宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则

宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）宿政办发〔2011〕76号来源：作者：发布时间：2011-4-30 16:10:10 【字体调整：大中小】第一章总则第一条为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。

第二条本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。

第三条从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。

市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。

第四条承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则（试行）第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。

每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。

第五条估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第七条估价时点为房屋征收决定公告之日。

第八条价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第九条价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。

住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。

第十条征收估价应当按照下列程序操作：1. 公布备案名录，选择评估机构；2. 接受评估委托，明确基本事项；3. 查阅相关资料，开展前期调查；4. 拟订作业方案，进行现场查勘；5. 参照技术细则，进行评估测算；6. 确认测算结果，撰写估价报告；7. 汇总相关资料，提交估价报告；8. 现场咨询答疑，估价材料存档。

第十一条房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和分户估价表反映。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十二条估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。

第二章被征收房屋性质认定及分类第十三条依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十一条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。

房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。

对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），在被征收人积极配合征收工作的情况下，可以按照本细则第十八条规定进行估价。

第十四条被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。

第三章估价方法及应用第十五条住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。

一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。

第十六条对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：1. 确立评估基准。

在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；2. 测算基准价格。

依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。

基本公式为：100 （K2）100 100基准价格V b = V s ×——×——×——×——（K1）100（K3）（K4）V s为可比实例价格；K1为交易情况修正系数。

对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；K2为交易日期修正系数。

该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。

K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。

确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。

测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。

3. 确定评估价格。

各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的评估价格。

基本公式为：（K5）V z = V b ×——100V z为被征收住宅评估价格；V b为标准样本住宅基准价格；K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。

第十七条非住宅营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用收益法。

第十八条本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法，根据其沿街与否，分三种情况进行估价和补偿：1. 对沿街的“住改非”底层房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋，因城市规划建设造成道路增减的，由房屋征收部门定期调整公布），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和，作为实际营业部分的征收补偿价格。

2. 对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。

3．对沿街的“住改非”非底层房屋，增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。

第十九条非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：1. 确定房屋类别。

根据房屋的性质、用途确定其所属类别。

非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。

2. 搜集可比实例。

按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

3. 测算评估价格。

按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的征收评估价格。

具体要求参见附件6。

第二十条非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：a 1V y = ——[ 1－——]r （1+r）nV y为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。

第二十一条非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。

采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。

第二十二条非住宅非营业用房成本法估价技术路线：1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧= 土地重新取得价格+ 扣除折旧后的建筑物现值。

3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。

第四章其他征收估价问题处理第二十三条住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。

第二十四条取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的住宅及其他非营业用房的底层房屋，按以下规定估价：估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；营业年限权重=（征收年份－取得营业执照年份）÷（征收年份－基准年份1991）。

该权重最大值取1。

第二十五条收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。

房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

第二十六条成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。

房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。

房屋建筑设备应单独计算折旧。

第二十七条临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十八条非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第二十九条“地大于房”估价规定：１. “地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。

2. 对住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面积的补偿，按照被征收项目样本房评估单价的20%计算。

3. 对商业经营性（不含“住改非”）房屋，“地大于房”面积补偿价格的计算公式：Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及征收当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准，须进行年期、容积率等相关系数修正；Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。