景区运营汇报方案20190528(1)

PART1 项目基础数据
按实施方案测算(非中标价)
(１) 当年政府补贴(现值)４１５１１＝使 用者付费收入(现值)７１４７６万－当年建 设成本现值(含合理利润)８３６０６万－当 年运维成本现值(含合理利润)２９３８０万
(２) 社会资本建设成本=项目总投资（现 值）-政府资本金投入（现值）-政府配套投 入 =100249 -3419-19056 =77773万元
序号
1 2 3 4
项目
总销售/出租面积 （m2）
酒店营业收入
酒店配套商铺出租
民俗商业街商铺出 售
停车位出租
350间 6276
22634 280个
第1年 20 60
10 20
第2年 30 75
运营期分年销售计划（%）
第3年
第4年～第10年
30
40
90
100
第11年～第15年 50 100
20
70
30
30
— 30
50
70
80
90
90
90
90
90
90
90
90
90
90
90
— 1320 2200 3080 3520 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 53680
大悟县宣化店镇九女潭生态旅游区建设项目
— 640 1280 1920 2560 2880 2880 2880 2880 2880 2880 2880 2880 2880 2880 2880
— 279 279 279 279 279 279 279 279 279 279 279 279 279 279 279
— 757 824 892 937 983 1006 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 14665
大悟县宣化店镇九女潭生态旅游区建设项目
PART1 项目基础数据——项目运营维护成本（单位：万元）
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
1.6
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
2.6
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
3.6
年份
外购燃料和动力费 工资及福利费 营业费用 其他管理费用 修理费用
运营维护成本小计
外购燃料和动力费 工资及福利费 营业费用 其他管理费用 修理费用
运营维护成本小计
燃料与动力费 工资及福利费
修理费 营业费用 其他管理费用
运营维护成本小计
01
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 合计
大悟县三天门景区建设项目（三角山自然保护区）
— 71 94 118 141 165 188 212 212 212 212 212 212 212 212 212
聚焦单核击心此区处域添，加创副新创标变题新磁极
汇报人姓名 2019.05.28 汇报日期
康辉文化旅游产业集团有限公司
contents
项目运营指标
01
基础数据
规划方案运营说明
02
客户分析、客群定位、客群渠道
实施路径
03
三天门、九女潭、中原纪念馆联动运营
招商资源整合
04
景区招商项目、项目整合
景区运营说明
— 830 903 976 1049 1106 1161 1178 1211 1228 1228 1228 1228 1228 1228 1228 17010
大悟县宣化店旅游名镇配套基础设施建设项目 — 332 367 420 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 — 137 137 137 137 137 137 137 137 137 137 137 137 137 137 137 — 274 274 274 274 274 274 274 274 274 274 274 274 274 274 274 — 244 205 71 32 32 35 35 35 35 35 46 46 46 46 46 — 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
合计
大悟县三天门景区建设项目（三角山自然保护区）
— 1200 2000 2800 3200 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600
— 90 150 210 240 270 270 270 270 270 270 270 270 270 270 270
05
三天门、九女潭景区运营
PART1 项目基础数据
项目资本金
项目债务资金 项目总投资
资金来源
其中：社会资本方出资 政府方出资
金额（万元） 37599 33839 3760 72812 110411
比例 34%
66% 100%
(１) 投资额１１.０４亿 (２) 合理利润率７%， (３) 建安工程费下浮率１% (４) 融资利率５.３６%，注：目前，三家银行（中行、建行、工行）贷款利率５.８８%，可能会出贴息。 (５) 年度运营成本 ４６８５７万（中标数据） (６) 使用者付费 １２３３４７万（中标数据） (７) 全生命周期运营补贴现值４０３００万（中标数据） (８) 项目合作期18年，其中建设期3年，运营期15年，自本合同生效日起计算。合作期满，在同等条件下社会资本方有优先承租经 营权。 (９) 本项目采用“可行性缺口补助”的付费方式。项目收入来源为项目使用者付费收入和可行性缺口补助。
抓住三大核心卖点
紧扣四大操盘策略
打造四大产品
三天门景区
整体设计+建设+经营权 复合多元经营
旅游观光景区 休闲度假景区
九女潭景区
度假商务并重
红色研学基地
全域红色旅游资源
资产全面增值
生态康养基地
整体设计+建设+经营权指的是项目公司投资建设的所有物业的经营产权，由合资公司统一经营，景区内
各类商家工作人员均为服从合资公司统一管理，避免经营产权分散带来的宰客、价格竞争、沿街叫卖等行为。
12
18
18
25
25
27
27
27
27
27
37
37
37
37
37
910 1275 1365 1700 1700 1886 1886 1886 1886 1886 2413 2413 2413 2413 2413
2922 4859 6521 7988 8774 8960 8960 8960 8960 8960 9487 9487 9487 9487 9487 123298
旅游资源总体打造思路
目标：运营思路-规划设计旅游线路 1. 差异化功能联动 2. 半日游、一日游、二日游 3. 红色研学-
旅游资源总体打造思路
目标：运营思路-一期开发、二期开发产品 1. 一期开发产品，3P公司自主开发，经营权无产权，客流量、口碑、 2. 二期开发产品、有产权，招商引资产品 3. 景区增资扩股-
5574
3428
1841
8960
4811
4849
2604
14
10889
5574
3439
1760
9487
4856
4842
2478
15
11423
5574
3439
1678
9487
4629
5375
2623
16
11983
5574
3439
1600
9487
4413
5935
2761
17
12570
5574
3439
1525
4
6749
5574
2789
2303
2922
2413
6616
5464
5
7080
5574
2936
2312
4859
3826
5Fra Baidu bibliotek57
4060
6
7427
5574
3000
2251
6521
4894
3905
2931
7
7791
5574
3133
2241
7988
5715
2936
2100
8
8172
5574
3242
2211
8774
旅游资源总体打造思路
目标：运营思路文化产品-网红宣传、目标：口碑、宣传，不以盈利为主 旅游产品： 社区产品-田园综合体、电商、
旅游资源总体打造思路
以“整体设计+建设+经营权、复合多元经营、度假商务并重、 资产全面增值”为核心，观光与休闲度 假并重，门票与经营复合，实现了高品质文化型综合 类出游目的地的建设与运营。
PART1 项目基础数据
大悟县宣化店旅游名镇配套基础设施建设项目
根据项目地周边酒店、商铺市场现状，结合本项目发展前景，采取保守估价的原则，项目酒店客房均价为210元/间·天；酒店配套商铺出 租定价为80元/m2·月；商业街门面出售定价为11000元/m2。停车位出租定价为2200元/年·个，以上单价每5年调整一次，调整幅度为 10%。本项目销售计划见表。
— 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310
— 66 110 154 176 198 198 198 198 198 198 198 198 198 198 198
31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31
5984
2641
1801
9
8573
5574
3331
2166
8960
5825
2945
1915
10
8993
5574
3375
2091
8960
5553
3408
2112
11
9434
5574
3410
2015
8960
5294
3884
2295
12
9896
5574
3428
1931
8960
5046
4364
2458
13
10381
9487
4207
6522
2892
18
13186
5574
3439
1454
9487
4010
7138
3017
合计
144546
83606
49270
29380 123298 71476
70517
41511
（三天门、九女潭景区）
旅游资源总体打造思路
目标：运营思路-规划设计布局 基本保障基础设施道路，更多采用可收费特色交通，
旅游资源总体打造思路
目标：运营思路-一期开发、二期开发产品 1. 一期开发产品，3P公司自主开发，经营权无产权，客流量、口碑、 2. 二期开发产品、有产权，招商引资产品 3. 景区增资扩股-
旅游资源总体打造思路
目标：运营思路-一期开发、二期开发产品 土地使用： 1. SPV公司自主开发，土地流转及租赁 2. 招商引资
40
50
PART1 项目基础数据
使用者付费收入（单位：万元）
项目运营过程中的主要收入，来源景区门票、景区内娱乐项目、酒店客房及配套商铺出租和商业街商铺出售等。
年份 1
景区门票 索道门票 攀岩门票
小计 2
景区门票 索道门票 漂流门票
小计 3
酒店客房 酒店配套商铺出租
停车位出租 小计 合计
0
1
2
3
4
5
1008 1004 923 928 928 931 931 931 931 931 942 942 942 942 942 14158
4
总计
2594 2731 2790 2914 3016 3099 3139 3172 3189 3189 3199 3199 3199 3199 3199 45832
— 66 100 133 166 199 249 266 299 315 315 315 315 315 315 315
— 276 281 285 290 296 301 301 301 301 301 301 301 301 301 301 — 35 69 104 138 156 156 156 156 156 156 156 156 156 156 156 — 28 28 29 29 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 — 425 425 425 425 425 425 425 425 425 425 425 425 425 425 425
— 12
24
36
48
54
54
54
54
54
54
54
54
54
54
54
— 40
80 120 160 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180
— 692 1384 2076 2768 3114 3114 3114 3114 3114 3114 3114 3114 3114 3114 3114 41174
大悟县宣化店旅游名镇配套基础设施建设项目
537 805 805 1073 1073 1180 1180 1180 1180 1180 1623 1623 1623 1623 1623
361 452 542 602 602 678 678 678 678 678 753 753 753 753 753
(３) 宣化店旅游名镇配套基础设施建设项 目中民俗商业街商铺出售所得24897万元收 入，商铺出售现值为19056万元。
年份
当年建设成本 当年建设成 （含合理利润率） 本现值
当年运营维护 成本(含合理利
润率)
当年运营 维护成本
现值
当年使用 者付费收
入
当年使用者 付费收入现
值
当年政府 财政补贴
当年政府财 政补贴现值