第一部分：成都市宏观环境现状分析

第一部分：成都市宏观环境现状分析一、宏观经济环境2004年，全市国民经济保持良好发展势头，国民经济呈现出工业生产快速增长，投资规模继续扩大，消费稳中趋活，居民消费价格涨幅有所回落，对外经济发展加快，财政金融经济运行良好等特征，据统计局相关资料显示，全市规模以上工业累计完成增加值达425.37亿元，固定资产投资达1085.2亿元，社会消费品零售总额达875.28亿元，全市财政总收入286.31亿元，增长26.5％，进出口总额为33.65亿美元，增长33.7%，进出口相抵，顺差3.71亿美元。

全年全市地区生产总值突破2100亿元大关，达2185.7亿元，比上年增长13.6%为近十年以来最高水平。

房地产作为国民经济发展的重要产业之一，2004年成都市房地产业发展在国民经济发展贡献中也起到了举足轻重的地位和作用。

2004年共计完成投资为291.41亿元，增长18.8％，其中商业营业用房完成55.15亿元，增长83.4%；住宅完成185.6亿元，略有下降；办公楼完成9.86亿元，增长18.1%；其他用房完成40.8亿元，房地产投资的火热局面也将形成一定的资金人才吸聚效应，为房地产的发展奠定雄厚的经济基础。

另一方面，居民的人均可支配收入呈快速增长趋势。

1－11月份，居民人均可支配收入达到9326.6元，消费性支出为7358.5元，同比增长14.2％，其中居住消费支出为899.9元，同比增长16.2％，但居民居住支出的比重则较去年下降了2％，仅为9.6％，这说明居民收入水平得到了全面提高，居民生活质量得到了极大的改善，随着经济的不断发展，居民购买能力也将得到不断的提高，目前成都市的用以衡量人民生活消费水平的恩格尔系数维持在40％以下，且呈下降趋势。

国民经济的良性发展，以及人民生活水平的日益提高，将为房地产行业的发展创造一个优越的宏观经济环境，可以预期，2005年，成都市房地产市场仍将持续快速健康地发展下去。

二、宏观政策环境近几年来，房地产行业存在着投资过热，投机性购房比例上升、房地产市场价格不理性上涨等现象，也相应地带动建材、电力、水泥等行业不良发展和产业结构恶化；从第一季度统计数据显示，房地产投资增幅达43％高居不下；而第一季度的GDP增长率也达到9.8%，远远高于政府预期的目标7%，和此同时，居民消费指数已上升到 2.8%，经济发展面临通货膨胀压力，在一定程度上存在局部过热现象，国家宏观调控势在必行。

针对目前房地产行业发展中存在的开发商自有资金比例少（很少超过35％），70％－80％的资金来自于银行贷款，房地产开发的投资结构不合理，银行信贷风险呈上升趋势，投机性购房比例快速上升；全国土地供应市场秩序混乱，土地开发利用率低，且存在大量农转非的空置土地等情况，政府面对土地、资金、开发商、消费者，打出了一系列宏观调控组合拳，并着重对房地产开发的所必需的土地和资本两大方面进行了管制。

可以说，2004年是中国房地产的政策年。

（一）金融货币政策首先是中国人民银行于2004年 4月12日宣布，银行存款准备金率将提高0.5个百分点，现执行7%存款准备金率的国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、中国农业发展银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司和有关外资金融机构，2004年4月25日将执行7.5%的存款准备金率，该政策的出台将直接导致全国金融机构可利用（发放）的资金减少1100亿，各金融机构的信贷口袋顿时缩减了许多。

其次是国务院于4月27日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%以上，该此调整直接作用于房地产市场，对房地产开发企业的自有资金提高了要求，房地产开发的门槛被进一步提高。

从长期来看，房地产市场的发展将面临洗牌，房地产业结构将得到进一步优化，房地产行业也将得到健康的发展。

再次是5月31日，银监会开始全面清理在建和拟建项目固定资产贷款。

对刚刚经受了货币总量减少冲击的房地产商而言，银监会发起的全面清理带来的冲击将更大一些。

第四是关于银行按揭方面的。

今年2月1日，中国银监会先是发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出和收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出和收入比控制在55%以下(含55%)；房地产贷款余额和总贷款余额比不得超过30%。

5月1日以后，各大银行又纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套(含两套以上)的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款，更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为，降低银行自身的信贷风险。

最后是通过加息来弥补提高存款准备金率传导机制的滞后性缺陷，其通过压制金融机构的信贷总体规模来实现降低基础货币的扩张系数的做法难以在短期内难以控制信贷的规模，必需通过其他的政策辅助，但是，受到国民经济中存在的二元结构即一方面投资过热，另一方面需求不景气的两难问题，加息政策迟迟未出台，直到10月29日，央行终于宣布了加息的消息，其中金融机构一年期存款基准利率将上调0．27个百分点，由现行的1．98％提高到2．25％，一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．31％提高到5．58％。

此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商贷利率。

其中，个人住房公积金贷款上调0.18%；而5年含以下个人住房商业贷款利率上调0.18%，5年以上商贷利率上调0.27%。

从这次利率调整的幅度以及带来的影响来说，是微小的，温和的。

从消费者角度，以50万元20年期的房贷为例计算，5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%后，贷款者的房贷月供每月多了75.2元，而20年下来要多交利息18039.7元。

对以自住为目的的普通购房者来说，影响并不大，更多的是心理层面的影响；而对以赚取房产买卖价差为主的买房投资者来说，加息必然增加供楼还贷的成本，造成投资利润下降。

对于目前成都11％的炒房投机者来说，可以得到很好的遏制。

对于开发企业贷款来看，1000万贷款每月仅多还了2000元，影响甚微，而且本次还给予了各金融机构一定的利率浮动限度的权利，这将使得一些资产负债率低、企业信用高的企业仍然有机会获得贷款的机会，优化信贷结构。

金融政策一览表时间发文部门政策行业信贷规模2004年3月3日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）2004年6月3日中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2004年9月2日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引行业信贷风险时间发文部门政策2004年4月11日中国人民银行提高存款准备金率0.5％2004年4月27日国务院将房地产开发的自有资本金比例从20％提高到35％2004年1月1日中国人民银行扩大金融机构贷款利率浮动空间2004年10月28日中国人民银行提高金融机构存贷基准利率，放宽人民币贷款利率浮动空间，同时允许存款利率上调个人信贷政策时间发文部门政策2004年3月3日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）融资政策2003年银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（二）土地政策首先是2004年4月30日国务院办公厅发出紧急通知，决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿工作。

主要内容如下：（1）继续深入开展土地市场治理整顿；（2）严格建设用地审批管理；（3）切实保护基本农田；（4）严格执行土地利用总体规划和年度计划；（5）严格执行耕地占补平衡制度；（6）积极推进国土资源管理体制改革其次是国家加大了对土地市场的调控力度，要求各级土地机关在8月31日前完成对目前长期闲置的土地以及违规转让和开发土地全面整顿清理之前，期间暂停农业用地转建设用地的上报审批，并取消工业园区建设项目，土地开发面积增幅回落。

再次是国土资源部、建设部等部门对土地开发检查制度的建立和完善，从对规范房地产土地市场秩序出发，整顿土地市场。

如国有土地资源部建立的全国土地的垂直管理系统，可以很好地防止土地市场的暗箱操作弊端、继续推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度、针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家增加成两层使用的工程专项检查制度。

皆在规范土地市场秩序，提高土地的利用效率，切实保护农田，维护广大人民的利益。

第四是国务院办公厅今年发出的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理；以及《关于严格执行拆迁补偿管理暂行条例》，一方面减少动拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目，减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价，另一方面也增加了开发的成本。

土地政策一览表时间发文部门政策2004年3月1日国土资源局国土部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通知2004年3月16日国土资源部国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划的通知2004年4月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中华人民共和国土地管理法修正案2004年10月28日国务院国务院关于深化改革严格土地管理的决定2004年11月1日国土资源部土地利用年度计划管理办法修订版2004年11月1日国土资源部建设项目用地预审管理办法2004年11月10日国土资源部关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见（三）经济适用房政策5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。

《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

而成都也实行了相应的经济适用房管理办法，并在最近几年提供超过500万平米的经济适用房，对于缓解目前房地产供需关系紧张，平抑房价，维持房价稳步发展有着举足轻重的作用。

相关连接：购买经济适用房将严格控制购买面积，在该《规定》中明确指出，购买经济适用住房严格控制在中、小套型，多层住宅建筑面积不超过９０平方米（高层住宅增加１０平方米公摊面积，不超过建筑面积１００平方米）。

二人户限购５８平方米以下住房；三人户限购７２平方米以下住房；四人户及以上限购９０平方米住房。

超购面积，不得享受政策优惠，购买人应在办理产权登记时向政府补交和市场价的差价（补差的标准由市住房委员会办公室公布）。

（四）城市发展规划新规从远期城市发展规划看，成都新一轮的城市规划编制即2004－2020年城市发展规划将在原有规划基础之上，将成都打造成为一个沿南北方向纵深发展，北达绵阳，南接乐山，东至内江和南充，并和重庆形成城市联盟体，达到资源共享的城市共同体。