资产评估公式

.

'.

收益法 资金时间价值 复利终值 F=P*(1+i)n

复利现值 P=F*(1+i)-n 后付年金终值 F=A*[(1+i)n -1]/i F =A*∑(1+i)

n-1 后付年金现值 P=A*∑(1+i)-n

P=A*[1-(1+i)-n ]/i 先付年金终值

F=A*[(1+i)n

-1]/i *(1+i) 先付年金现值

P=A*[1-(1+i)-n ]/i *(1+i) 递延年金现值(m 期后n 期) P=A*[1-(1+i)-n

]/i *(1+i)-m

P=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m

永续年金现值

P=A/i

年偿债基金(每年末应存金额) A=F*i/[(1+i)n -1]

年资本回收额(每年应还本付息额) A=P*i/[1-(1+i)-n ] (一)纯收益不变 1.永续:P=A/r

2.有限A*[1-(1+r)-n ]/r (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限:P=∑[n i=1R i (1+r)-i

] +A/r*(1+r)

-n

2.有限:P=∑[m i=1R i (1+r)-i ] +A*[1-(1+i)

-(n-m)]/i *(1+i)-m

(三)纯收益按等差级数变化 1.递增无限:P=A/r +B/r

2

2.递增有限:P=(A/r +B/r 2)*[1-(1+r)-n ] -B/r*n(1+r)n

3.递减无限: P=A/r -B/r 2

4.递减有限: P=(A/r -B/r 2

)*[1-(1+r)-n

] +B/r*n(1+r)n

注意计算收益年限n=A-(n-1)B (四)纯收益按等比级数变化 1.递增无限:P=A/(r-S)

2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n

} 3.递减无限:P=A/(r+S)

4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n } (五)已知未来若干年后资产价格 P=A*[1-(1+r)-n

]/r *P n (1+r)-n

成本法

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 (一)重置成本 1.价格指数法

重置成本=资产的历史成本*价格指数

重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)

定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%

环比价格变动指数=(1+a 1)(1+a 2)*…*(1+a n )*100% 2.功能价格类比法

重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)

重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)X

(二)实体性贬值 1.观察法

实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率) 实体性贬值=重置成本*实体性贬值率 2.使用年限法

⑴资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100% ⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴

⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限 ⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100% ⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷ (三)功能性贬值 1.超额运营成本 ⑴超额运营成本

⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率) ⑶资产剩余寿命

⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数 2.超额投资成本

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 (四)经济性贬值

经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X

]*100%

经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)* [1-(1+i)-n

]/i

森林资源资产评估 成本法

1.重置成本法(幼龄) ⑴株数调整系数K 1

株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数 当r ≥85%, K 1=1 当r ＜85%, K 1=r ⑵树高调整系数K 2

K 2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高 ⑶E n =K *∑C n i=1i (1+P)

n-i+1

K:林分质量调整系数 C i:第i 年生产成本(年初) 2.费用价值法(改良)

B n =A(1+P)n +∑M n i=1i (1+P)

n-i+1

A:林地购置费

M i :第i 年林地改良费(年初）

.

'.

市场法

1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟) E n =W-C-F W:销售总收入 C:木材经营成本 F:木材生产经营利润

2.市场成交价比较法 E=K*K b *G

K:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数 K b :物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价 G:参照物市场交易价格 收益法

1.收益净现值法(经济林) E n =∑[u i=n (A i -C i )/(1+P)

n-i+1

] A i :第i 年的收入(年末) C i :第i 年的成本支出(年末) u:经营期

n:林分年龄(评估时) 2.收获现值法(中龄,近熟) ⑴存在间伐 B u =K

*[A u +D a (1+P)u-a

+D b (1+P)u-b

+

…

]/(1+P)u-n

-∑[u i=n C i /(1+p)i-n+1

]

⑵无间伐

B u =K *[A u /(1+P)u-n

] - C i *[1-(1+P)-(u-n+1)

/P] A u :主伐时纯收入(年末) D a 、D b :间伐纯收入(年末) C i :第i 年营林生产成本(年末) u:经营周期

3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体) ⑴林木评估 E n =A/P

A:年平均纯收益(年末) ⑵林地使用权 ①无限:B u =R/P

②有限:B u =R/P *[1-(1+P)-n

] R:林地年平均地租收益 n:林地使用权的使用年限 4.林地期望法(同龄,永续皆伐) B u ={A u +D a (1+P)u-a

+D b (1+P)u-b +…

-∑[u i=1C i (1+p)

u-i+1]}/(1+p)u -1 -V/P

C i :第i 年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育) V:年均营林生产间接费用

(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)

矿业权评估 1.折现现金流量法

P=∑[n t=1(CI-CO)t *(1+i)-t

]

⑴确定计算年限 ⑵计算每年现金流入CI ①销售收入

②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末) ③回收流动资金(最后一期期末)

④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17% ⑶计算各年现金流出CO

①无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出) ②流动资金(生产期第一年流出) ③经营成本(每年年末) ④销售税金及附加(每年年末)

⑤企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)*所得税税率

2.折现剩余现金流量法

P=∑[n t=1(CI-CO-I p )t *(1+i)-t

]

I p :投资合理报酬 ⑴计算各年现金流入 ⑵计算各年现金流出 ⑶计算投资合理报酬

①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2 ②投资报酬=资产净值*投资报酬率 ⑷确定折现率:无风险报酬率

⑸计算剩余现金流量现值 3.剩余利润法

P=∑[n t=1(E-E i )t *(1+i)-t

]

E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企业所得税

E i :开发投资利润=当年资产净值*投资利润率 4.收入权益法

P=∑[n t=1SI t *(1+i)-t

] *K

SI t :年销售收入=产量*产率*销售价格 K:采矿权权益系数

收益法主要评估参数确定 1.可采储量

评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数 (可信度系数也可叫设计利用率)

可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率

可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量 2.相关年限(矿山服务年限T)

⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产 T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的) A:矿山生产能力 Q:可采储量 ρ:矿石贫化率 ⑵非金属矿种 T=Q/A