广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告

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广州购物中心案例2014年——五号停机坪、保利中环广场、西城都荟、白云万达广场

周边人口
15%
儿童业态
其他
【五号停机坪】优劣势
优势分析：
儿童业态（星期八小镇）与餐饮（广州酒家概念店）等休闲体验业态是其核心竞争力，且因地铁接驳巴士与四小时免费停车的优惠举措，吸引大量家庭客群与目的地消费客群符合主题购物中心的整体发展趋势，充分挖掘项目亮点，打造全国首家航空主题购物中心，凸显唯一性
【五号停机坪】由候机楼旧改而成，全球首家以“航空”为主题的中高端综合型购物中心，主题唯一，业态配备齐全且体验性突出
五号停机坪（G5）开业时间建筑面积商业定位 2011年 9.2万㎡，共三层全球首家以“航空”为主题的中高端综合型购物中心餐饮、儿童、娱乐业态火爆，整体出租率达97%，经营好不靠近公交站、地铁口，停车位1200个周边新楼盘众多，但中高端社区的实际入住率不高法国时尚Fashion TV、hush 代表品牌 puppies、COSTA COFFEE、 Levis、ochirly、本报告是严格保密的。 G2000
55% 15% 30% 餐饮零售娱乐
业态配比、餐饮突出
永旺租用北塔整栋，南塔主推餐饮
南塔
负一一层二层未开放星巴克、coffee club 永旺（综合伊丽莎白美容（整层）购物百货店）温祈福酒家（整层）大家乐、开饭保利博纳影院（整层）
北塔
三层
四层五层
【项目名称】优劣势
优势分析：
商业定位
月撤场，现空铺率约达40%
黄沙地铁上盖，1号线与6号交通区位线交汇处，公交总站，停车位200个周边人口代表品牌 1.5KM范围内约8万人 Ochirly、Calvin Clein、 UR、GEOX、哈根达斯本报告是严格保密的。

广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告

1700个车位
2010.12
18个月
4元/小时，沃尔玛消费 100% 100以上可以免费1小时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购购物物广场中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位，没有地下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，
能量损失较大；
高德置地广场
• 不足： 7、商场内多种经营点位电源未提前做好预
留设计，导致电源线外露； 8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只
能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层客流减少； 9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便顾客的进出。
35
1、总体概述—高德置地广场
➢珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 ➢春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的聚集人流。 ➢缺少大型的活动广场。 ➢商场内人流动线不够明朗。 ➢零售业态较少，品牌不够丰富。 ➢大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
36
2、工程规划
5
广州白云万达广场规划
人流动线
2、5号停机坪购物广场
8
5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场隔路相对，同处于白云新城区域。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
9

人流动线
3、高德置地广场

高德置地广场项目分析及区位经济分析

高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析：1.项目概况：（1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。

公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160 万㎡。

高德置地广场总建筑面积9 2万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。

◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。

四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。

◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。

◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。

◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。

（2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。

高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。

——春, 代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味2.项目位置高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。

项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。

3.项目周边4.公共配套二．区位经济分析1.宏观经济分析（1）城市定位广州——南部龙头，经济中心国家中心城市地位的确立，广州的发展成为过家战略，使得广州的凝聚力和辐射力更加强大。

广州白云万达广场调查分析

调查分析——广州白云万达广场目录引言 (1)1发展现状 (1)2项目概况 (1)3项目分析 (2)3.1优势分析 (2)3.1.1品牌优势 (2)3.1.2主力店实力雄厚 (2)3.1.3业态丰富 (3)3.1.4交通便利 (3)3.2劣势分析 (4)3.2.1周边经济发展 (4)3.2.2竞争对手 (5)4展望 (5)5结论 (5)引言白云万达广场于2010年年底正式开业。

这几年引领消费水平飞速发展，更是为白云区的经济建设做出了突出贡献。

同时，还为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收。

万达所到之处都能得到当地政府和群众多接受和欢迎，同时引领当地市场经济达到新高度，这和万达拥有自己独特的经商模式不无关系。

白云万达广场集购、物休、闲娱乐于一体，为顾客提供一条龙服务。

白云万达广场引进先进的设计理念，拥有众多高档品牌，投入巨资，成为万达集团产业中第一个A级旗舰店。

如广场内的万千百货将引入30多个国际国内一流品牌；投资近亿元的华南首块巨型高清天幕；面积达4.5万平方米的万达希尔顿酒店；另外还有三条步行街，虽然风格一样，但主题却大不相同；就是要把白云万达广场打造成消费者心中的购物天堂，成为广州新的消费圣地。

白云万达广场是万达集团目前已有的的60多座万达广场中A级旗舰店，共计投入资金近五十多个亿，目标就是把白云万达打造成为广州第一的商业地产。

1发展现状万达集团投资建设白云万达广场的初衷就是要让白云万达广场作为广州商业地区的表率，引领新一轮的经济风暴。

然而，几年时间过去了，白云万达广场出乎所有人预料，它并没有达到人们当初对它的期望。

有调查显示，在正常营业时间，本该火爆的商场却只有零零星星的消费者消费者，诺大的商场显得冷冷清清。

只有到了用餐时间，附近的顾客会陆续过来消费，这时候看上去才有点人气，零售业的情况确实不容乐观，顾客甚至可以用屈指可数来形容，完全没有大商场的景象。

而到了周末，周末休息的的顾客会来这里逛逛，这才是商场看到该有的景象，但是零售成交率依然低迷。

白云新市商圈调研分析报告

白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。

片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。

新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。

近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。

另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。

交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。

生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。

片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。

这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。

片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。

商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。

（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。

尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。

广州商业圈布局分析研究

将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单位：元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心）百货企业例如：广百百货、友谊商店、新大新企业超市例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛品牌专卖店例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。。。。）

广州白云万达广场市场研究报告201114171245767

保证金 (万元)
成交价(万元)
买受人
白云区云城西路与云城东路之间
商业金融业用地(C2)
33900 35205 27431
112200
≤115260 ≤84492 ≤37581
2000 0
112200
大连万达商业地产有限公司
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式
THE END
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空步行街租金220-280元/平米/月
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空
•5月份,广州白云万达广场。不足400个80平方米左右铺位,却引来了超过3000投资客的追捧。 •最低投资在500万元以上的商铺未曾开售,便已遭遇超过7倍投资客的疯狂抢购。 •价格在5万~6万元/平方米。
广州白云万达广场广州市白云区云城西路广州白云万达广场 36688888 36686666 写字楼商铺广州万达广场投资有限公司 12.64万公顷 39.2万㎡甲级写字楼3栋4.6万㎡五星级酒店4.5万㎡综合大商业17.4万㎡室外步行街商铺5万㎡公寓式办公楼6.95万㎡商务酒店0.75万㎡均价50000元/㎡
•
地处广州副中心，白云新城
• “政府勾地”形式出让，底价成交 • 开工到满铺开业仅用时10个月
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式 • • 开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空开业三日，总客流超过90万人次
•
地处广州副中心，白云新城
地理位置
项目简介
楼盘名称：楼盘地址：销售电话：物业类别：开发商：占地面积：

【2019年整理】广州白云万达广场

交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路或云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路或云城东路（云城南三路口）站和云城东路（云城南三路口）站 742 云城南二路或云城东路（云城南三路口）站和云城东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路或云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路或云城东路（云城南三路口）站
周边环境
根据规划，全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合，中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园
直线条为主的构图元素
结合万达企业文化的特征以及经济性的考虑，立面设计完全采用直线条构图元素。
体块穿插为特色的设计手法
结合各种不同功能区域对于外立面的不同要求，在建筑立面上形成不同的材料体块。通过不同的材料体块互相交织、穿插的设计手法，体现出城市综合体内在的复杂与有序并存的特性。
广州白云万达广场分析报告
目录
商业规划分析
项目介绍区位地段、周边环境交通配套小结
建筑
总平面图内部规划图交通流线立面室外步行街业态分布品牌落位
商业规划分析
项目介绍
广州白云万达广场坐落于
广州白云新城。项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积逾39.2万平米。广州白云万达广场为万达第三代城市综合体项目，购物、逛街、看电影、打电玩、餐饮、零售、文化、体育、娱乐等多种享受都可“一站式” 完成。

2016年广州城市商圈布局研究分析报告_存在问题及解决期望

广州主要商圈情况
越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。。。。）
天河商圈
主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。。。。）
海珠商圈
主要组成：（乐峰广场、江南新地、广百新一城、海珠新都荟）
---- 荔湾广场购物中心
---- 琶洲购物中心
---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心
---- 南沙购物中心
---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
广州生产总值&人均可支配收入及消费支出
单位：亿元
到2015年，全市生产总值达1.8万亿元左右，年均增长11%左右；“十二五”期间，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%以上。
广州市区构成
将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、永旺梦乐城）
白云商圈
主要组成：（万达广场、五号停机坪、凯德广场、百信广场）
天河商圈
商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。

白云广场调研报告

白云广场调研报告白云广场调研报告一、调研目的本次调研旨在了解白云广场作为广州市的一个重要商业中心的现状和潜力，为进一步的拓展和发展提供参考。

二、调研方法本次调研采用问卷调查法和实地观察相结合的方式进行。

问卷调查主要针对广场周边居民和商户进行，调查内容包括人流量、消费水平、购物偏好等；实地观察则主要着重于广场的商业布局、设施条件等。

三、调研结果1. 人流量：根据调查结果显示，白云广场每天的人流量非常庞大，尤其是在节假日期间，人流量更是超出预期。

白云广场周边居住区和交通枢纽的集聚，使得广场成为了居民购物、娱乐、休闲的首选地。

2. 消费水平：白云广场的消费水平较为中等，大部分顾客以中低收入人群为主。

根据调查结果，白云广场的消费者主要集中在购买日用品、服装、餐饮等方面。

较高-end的品牌店相对较少，因此较高收入群体在此方面的需求较难满足。

3. 购物偏好：根据问卷调查结果，白云广场的主要购物偏好集中在价格实惠、质量保证、种类丰富等方面。

顾客希望能够在广场中找到各类商品，而且价格也要相对合理。

4. 商业布局：白云广场的商业布局比较合理，各类商铺相对均衡。

除了服装、餐饮等常见商铺外，还配有超市、电器店、娱乐场所等。

然而，根据实地观察，一些商铺的经营状况并不理想，可能是因为竞争过于激烈或者经营管理不善导致。

5. 设施条件：白云广场内部的设施条件较为良好。

广场内设有免费停车场、卫生间、休息区等。

但还存在一些问题，如停车位不足、卫生间清洁不到位等，需要进一步改善。

四、调研结论1. 白云广场作为广州市一个重要的商业中心，吸引了大量的人流量，具有巨大的发展潜力。

2. 白云广场的消费水平以中低收入人群为主，需进一步引入高端品牌和服务，满足不同消费群体的需求。

3. 针对白云广场目前的购物偏好，可以进一步完善商业布局，引入更多的种类丰富的商铺。

4. 在设施条件方面，需要加大投入，改善停车位不足、卫生间清洁等问题。

五、建议1. 引入更多高端品牌和服务，提升白云广场的消费水平和吸引力。

广州商场市场调研报告

广州商场市场调研报告本报告旨在对广州商场市场进行调研，为相关业务决策提供基础数据和市场分析。

以下是介绍报告目的和背景信息的内容。

本调研报告旨在深入了解广州商场市场的现状和发展趋势，为决策者提供可靠的市场情报，以帮助他们制定合适的市场战略和业务发展规划。

作为中国南部最重要的经济中心之一，广州市拥有繁荣的商业环境和庞大的消费市场。

商场作为零售业的重要组成部分，扮演着连接供求双方的桥梁。

因此，深入了解广州商场市场的发展现状和竞争格局，对于企业的经营决策具有重要意义。

通过本次调研报告，我们将综合收集和分析广州商场市场的相关数据和信息，探索市场规模、消费趋势、竞争格局、行业热点等方面的情况，以期为决策者提供有价值的市场洞察和参考意见。

该报告将涵盖以下内容：广州商场市场概况广州商场市场规模和增长趋势广州商场市场的主要参与者和竞争格局广州商场市场的消费趋势和发展热点我们承诺以客观、真实的态度收集和整理数据，确保报告内容的准确性和可靠性。

注：本报告所引内容如无法确认真实性，将不会进行引用。

广州商场市场是一个庞大而充满活力的消费市场，具有很高的发展潜力。

以下是对广州商场市场的整体情况进行的概述：规模：广州商场市场规模庞大，涵盖了多个区域和细分领域。

无论是传统的百货商场还是现代的购物中心，广州都拥有大量的商场供消费者选择。

这些商场不仅分布在市中心地区，还遍布城市各个区域，为市民提供便捷的购物场所。

发展趋势：广州商场市场在近年来呈现出快速发展的趋势。

市场竞争激烈，不断涌现出新的商场和购物中心。

随着人们生活水平的提高和消费观念的改变，广州商场市场的发展前景十分广阔。

消费特点：广州商场市场消费者需求多样化，包括日用品、时尚服装、电子产品、家居用品、美食等各个领域。

消费者对产品质量和服务质量要求较高，他们更加注重品牌和购物体验。

市场竞争：广州商场市场竞争激烈，很多商场通过提供丰富的商品和服务、组织各类促销活动、引入国内外知名品牌等方式争夺消费者。

广州商场市场调研报告

广州商场市场调研报告1. 引言市场调研是了解目标市场的重要手段，本报告旨在对广州市的商场市场进行调研分析，为商家和投资者提供决策依据。

2. 调研方法为了全面了解广州商场市场的情况，本次调研采用了以下方法： - 现场观察：对广州市不同区域的商场进行了走访和观察，了解商场的规模、位置以及经营情况。

- 面访调查：通过面对面的访谈，收集了消费者对广州商场的偏好、购物习惯以及消费心理等方面的信息。

- 数据分析：通过收集和分析广州市商场的销售数据、租金数据等，来了解市场的发展趋势和商业氛围。

3. 广州商场市场概况广州是中国的经济中心之一，商场发展迅速。

据统计，广州市商场数量近年来呈现逐年增长的趋势。

目前，广州市区有多家大型综合性商场，从高档奢侈品到平价百货应有尽有。

4. 广州商场的定位和特点在广州市，商场根据定位和特点可以分为以下几类： - 高档奢侈品商场：例如正佳广场、天河城等，这些商场定位高端消费人群，提供名牌商品和豪华购物环境。

- 主题商场：例如太古汇、大家乐购物广场等，这些商场以特定的主题吸引消费者，如娱乐、美食、时尚等。

- 中高档综合性商场：例如万象城、太阳新天地商场等，这些商场汇集了各类品牌，适合不同消费水平的消费者。

5. 消费者对广州商场的偏好通过面访调查，我们了解到了广州消费者对商场的偏好： - 位置便利：消费者更喜欢位于市区或交通便利的商场，方便购物和交流。

- 多元化商品选择：在广州商场中，消费者希望能找到各种类型的商品，包括国际品牌、本地特色和平价百货。

- 购物环境舒适：消费者对商场的环境和装修也很看重，干净整洁、舒适宜人的环境能吸引更多顾客。

6. 广州商场市场竞争状况广州商场市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面： - 品牌竞争：各商场都力求引进国际著名品牌，以提升自身的品牌形象和吸引力。

- 租金压力：由于租金的上涨，商场需要寻找更多的租户来分摊成本，因而竞争更加激烈。

- 营销活动：商场之间开展各种促销活动、推出优惠策略，争夺消费者的关注和购买力。

广州万达广场高德置地广场市场调研报告

恒大中心西塔
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
春
夏
秋
冬
朱美拉公寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、项目指标
15
1、项目指标
5号停机坪购物广场商户名称天河城百货嘉禾电影院吉之岛苏宁天空之城堂会星期八小镇
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、卡宾、屈臣氏、金宝贝等广州酒家天极品、九毛九、肯德基、必胜客、千味涮、拉丁餐厅、长野拉面等
高德置地广场商户名称广百百货无吉之岛苏宁无匣子Kbox 小Q儿童城
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、业态规划—高德置地广场
业态百货
商户名称
广百百货 (1F-2F 建面约 15000m2) 影院无超市吉之岛（负一建面约5000 m2）电器苏宁（二F建面约3000 m2）电玩无 KTV 匣子 Kbox （ 3F 建面约 KTV3500 m2）零售主要品牌 H&M 、优衣库、苹果数码、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、妍丽等餐饮和民居食屋、宴江南、味食尚、牛亭烤肉山东老家、九毛九、麦当劳、上一笼、吉野家、其它主力店小Q儿童城（负一建面约4000方）
机场路
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站

广州商圈分析专案

主力品牌：Armani、Bally、Bulgari、CHANEL、Dior、Fendi、LouisVuitton、MiuMiu、Omega、PRADA 和SalvatoreFerragamo
正佳广场
简介：正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地，以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。
人口密度人口密度排名 GDP(亿）
34239
1
17242
2
15198
3
14870
4
5035
5
2793
6
2245
7
974
8
950
9
641
10
493
11
301
12
1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223
GDP排名人均GDP（万）人均GDP排名
广州商圈分析专案
➢一、广州概貌 ➢二、广州商圈 ➢三、目标商场 ➢四、总结
➢广州概貌
广州概貌——城市简史＼地理位置＼男女占比
➢广州，古称番禺或南海，现中国第三大城市，中国南大门，中国国家中心城市，是国务院定位的国际大都市。广州美食享誉世界。广州的标志是“五羊”。地处广东省南部，珠江三角洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，海上丝绸之路的起点。广东省省会，华南地区经济、金融、贸易、文化、科技和交通枢纽、教育中心。中国南方最大、历史最悠久的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，中国历史文化名城。中国最主要的对外开放城市之一，作为对外贸易的窗口，外国人士众多，被称为“第三世界首都”，是全国华侨最多的大城市。

广州白云区商圈客流画像、典型项目、发展前景研究报告

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广东赢商网数据服务股份有限公司
1、广州城市商业持续外拓，白云区崛起势头迅猛近两年广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。据赢商大数据中心监测，2017 年广州共迎来 12 家购物中心开业，为市场带来 84.3 万㎡商业供应。2018 年广州计划开业项目数量及商业规模均呈翻倍的态势——24 家购物中心计划入市，商业体量约 201 万㎡。从 2017-2018 广州新开业/拟开业项目区位分布来看，白云区项目数量领跑全市各区，占比达 1/3，发展势头强劲。在各项政策规划、重点建设项目加速推进下，白云区交通区位、居住配套、营商环境不断完善，吸引大批名企进驻、人才聚集，中高端消费需求爆发，亟需更多优质购物中心来承载这部分需求。
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广州城投花城·金沙汇广州城投地产 2018（计划开业）
4.5
广州安华汇
广东安华美博置业集团有限公司
2018
8 （不含家居mall部分）
广州同和金铂天地
金铂商业
2017
5.8
数据来源：赢商大数据中心
这些优质项目的密集入市，预示着白云区商业将进入以消费档次更高、体验性更强的购物中
心所占主导的时代，“钱景”不容小觑。
2012 年，百信集团耗资 43 亿打造“百信广场西区”，该项目将定位“智慧生活外挂区”，
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广东赢商网数据服务股份有限公司
以娱·悦为支点，突出体验特色，设置个性化运动场所，并引进体验性强的差异化品牌。
■ 品牌引进据悉，百信广场西区已引进多个“首店品牌”和特色品牌，包括永辉“Bravo 精标店+超级物种”双业态超市、金逸影城、国际性真冰溜冰场、一兆韦德、以及尚宠小镇、美嘉篮球馆、露天滑板场 HERO、国豪拳馆等主力店及特色业态。还将引入四季花园、音乐工作室、DIY 手工作坊、大型儿童游乐场、机器人 VIP 服务等主题体验业态，为消费者提供便捷、愉悦的生活体验场所。 - 云智库点评百信广场（西区）载誉而来，招商方面引进了诸多“新物种”，将有效填补区域“新奇体验” 市场空白，成为商圈内最具个性的购物中心，吸引大批热衷追求新鲜感的消费者。

2010广州白云新城地块市场分析

空间发展战略：南拓、北优、东进、西联。使城市由单中心向多中心转变。
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2009年广州市商品住宅区域市场分析
2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与 2008年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变化；各区的成交量同比均有所增长，特别是花都、番禺成交面积大幅回升，是全市成交上升的主要动力，其中花都增长253.2%，番禺增长145.9%，具体如图一。
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现行城市总体规划
“一主三副两组团”的城市空间布局。
空间发展战略：南拓、北优、东进、西联。
2010年，广州市初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局。
中心主城区包括旧城组团（荔湾、越秀、东山、白云、芳村、海珠）、黄埔组团、天河新城区（珠江新城）、市桥组团、大石组团、广州大学城、广州新城等。
21585
25677 12859 14363 6602 13922 11171 8634 14860 6843 7266 12158
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121 264 43 217 363 122 2 1281 460 166 1907
19894
24489 11885 13925 6633 12622 7042 7479 13266 6787 6597 10897
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广州城市发展运行概况
广州市概况
现行城市总体规划
2009年广州市商品住宅区域市场分析 2010年广州市近两周商品住宅价格走势
广州市白云区概况
2009年经济环境调研
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广州市概况
广州，广东省省会，广东省经济、科技、教育和文化中心，是中国大陆仅次于京沪津的第四大城市，国家中心城市，华南地区第一大城市，华南最大交通枢纽，中国南方经济交通贸易航运中心，中国历史文化名城。

广州白云万达广场的市场定位分析

1摘要目前，国内理论界对商业房地产的研究和分析尚不明确，我们须做进一步探索商业房地产项目定位模型研究属于一片空白。

而因市场定位的不准确导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。

在此,广州白云万达广场的市场定位分析,用多维定位思想构建多维定位模型,对广州白云万达广场项目做出较为科学的定位,形成整套商业房地产定位全程案例,为新开发商业地产项目定位提供有益借鉴。

本文首先提出了项目研究的背景及意义,回顾总结了国内外研究文献。

通过对当前商业地产项目定位理论的评述和典型案例的分析,提出了商业地产项目多维定位模型。

然后,根据多维定位思想和基本模型对广东白云万达广场项目定进行了二个维度的定位分析范围定位分析、方法定位分析。

最后,根据项目多维定位分析对广州白云万达广场项目进行了三个层次的定位实践总体形象定位、建筑设计定位和项目经营定位,定位思想和定位模型能够有效地对商业地产项目进行定位。

关键词商业地产广州白云万达广场（商业地产）市场定位1目录1 绪论 (1)1.1研究的背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (1)1.2国内外研究文献综述 (1)1.3本文要解决的问题 (2)2 商业地产项目案例分析和多维定位模式 (3)2.1商业地产项目典型案例分析及其启示 (3)2.1.1省外城市典型案例 (3)2.1.2省内典型案例 (3)2.1.3商业房地产项目定位的误区 (4)2.2商业地产项目持续核心竞争力定位 (4)2.2.1当前商业地产项目定位理论缺陷 (4)2.2.2持续核心竞争力定位思想的提出 (5)2.3商业地产项目多维定位模式 (7)2.3.1商业地产项目多维定位的必要性 (7)2.3.2商业地产项目多维定位的模式 (7)2.4本章小结 (8)3 广州白云万达广场的市场定位多维分析 (9)3.1市场范围定位 (9)3.1.1国内外购物中心分析 (9)3.1.2购物中心定位评价指标 (10)3.1.3广州商业市场分析 (11)3.2项目方法定位 (11)3.2.1项目定位的目的 (12)3.2.2项目定位的具体方法 (12)3.3本章小结 (13)4 广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1.1总体形象定位 (14)4.1.2建筑设计定位 (14)4.1.3项目经营定位 (14)4.2本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)1 1 绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景本课题来源于本人对广州白云万达广场项目全程开发过程的思考和研究。

广州白云新城板块商圈调研

广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。