房地产全程策划方案的撰写培训教材(DOC 68页)_New
房地产策划师职业培训教材
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房地产策划师职业培训教程主编——黄福新——黄福新主讲——杨方斌——杨方斌目标：学习－探索－发现－创新授课方法：一、以教材为主线概讲二、优秀案例分析三、典型案例（本地实例）讨论四、本讲小结绪论房地产策划概说0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 房地产策划是什么房地产策划干什么房地产策划有什么房地产策划想什么房地产策划讲什么0.1 房地产策划是什么 0.1.1 房地产与策划含义房地产有广义和狭义的说法狭义的房地产：狭义的房地产：是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。
包括三种形态：单纯的建筑物包括三种形态：土地与建筑物合成一体的“房地”{单纯土地广义的房地产：广义的房地产：是指社会生产活动中为人们提供入住空间或物质载体的一种服务性行业房地产的特征：房地产的特征：{1、位置的固定性2、长期使用性3、大量投资性4、政策限制性5、相互影响性6、保值增殖性策划：哈佛企业管理丛书编纂委员会认为:”策划是一种程序。
在本质上是一种运用脑力的策划：哈佛企业管理丛书编纂委员会认为:”策划是一种程序。
在本质上是一种运用脑力的理性行为。
基本上所有策划都是关于未来事物的，也就是说，策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。
换言之，策划是找出事物的因果关系，衡量未来可取之途径，作为目前决策之依据。
亦即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做……策划的步骤是以决策之依据。
亦即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做……策划的步骤是以假定的目标为起点，然后订出策略、以及详细的内部作业计划，以求目标之达成，最后还包括成效的评估和反馈，而返回到起点，开始了策划的第二次循环。
”策划的特征是：策划的特征是：程序性、未来性、目的性、创造性和方案性。
策划包括：行业策划、区域策划及其他策划房地产与策划结合在一起的必然性：房地产与策划结合在一起的必然性：(三条）第一，房地产项目开发需要策划行为的参与第二，策划行为能为房地产项目开发保驾护航第三，为房地产开发项目创造更好的经济效益和社会效益0.1.2 房地产策划专家释义房地产策划就是为实现房地产投资开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施计划方案的活动，包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划。
房地产策划师职业培训教材
房地产策划师职业培训教材第一章：引言1.1 背景和目的在当今房地产市场竞争激烈的环境中，房地产策划师的职业需求与日俱增。
为了满足市场需求，并提供优质的房地产策划师培训，本教材应运而生。
1.2 教材结构本教材将分为四个部分，其中包括概述、房地产市场分析、项目规划和营销策略等内容。
第二章：概述2.1 什么是房地产策划师房地产策划师是负责房地产项目规划、定位和市场营销策略的专业人士。
他们通过综合分析和研究市场情况，为开发商提供专业建议，以确保项目的成功。
2.2 房地产策划师的职责和技能要求房地产策划师需要具备规划和市场分析能力，能够在市场竞争激烈的环境中提出创新的战略方案。
他们还需要有良好的沟通和团队合作能力，能够与开发商、设计师和市场部门紧密合作。
第三章：房地产市场分析3.1 市场调研和数据分析房地产策划师在项目规划和营销策略制定之前，需要进行充分的市场调研和数据分析。
这包括对目标市场的了解、竞争对手分析和潜在需求的研究。
3.2 SWOT分析法SWOT分析方法是一种常用的房地产市场分析工具。
通过分析项目的优势、劣势、机会和威胁，房地产策划师可以制定出有效的战略计划。
第四章：项目规划4.1 土地选择与规划房地产策划师需要参与土地的选择和规划。
他们需要考虑土地的位置、可行性、潜在的利润等因素，并制定出合理的规划方案。
4.2 建筑设计与开发房地产策划师与建筑设计师合作，确保项目设计符合市场需求和潜在客户的期望。
他们需要参与建筑设计的各个阶段，从概念设计到施工阶段。
第五章：营销策略5.1 目标客户定位通过市场调研和数据分析，房地产策划师可以确定目标客户的特征和需求。
然后，他们可以制定出适合目标客户的营销策略。
5.2 市场推广和销售房地产策划师需要与市场部门合作，确保项目得到充分的市场推广。
他们需要制定销售计划、策划宣传活动，并与销售团队紧密合作，确保项目的顺利销售。
第六章：总结与展望6.1 职业发展前景房地产策划师是一个充满挑战但又富有发展潜力的职业。
房地产培训教材(DOC 50页)
房地产培训教材(DOC 50页)※房地产权益说明：地盘所有制的情势：即集体所有制和国度所有制。
农村地盘采取了集体所有制的情势，属于农平易近集体所有；都市地盘采取了国度所有制的情势，属于全平易近所有。
农村和都市郊区的地盘，除由司法规定属于国度所有的以外，都属于集体所有，并以地盘集体所有制的情势存在。
地盘所有权：是指地盘所有者在司法规定的范畴内，对其拥有的地盘享有的权力。
这种权力包含地盘占据权、地盘应用权、地盘收益权和地盘处罚权。
地盘占据权：是指地盘所有者对地盘的实际操纵权。
地盘应用权：是指地盘所有者依照地盘分类对地盘加以应用的权力。
地盘收益权：是指基于对地盘应用权而取得的利钱的权力。
地盘处罚权：是指依法对地盘处理的权力，即在司法许可的范畴之内决定地盘的最终归属。
取得扶植用地的方法：重要有两种，即有偿取得方法和无偿取得方法。
有偿取得方法：（1）以地盘应用权出让方法取得地盘应用权。
（2）以地盘应用权让渡方法取得地盘应用权。
（3）以地盘应用权出租方法取得地盘应用权。
（4）以地盘应用权入股方法取得地盘应用权。
无偿取得方法：确实是国有地盘应用者，经由过程国度行政划拨方法取得地盘应用权。
《中华人平易近共和国地盘治理法》规定：国度机关用地和军事用地；都市差不多举措措施用地和公益事业用地；国度重点搀扶的能源、交通、水利等公平易近经济差不多举措措施用地；司法、律例规定的其它用地，经县级以上人平易近当局赞成，能够经由过程划拨方法取得地盘应用权。
地盘应用权出让：是指国度以地盘所有者身份，按指定地块的应用年限、用处和都市筹划等前提，将都市地盘应用权出让给地盘应用者，并向地盘应用者收取地盘应用权出让金的行动。
应用权有偿出让的地盘，必须是国有地盘；集体所的地盘必须解决征用手续转化为国有地盘后，才能出让。
有偿出让的地盘可因此待开创的地盘（生地），也可因此完成市政举措措施（七通一平）的地盘（熟地），还可因此连同地上建筑物和从属举措措施一并出让的地盘。
房地产培训计划方案（五篇）
房地产培训计划方案房地产行业前几年最中国是最火的行业，房价节节攀升，房地产行业迎来了大发展时刻，可是也产生了很多的泡沫经济。
随着全球金融危机的到来，中国的房地产行业迎来了很大的考验，房子卖不出去，房价步步走低，导致中国经济的发展也出现很大的放缓。
国家正在想出各种办法来促进内需的消费，希望能够快速的增长中国的经济。
____年是我们____地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。
因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。
为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：一、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。
积极主动地把工作做到点上、落到实处。
我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
二、制订学习计划。
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。
我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。
工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。
作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。
这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。
我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。
房地产全程策划方案的撰写培训教材
房地产全程策划方案的撰写培训教材随着现代社会的发展，房地产的需求日益增加，而房地产行业也在不断的发展。
在这个行业中，策划方案是一项非常重要的任务。
房地产全程策划方案的撰写培训教材，是开展房地产行业工作的重要参考，下面我们来详细讲解一下。
一、培训前的准备在进行培训之前，需要明确的是培训的目的和方向，以便制定出合理的培训计划。
培训的目的是什么？是为了提高工作效率、提升团队的业务水平，还是为了满足行业发展的需求？方向是什么？要学习的内容具体是哪些？有了这些目标和方向，就可以着手准备培训教材了。
二、培训内容的设计1、理论部分：需要涵盖目标、范围、规划、调查研究、市场分析、目标客户、设计策略、项目管理等方面的内容。
总体来说，要能够全面反映出房地产工作的全流程。
2、实践部分：除了理论的学习，实践部分也非常重要。
需要培养学员们的实际操作能力，让他们尝试亲身经历房地产全程策划方案的撰写过程，掌握行业的实际操作方法。
三、培训教材的制作要点1、突出重点：由于房地产全程策划方案的撰写是一个非常复杂的过程，对学员来说很难很快的理解所有的内容。
因此，在培训时，需要重点突出，把重要的知识点和流程阐述清楚，以此来达到培训的效果。
2、讲究实效：培训是为了让学员掌握实际操作的技能。
因此，在培训教材的制作过程中，需要讲究实效。
要把实际操作过程体现出来，帮助学员更好的掌握撰写房地产全程策划方案的方法和要点。
3、信息独具：在培训教材的制作过程中，需要提供一些行业内部的资料资源，让学员可以更深入的了解房地产全程策划方案撰写的实际应用情况，让他们在学习过程中充分受益。
四、培训教材的使用方法房地产全程策划方案撰写培训教材是一份非常重要的资料，正确的使用方法更加能够提高学员的学习效果和培训效果，下面是一些重要的使用方法：1、定期复习：对于房地产全程策划方案的撰写专业培训来说，培训不是一蹴而就的。
因此，学员需要经常性地复习，以巩固自己的学习成果，掌握更多的知识。
(精心整理)房地产策划师职业培训及实践培训教程
等。” 0.1.3 房地产策划要义简析
房地产策划涵义包括如下几层意思： 第一，房地产策划是在房地产领域内运用科学规范策划行 为的活动。 第二，房地产策划具有明确的目的性。 第三，房地产策划是市场调研和市场定位基础上进行的。 第四，房地产策划是按特定的程序运作的。 第五，房地产策划是以概念设计为中心进行的。 第六，房地产策划是综合运用各种策划手段进行的。 第七，房地产策划要比较和选择多种方案。 0.1.4 房地产策划本质特征 1、市场性
3.7 实施方案阶段 第 4 章 房地产策划模式 4.1 房地产策划模式的涵义 4.2 房地产战略策划模式 4.3 房地产全程策划模式 4.4 房地产品牌策划模式 4.5 房地产产品策划模式 4.6 房地产发展商策划模式 4.7 房地产策划模式相互关系 第 5 章 房地产策划创意 5.1 房地产策划创意的涵义与作用 5.2 房地产策划创意过程 5.3 房地产策划创意思维
划人的一个主要任务。
0.4.4 人文原则想法
在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
1、对我国人文精神的精髓要深入地领会
2、运用社会学原理， 把握好人口的各个要素
3 、把文化因素渗透到策划项目的各个方面 4 、通过民族文化的积累， 促进产品及企业品 牌的形成 0.4.5 全局原则想法 房地产全局原则的主要要求是： 1、房地产策划要从整体性出发， 注意全局的目标、 效益和 效果。 2、房地产策划要从长期性出发， 处理好项目眼前利益和长 远利益的关系。 3、房地产策划要从层次性出发，总揽全局。 4、房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。 0.4.6 可行原则想法 贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几个方面着手：
房地产策划师培训
策划师培训手册进入中原的同事，都抱着学习的心态。
但企划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有*个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。
所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。
此培训计划分九部分：一、企划目的二、一般策划流程三、策划报告的内容四、销售工具种类五、活动六、广告七、营销策划常见的失败因素八、房地产开发项目运作程序（投资商）九、策划部制度一、企划目的企划是什么？企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。
策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。
策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。
当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。
无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。
策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。
创作所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。
创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。
目的：----为楼盘达到最理想的销售业绩；----令发展商用最小的资金达到最大的效益；----为发展商及楼盘打下知名度及品牌；----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。
二、一般策划流程1．工作流程1.1设立项目档案及文件夹内容：文件夹文件命名报告以报告名字命名（例：定位报告）推广计划及支出预算以日期命名会议内容及纪要以日期命名工作时间表以日期命名销控表以日期命名价格表以单元号及日期命名销售需知以日期命名销售文件以文件名称命名工地包装方案以文件名称命名软性文章以文章题目命名传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名销售部定期反馈意见以日期命名统计以日期命名销售总结以日期命名销售工具建议及设计以销售工具名称命名报广以刊登媒体及日期命名1.2编定工作时间表（看附件一）内容：→提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告）→选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）→落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间→平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告→售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期→培训计划时间安排→内部认购及开盘日期→各项活动及细节安排日期→律师、银行落实日期→价单、付款方式落实→推广计划落实1.3合作伙伴----建筑设计公司----园林设计公司----广告设计公司----银行----律师----效果图公司----模型公司----室内装修公司----公积金代办公司、展位特装公司1.4工作执行及与发展商定期会议----会议需最少每周一次；----订立固定时间，以方便每一个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备；----每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；----通过会议进一步落实及执行各方案的细致部分；----固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；----所有发展商同意或确定执行之内容，必须有发展商的书面确认及存档。
【精品】房地产策划师职业培训教程共82页
45、吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
【精品】房地产策划师职业培训教程
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
房地产策划培训讲义(简要)
房地产策划讲议策划是没有固定的思路,可变的情况实在太多,唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。
所以通过与发展商／同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是我们以后学习的主要渠道。
ﻫ此培训计划分八个部分：ﻫ一、策划是什么ﻫ二、一般策划流程三、策划报告的内容及分类四、销售工具种类五、活动ﻫ六、广告ﻫ七、营销策划常见的失败因素八、房地产开发项目运作程序(投资商)一、什么是策划(１）策划从字面上看：“策”是计策,划：是规划,筹划等。
,《孙子兵法》中:夫战而庙算胜者,得算多也;多算胜,少算不胜,……”提出庙算概念:庙算：庙:指古时战前君主在宗庙里举行仪式,商讨作战计划。
其大意是,开战之前就预计到胜利的是因为筹划周密，得胜的条件多。
条件充分、算计周密的,就能取胜。
这里强调的是事前的计划和运筹帷幄。
按道理来说策划从古就有，只是名称不一样而已,古代策划者就是军师，谋臣良将,古代的策划者:诸葛亮、李斯、刘温等,为君王做国家大事的谋划，而现代的策划是为企业和商家做运营方面的谋划和计划,说到底策划人员就要作为参谋的角色出现。
你也不是决策者,你是决策支持者。
先举几个例子:“见事不疑，疑事不为，详虑而后行”(孔子）或刘伯承元帅的＂慎思断行"，“运筹帷幄之中,决胜千里之外。
”(孙子兵法·公孙丑上) “条条大路通罗马，最近的路只有一条，策划就是寻找这条路。
”“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
”（美国哈佛企业管理丛书）以上所举例子可以说是古今中外有关策划的一些代表性名言，古人强调“谋”,很是实在、比较直接，今人则更加感性，说白了,策划就是寻找一条最佳的路,是一种感性的比喻,而老外则秉承其一贯的理性思维,给出了一个理性定义拿三国时的诸葛亮来说，他干的活就是策划，而关羽、张飞、赵云担当的就是现在的销售经理、生产经理等干的事。
虽然，老一代的策划人大都倒下了,并不是说以前就没有策划,也不是以前的策划对社会、企业没有作用。
房地产解决策划方案培训资料
房地产解决策划方案培训资料一、引言房地产行业是一个具有广阔市场潜力和投资价值的行业，然而，在当前竞争激烈的市场环境下，房地产企业必须制订合理的解决策划方案，才能在市场中脱颖而出。
本次培训将为大家介绍房地产解决策划方案的核心要素和流程，并提供一些实用的工具和方法，帮助大家提高解决策划方案的能力和水平。
二、核心要素1.目标设定：在制订解决策划方案之前，首先要明确目标，包括财务目标、营销目标、品牌目标等，以及实现这些目标的具体要求和时间限制。
2.市场分析：通过市场调研、竞争分析等手段，了解市场需求、竞争格局和发展趋势，为制订解决策划方案提供依据。
3.风险评估：评估解决策划方案的风险和不确定性，制定相应的应对措施，降低风险带来的影响。
4.资源调配：确定解决策划方案所需的各种资源，包括人力资源、财务资源、物质资源等，并进行有效的调配和管理。
5.绩效考核：建立科学的绩效评估体系，对解决策划方案的实施效果进行监测和评估，及时进行调整和改进。
三、流程1.制订方案目标：明确制订解决策划方案的目标和要求，和相关部门共同确定目标的可行性和实施路径。
2.市场分析：收集和分析市场数据，从市场需求、竞争优势等方面评估现状，并预测未来的发展趋势。
3.制定策略：基于市场分析的结果，制定相应的解决策略，包括销售策略、品牌策略、营销策略等。
4.资源调配：根据策略制定解决策划方案所需的资源，并进行合理的调配和安排，确保有效利用和最大化资源价值。
5.风险评估：根据解决策划方案的具体情况，评估风险和不确定性，并制定相应的风险控制措施。
6.实施方案：安排具体的实施计划和时间表，分配任务和责任，确保解决策划方案的顺利实施。
7.绩效考核：制定绩效考核指标，对解决策划方案的实施效果进行监测和评估，及时进行调整和改进。
四、实用工具和方法1.SWOT分析：通过对企业内外环境的分析，明确企业的优势、劣势、机会和威胁，为制订解决策划方案提供依据。
2.PEST分析：从政治、经济、社会和技术等方面分析外部环境的影响因素，为制定解决策划方案提供参考。
房地产全程策划培训资料
房地产全程策划培训资料1. 引言房地产全程策划是房地产开发项目中至关重要的环节之一。
通过全程策划，开发商能够合理规划和布局项目，实现最大的经济效益和社会效益。
本文档将介绍房地产全程策划的基本概念、重要步骤以及相关工具和技巧。
2. 房地产全程策划的定义和意义2.1 定义房地产全程策划指的是在房地产开发项目的全过程中，通过系统的思考和科学的方法，对项目进行规划、设计、管理和营销的过程。
2.2 意义房地产全程策划对于房地产开发项目的成功至关重要。
通过全程策划，能够让项目在规划阶段就确定目标、明确定位，从而规避风险并减少错误决策的可能性；能够在设计阶段进行科学的规划和布局，提高项目的市场竞争力；能够在管理阶段进行有效的管理和控制，保证项目的顺利推进；能够在营销阶段制定合适的营销策略，提升项目的知名度和销售额。
3. 房地产全程策划的步骤3.1 前期准备在进行房地产全程策划之前，需要进行一系列的前期准备工作，包括市场调研、竞争对手分析、目标受众分析等。
这些准备工作能够帮助开发商了解市场需求，判断项目的可行性，并为后续的策划工作提供依据。
3.2 目标确定和定位策划在前期准备工作的基础上，需要确定项目的目标和定位。
目标应该明确、具体、可衡量，定位应该准确、精准定位。
目标和定位策划是项目成功的基础，能够为后续的设计、管理和营销工作提供指导。
3.3 设计策划设计策划是房地产全程策划中的重要环节。
通过设计策划，可以确定项目的整体布局和风格，包括建筑设计、景观设计等。
设计策划需要考虑项目的可行性、市场需求、竞争对手情况等多个因素，以确保项目的成功。
3.4 管理策划管理策划是房地产全程策划中的关键环节。
通过管理策划，可以制定项目的组织架构、管理流程、工作计划等，确保项目的顺利推进。
管理策划需要综合考虑项目的规模、复杂度、人力资源等多个因素，以实现项目的高效管理。
3.5 营销策划营销策划是房地产全程策划中的重要环节。
通过营销策划，可以确定项目的推广渠道、营销活动、销售策略等，提高项目的知名度和销售额。
房地产策划师培训讲义
科学营销 系统服务
沟通提纲
- 房地产营销的有关理论 - 房地产前期策划的程序与方法
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2
第一篇：房地产营销的基础理论
一、两种传统的营销理论 ——4P理论与4C理论
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4
4P营销组合
1960年，美国的麦肯锡提出了著名的4P营销组合 PRODUCT——产品 PLACE——地点\渠道 PRICE——价格 PROMOTION——促销
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45
结果：
项目应该是一年半以后销售的 住宅均价7000元左右、商业均价9000元以上的 下面四层为商业 上面为两栋塔楼的 城市综合体
hHale Waihona Puke 46根据竞争环境进行的预判修正（略）：
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47
（五）根据竞争定价的一个典型案例
（1）主要经济技术指标 位置：金沙片区 地块性质：住宅用地 地块面积：92143平米 容积率：2.6
h
30
房地产前期策划的流程与工作内容
一、项目预判
- 项目发展条件研究 - 项目竞争环境研究 - 项目价格定位
二、项目定位
- 目标客户群定位 - 产品定位
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31
三、投资分析
- 投资收益测算 - 经济指标调整 - 产品组合建议
四、物业发展建议
- 产品发展总体思路 - 产品形象要求 - 产品创新说明
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h
20
产品满意(product satisfaction，简称 PS) —— ➢ 包括对房地产企业的质量满意 ➢ 产品功能满意 ➢ 产品的外观造型满意 ➢ 产品的特色满意 ➢ 产品的价格满意等
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21
服务满意(service satisfaction，简称 SS) —— ➢ 包括对物业的售后管理满意 ➢ 保障体系满意 ➢ 物业完好整体性的满意 ➢ 顾客方便性的满意 ➢ 顾客情绪的满意 ➢ 环境的满意等
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房地产全程策划方案的撰写培训教材(DOC 68页)房地产全程策划方案的撰写（上）核心内容1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。
房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。
项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计六公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划与设计第三章项目质量工期策划营销房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。
质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。
它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。
因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二施工工艺流程指导1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示三质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四工期控制1、项目开发进度提示2、施工组织与管理五造价控制1、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示六安全管理1、项目现场管理方案2、安全施工条例第四章项目形象策划营销项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。
其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。
要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）一项目视觉识别系统核心部分1、名称.项目名.道路名.建筑名.组团名2、标志3、标准色4、标准字体二延展及运用部分1、工地环境包装视觉.建筑物主体.工地围墙.主路网及参观路线.环境绿化2、营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.营销中心大门横眉设计.营销中心形象墙设计.台面设计.展板设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范单位导视牌.示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业管理导视系统设计第五章项目营销推广策划房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。