综合体商业项目营销推广策略销售策划方案PPT课件(62页)

Part 2
本体分析
商业地位分析：
纵观整个曲靖市，由于历史渊源等原因，老城区阿诗玛一带已经成为了曲靖市不可替代的第一商业中心， 此区域以大型综合购物中心和临街商铺为商业的主要支撑点和特色，也是曲靖人口最多最集中的区域；
曲靖市政府规划未来新规划南市区为大曲靖的城市新中心，包含行政、商业、商务、休闲娱乐、高档居 住区。但此区域正在开发中，形成还有待时日；
２、保障房市场中短期内不会影响到商品房市场的整体需求； ３、供应集中放量，预计年底曲靖楼市将出现一轮供应高峰期 ４、在售商业中，价格差异较大，住宅底商价格集中在9000-9500元/㎡之间，专业市场商业 价格较低； ５、多层、小高层、高层和超高层项目的销售均价基本在3500元/平米以上 ６、南片区参展项目共有16个，住宅整体均价在3700元/㎡，区域供应量巨大； ７、南片区除嘉城外没有大体量的商业项目，主要为住宅底商，但目前所有楼盘均无价格信 息，据置业顾问介绍预计价格在18000元/㎡左右；
5、地产行业自调控以来经历价了价涨量跌-价 跌量跌-价跌量涨，近期房价有所反弹招致国土 部密集调研，国土部正研究进一步强化调控政 策措施，政策有趋严的趋势；
6、国民经济中的出口、投资、消费全面萎缩，外 汇占款自2011年4月一直为净流出，人民币贬值至 今已近20%，欧债导致的金融危机下,贬值压力进 一步加大；
具有市场的稀缺性和唯一性。同类型、同档 次、同规模、同区域的商业体目前没有，世 界零售巨头入驻是本案成为区域商业标杆的 有力保证；
3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕，2011 年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施， 标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔； 4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官 员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的 “堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施 都有可能；
——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场
嘉城综合体目前形势下SWOT分析
优势（S）
本项目紧临城市主干道，昭示性强，易引起 往来潜在客户关注；
世界零售巨头入驻本项目；扩大了项目的知 名度及商业辐射区域，总体量20万平米，能 满足商圈形成要件；
靠近多条城市交通要道，交通条件优越；周 边区域有多家中高档住宅区、酒店、娱乐、 餐饮、机关等商务配套，有地缘性消费群体， 具有巨大的消费能量；；
随着整个曲靖的发展和中心区的土地稀缺及商业饱和，必将会出现新的商业中心予以补充和分流。距离 市中区较近，可承接另一个区域、发展起点高、基础配套相对完善的南市区是不二的选择和发展必然。
南市区目前还没有商业中心的经营，嘉城项目近20万平米的超大体量，不仅在南市区，在整个曲靖市 都是屈指可数的，无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。
关于商业部分总体名称及表述语：
嘉城---商业广场
嘉城作为名称的前缀，是借助了项目一期住宅、商业成功销售而树立的知名度和品牌，延续前期的广 告效应，减少了后期推广的难度。
——“国际购物广场、商业中心、商业广场、商业大世界、商城”等是直接传达复合型商业业态 及项目的功能定位，有助于客户群体一目了然的理解项目。
《具体详见提交的2102房交会专题报告》
曲靖投资者的典型特征
1、一方面他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方 面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 2、他们大部分人有风险意识，对没有稳定投资回报的商业体有疑虑。 3、大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万 以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 4、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 （1）小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期。 （2）中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产。 （3）大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，但比例较少。
➢ 一供应量大、消化速度慢，市场将出现空置率高峰； ➢ 没有人流支持的商业体经营存在巨大风险；
秋季房交会小结：
1、参展的68个项目中，在售项目仅有34个左右，其他项目均处于展示和认筹阶段。其中， 预计有15个项目在2012年10月份或10月份以后开盘，有6个将在2012年春节前后入市销售， 其余还有18个项目未确定具体开盘时间；
麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业 营销策划及销售策略方案（修改稿2）
2012年 10月 10日
报告体系
Analyze System
>> 行业大势 >> 本体分析 >> 销售策略及投资回报模式 >> 价格策略 >> 销售节奏及销控 >>付款方式 >>各销售阶段主体工作安排
行业大势
1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设， 3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和； 2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在 “十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；
在未来阶段，南市区将是整个曲靖市的第二商业中心，本案就是第二商业中心的中心和先驱。
市场状况
1、投资增长较快、整体市场供大于求，去化较难，存量有待市场进一步消化； 2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业市场销售良好； 3、街铺为王的同时，大型集中商业体正快速崛起，市场格局将发生变化； 4、新开商业集中体或在建项目引入镇店商家，而本案在招商过程中亦引入了沃尔玛等商家；
7、只租不售是商业地产的趋势，商业地产的价值也是通过在经营当中体现，消费者认可租金不断 上涨实现的回报，市场逐步开始走高端路线，经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举
经济周期服从政治周期
淘汰70%的地产企业
VS
地产行业更火爆
市场经济的典型代表
计划、行政经济的典型代表
结论：什么事都有可能发生，今年10月会明朗.我们充满敬畏和憧憬！楼市走势取决于预期， 购房者预期取决于政策………