品牌形象上看，委托代理模式可由外部的专业机构统筹楼盘的营销和宣传，更有利于打造楼盘的知名度和国际形象，同时也可以通过业内资讯服务了解竞争对手，及时补偿楼盘的不足，让品牌更具竞争力。
总之，要想在投资建设楼盘时进行有效的销售，尤其在房地产市场形势不稳定的情况下，不能贸然作出决定，必须深入考察，根据实际情况选择最合适的方式。
例如，如果建设方有足够的自营能力，可考虑自产自销的方式进行销售，以控制各项费用，推动营销效果；而如果建设方投资有限，则可考虑采取委托代理的模式，以确保品牌曝光度的提高。
自主销售与委托代理销售的差异
自主销售与委托代理销售的差异营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。
现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。
这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。
二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。
这直接导致对工作的激情不同。
三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。
四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。
五、专业度不同。
开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。
而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。
六、费用的对比1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。
销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。
没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。
3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。
综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。
自营与代理的优缺点分析
自营与代理的优缺点分析自营模式的优点：1.直接掌控产品和服务质量：自营模式下，企业可以直接掌控产品的质量和服务的提供，保证产品和服务的一致性和高质量。
2.灵活度高：自营模式下，企业可以灵活地调整产品的种类、定价和销售策略，以适应市场的需求和变化。
3.更加直接的利润：自营模式下，企业将获得更加直接的利润，因为它能够充分掌握营销和销售环节，省略了代理商的利润。
4.能够建立自有品牌：自营模式下，企业可以建立自己的品牌，通过品牌的塑造和推广，提升消费者对产品的认可度和忠诚度。
自营模式的缺点：1.初期投入较大：自营模式下，企业需要自行承担产品研发、生产、市场推广等一系列费用，需要较大的资金投入。
2.风险高：因为自营模式下企业对全过程负责，所以承担的经营风险也相对较高，包括市场风险、供应链风险等。
3.运营复杂：自营模式下，企业需要自行组织生产、仓储、物流、营销等各项工作，运营过程较为复杂，需要具备全方位的管理能力和资源。
代理模式的优点：1.降低风险：代理商承担销售、推广等一系列工作，减轻了企业的经营风险。
代理商通常有着丰富的市场经验和资源，能够提供更全面的市场洞察和渠道支持。
2.减少初期投入：代理商负责销售和推广，对于企业来说，可以减少产品开发和市场推广的初期投入，降低了企业的创业门槛。
3.可以拓展市场：代理商通常具有广泛的渠道和客户资源，能够帮助企业进入新的市场，并迅速扩大销售规模。
4.专注核心业务：代理商承担销售和推广等任务，企业可以将更多精力放在产品研发、生产等核心业务上，提高企业的专注度和效率。
代理模式的缺点：1.控制力不足：代理商作为中间环节，企业对产品和服务质量的控制相对较弱，很难完全掌握整个销售过程。
2.利润较低：代理商需要从中抽取一定的佣金或利润，因此企业将获得的利润相对较低。
3.需要与代理商合作：代理模式下，企业需要与代理商合作，双方需要建立稳定的合作关系，合作的成功与否也取决于代理商的能力和市场表现。
自营和加盟的比较分析
自营和加盟的比较分析随着商业环境的变化和经济发展的不断推进，各种商业模式也不断涌现。
其中，自营和加盟是两种常见的商业模式。
在不同的商业领域，企业可以选择自营或加盟，以满足不同的业务需求和市场策略。
本文将比较分析自营和加盟，探讨其优劣势，以便于企业选择适合自己的商业模式。
一、自营的优势1、灵活性自营企业可以自主调整经营策略，快速反应市场变化，从而实现灵活的业务管理。
自营企业的经营过程中，不需要考虑与加盟商之间的合作关系，自由度更高，能够更好地把握市场需求变化，对业务的调整和改进也更为迅速。
2、品牌控制权自营企业拥有完全的品牌控制权，可以自主决定公司形象和业务发展。
自营企业可以根据自身优势，精心打造品牌形象，创造独特的市场口碑，从而吸引更多的消费者。
自营企业在品牌建设方面更加灵活，可以有更多的自主权和话语权。
3、盈利能力自营企业的盈利能力相对较高。
自营企业没有加盟费用等经营成本，也不必担心加盟商的经营能力和管理能力。
自营企业通过分类经营、多元化拓展业务等方法，可以提高盈利能力和收益率。
二、自营的劣势1、资金压力自营企业需要独自承担开店建设费用、运营成本、营销费用等，面临较大的资金压力。
自营企业拥有的资金有限，如果在开业初期无法迅速回收投资，将会面临重大的经济风险。
2、市场风险自营企业经营风险相对较高。
由于自营企业不会在多个城市建立分店，因此在市场不景气或产品研发停滞时，自营企业可能会承受巨大的商业风险。
一些自营企业因营销策略不当而深陷市场泥潭，甚至导致失败。
3、人力压力自营企业需要自主招募员工，并且负责员工的培训和管理等任务。
如果未能招募到专业人才，或员工参与热情不够，会对企业的生产力产生影响。
同时，自营企业也面临员工离职率较高等人力管理问题。
三、加盟的优势1、资金风险小通过加盟，企业可以将一部分业务开展和管理任务委派给加盟商，降低了企业的运营成本，减轻了企业的资金压力。
加盟商则需要自己承担开店建设费用，并负责运营成本、营销费用等，降低了投资前的经济风险。
房地产市场销售(营销)模式优、劣势分析
房地产市场销售（营销）模式优、劣势分析一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。
●它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。
而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。
开发商和代理商合作，可以说是优势互补。
如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。
二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。
这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。
●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。
爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。
因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。
●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。
在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。
毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。
走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。
房地产自销和代理利弊
房地产自销和代理利弊分析一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。
现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。
这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。
二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。
这直接导致对工作的激情不同。
三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。
四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。
五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。
而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。
六、费用的对比1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。
销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。
没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。
3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。
综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。
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开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-16 9:15:21)[发送到微博]
分类：未分类标签：开发商自营代理机构销售 |
开发商自营与代理机构销售的利弊谈
房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。
在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。
房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。
而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。
本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。
一、开发商自营与代理机构销售的概念
1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。
2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。
二、开发商自营的利弊
◆开发商自营的利：
1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。
一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
2、内部沟通顺畅。
由于销售部门的人员都隶属于开发公司，相比较代理公司来说，销售部和公司其他部门是一个统一的整体，对于开发公司内部的人事及流程都比较熟悉，在人际关系的处理上更简单，一定程度上对销售工作的促进更大。
3、对外形象统一，可以避免互相扯皮的现象。
对于普通购房者来说，开发商自行销售，在各种手续的办理及工程等方面的承诺可以保持内外一致，不会出现两个公司两张皮，出现问题互相推诿的现象，从而也能增强客户的信任度。
◆开发商自营的弊：
1、对市场把握的准确性相对较低，缺乏一定的市场应变能力，会增加项目风险。
作为开发商，由于企业性质、管理模式等机制性因素的限制，加之要对整个开发过程进行全程运作，往往不能、也很难成为非常专业的销售专家。
因此，对变幻莫测的市场缺少预警性的把握和随市场变化而变化的市场应变能力，往往会坐失良机，导致销售周期延长，减缓了资金回笼速度，增加了项目的风险。
2、内部缺乏市场竞争，营销思路主要跟着老板走，而不是市场走。
通常自产自销项目，往往不是或不完全是市场化的。
销售部通常是开发公司的一个下属部门，直接隶属于开发公司。
对于公司决策层的一些个人观点，销售部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”的心态，基本上是以“执行”和“服从”为主，在遇到实际问题时往往是以老板的话为出发点，而不是以市场为出发点。
三、代理机构销售的利弊
◆代理机构销售的利：
1、代理公司可以发挥所长、合理调整社会资源。
社会化大生产的专业分工带来的是节能、高效、低成本、高收益，它告诉我们合作是企业生存、发展的基础。
由于房地产开发涉及资金融通、可行性研究、市场调研、项目定位、规划设计、园林设计、建筑施工、楼盘销售、广告包装、物业管理等许多专业知识，一般的开发商不可能事必躬亲、包打天下，也没必要样样通。
这个时候，就是代理机构发挥作用的好时机，专业的机构做专业的事，会让一个项目更加健康有序的运行。
2、代理公司有广泛的客户网络。
代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员，这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的，没有客户网络，仅仅靠广告做大海捞针式的销售，面对竞争日益激烈、有效需求日趋饱和、以及越来越规范的房地产市场，其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。
3、理性销控，市场风险低。
专业的代理公司有足够的专业人才和丰富的市场经验，他们能够站在市场的角度、从整体与全局上来把握销售，实行“理性销控”。
对项目的优劣分析客观，很少受“情感因素”支配。
能较好地根据市场走向，进行策略与手段调整，能有效利用“时间差”提高收益，因而有可能将销售的市场风险降到最低。
4、代理公司专业性强、运行效率高。
代理公司由于不仅经手的楼盘较多，而且对不同区域、不同项目有各自的独特优势，尤其对市场供求关系、竞争对手和置业者消费心理变化的了解具有专业性，与自销相比，能很快找到市场需求切入点，摸索时间短，上手快，失误概率低，同时又都进行过系统专业的销售服务、营销技巧、销售心理的训练，因此，代理公司销售运作是模式化体系，更系统、更专业，对市场需求的变化不仅敏感，而且应对迅速，成功的把握会更大。
◆代理机构销售的弊：
对开发商沟通脱节，随意承诺导致后期问题频繁。
部分代理公司与开发公司的工程、前期办手续等相关部门沟通不到位，对项目情况了解不透彻，而为了促进销售，就会出现随意承诺、信口开河的现象，这样不仅使得开发公司的形象受损，在后期更会出现客户为了当时置业顾问的一个承诺而与开发商大动干戈的情况。