商业案例研究系列上海环贸广场IAPM讲解学习

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上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告

爱茜茜里、鲜芋仙、小杨生煎、巴黎贝甜
5、功能业态分区一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项目中端的档次。
一二层业态比例
休闲餐饮服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境；甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
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5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
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6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的与消费者进行情感沟通和关系营销。

上海环贸iapm商场

百盛
巴黎春天
环贸iapm项目
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商机无限好，历来是各大商家的必争之地）研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——外立面
外立面：外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足协调统一；研发中心 / 王文明 / 2013 （目前处于抢工试营业，首日试营业只有27户商铺营业，但地上公共空间全部开放，其他在筹备装修）
上海环贸iapm商场
——室外交通
室外立体交通布置，底层沿街面留给商铺，停车出入口通过慢坡与绿化结立体解决，二层与地研发中心 / 王文明 / 2013 下一层设置停车接驳空间，缓解底层停车压力
上海环贸iapm商场
——室内设计
室内装修也摒弃以往高端商业稳重压抑的装修风格，而是打造比较时尚绚丽，使用点状灯光结研发中心 / 王文明 / 2013 合条形灯带，不锈钢金属分隔条，结合局部点缀彩色墙
项目设计英国Benoy（贝诺）
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
项目区位：本项目地处陕西南路与淮海中路交口，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。此次环贸iapm的加入对周边商家压力巨大，导致巴黎春天将大部分自持经营转为出租，百盛进行开业十多年来首次停业装修
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——业态布置
L4 L2 L1
L5
IAPM品牌选择了较为吸引年轻人的时尚品牌，PRADA为全球最大旗舰店，共跨四层研发中心 / 王文明 / 2013 L3 L6

浅谈体验式商业建筑综合空间模式

浅谈体验式商业建筑综合空间模式1.引言信息时代的变迁带来体验经济的发展。

世界范围内的商业空间在经历了百货商店、超级市场、连锁店、Shopping Mall的兴衰更迭之后，正以一种不可逆转之势朝着情景式体验消费的方向发展，“注重感受，注重体验，注重人们购物心情与情感交流互动的体验式商业是未来发展的趋势”。

上海环贸（IAPM）正是朝着体验式商业模式方向迈进的项目。

2.城市商业空间的重组由新鸿基地产开发的环贸iapm商场座落于淮海中路陕西南路商业区，面积逾12万平方米，共有地上六层及地下二层。

商场借鉴了香港apm商场的成功营运模式，主打“夜行消费”的新购物理念，整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。

商场名字“iapm” 呈现国际化“international”及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验。

“ am ”及“pm”，分别象征白昼及晚上，两个截然不同的概念合二为一，成为崭新的零售模式—“夜行消费”。

iapm商场外形和室内设计均出自英国贝诺（Benoy Architects）之手，荣获国际权威组织（美国绿色建筑委员会）颁发的节能与环保设计（LEED）“金级”证书。

其定位于建造上海首个主打”夜行购物消费“概念的”夜行商场“。

商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。

2.1淮海路西段重新定位好的经营理念带来商业的冲击及城市街区空间的重组。

iAPM也有望在陕西南路淮海路地区形成一个新的集聚点。

业内认为，环贸iapm商场的出现会对淮海商圈产生冲击，带来鲇鱼效应，“重塑”商圈生态。

在上海常住人口达2400万，每天拥有大量游客的大都市，夜间消费依然存在很大的缺口。

“夜生活”的零售模式可以扩大淮海路商圈的影响辐射圈，幷在夜间消费的领域行成一个新地标。

上海国金中心IFCMALL案例分享定稿精品PPT课件

独特的钻石型建筑设计，不仅与浦东现代、繁华的商业氛围相契合，更与商场的高端客群定位相匹配。
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亮点赏析2－内部装修
整个商场内部装修以香槟色及淡米白色为主色调，塑造时尚高贵精致的购物氛围。
中庭全面挑空处理，增强商场的室内空间感，营造宽敞舒适的购物环境。
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亮点赏析3－店铺设计
沿商场主入口的商铺采用双层店铺设计，且店铺上下层进行统一装修设计，品牌个性十足。
二．上海国金中心商场（IFC MALL） IFC ＭＡＬＬ总面积超过１１万平方米，分为两期。第一期建筑面积约
为１０万平方米；第二期建筑面积１万平方米。商场位于两栋写字楼之间，地上４层，地下２层。商场引入众多国际顶尖品牌旗舰店，欲打造浦东金融中心的高端商业地标。
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三．国金中心商场—亮点赏析
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亮点赏析1－建筑外形
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亮点赏析7－品牌落位
零售品牌布局：主要在地上一二层
GIORC IO ARMA PNRIAD
M&IUDGONALABCBBEAURSFBaeElmrvReraaotgoar
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A MIU RY
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主入口两旁双层店铺设计
LOUIS VUITT
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主入口两旁双层店铺设计
借助中庭挑空，设计双层店铺
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LOUIS VUITTON国金中心店是该品牌在中国大陆的首家旗舰店，商铺面积1736平方米，复式店铺设计，尽显富贵、奢华。
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亮点赏析7－品牌落位
餐饮品牌布局：高端餐饮主要在地上三四层
金牛苑越南菜馆
利苑粤菜
台湾太和殿精致麻辣香锅正斗粥面专家

上海重点商业市场调研报告(来福士、环贸iapm等)

Life by city‘ super 以香港LOG-ON为发展概念癿Life by city‘ super是一间生活精品店，结合优质生活
理念，精心搜罗丐界各地癿最新商品及大量潮流特色玩意，有最新潮癿文具、时尚饰品、摄影及电子玩意、旅游配件、家居及香熏摆设、个人护理用品等等；
作为city' super旗下癿生活精品店，目前LOG-ON在香港设有12间分店，首间分店亍 1999年在九龙塘又一城开幕。
悦木之源（品木宣言）在全新Origins品牌标志上，亦特别注“Powered by Nature . Proven by Science.”「天然为本科学为证」癿品牌宣言，清楚确立Origins悦木之源作为高效能、纯天然化妆品牌癿领导地位。
业态品牌业态觃划主力店餐饮零售精品配套关注品牌
亮点解读整体布局项目定位结构设计品牌入驻商场特色
项目整体平面布局以客流主劢线为依据，呈线状排布。垂直交通系统主要通过主劢线上三个中庨实现；
结合首层平面过大癿特点，设置有多条客流次劢线，不-1层下沉广场相连；
整个平面利用合理有效。利用平面中庨，在合理癿位置适当地设置跨层扶梯，有效加强丌同楼层间客流通达性；
此商圈为上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要癿商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级癿表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。
东南是带式香港名店街和迪美贩物中心，处亍人民广场中轴线南面癿是上海単物馆，上海最重要文化展觅馆，现在已全部免费开放，对市民和外地客是丌错历叱文化癿陶冶之地。
开发商开业时间总建面商业面积停车位
新鸿基 2013.10.31 30万平方米 12万平方米 800个

综合体运营的成功案例与方法论

综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。

它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。

然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。

下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。

一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。

上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。

上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。

广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。

另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。

2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。

提升用户体验是它的成功之道。

北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。

他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。

二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。

市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。

比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。

如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。

2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。

上海环贸IAPM

• 室内装修也摒弃以往高端商业稳重压抑的装修风格，而是打造比较时尚绚丽，使用点状灯光结
规划设计办公
办公标准层平面图
规划设计办公
标准层面积：2400平米
电梯厅、走道净高：3.0m
电梯厅、走道净宽：2.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱm 标准层层高：4.7m 标准净高：3.0m 架空地板：20cm
柱边距幕墙（远大施工）：1.7m
标准层预留走道设计； 26层中仅3层采用走道划分，多数租户取消走道提高得房率。
电梯品牌：迅达
平面图
L3
L4
L5
L2
L6
招商亮点影院
「百丽宫影城」是香港百老汇院线旗下殿堂级品牌，它标志着高雅及华丽格调。上海第二家开幕的百丽宫影城位于上海浦西淮海中路全新的环贸 iapm 商场内，绝对是追求品味生活精英群未来的新聚焦点。环贸百丽宫影城的华丽设计理念，源自电影世界中炫幻耀眼的「光、影」层次对比。由观众踏入影城那一刻开始，就能立刻感受到光影的闪耀及互相辉映，这全因影城內布满了精致的镜面拼合设计和纤巧的银色线条所致，让观众沉浸在浮华广阔的想像意境，尤如漫游于时光隧道一般，幻想置身于电影世界当中，俨如身临其境。而地面上纵横交错的线条设计，就像引导观众进入时光隧道般，营造更大的想像空间。镜面拼合的设计意念亦延伸至洗手间，让观众无论置身于影城的任何角落，都能有一致性的光影炫幻体验。影城更备有 IMAX 影厅，为品味一族带来感观震撼的全新视听享受，非凡体验尽在此。影城共6个厅，提供1096个超宽座位，
办公楼二期
办公楼一期
地铁中转站在项目地块内，由新鸿基负责建造与IAPM商场无缝连接。
酒店式公寓
商场
地铁中转站
规划设计商场外立面
• 外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足协调统一。

2017年上海环贸iapm商场市场调研报告

开发商开业时间
2013.10.31 总建面商业面积方米停车位
新鸿基
30万平方米 12万平 800个
环贸 iapm 商场区位分析
● 区位
● --------------------------------------------------------------------------------------
餐饮业态占比（品牌数）
中式餐厅
西式餐厅
日本料理
东南亚餐厅休闲餐饮
41.67% 6.67%
25.00%
13.33% 13.33%
分析：休闲餐饮占比最高，高达 41.67%，有多家咖啡、甜品、水吧，其次是中式餐厅，占比25%，西式餐厅与日本料理占比相同均为13.33%，东南亚餐厅占比最少，只有6.67%。
菜系细表
项目总结
定位时尚高档、有特色的餐饮品牌、引领夜间消费
潮流定位时尚高端： -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1、iapm的内部装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的的感受； 2、招商定位高端年轻时尚。项目周边商业如百盛和巴黎春天定位中档，与淮海路档次不符，iapm引领潮流消费，提升了淮海路档次。
● iapm 所处淮海路属于上海传统商业核心商圈，中高端商业项目林立。一、二线国际品牌布点也较为密集；iapm 关于时尚及潮流元素的精准把握，使得其在该竞争性商圈成功突围，并迫使周边传统百货卖场做出转型升级改变。
● 交通
● --------------------------------------------------------------------------------------

上海环贸iapm广场调研

主要为新天地和一些酒吧聚集处，却没有通宵营业的大型商业中心，IAPM填补了这一空白。在香港、台湾等地，夜间消费已经成为一种习惯，在一天的工作后人们有着丰富的“夜生活〞。
克而瑞商业地产事业部副总经理浦祖建：IAPM的出现有望引领上海人夜间消费的习惯。此外，上海的人口基数大，即便是原本就有“夜间消费〞习惯的人群全部聚集到IAPM中，便能带来很大的客流量。此外，IAPM为整个淮海路商圈带来了新的活力，也重新提升了淮海路的档次。十年前，淮海路代表了上海最高雅和时尚的地段。而 IAPM所在的地块是原来的襄阳路市场，贩卖的主要是仿奢侈品牌。发现定位不符后，襄阳路市场被撤除，地块被卖给了新鸿基。在IAPM逐渐拔地而起的十年间，淮海路西段的一些传统百货却逐渐“没落〞，妇女用品商店在年轻一代中几乎没有名气;新华联“变身〞东方商厦也难以挽回冷清的生意;二百永新出租给了优衣库作为旗舰店; 茂名南路到瑞金二路的一排原本定位的是奢侈品，但如今除了IWC、江诗丹顿等几家世界名表店“撑门面〞，其余租户的档次越来越低。
细节和效劳是最能评判一个购物中心的品质感和存在感，相信很多商业人士，在去一个购物中心考察时，可能会最先奔洗手间而去，因为，在某种意义上来说，如果一个购物中心，在洗手间的装修上舍得花大力气，在其它的硬件投入上肯定不会很差。相反，在其它的地方花大本钱去装修贴金(比方中空、外墙等)，而在洗手间的投入上斤斤计较，这样的购物中心，我认为是有急功近利的表现，会最终被顾客抛弃的。
2021.01.06.
效果图
工程特点
该大厦由香港新鸿基开发，是一个集甲级写字楼、商业、高级公寓于一体的大型综合工程。工程由12 万平方的高级商场、两幢写字楼及两幢共64单位的豪宅组成，总楼面面积达30万平方，预期在 2021年分阶段落成后，将成为上海市中心的新地标。上海环贸广场以糅合上海优美城市特色及大都会活力为设计蓝本，在设计上取材上海历史名胜“石库门〞的特色，并巧妙结合欧陆风情与现代气息，令工程生气盎然。工程广泛提供绿化空间及园艺天台等，让公众感受大自然的气息。

环贸iapm考察报告

功能分析
甲级办公楼甲级办公楼豪华公寓楼
空中花园高端商场
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
Off ice Off ice
车流分析
首层车流二层车流办公公寓商业落客区
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
车流分析
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
Off ice Off ice
上海环贸iapm商场考察报告
03
室内设计
室内设计分析
年轻时尚的风格
IAPM商场室内设计以白色调为主，配合反光不锈钢、地面以及如繁星般斑驳的照明系统，交相辉映，大气又年轻时尚。
二层主要由一层品牌复式铺（如： Prada 、 MIUMIU、Apple Store等）以及一线品牌副牌为主（如 Just Cavalli 、 McQ 、 Pierre Balmain 、 Glasstique等）；同时还配套部分知名轻餐品牌，如Jones the grocer、Wedgwood Gourmel。。
人流分析
首层商业主入口首层次商业入口二层商业次入口二层塔楼主入口办公
公寓商业地铁
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
人流分析
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
商业动线分析
主动线
次动线
中庭
项目整体平面布局以客流主动线为依据，呈线状排布。垂直交通系统主要通过主动线上三个中庭实现；同时结合首层平面过大的特点，设置有多条客流次动线，与-1层下沉广场相连；整个平面利用合理有效。

K11调研案例分析ppt课件

中庭处不光光照良好，还有特色的结构
休息处的景观装置都有着各自的特色
11
楼层规划
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建筑体结构|轴向剖解
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者流动起来，自然而然“上楼或下地”存在一定的困难。而纵观K11，其真可谓是做到了“上下一体，人流联动”。能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。开放式大中庭在节约了能源的同时，大幅度增加了每层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
4
K11艺术购物中心
K11 是全球首个品牌率先把艺术•人文•自然三大核心元素融合，
将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
5
交通情况
K11
K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口，并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个公交车站点。得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。
K11一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充； B1、B2 的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群；注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等，增加消费者的参与度。
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项目区位
城市区位图
街道区位图
上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交通一号线及十号线均可抵达。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受

上海顶级国际化综合体上海商城案例研究分析

上海商城——关键驱动因素
外因：
• 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；
• 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。
内因：
• 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；
• 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；
定位：上海顶级国际化综合体
地段：位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域
物业组合：五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场
Portman Ritz-Carlton 酒店：拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。公寓：位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。
核心功能——五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。
大堂
上海商城——豪华公寓
位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。
复合、互补、分级的多功能关系——对外，多功能复合形成竞争合力；对内，各功能部分之间形成互惠优势。
价值标签——顶级商业，顶级酒店驱动物业——商业、写字楼等变现物业——住宅、公寓等
• 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心； • 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的

上海环贸Iapm告诉你，时尚地标要这么玩

上海环贸Iapm告诉你，时尚地标要这么玩“繁华南京路，高雅淮海路”——作为上海最早形成的市级商圈，淮海路拥有上百万方的办公楼，聚集了大量的中高端商务客群，开在这里的环贸Iapm，采用与传统商场差异化竞争策略，在保留奢侈品品牌的基础上，注重引入国际小众品牌、特色潮牌等，打造成为辐射淮海路乃至整个上海市的时尚潮流新地标。

一布局与业态规划亮点图：潮牌店图：潮牌店1、近百家个性潮牌，打造品牌的独特性和唯一性。

项目整体品牌采用与传统商业差异化策略，在保留奢侈品品牌的基础上，引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌，打造成为辐射淮海路商圈乃至整个上海市的时尚潮流新地标。

2、立体化入口、内通式流线，内外部交通动线清晰。

室外立体交通布置，2条外部车流动线，3处客流主要出入口，实现人车分流；回字型商场、大中庭连小中庭的3中庭设计，内部主动线清晰；19部垂直电梯、33部自动扶梯、3部跨层电梯，内部垂直动线优势明显。

图：L1层业态布局图3、整体呈“哑铃状”，布局合理，精品零售占主导。

商场整体排布呈类哑铃状，主力店主要分布于项目东西两侧死角区域，以超市、餐饮、娱乐目的型消费业态为主；沿淮海路沿线商铺厚度较大，以次主力店为主，南侧区域以一般商铺为主。

项目经营总面积约2.7万㎡，其中零售商业面积比例64%（含超市）、非零售商业面积比例36%，精品零售业态占据主导地位。

图：零售专卖店图：零售专卖店二环贸IAPM所在商圈特征图：淮海路商圈“繁华南京路，高雅淮海路”——淮海中路以吸引本地中高档消费客群为主，商业特色可以用上海本地人认同的“高雅”来形容。

淮海路商圈是上海最早形成的市级商圈，拥有上百万方的办公楼，近端拥有大量中高端商务客群，他们是时尚潮流的引领者与消费主力军。

在这里开设24小时消费概念的高端商场，具备市场基础。

三物业构成图：项目建筑规划图项目于2011年9月开建，总建面共25.9万㎡，由5A甲级写字楼、购物中心和酒店式公寓三大产品构成。

浅谈购物中心中庭设计的要点

商业空间设计中，动线被反复强调，随之而来的色彩运用、业态布局、公共区域的休闲座位设置等等，看下来购物中心中庭设计的大做文章还没有被翻来覆去的剖析过，今天就来看看中庭的尺度问题。

中庭占据着购物中心主入口的优越位置，空间又宽敞，可利用度极高。

目前，利用中庭做点什么的商场比比皆是，比如网红展的主展区，儿童游乐区，餐饮区，品牌发布会等，然而是否有人考虑过，中庭与建筑物本身的尺寸关系。

1.中庭自身比例问题决定中庭空间尺度的因素主要是它的平面比例(PAR)和剖面比例(SAR)。

平面比例在各个具体的实例中，中庭空间的平面比例根据公共建筑的不同性质和功能，有较自由的变化，但大致可分为二类：PAR<:中庭空间较为窄长，此为线型中庭空间PAR>：中庭空间平面比例给人较为舒适，此为广场式中庭空间当剖面比例SAR值介于1-2之间时，中庭空间将会有良好的采光。

中庭的侧界面高度和它们之间的相对距离的关系比会对顾客心理造成压抑或封闭的影响，所以商业空间设计中，应注意这一问题。

2.中庭设计的类型商业建筑中，中庭的平面形式主要有点状、现状和环状三种。

按照中庭与周围空间的联系方式分，包括独立式中庭和开放式中庭两种。

按照数量分为单个主中庭、1主1次双中庭和多个中庭。

在实际案例中，点状和现状中庭居多，且现代购物中心以多个中庭为主。

采用多个中庭的项目，意图在于缩短顾客的直线步行距离，避免疲劳感。

购物中心设计泰国芭提雅TERMINAL 21一层平面图该商场是1主1次双中庭的基调，各楼层利用中庭区营造特色主题，且中庭区作为公共休息区，可拍照可赏玩，增加了顾客逗留的时间。

下面以国内几个购物中心“多中庭”设计的平面图来汇总一下尺度的大数据：广州太古汇位于广州天河中央商务区的太古汇，总建筑面积万平方米，主中庭总面积大于1000平方米，建筑中4个楼层都可俯瞰这一中庭;另有7个次中庭，面积在50-550之间，通过廊道等设施连接各部分，尤其引人注意的是顶层的巨大平台。

K11、环贸IAPM-体验式购物中心分析

水景瀑布
上海K11：高33米的人工水景瀑布（背面是垂直电梯）
上海K11
立面亮点：入口广场
欧陆园林式广场
香港K11：入口以欧陆园林式广场设计，种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙透射的阳光及柔和的大自然的音乐，以及巨型波浪电视不停播放大自然环境的影片；摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点：多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点：多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点：多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点：多维阳光顶棚
景观亮点：旋转木马
绿化
景观亮点：细节装饰
景观亮点：细节装饰
小结：优点分析
停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场是国内比较少见；外立面四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化，给人贴近自然癿感觉；入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑，吸引人流到项目并把人流直接导入地下；景观电梯外是人工瀑布，有效利用了空间并给人艺术感；项目的各个角落都有艺术品，在逛商场的时候时常可以带来惊喜，增长逗留时间；接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸引人流并给人很好的第一印象；核心筒周围布置的是小铺面的小吃和美容香薰类的小店，有效利用了面积； 4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，主要提供给需要景观好和高档的商务餐饮。
定位：艺术购物中心
客户群体定位：
• • • 25 岁至50 岁追求现代生活
的社会消费群体；
中高端商务人群；中产阶级，以及拥有一定的
经济能力，懂得享受幵追求
生活品味的消费者。
定位：艺术购物中心
品牌定位：艺术
K11不仅会长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作，更通过举办
不同的艺术展览、演出及工作坊，透过多种类型的多维空间，让

上海淮海中路环贸 iapm

商家
Patrizie Pepe maje Jones the grocer Wedgewood Juicy Couture
分类
服饰服饰餐饮（意大利）工艺品服饰服饰（鞋包）服饰服饰（时装、香）水时装（巴黎）工艺品
Furia芙拉 McQ麦寇 Pierre Baimain （巴尔曼） Carven glasslique
L2
L1 LG1 LG2 B1、B2
商店及餐饮、办公楼
商店商店及餐饮、超生活商店及餐饮停车场
LG2层布局与品牌举例
iapmLG2层的招商包括服饰类的主力店H&M、餐饮类诸如港丽餐厅、金牌外婆家、一风堂以及一些茶饮小铺集中在此层
标号 lg2-203&205 lg2-206 lg2-207210&218-221 lg2-211 LG2-212 LG2-213 LG2-215 LG2-217 LG2-228&223 LG2-225
服饰（牛仔） LG1121&122 服饰（鞋）发型、美甲服饰服饰超市 LG1123&125 LG1-126 LG1-127 LG1-128 LG1-129
LG1-161
LG1-162 LG1-163
Mango
O’blu Anges b.
服饰
服饰服饰
LG1-113
LG1-115 LG1-116
项目总体情况
1
写字楼
2
购物广场
开业时间：2012.06 规模：6层、地下2层地上6层服务范围：零售、餐饮、娱乐、运动
3
住宅
•
•
规模：12万方
• • •
•
规模：4万方

智慧化商业办公体案例

智慧化商业办公体案例一、字节跳动总部大楼。

字节跳动可是互联网界的大佬呀，他们的总部大楼那就是智慧化商业办公体的一个超棒案例。

一走进大楼，你就能感受到满满的科技感。

首先是智能门禁系统，员工不用再费劲地翻找工卡，刷脸就能轻松进入。

就像你走进自己家一样自然，只是这个家充满了各种高科技魔法。

办公区域里的智能照明系统也是一绝。

它能根据不同的时间段、光照强度以及人员活动情况自动调整灯光亮度。

比如说，要是在一个阳光明媚的午后，靠窗的区域灯光就会自动调暗一些，既节能又能让员工的眼睛感觉很舒服。

要是某个会议室正在进行一场激烈的头脑风暴，灯光就会保持明亮，仿佛在给大家加油打气呢。

而且呀，字节跳动的办公空间设计非常灵活。

这里有各种可以自由组合的办公家具，员工可以根据自己的需求随时调整工作环境。

如果今天要和小伙伴们进行小组讨论，就把桌子拼在一起，组成一个舒适的讨论区；要是需要一个人静静地思考方案，那就把桌子拉到一个相对独立的角落，变成一个小小的“闭关修炼室”。

这种灵活性就像是给办公空间注入了活力，让它能适应各种工作场景，就像变形金刚一样百变。

二、上海环贸iapm商场办公区。

这个地方可不简单，它把商业和办公完美地融合在了一起，还充满了智慧化的元素。

先说说它的智能停车系统吧。

在上海这样车水马龙的城市，找停车位简直是司机们的噩梦。

但是在iapm的办公区就不一样了。

它的智能停车系统就像一个超级聪明的停车小助手。

它能提前告诉你哪里有空车位，你按照导航就能轻松找到自己的停车位，再也不用在停车场里像没头的苍蝇一样乱转了。

而且停车缴费也很方便，手机上就能搞定，连现金都不用掏，就像魔法一样，“嗖”的一下就完成了缴费。

办公区内部呢，有一套很厉害的空气净化系统。

大家都知道上海有时候空气质量不太好，但是在iapm的办公区里，空气总是清新宜人。

这个空气净化系统就像一个隐形的卫士，时刻监测着空气质量，一旦发现有污染物超标，就会立刻启动净化程序，把那些有害的东西统统赶走。

都市中的绿洲——上海环贸广场iAPM

都市中的绿洲——上海环贸广场iAPM
Denice Hough
【期刊名称】《设计家》
【年(卷),期】2014(000)004
【摘要】《设计家》：贝诺作为国际化的设计公司,在商业空间设计上有哪些独特的设计理念？贝诺：我们认为,建筑设计要注重创造一个带有地域特点的人群生活的目的地。

我们英伦的背景,结合在亚洲多年的工作经验,能够较好地去理解和欣赏目的地当地的文化特点。

【总页数】6页(P62-67)
【作者】Denice Hough
【作者单位】英国贝诺建筑设计
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.18
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3."高、远、斜、扭、叠"r——上海环贸广场办公楼大堂技术难点解析 [J], 严金国
4.上海环贸IAPM [J],
5.GUCCI上海环贸iapm商场旗舰店开幕庆典 [J],
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