房地产估价第四章 比较法 3
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
房地产评估之比较法培训资料
房地产评估之比较法培训资料1. 引言房地产评估是指通过对房地产物业进行各种分析和研究，以确定其价值的过程。
在房地产评估中，比较法是一种常用的评估方法之一。
本文档旨在提供关于房地产评估比较法的培训资料，以帮助评估师更好地理解和运用比较法进行房地产价值评估。
2. 比较法概述比较法是一种根据市场上类似物业的交易价格来确定目标物业价值的方法。
其基本原理是认为市场上的物业交易价格反映了市场上的供需关系和投资者的对物业价值的判断。
比较法的步骤： 1. 收集市场数据：收集类似物业的交易价格、特征等相关数据。
2. 选择适当的比较物业：根据目标物业的特征和位置，选择与之相似的比较物业。
3. 进行数据调整：将比较物业的交易价格进行调整，以适应目标物业的特征差异。
4. 确定目标物业的价值：根据调整后的比较物业价格，确定目标物业的市场价值。
3. 比较物业选择在选择比较物业时，需要考虑以下因素： - 物理特征：包括物业的面积、户型、楼层、建筑年代等。
- 位置特征：物业所处的区域、交通便利程度、周边配套设施等。
- 使用特征：物业的用途、租赁情况等。
- 市场特征：市场上是否存在类似的物业、目标市场的供需关系等。
选择合适的比较物业能够更准确地反映目标物业的价值。
4. 数据调整在进行数据调整时，需要考虑比较物业与目标物业之间的特征差异。
常见的调整因素包括： - 物理特征调整：根据物业的大小、楼层等特征进行面积调整、楼层调整等。
- 位置特征调整：根据物业所处区域的热度、交通便利程度等进行调整。
- 使用特征调整：根据物业的用途、租赁情况等进行调整。
- 市场特征调整：根据市场上供需关系、类似物业的交易情况等进行调整。
通过合理的数据调整，可以更准确地确定目标物业的市场价值。
5. 市场数据收集市场数据的收集是比较法评估的基础。
合理的市场数据选择和收集对于评估结果的准确性至关重要。
常见的获取市场数据的途径：- 房地产数据库：可通过房地产数据库获取市场上的交易价格、物业特征等信息。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它通过比较目标房地产与类似房地产的市场交易价格来确定其价值。
该方法适合于市场上有大量类似物业进行交易的情况。
评估师会采集和分析该地区类似物业的销售数据，包括面积、位置、建造结构、年代等因素，并将目标房地产与这些类似物业进行比较。
通过对照销售价格的差异，可以得出目标房地产的估值范围。
二、收益法收益法主要适合于商业地产，特殊是出租物业的评估。
该方法基于物业的租金收入和未来现金流量来确定其价值。
评估师会考虑物业的租金收入、租期、租户信用等因素，并结合市场利率和资本化率来计算物业的现值。
通过对物业未来现金流量的估计和资本化率的应用，可以得出物业的估值。
三、成本法成本法是根据重建或者替代成本来确定房地产价值的方法。
该方法适合于新建或者改建的物业，以及特殊用途的物业。
评估师会考虑物业的土地价值、建造材料和劳动力成本等因素，并结合物业的折旧和磨损程度来计算其价值。
通过对物业重建或者替代成本的估计，可以得出物业的估值。
四、收益比率法收益比率法是一种相对简单和快速的评估方法，适合于房地产投资的初步评估。
该方法基于物业的租金收入和市场的收益比率来确定其价值。
评估师会考虑物业的租金收入和市场上类似物业的收益比率，并将物业的租金收入乘以相应的收益比率来计算其价值。
通过对物业租金收入和市场收益比率的估计，可以得出物业的估值。
总结：以上介绍了房地产评估中常用的四种方法：市场比较法、收益法、成本法和收益比率法。
每种方法都有其适合的场景和优缺点，评估师需要根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
市场比较法适合于有大量类似物业交易的情况，收益法适合于商业地产的评估，成本法适合于新建或者改建的物业，收益比率法适合于初步评估。
通过综合运用这些方法，可以准确评估房地产的价值，为投资决策提供重要参考。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法引言概述：房地产作为一种重要的资产形式，其价值评估对于投资者、金融机构和政府决策者来说至关重要。
在房地产市场中，有四种主要的评估方法被广泛应用，包括市场比较法、收益法、成本法和折现现金流法。
本文将详细介绍这四种评估方法的原理和应用。
一、市场比较法1.1 市场比较法的原理市场比较法是一种常用的房地产评估方法，其基本原理是通过比较类似物业的市场交易价格来确定被评估物业的价值。
评估师会采集和分析大量的市场数据，包括相似物业的交易价格、租金水平和物业特征等，然后根据这些数据进行比较和调整，以确定被评估物业的市场价值。
1.2 市场比较法的应用市场比较法适合于市场交易活跃、可获得足够的市场数据的情况下。
它可以用于评估各种类型的房地产，包括住宅、商业和工业物业。
评估师需要选择合适的相似物业作为比较对象，并根据物业的特征和市场条件进行适当的调整，以确保评估结果准确可靠。
1.3 市场比较法的局限性市场比较法的评估结果受市场数据的影响较大，如果市场交易不活跃或者市场数据不完整，评估结果可能不够准确。
此外，市场比较法无法考虑到物业的未来收益和风险等因素，因此在一些特殊情况下，其他评估方法可能更为合适。
二、收益法2.1 收益法的原理收益法是一种基于物业未来现金流量的评估方法。
评估师会根据物业的租金收入、支出和折现率等因素，计算出物业未来的现金流量，并将其折现到现值，最终确定物业的价值。
2.2 收益法的应用收益法适合于租金收入稳定、可预测的物业评估。
它常用于评估商业物业和投资物业，可以匡助投资者了解物业的投资回报率和潜在风险。
2.3 收益法的局限性收益法对于未来现金流量的预测十分关键，如果预测不许确，评估结果可能存在较大偏差。
此外，收益法无法考虑到物业的非经营价值，如土地增值潜力等。
三、成本法3.1 成本法的原理成本法是一种基于物业重建成本的评估方法。
评估师会根据物业的建造成本、土地价值和折旧等因素，计算出物业的重建成本，并根据物业的使用寿命和折旧情况，确定物业的价值。
第4章 比较法
选取可比实例
可比实例的要求
数量：3≤可比实例的数量≤10
质量：
1.是估价对象的类似房地产
（1）处于同一供求范围内 （2）用途相同 （3）规模相当 （4）建筑结构相同 （5）档次相当 （6）权利性质相同 （7）存在形态相同
2.成交日期接近价值时点
A. 2 593
B. 2 619
C. 2 727
D. 2 862
解： 1. 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100+建筑面积×10% 建筑面积=100÷（1-0.1)=111.11（平方米）
2.
总价
30
30%
30 (1
70% 6%)
=9
(1
21 6%)
=28.8（ 1 万元）
（1）交易双方有利害关系 （2）被迫出售或被迫购买，急于出售或急于购买 （3）交易当事人对市场行情缺乏了解 （4）交易当事人有特别动机或偏好 （5）受非理性因素影响的交易 （6）相邻房地产合并交易
修正的方法
金额修正
可比实例成交价格±交易情况修正金额 =可比实例正常价格
百分比修正
可比实例成交价格×交易情况修正系数 ＝可比实例正常价格
• 交易对象 基本状况
• 双方基本 情况
• 名称、坐落 • 规模、用途、
权属
• 如双方的名 称及之间的 关系等
• 交易方式
• 买卖、租赁 • 协议、招标
拍卖、挂牌
• 成交日期
• 成交价格
• 总价、单价 及计价方式
• 付款方式
• 一次性付款 • 分期付款 • 贷款付款 • 交易税费负
房地产估价第四章比较法1课件
第一节 比较法的基本原理
二、比较法的理论依据：替代原理 由于市场竞争机制的作用，效用相同或相近的商 品之间将产生替代效应，最终使得市场上相同或 相近效用的商品之间具有相同的价格。这就是替 代原理。 同时，由于房地产市场的不完全性和房地产商品 的差别性，采用市场比较法进行房地产估价时， 必须分别比较各交易实例与待估房地产之间的差 异及对待估房地产价格的影响程度，进而估算估 价对象房地产的市场价格。
第二节 比较法的运用步骤
建立比较基础通常包括： 2. 统一付款方式 要将分期付款可比实例的成交价格修正为在其成
交日期时一次付清的价格。 3. 统一采用单价 4. 统一币种和货币单位 在通常情况下，采用交易日期时的市场汇价来进
行不同币种之间的价格换算 。 5. 统一面积单位 6. 统一面积内涵 应用举例：P51 例4－1
正常情况
甲 120 居住 5800 2014年8月 同一供需圈 正常交易
乙 105 居住 6000 2015年6月 同一供需圈 正常交易
丙 140 办公 6500 2015年9月 同一供需圈 正常交易
丁 115 旅馆 6100 2015年7月 不同供需圈 正常交易
A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
课堂练习：
第二节 比较法的运用步骤
（二）选取可比实例的质量要求 1. 与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2. 成交日期与估价对象房地产的价值时点相近 3. 成交价格为正常价格或可修正为正常价格 4. 可比实例的交易类型应与估价目的吻合
第四章 市场比较法
教学内容 ： 1.比较法的概念 2.比较法的理论依据 3.比较法的适用范围 4.搜集交易实例 5.选取可比实例 6.建立比较基础
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
房地产评估市场比较法
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限……
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
第四章 市场比较法
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。
1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
第四章 市场比较法
例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
价格
100
估价对象个别因素下的价格 可比实例个别因素下的价格
100
第四章 市场比较法
例题
4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域 的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设 施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因 素修正后的可比实例价格。
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
替代原理
第四章 市场比较法
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
房地产估价——市场比较法的评分实训
房地产估价实训3——比较法评分本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。
（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下面的（2）房地产状况因素修正A、区域因素：①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。
③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。
⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%B、个别因素①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±0.5%。
②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。
③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。
④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑤装修情况：分毛坯、普装、精档、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。
房地产估价方法之比较法
房地产估价方法之比较法房地产估价方法之比较法专业的房地产估价是指依据严谨的程序，接受科学的方法，经过审慎的分析、测量和推断，下面为大家介绍一下房产估价方法的比较法!(一)比较法适用的估价对象比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有确定可比性的物业，例如一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。
而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难接受，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。
(二)比较法估价的操作步骤运用比较法估价一般分为四个步骤：(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)对可比实例成交价格进行处理，其中包括建立价格比较基础、交易状况修正、市场状况调整、物业状况调整;(4)求取比较价值。
1.搜集交易实例只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。
因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。
2.选取可比实例我们需要选取符合确定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。
选取的可比实例应符合如下四个基本要求：(1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;(2)可比实例的成交日期应与价值时点接近;(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。
3.对可比实例成交价格进行处理(1)建立价格可比基础。
建立价格可比基础包括如下五个方面：①统一付款方式;②统一接受单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。
(2)交易状况修正。
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。
由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所‘以，假如可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。
这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易状况修正。
进行交易状况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。
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课堂练习
评估某底层商铺的价格时，估价师选取的 可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层 商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价 格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙 三个可比实例比较价格依次选取的权重， 最合适的是（ ）。
A．0.4、0.4、0.2 B．0.3、0.4、0.3 C．0.4、0.2、0.4 D．0.4、0.3、0.3
第二节 比较法的运用步骤
七、求取比准价值
（二）求取最终比准价值 1. 简单算术平均法 把修正、调整出的若干个具有同等重要性的价格 直接相加，再除以其个数，求出综合价格的方法。 2. 加权算术平均法 是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格 时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每 个价格不同的权数，然后综合出一个价格。
七、求取比准价值
（一）计算单个可比实例的比较价值 按照比较法的思路，需要对交易情况、市场状况、 房地产状况三个大方面的调整汇总，形成下列计 算公式： 某一可比实例的比准价值 =可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状 况调整系数 ×房地产状况调整系数
第二节 比较法的运用步骤
七、求取比准价值
（一）计算单个可比实例的比较价值 进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、 实物状况调整、权益状况调整时，对可比实例成 交价格的单项修正或调整幅度不宜超过20%，综合 修正和调整幅度不宜超过30%。 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价 与最低价的比值不宜大于1.2。
实物状况 0.3 100 100 110 120
权益状况 0.2 100 120 100 100
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （1）直接比较调整
直接比较法进行房地产状况调整的公式： 可比实例在自身房地产状况下的价格 ×100/（ ） =可比实例在估价对象房地产状况下的价格 （ ）内填写的数字：可比实例房地产状况相对于 估价对象房地产状况的得分。
（1）区位状况调整的内容 P55 （2）实物状况调整的内容 P55 （3）权益状况调整的内容 P55
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （1）直接比较调整
直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对 象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比 实例房地产状况与估价对象房地产状况逐项进行 比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对 象房地产状况差，则打的分数就低于100；相反， 打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调 整价格的比率。
房地产状况直接比较表：
房地产 权重 估价对象 可比实 可比实 可比实
状况
例A 例B 例C
因素1 因素2 …… 因素n 综合
f1 f2 ……
100 100 ……
f n 100
1
100
房地产状况直接比较举例
房地产 权重 估价
状况
对象Biblioteka 区位状况 0.5 100可比实 可比实 可比实 例A 例B 例C
105 100 80
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （2）间接比较调整
间接比较调整法是设想一个标准房地产状况，然 后以标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将 估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地 产逐项进行比较、打分。
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
3.房地产状况调整的方法 （3）采用百分比调整 可比实例在估价对象状况下的价格 =可比实例在自身状况下的价格 ×房地产状况调整系数 其中，房地产状况调整系数为：1/1±R%
第三节 比较法应用举例
应用举例1：P58-63 例题 应用举例2：P66 计算题1 应用举例3：P66-67 计算题2
比较法应用举例3
估价对象为一住宅楼，价值时点为2013年12月31日。选取
交易实例情况如下：
实例
A
B
C
D
E
成交价格（元 5200 6000
5300
5500
5100
∕㎡）
成交日期
要求：利用上述资料根据估价相关要求选取最合 适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2013年12月31日的正常单价（最后估价结果请采 用简单算术平均法计算）。
第二节 比较法的运用步骤
六、房地产状况调整
土地使用年期调整是房地产权益状况调整中较为 特殊的调整，可以单独进行调整。 土地使用年期调整系数按下列公式计算：
教材P54 公式 土地使用年期调整后的地价＝可比实例成交价
格×土地使用年限调整系数 应用举例： P57 例4－7 。
第二节 比较法的运用步骤
第二节 比较法的运用步骤
六、进行房地产状况调整 1.房地产状况调整的含义
房地产状况调整是指将可比实例房地产与 估价对象房地产进行全面比较，将两者房 地产自身状况的差异进行合理对比，将可 比实例房地产状况下的价格调整到估价对 象房地产状况下价格。
第二节 比较法的运用步骤
六、进行房地产状况调整
2.房地产状况调整的内容 房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益 状况，相应的调整分为区位状况调整、实物状况 调整和权益状况调整。
2013.4. 2012.6.30 2013.1.31 2011.7.31 2013.5.31
30
交易情况
+2% +21%
0
0
-3%
房 区位状况 0
-3%
+3%
+1%
0
地
产 权益状况 -2%
0
+2%
-1%
-1%
状
况 实物状况 -4% -5%
-2%
+2%
+1%
比较法应用举例3
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值 都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中 的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得 知：从2011年7月1日至2012年1月1曰该类住宅楼 市场价格每月递增1.5％，其后至2012年11月1曰 则每月比上月递增1％，而从2012年11月1日至 2013年4月30日每月比上月递减0.5%，以后每月比 上月递增0.5％。