老公寓案例分析及规划设计建议分解
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智友老年公寓案例分析及规划设计建议
老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养
老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养
老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境 才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于
结论：
我国已进入老龄化阶段，2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧
“4•2•1家庭”催生老年住宅的产生和发展
传统“家庭养老”观念已经转变，“度假养老”观念逐步形成
国家鼓励老年人住宅地产的开发，给予政策与资金上的扶持
建设老年公寓是我们的责任，也是时代的使命！
老年社区的兴起
Ø 老年公寓建设兴起于70年代的北欧。 Ø 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福 利企业。 Ø 北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。 Ø 1990年上海首家老年公寓在浦东落成。 （江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”） Ø 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区。 其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁
阳红老年公寓、郑州爱馨老年康乐苑。
模式
“社区+医院+地产”模 式
代表案例
台湾长庚养生文化村
典型特征
以长庚医院雄厚的医疗资源为 后盾，建成了全球最大的银发 地产社区
模式点评
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开 创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健
老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养
老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境 才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于
结论：
我国已进入老龄化阶段，2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧
“4•2•1家庭”催生老年住宅的产生和发展
传统“家庭养老”观念已经转变，“度假养老”观念逐步形成
国家鼓励老年人住宅地产的开发，给予政策与资金上的扶持
建设老年公寓是我们的责任，也是时代的使命！
老年社区的兴起
Ø 老年公寓建设兴起于70年代的北欧。 Ø 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福 利企业。 Ø 北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。 Ø 1990年上海首家老年公寓在浦东落成。 （江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”） Ø 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区。 其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁
阳红老年公寓、郑州爱馨老年康乐苑。
模式
“社区+医院+地产”模 式
代表案例
台湾长庚养生文化村
典型特征
以长庚医院雄厚的医疗资源为 后盾，建成了全球最大的银发 地产社区
模式点评
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开 创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健
太阳城老年公寓案例分析及规划设计建议
本报告是严格保密的。
东方太阳城相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
本报告是严格保密的。
商业街
东方太阳城客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占 现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
东方太阳城入住业主退休前职业构成
案例地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。
建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主
力面积为60—136平米。 顷目亮点：大开间、小迚深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
综合商场：太阳城购物中心
银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心
其他：太阳城国际假日酒庖、温泉健身中心、文化艺术中心、
家政服务 中心、中国邮政储蓄
处处无微丌至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造 了顷目的核心竞争力。
本报告是严格保密的。
太阳城项目点评
利用自身完善的服务设斲为老年人创造条件、提供机会。
淋浴房： 限客卫；
镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玱璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(戒同等档次)；
本报告是严格保密的。
其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。
太阳城别墅装修
别墅：毛坯 公寓：精装修，装修标准如下： 涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。 厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为 高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理 内门框及门扇用户自理
东方太阳城相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
本报告是严格保密的。
商业街
东方太阳城客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占 现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
东方太阳城入住业主退休前职业构成
案例地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。
建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主
力面积为60—136平米。 顷目亮点：大开间、小迚深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
综合商场：太阳城购物中心
银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心
其他：太阳城国际假日酒庖、温泉健身中心、文化艺术中心、
家政服务 中心、中国邮政储蓄
处处无微丌至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造 了顷目的核心竞争力。
本报告是严格保密的。
太阳城项目点评
利用自身完善的服务设斲为老年人创造条件、提供机会。
淋浴房： 限客卫；
镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玱璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(戒同等档次)；
本报告是严格保密的。
其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。
太阳城别墅装修
别墅：毛坯 公寓：精装修，装修标准如下： 涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。 厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为 高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理 内门框及门扇用户自理
老年公寓案例分析及规划设计建议
本报告是严格保密的。
公寓户型
东方太阳城畅销户型
四室两厅两卫 本报告是严格保密的。
三室两厅两卫
两室两厅一卫
排楼户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
独栋别墅户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
四合院户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
东方太阳城装修标准
东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套 及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
本报告是严格保密的。
太阳城公寓畅销户型
本报告是严格保密的。
一居室
太阳城外部装修标准
本报告是严格保密的。
结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
本报告是严格保密的。
序号
1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
楼、地面
墙面
顶棚 户门 内门 外窗及有关部件
部位
初装修标准
备注
卧室、起居室、内走道、 阳台
现浇砼楼地面基层及垫层找平
公寓户型
东方太阳城畅销户型
四室两厅两卫 本报告是严格保密的。
三室两厅两卫
两室两厅一卫
排楼户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
独栋别墅户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
四合院户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
东方太阳城装修标准
东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套 及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
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太阳城公寓畅销户型
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一居室
太阳城外部装修标准
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结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
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东方太阳城三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
本报告是严格保密的。
序号
1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
楼、地面
墙面
顶棚 户门 内门 外窗及有关部件
部位
初装修标准
备注
卧室、起居室、内走道、 阳台
现浇砼楼地面基层及垫层找平
老年公寓案例分析及规划设计建议(下)
厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯； 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 ,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩； 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍； 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度； 厕所宜用推拉门，不用平开门； 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作； 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
本报告是严格保密的。
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老年公寓赢利模式 Old age apartment profit pattern
本报告是严格保密的。
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国外老年住宅赢利模式分析
美国太阳城中心 收益来源
一次性收入来源 长期性收入来源
独立住宅的销售收益 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益
如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租 收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要 组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： ➢会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 ➢高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 ➢合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万 美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益 是太阳城中心的重要收益来源。
太阳城相关配套设施
说明： ➢中小学：北师大亚太学院 ➢幼儿园：亚运村双语幼儿园 ➢综合商场：太阳城购物中心 ➢银行：建行、农行 ➢医院：太阳城老年医疗中心 ➢其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、 家政服务 中心、中国邮政储蓄
本报告是严格保密的。
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老年公寓赢利模式 Old age apartment profit pattern
本报告是严格保密的。
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国外老年住宅赢利模式分析
美国太阳城中心 收益来源
一次性收入来源 长期性收入来源
独立住宅的销售收益 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益
如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租 收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要 组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： ➢会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 ➢高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 ➢合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万 美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益 是太阳城中心的重要收益来源。
太阳城相关配套设施
说明： ➢中小学：北师大亚太学院 ➢幼儿园：亚运村双语幼儿园 ➢综合商场：太阳城购物中心 ➢银行：建行、农行 ➢医院：太阳城老年医疗中心 ➢其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、 家政服务 中心、中国邮政储蓄
老年公寓项目案例分析
亲和源老年度假 共74套客房，公寓式配臵，酒店式管理 酒店 内部设施结构与老年公寓一样，供老年人试住
【上海亲和源：产品细节】适老化设计，关爱老人生活的点滴细微
老年公寓特点
公寓每户都正南朝东15°， 为上海最佳朝向 洗浴间、厨房都是感应 灯式，跨进房间，灯即亮 洗手间不设置门锁，安 全、便利 为高级知识分子准备的 书房 每栋公寓楼第一层为活 动室，活动主题各不相同
淋浴扶手/低矮厨柜/马桶扶手/通风橱窗
【上海亲和源：配套设施】引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格 菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、 医疗服务，形成一流的服务支撑体系
美格菲健身会所
一楼 二楼 三楼 接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、 更衣室、毛巾及钥匙办理柜台 儿童及休闲室、行政办公室 水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、 医疗检测房、康复理疗区、健身器械区 更衣室 康复咨询/理疗 多功能会议厅
【杭州金色年华：功能布局】整个社区按照功能和前后期的发 展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西两端居住 物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓
居家服务区： 以居家养老实行为主，采用 集合式单元布局，各单元体 间通过增加的功能体进行连 接，如(活动室、棋牌室、阅 览室、医务保健2户，两部病床梯; 中心功能区：配套功能中心 集中设臵，辐射社区各物业 类型； 特色养老区：以公寓形式为 主，设有酒店式公寓、护理 式养老公寓，短期居住形式 为主； 山体公园区：已经建成，休 闲景观和种植区
事务中心： 销售大厅 亲和源行政管理人员
亲和源老年度假酒店： 客户人群：试住老人、 短期度假、探亲子女
大门： 木质结构 水池围合而成 精致、现代感强烈
美格菲健康会所： 专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复区
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本公寓项目共分为三期
北京金色港湾老年公寓项目一期
欧式风格，塑造田园式公寓。
北京金色港湾老年公寓项目一期
建筑类型：联体会所别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。 户型面积：单元面积从70至230平米不等。 配套设施：医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等基础配套， 设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。
预留面层位置
做完防水层和保护层
地面砖用户自理
做至基底，刮水泥腻子
面层乳胶漆用户自理
做完防水 , 水泥沙浆搓麻
面层瓷砖用户自理
做完防潮，水泥沙浆搓麻
面层瓷砖用户自理
做至基底，刮水泥腻子
面漆用户自理
防火、防盗、隔音高级户门安装到位
预留门洞
内门框及门扇用户自 理
铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不 带沙门）
水泥窗台抹平
管道接至预留位置（并安装截止阀门）
所有卫生洁具用户自 理
燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位 置预留甩口，完成全部下水管道
阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同
预留空调室外机位置和空调孔
集中供暖，暖气片安装到户
安装普通灯具，开关按设计安装到位
装饰灯具用户自理
按设计全部安装到位，包括面板
北京金色港湾老年公寓项目点评
规划设计方面：北京金色港湾老年公寓项目，以创新的规划理念、丰富的 产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得较好的市场口碑。 市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即 家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清 房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以 解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完 全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发 商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。
北京金色港湾老年公寓装修创新 （2）
4、对公寓内部大面积的湖水、溪流等水系的处理：采用 生态水质净化系统。经过生物技术处理后的湖水，可 以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时 也可使公寓的水系处于良好的生态群落的循环之下， 保存了公寓良好的自然面貌。
5、水源热泵中央空调系统:为二期的公建和居住单元确定 选用水源热泵集中供暖、制冷提供了完备的第一手的 技术和运行资料。
公寓户型
四室两厅两卫
三室两厅两卫
两室两厅一卫
北京金色港湾老年公寓畅销户型
排楼户型
北京金色港湾老年公寓畅销户型
独栋别墅户型
北京金色港湾老年公寓畅销户型
四合院户型
北京金色港湾老年公寓装修标准
金色港湾老年公寓项目整体定位为“退休后的释意居所”， 配套及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
序号 1
2
3 4 5
6
7 8 9 10 11 12 13
楼、地面
墙面 顶棚 户门
部位
卧室、起居室、内走 道、阳台
厨房、卫生间
卧室、起居室、走道 等
卫生间
厨房
内门
外窗及有关部 件
外窗（起居室落地门 窗）
窗台板
卫生间
厨房
阳台 空调机位 暖气片 照明灯、灯具及控制开关
插座
初装修标准
备注
现浇砼楼地面基层及垫层找平
老公寓案例分析及规划设计建议分解
金色港湾老年公寓项目规划图
北京金色港湾老年公寓效果图
北京金色港湾老年公寓项目
项目规模：总建筑面积500亩，其中配套公建近2万平方米。 建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。 项目亮点：
七个风格各异的区域——人工湖、景观绿地、养种植基地、文化娱乐 中心、健身康复中心、室内活动中心、后勤基地（医疗保健餐厅等）。公 寓综合楼有300个房间（双人间100间，单人间200间）。全公寓为无障 碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于公寓各 项安全保障与服务设施。
北京金色港湾老年公寓客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京金色港湾老年公寓的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人， 占现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
普通工作人员 专业技术人员 党政机关事业单位领导 科教文化从业者 商业服务人员/工人 大中型企业管理者
6、电磁门锁、门禁一卡通系统:将为居民的出行及公寓的 物业管理提供了极大的便利。
7、紧急呼叫系统连系:布置于主卧室和起居式的固定呼叫 按钮和可移动呼叫按钮保持着每单元与公寓内部呼救 援助中心的热线联系。
8、自备深井供水系统； 自建的压缩天然气站等。
北京金色港湾老年公寓相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
商业街
金色港湾二期
联排
独栋
四合院
欧式风格，创造和谐的生态社区。
北京金色港湾老年公寓二期
建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私 家花园。 规划特点：“千亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的独栋别墅和四 合院，有万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设 400—2400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的 珍视、对私密空间的原创动力。
北京金色港湾老年公寓项目三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
金色港湾三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
北京金色港湾老年公寓畅销户型
卫生间、厨房的插座
安装预留面层位 置
北京金色港湾老年公寓装修创新（1）
1、采用液压蝶式无机房电梯:这样不但节省了建设专门的 电梯机房的投资、减低噪音， 还降低了电梯的运行成本和 后期维护费用。 2、公寓内自建污水处理站:实现全部生活污水的净化处理 后回收利用。一方面可防止降水不充分而导致绿地灌溉水 源的缺乏，另一方面使退休生活公寓的生态环境更为环保， 运做高效。 3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术;整个公寓设 计了运行成本低廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水 通过采集，绿植、过滤、净化，储存于人工湖面，用来进 行公寓内部绿化灌溉。
其他
0%
东方太阳城入住业主退休前职业构成
10.42% 10.42% 8.33% 6.25%
16.67%
Hale Waihona Puke 5%10%15%20%
北京金色港湾老年公寓项目一期
欧式风格，塑造田园式公寓。
北京金色港湾老年公寓项目一期
建筑类型：联体会所别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。 户型面积：单元面积从70至230平米不等。 配套设施：医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等基础配套， 设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。
预留面层位置
做完防水层和保护层
地面砖用户自理
做至基底，刮水泥腻子
面层乳胶漆用户自理
做完防水 , 水泥沙浆搓麻
面层瓷砖用户自理
做完防潮，水泥沙浆搓麻
面层瓷砖用户自理
做至基底，刮水泥腻子
面漆用户自理
防火、防盗、隔音高级户门安装到位
预留门洞
内门框及门扇用户自 理
铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不 带沙门）
水泥窗台抹平
管道接至预留位置（并安装截止阀门）
所有卫生洁具用户自 理
燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位 置预留甩口，完成全部下水管道
阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同
预留空调室外机位置和空调孔
集中供暖，暖气片安装到户
安装普通灯具，开关按设计安装到位
装饰灯具用户自理
按设计全部安装到位，包括面板
北京金色港湾老年公寓项目点评
规划设计方面：北京金色港湾老年公寓项目，以创新的规划理念、丰富的 产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得较好的市场口碑。 市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即 家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清 房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以 解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完 全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发 商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。
北京金色港湾老年公寓装修创新 （2）
4、对公寓内部大面积的湖水、溪流等水系的处理：采用 生态水质净化系统。经过生物技术处理后的湖水，可 以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时 也可使公寓的水系处于良好的生态群落的循环之下， 保存了公寓良好的自然面貌。
5、水源热泵中央空调系统:为二期的公建和居住单元确定 选用水源热泵集中供暖、制冷提供了完备的第一手的 技术和运行资料。
公寓户型
四室两厅两卫
三室两厅两卫
两室两厅一卫
北京金色港湾老年公寓畅销户型
排楼户型
北京金色港湾老年公寓畅销户型
独栋别墅户型
北京金色港湾老年公寓畅销户型
四合院户型
北京金色港湾老年公寓装修标准
金色港湾老年公寓项目整体定位为“退休后的释意居所”， 配套及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
序号 1
2
3 4 5
6
7 8 9 10 11 12 13
楼、地面
墙面 顶棚 户门
部位
卧室、起居室、内走 道、阳台
厨房、卫生间
卧室、起居室、走道 等
卫生间
厨房
内门
外窗及有关部 件
外窗（起居室落地门 窗）
窗台板
卫生间
厨房
阳台 空调机位 暖气片 照明灯、灯具及控制开关
插座
初装修标准
备注
现浇砼楼地面基层及垫层找平
老公寓案例分析及规划设计建议分解
金色港湾老年公寓项目规划图
北京金色港湾老年公寓效果图
北京金色港湾老年公寓项目
项目规模：总建筑面积500亩，其中配套公建近2万平方米。 建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。 项目亮点：
七个风格各异的区域——人工湖、景观绿地、养种植基地、文化娱乐 中心、健身康复中心、室内活动中心、后勤基地（医疗保健餐厅等）。公 寓综合楼有300个房间（双人间100间，单人间200间）。全公寓为无障 碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于公寓各 项安全保障与服务设施。
北京金色港湾老年公寓客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京金色港湾老年公寓的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人， 占现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
普通工作人员 专业技术人员 党政机关事业单位领导 科教文化从业者 商业服务人员/工人 大中型企业管理者
6、电磁门锁、门禁一卡通系统:将为居民的出行及公寓的 物业管理提供了极大的便利。
7、紧急呼叫系统连系:布置于主卧室和起居式的固定呼叫 按钮和可移动呼叫按钮保持着每单元与公寓内部呼救 援助中心的热线联系。
8、自备深井供水系统； 自建的压缩天然气站等。
北京金色港湾老年公寓相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
商业街
金色港湾二期
联排
独栋
四合院
欧式风格，创造和谐的生态社区。
北京金色港湾老年公寓二期
建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私 家花园。 规划特点：“千亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的独栋别墅和四 合院，有万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设 400—2400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的 珍视、对私密空间的原创动力。
北京金色港湾老年公寓项目三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
金色港湾三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
北京金色港湾老年公寓畅销户型
卫生间、厨房的插座
安装预留面层位 置
北京金色港湾老年公寓装修创新（1）
1、采用液压蝶式无机房电梯:这样不但节省了建设专门的 电梯机房的投资、减低噪音， 还降低了电梯的运行成本和 后期维护费用。 2、公寓内自建污水处理站:实现全部生活污水的净化处理 后回收利用。一方面可防止降水不充分而导致绿地灌溉水 源的缺乏，另一方面使退休生活公寓的生态环境更为环保， 运做高效。 3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术;整个公寓设 计了运行成本低廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水 通过采集，绿植、过滤、净化，储存于人工湖面，用来进 行公寓内部绿化灌溉。
其他
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