房地产估价第四章 比较法 3

第二节 比较法的运用步骤
七、求取比准价值
（二）求取最终比准价值 1. 简单算术平均法 把修正、调整出的若干个具有同等重要性的价格 直接相加，再除以其个数，求出综合价格的方法。 2. 加权算术平均法 是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格 时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每 个价格不同的权数，然后综合出一个价格。
要求：利用上述资料根据估价相关要求选取最合 适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2013年12月31日的正常单价（最后估价结果请采 用简单算术平均法计算）。
第二节 比较法的运用步骤
六、进行房地产状况调整 1.房地产状况调整的含义
房地产状况调整是指将可比实例房地产与 估价对象房地产进行全面比较，将两者房 地产自身状况的差异进行合理对比，将可 比实例房地产状况下的价格调整到估价对 象房地产状况下价格。
第二节 比较法的运用步骤
六、进行房地产状况调整
2.房地产状况调整的内容 房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益 状况，相应的调整分为区位状况调整、实物状况 调整和权益状况调整。
2013.4. 2012.6.30 2013.1.31 2011.7.31 2013.5.31
30
交易情况
+2% +21%
0
0
-3%
房 区位状况 0
-3%
wenku.baidu.com
+3%
+1%
0
地
产 权益状况 -2%
0
+2%
-1%
-1%
状
况 实物状况 -4% -5%
-2%
+2%
+1%
比较法应用举例3
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值 都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中 的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得 知：从2011年7月1日至2012年1月1曰该类住宅楼 市场价格每月递增1.5％，其后至2012年11月1曰 则每月比上月递增1％，而从2012年11月1日至 2013年4月30日每月比上月递减0.5%，以后每月比 上月递增0.5％。
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
土地使用年期调整是房地产权益状况调整中较为 特殊的调整，可以单独进行调整。 土地使用年期调整系数按下列公式计算：
教材P54 公式 土地使用年期调整后的地价＝可比实例成交价
格×土地使用年限调整系数 应用举例： P57 例4－7 。
第二节 比较法的运用步骤
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （2）间接比较调整
间接比较调整法是设想一个标准房地产状况，然 后以标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将 估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地 产逐项进行比较、打分。
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （3）采用百分比调整 可比实例在估价对象状况下的价格 =可比实例在自身状况下的价格 ×房地产状况调整系数 其中，房地产状况调整系数为：1/1±R%
课堂练习
评估某底层商铺的价格时，估价师选取的 可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层 商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价 格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙 三个可比实例比较价格依次选取的权重， 最合适的是（ ）。
A．0.4、0.4、0.2 B．0.3、0.4、0.3 C．0.4、0.2、0.4 D．0.4、0.3、0.3
（1）区位状况调整的内容 P55 （2）实物状况调整的内容 P55 （3）权益状况调整的内容 P55
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （1）直接比较调整
直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对 象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比 实例房地产状况与估价对象房地产状况逐项进行 比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对 象房地产状况差，则打的分数就低于100；相反， 打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调 整价格的比率。
七、求取比准价值
（一）计算单个可比实例的比较价值 按照比较法的思路，需要对交易情况、市场状况、 房地产状况三个大方面的调整汇总，形成下列计 算公式： 某一可比实例的比准价值 =可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状 况调整系数 ×房地产状况调整系数
第二节 比较法的运用步骤
七、求取比准价值
（一）计算单个可比实例的比较价值 进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、 实物状况调整、权益状况调整时，对可比实例成 交价格的单项修正或调整幅度不宜超过20%，综合 修正和调整幅度不宜超过30%。 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价 与最低价的比值不宜大于1.2。
实物状况 0.3 100 100 110 120
权益状况 0.2 100 120 100 100
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （1）直接比较调整
直接比较法进行房地产状况调整的公式： 可比实例在自身房地产状况下的价格 ×100/（ ） =可比实例在估价对象房地产状况下的价格 （ ）内填写的数字：可比实例房地产状况相对于 估价对象房地产状况的得分。
第三节 比较法应用举例
应用举例1：P58-63 例题 应用举例2：P66 计算题1 应用举例3：P66-67 计算题2
比较法应用举例3
估价对象为一住宅楼，价值时点为2013年12月31日。选取
交易实例情况如下：
实例
A
B
C
D
E
成交价格（元 5200 6000
5300
5500
5100
∕㎡）
成交日期
房地产状况直接比较表：
房地产 权重 估价对象 可比实 可比实 可比实
状况
例A 例B 例C
因素1 因素2 …… 因素n 综合
f1 f2 ……
100 100 ……
f n 100
1
100
房地产状况直接比较举例
房地产 权重 估价
状况
对象
区位状况 0.5 100
可比实 可比实 可比实 例A 例B 例C
105 100 80