房产税可行性分析和研究 开题报告

广东技术师范学院天河学院

本科毕业论文（设计）开题报告

系别财经系专业经济学班级本经济

姓名***学号************联系方式***

题目房产税可行性分析和研究

开题申请：

选题的目的与意义:

1研究目的：

本研究通过分析研究借鉴国内外房地产税的征收现状，获得启示，详细的分析了房产税可行性，希望可以在具体活动中指导中国的房产税实施，以促进中国房地产市场的健康康发展。

2研究意义：

(1)理论意义指出了现阶段我国房地产税制体系的存在的问题, 阐明了我国目前的房地产税收体系需进一步完善。目前我国的房地产税费体系混乱，房地产市场也存在诸多问题。这些都与房地产税制不完善密切相关。通过实行房产税改革完善房地产税制, 对我国房地产业的健康发展有着重要意义。

(2)现实意义财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将在试点的基础上，总结经验，适时提出逐步在全国推开的改革方案。如果能在房产税成功推行前使制度更加优化，必定能够对促进房地产市场健康发展起到积极的促进作用，也能够减少税收征管的阻力和税收遵从成本。此外，成都经济区发展规划已经国家发改委批准，在此背景下，深入研究征税利弊，有着现实价值。

研究现状及文献综述

1 国外研究现状

国外的物业税指的就是财产税, 即对不动产的所有者或使用者按既定的税率征税,组成了地方政府收入主体。

Hamion ( 1975 ) , Fischd ( 1975 ) 和 White ( 1975 ) 提出“受益论”,由Tibeout 模型延伸而来; Mieszkowki (1972 ) 提出“新论”。

赞成受益论的学者占大多数( Hamiton ,1975 )。按公共经济学理论, 在财产制度安排所面临的众多选择中, 最优的选择是认为物业税是收益税, 即受益程度的大小决定负担程度的大小。从经济学角度分析, 纳税人作为理性经济人也会考虑收益与成本的比较, 当一个公共项目的收益大于成本时, 纳税人会选择支持, 所以受益税能提高公共决策效率。Tiebout(1956) 认为消费者可以自由选择在那个地区居住, 这样各地方政府为了吸引更多的人来本地居住促进当地的经济发展, 就会形成一种良性的竞争, 最后就趋于一种稳定的状态, 各地区的公共服务水平不断提高并越来越接近, 此时地方公共服务的提供总能保持在有效的水平上, 物业税积极的调动了地方政府的积极性, 优化了资源配置, 提高了经济效率( Hamilton ,1975 )。

还有一些学者支持“新论”, 认为物业税是不良税种。如果资本能够在不同行政区域流动, 且整个经济中的资本供给没有弹性, 则物业税税负将全部转嫁到资本所有者这边。此外, 不同的税率将使得全国资本配置无效。各地方政府为了维持以低税率来吸引投资, 不得不使其支出水平低于其有效水平。地方政府为了避免物业税过高而使本地区的资本外流, 往往倾向于选择较低的公共服务水平。幵征物业税会使得居民的公共。需求得不到很好的满足, 资源配置效率低下, 因此物业税具有扭曲效应。

Netzer(1966) 认为物业税具有一定的累退性, 随着收入增加, 物业税所占的比率会减少, 这样一来会导致穷人的税收负担比富人重, 加剧贫富差距, 因此物业税具有不公平性。而Mason Maffney(1971),Kerry Jaron(1975)等人认为物业税具有累进性, 虽然物业税会导致不公平, 但只是外在的表现, 完全可以借助相关

措施的实施使得物业税由不公平变为公平。

Terri A.Sexton(1995)系统分析了美国加利福尼亚州在13 号提案后, 提出物业税在开征方法上需进一步改进。Maucus T.Allen,William H.Dare(2002)认为只有当有效税率相同时, 物业税才是公平的。他们的研究结果表明, 房产的面积越大、时间越长,其价值评估就越难; 房地产市场越市场化, 其价值评估越易。Jeff Chapman(2007)主张断电法(Circuit Breaker),着重说明了其更好的促进税收公平, 并为华盛顿提出了具体断电法实施方案。

2 国内研究现状

国内对物业税的研究主要分为以下几个方面: 开征物业税的时机是否成熟; 开征物业税有哪些利弊; 国外物业税的开展对我国有何借鉴; 土地出让金是否应纳入物业税一并征收。

(1) 关于我国开征物业税的时机是否成熟的研究。建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、中国国际税收研究会副会长吴俊培(2005) 认为幵征物业税时机已成熟。财政部研究所所长贾康(2012)认为幵征物业税的技术条件己经具备。中国社会科学院院财政与贸易经济研究所学术委员会委员、服务经济研究室副主任夏杰长( 2004)认为我国已初步具备开征条件, 但时机不成熟。北京师范大学房地产研究中心主任董藩(2011)认为目前不适宜开征房地产税, 理由是现在人们的收入水平低, 房产税还交不起。

(2) 关于开征物业税的利弊分析。张帛宁、祝平衡(2004) 认为幵征物业税有利于规范房地产税收制度, 有助于限制房地产投机行为, 可以为地方政府提供稳定充足的税收收入, 有利于我国的财政制度改革, 有利于调节缩小贫富差距。而开征物业税的弊端则是增加了产权所有者的保有成本, 保有税负增加。此外, 制度的不合理、市场的(2011)不规范和管理的不到位会导致税收依据评估的不真实性, 造成一定程度上的不公平。中国人民大学财政金融系系主任安体富(2010)认为, 幵征物业税有重要作用, 宜早不宜迟。首先, 这是完善地方税制的重要内容, 对缓解地方政府财政缺口大、规范政府行为、增强其公共服务能力方面起到重要作用。其次, 物业税可以非常好的缩小贫富差距。最后, 物业税是调节房地产供求和结构的重要手段, 可以影响房价。中国人民大学、首都经济贸易大学兼职教授、中国入世谈判首席专家、博鳌亚洲论坛的秘书长龙永图(2011)认为开征物业税有利于房地产健康发展, 减少地方政府对土地财政的依赖,减少他们那种依靠土地来拿钱的冲动。中国企业联合会副会长、中国房地产协会副会长孟晓苏(2011) 认为规范的物业税会抑制一部分人过度持有房屋的愿望, 他们考虑持有成本, 会对房地产市场需求关系产生微妙影响, 最终通过曲线传递到房价问题上, 可能会抑制房价过快上涨。

(3) 关于国外物业税经验借鉴研究。山东大学副校长樊丽明(2010)认为, 从西方国家的实践来看, 物业税是地方政府的主要收入来源。中国要建立完善的地方税体系, 物业税比较适合成为地方政府的主体税种。但物业税的幵征是一个复杂的工程,需要涉及到土地制度、政府预算管理体制等相关制度的调整。

(4) 关于土地出让金与物业税的关系分析。安徽财经大学财政与公共管理学院马克和(2006)、东北财经大学马克思主义学院党总支书记兼副院长马丽波(2006)、唐明(2007)等人认为应将土地出让金纳入物业税一并征收。他们认为土地出让金纳入物业税后会大大降低幵发成本, 降低房价, 地方政府不能再靠卖地来应付当期的财政收入缺口, 能使地方财政模式有所改变。中国社会科学院荣誉学部委员何振一(2006)认为物业税与土地出让金不可替代。白彦峰(2007)提出保留土地出让金, 由土地增值所形成的级差地租并入物业税。

(5) 其他方面的研究。全国政协副主席厉无畏(2012)认为如果房产税设计好,可以取消目前的楼市限购令; 对开征物业税必要性和可行性方面的研究, 绝大多数学者赞同幵征物业税是完善我国财产税制的需要, 具有一定的可行性。

创新思路

1新方法的采用

( 1 ) 比较分析法。在阐述我国房地产税的现状时, 将不同国家和地区的物业税开征等情况进行了比较分析。( 2 ) 国外借鉴法。通过对国外开征物业税的成功经验的学习, 并结合我国的具体国情, 为我国幵征物业税提供了借鉴。