用户需求书.doc

第五章用户需求书

一、项目概况

（一）中华人民共和国宁波海关（北）办公区

（1）物业类型：综合性办公大楼。

（2）服务范围：办公大楼（马园路9号）、市区集体宿舍。

（3）物业名称：中华人民共和国宁波海关（北）办公区。

（4）坐落位置：宁波市马园路9号。

（5）总建筑面积34584.08 m 2。主楼架空层一层为非机动车车库，地下二层为机动车

车库，地上二十三层，一层为大厅和展厅，二层至三层为会议层，四层至十六层为标准办公

层，十七层至二十三层为非标准办公层。副楼地上四层，一层为大厅及老干部活动中心，: 层为餐厅，三层为健身房，四层为办公层。

（二）中华人民共和国宁波海关保健中心

（1）物业类型：医院。

（2）服务范围：医院办公大楼（柳汀街318号、柳汀街336号）。

（3）物业名称：中华人民共和国宁波海关保健中心。

（4）坐落位置：柳汀街318号和柳汀街336号。

（5）总建筑面积约9524.47m2。柳汀街318号大楼建筑面积：6524.47 m 2,共由四幢楼及一处平房组成；柳汀街336号总建筑面积约3000n2，主楼为四层及辅助用房。

（三〕中华人民共和国宁波海关缉私局

（1）物业类型：综合性办公大楼。

（2）服务范围：办公大楼及东面停车位（河清北路1026号）。

（3）物业名称：中华人民共和国宁波海关缉私局。

（4）坐落位置：宁波市河清北路1026号。

（5）总建筑面积约7800n2。地下室一层，地上三幢楼，A楼为二层，一层为审问办公

室，二层为指挥中心办公室；B楼为五层一层为大堂，二至五层为办公室，C楼为三层，一

层为职工食堂，二层为休息层，三层为办公室。

（四）宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼

（1）物业类型：综合性办公大楼。

（2）服务范围：办公大楼。

（3）物业名称：宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼。

（4）坐落位置：宁波鄞州区甬兴东路6号。

（5）总建筑面积约4500n2。地上五层均为办公层。

二、物业管理服务要求与标准

（一）对供应商要求：需按宁波市物业管理示范大厦标准及操作规范制定物业管理具体

服务方案，实施运作，并能严格按照既定管理目标管理大楼。

（二）物业管理须达到以下目标：

1、房屋及设备、设施完好率99%以上；

2、道路、停车场完好率达到95%以上;

3、维修及时率100%急修及时率100%,维修工程合格率99%以上;

4、清洁管理无盲点，有效保洁率99%以上;

5、投诉处理率100% （不可抗力除外）；

6、职工食堂满意率95%^上;

7、事故发生率控制在采购人安全责任考核目标要求内，因管理原因引起的治安案件发生率

为零；

8、根据《宁波市生活垃圾分类管理条例》分类投放、收集、运输、处置，垃圾处理要

求定时定点及时清运，做到日产日清，投标人根据《宁波市生活垃圾分类管理条例》规

定提供垃圾运输相关垃圾桶，保洁人员应熟悉掌握了解《宁波市生活垃圾分类管理条

例》，并严格按照条例开展工作；

9、每年完成总署下达的年度节能指标，并签订节能降耗目标责任书；

（三）乙方在甲方的管理下做好节能工作，实现能耗逐年下降，具体节能考核目标和能

耗管理合同另行制定。

三、物业服务考核

1、供应商必须按招标文件要求提供优质的服务，并接受采购人的考核。宁波海关（北）办公区和宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼的物业考核工作由机关服务中心牵头组织实施，宁波海关缉私局、宁波海关保健中心的物业考核工作由本单位各自牵头组织实施。

2、考核分季度考核和年度考核，季度考核内容为：设备设施维修服务、安保服务、礼仪会务服务、综合管理、食堂服务、保洁项目六个单项考核，以现场打分结果得出，分值为

100分，每个物业服务区单项考核分超过（包括）85分，全额发放物业服务费，低于85分，

每低1分，扣除物业公司物业服务费1500元。年度考核得分为该年度各季度考核得分之平

均分，低于85分的扣抵履约担保并终止服务合同取消下一年度服务资格。

3、宁波海关（北）办公区考核内容为设备设施维修服务、安保服务、礼仪会务服务、综合管理、保洁项目。

4、宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼考核内容为设备设施维修服务、安保服务、保洁项目。

5、宁波海关缉私局考核内容为设备设施维修服务、安保服务、礼仪会务服务、综合管理、食堂服务、保洁项目。

6、宁波海关保健中心考核内容为设备设施维修服务、安保服务、保洁项目。

7、季度考核评分细则详见合同附件

四、委托物业管理的服务内容及要求事项

（一）大楼管理基本内容：中华人民共和国宁波海关（北）办公区、中华人民共和国宁波海关缉私局、宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼实行局部封闭式管理模式，中华人民共和国宁波海关保健中心为开放式管理模式，由供应商统一管理。

（二）具体内容和要求：

1、房屋设施管理：供应商负责对房屋及设施的日常管理、维修养护，范围包括楼内给排水系统、强电设施、弱电设施、落水管、污水井、消防设备、门窗设施、大楼外围公共设施、附属设施等；属保修范围内的设施，由乙方负责联系供应商并协助其上门维修。

2、设备维修保养服务：乙方负责各设备的运行操作、日常巡视、保养、故障检修、维修、应急处理，范围包括电气设备、空调系统、电梯、水泵、安保监控系统等；设备维保工作涉及第三方维保单位需签订维保合同的，由甲方确定维保单位并签订合同。具体维保工作由乙方按维保要求联系维保方实施维护保养。物业设备管理人员需按照国家相关技术规范和要求操作，

确保各类设备设施的安全和正常运行，落实高配间24小时值班制度，严防各类设备设施安全事故的发生。

3、集体宿舍维修：确保市区各处集体宿舍电气、管道24小时随时维修。

4、安保服务：中华人民共和国宁波波海关（北）办公区、中华人民共和国宁波海关保健中心

实行四班三运转，中华人民共和国宁波海关缉私局、宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼实行三班

二运转，供应商负责公共秩序维护管理与服务；办公楼内外及外围日常安全保卫工作，制订突

发事件应急预案，负责做好突发事件、重大活动的安全保卫工作；提供治安、消防、停车场车辆管理服务，实现24小时管理，制订24小时定线和变线巡逻路线，保证巡逻到位，确保大楼安全，安保工作班次不得随意更改。

5、会务服务：供应商负责宁波海关南北区大楼、宁波海关缉私局内各公共会议室、关领导楼层的各类会议服务及重要来宾的接待服务。