某城投财产权项目尽职调查报告

某公司

某-某城投财产权项目（单一资金）

尽职调查报告

（报告完成日期：【2015】年【6】月【18】日）经办业务部门：【金融市场部】

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《某公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：

年月日

直接调查人签字：

年月日

部门负责人签字：

年月日

目录

一、项目背景5

（一）项目来源5（二）融资需求5

二、信托计划要素及交易结构6

（一）信托计划要素6（二）交易结构6（三）流程描述7

1、确认债权债务关系7

2、设立财产权信托，受让应收账款7

3、债权确认协议7

4、委托人信托受益权回购义务7

5、政府出具相关文件7

6、担保措施7

三、委托人情况7

（一）基本情况7（二）公司性质9（三）财务状况9（四）财务分析23（五）征信状况27（六）综合评价39

四、债务人情况39

（一）基本情况39（二）财政实力情况39

1、某市本级财政收支情况39

2、某市债务情况43

五、应收账款项目情况45

(一)项目背景45

(二)项目基本情况45

(三)项目费用的计算和支付错误!未定义书签。六、用款项目情况45

（一）项目名称45（二）项目概况45

（三）项目建筑规模45（四）项目进度45

七、抵押物情况45

（一）抵押物基本情况45（二）房产抵押情况说明45（三）本项目计划使用的抵押物情况说明45

八、担保人情况45

（一）基本情况45

1、基本情况介绍45

2、担保人历史沿革46

3、担保人公司治理和组织结构46 （二）担保人经营情况46（三）担保人财务情况46（四）担保人信用状况47

九、风险及风险控制措施47

（一）信用风险及控制措施47（二）管理风险及控制措施47（三）政策风险及控制措施47（四）操作风险及控制措施47

十、结论和建议47

项目摘要：

●项目性质：财产权信托

●信托规模：20亿元

●信托期限：2年

●融资总成本：10.5%（暂定）

●发行计划：金融机构代销或者单一资金进行认购

●交易各方：某公司、某城市建设投资集团有限公司（债权方），某市政府（债务

主体）

●资金用途：融资方拟将我公司提供的信托资金用于某市旧城区综合整治回迁安置

工程建设项目。

交易结构：

某城市建设投资集团有限公司（下简称“某城投公司”）作为委托人将其对某市人民政府合法拥有的约103.7亿元的债权委托给某信托，设立财产权信托，同时由认购人认购信托受益权，资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目。某市财政局对市政府偿还债务出具资金安排文件。同时政府未按约定偿还债务的，某城投公司回购信托受益权，并以其持有的价值约34亿元的房产为回购受益权提供抵押担保。(其中总价值约6亿元的房产，某信托为第一顺位抵押人，另外总价值约为28亿元的房产，某信托为第二顺位抵押人。)另外，由总资产355亿元的某水务投资集团有限公司为本次信托计划的某城投公司的回购义务提供连带责任保证。

在对基础资产、交易结构、信托要素、法律文件、风险控制、项目执行等事项进行了确认和落实的基础上，我部现申请实施该项目，请领导批示。现将本项目相关情况汇报如下：

一、项目背景

（一）项目来源

本项目由我部营销经理通过个人关系取得，经我部沟通协调，某市人民政府最终从众多合作方中选择我司进行本次信托融资。

（二）融资需求

某市城市建设投资集团有限公司（下简称“某城投公司”）于2004年4月成立,是经市政府批准,国资委授权的国有独资公司。公司注册资本50亿元，法人代表李文斌，公司主要经营范围包括：接受市政府委托承担城市基础设施及市政公用、项目的投资、融资、运营、管理业务；从事授权范围内国有资产运营；接受委托开发、经营城市户外广告空间资源；停车场资源开发及停车服务；土地整理及基础设施建设；房地产开发及经营；对林

业投资。

某城投公司与某市人民政府分别签署了1）《某市城区道路拓宽改造工程项目委托代建协议》、2)《某市道路结构性升级改造工程项目委托代建协议》、3）《某市道外二十道街松花江大桥及引桥工程项目委托代建协议》，约定某城投公司受托对某市城区道路拓宽的改造，某市道路的结构性升级及某市道外二十道街松花江大桥及引桥的建设桥梁引道的路基路面工程、独塔斜拉桥及附属工程进行建设、改造及升级。

根据某城投公司、某市人民政府及相关部门关于上述工程进度的确认资料，截止2013年6月，某市人民政府有约共计103.7亿元的道路拓宽改造、道路结构性升级改造及松花江大桥及引桥工程建造价款尚未向某城投公司支付。

鉴于某城投公司负责某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目等建设工作，由于项目总投资需要约29.5亿元人民币，某城投公司垫资建设，导致某城投公司面临较大资金压力。

某城投公司向我公司发出融资请求，我部门同当地政府进行了友好协商和充分沟通，拟充分发挥某公司具有的融资平台功能，由某城投公司将其对某市政府享有的约103.7亿元应收账款信托给我司成立“某-某城投财产权项目（单一资金），同时某信托向合格投资者募集资金认购财产权信托的受益权，本信托计划将根据某城投公司的实际资金需求进行发行及放款，某城投公司拥有多个用资项目，第一笔资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目。后续将根据企业用资项目情况再确定后续放款金额。

二、信托计划要素及交易结构

（一）信托计划要素

某城投公司将其对某市政府约103.7亿元的应收账款信托给某信托，成立某-某城投财产权项目（单一资金），同时某信托向合格投资者募集资金认购财产权信托的受益权（交纳认购资金的合格投资者成为本信托的认购人和受益人），某信托将所募集资金交付给某城投公司。

信托计划存续期内，由某市政府向我公司偿还应收账款债务，以实现本项目的信托收益。

（二）交易结构（示意图）