物业管理保安服务的法律责任与风险规避
物业管理中的法律风险有哪些如何防范
物业管理中的法律风险有哪些如何防范物业管理作为一个综合性的服务行业，涉及到众多的法律关系和责任。
在日常的管理和服务过程中，物业管理公司可能会面临各种各样的法律风险。
如果不能有效地识别和防范这些风险，不仅会影响物业管理公司的正常运营和经济效益，还可能会引发法律纠纷，损害业主的合法权益。
因此，了解物业管理中的法律风险，并采取有效的防范措施，具有重要的现实意义。
一、物业管理中的常见法律风险（一）合同风险物业管理合同是物业管理公司与业主或业主委员会签订的，明确双方权利义务关系的重要法律文件。
如果合同条款不清晰、不完整、不公平，或者存在漏洞和歧义，就可能导致合同纠纷。
例如，合同中对于服务内容、服务标准、收费标准、违约责任等重要条款的约定不明确，或者与法律法规相冲突，就会给物业管理公司带来潜在的法律风险。
（二）侵权风险物业管理公司在履行职责过程中，如果因为管理不善或者疏忽大意，导致业主的人身、财产受到损害，就可能构成侵权。
例如，小区内的公共设施设备存在安全隐患，导致业主受伤；物业管理公司没有尽到安全保障义务，导致小区内发生盗窃、抢劫等案件，给业主造成财产损失。
（三）劳动用工风险物业管理公司作为用人单位，在招聘、培训、薪酬福利、劳动保护、解除劳动合同等方面，如果违反劳动法律法规，就可能面临劳动纠纷和法律责任。
例如，没有与员工签订书面劳动合同、没有依法为员工缴纳社会保险、违法解除劳动合同等。
（四）收费风险物业管理收费是物业管理公司的主要收入来源，如果收费标准不合理、不合法，或者收费程序不规范，就可能引发业主的不满和投诉。
例如，擅自提高收费标准、巧立名目乱收费、收费后不提供相应的服务等。
（五）公共区域管理风险小区内的公共区域，如停车场、绿地、楼道等，属于全体业主共有。
物业管理公司在对这些公共区域进行管理和经营时，如果没有经过业主的同意，或者收益分配不合理，就可能侵犯业主的合法权益。
例如，擅自将停车场出租给他人经营、在绿地上搭建违章建筑、将公共区域的广告收益据为己有等。
物业管理的法律责任与风险防控
服务质量纠纷
物业服务企业提供的服 务质量未达到合同约定 标准，如清洁、维修等
。
收费纠纷
物业服务费的收取、使 用不透明，业主对费用
有异议。
合同纠纷
物业服务企业与业主对 合同条款的理解存在分
歧。
相邻关系纠纷
业主之间的相邻权问题 ，如噪音、空间占用等
。
物业管理纠纷的解决方式
协商解决
物业服务企业与业主直接沟通，寻求 双方都能接受的解决方案。
物业服务流程风险
物业服务流程的缺陷或不合理可能导致服务效率低下或产生纠纷，如报修、投 诉处
物业公司需确保小区内的安全保卫工作，如发生盗窃、火灾 等安全事故，物业公司可能需承担相应的法律责任。
设施设备安全风险
物业公司需定期检查和维护小区内的设施设备，如电梯、消 防设备等，如因维护不当导致安全事故，物业公司需承担法 律责任。
物业管理法律责任与风 险防控
汇报人：可编辑 2024-01-02
目录 CONTENT
• 物业管理概述 • 物业管理法律责任 • 物业管理风险防控 • 物业管理纠纷处理 • 物业管理法律法规与政策
01
物业管理概述
物业管理的定义与特点
定义
物业管理是指物业服务企业按照合同 约定，对物业及其附属设施、场地进 行维护、修缮、管理，并维护相关区 域内的环境卫生和秩序的活动。
绿化、安保等。
设施设备维护
物业公司需定期对物业设施设 备进行检查和维护，确保其正
常运行。
紧急事件应对
物业公司需制定应急预案，并 在紧急事件发生时及时采取措
施，保障业主安全。
信息披露
物业公司需及时向业主披露物 业服务的相关信息，如费用使 用情况、维修保养计划等。
物业管理中的法律风险与应对策略
物业管理中的法律风险与应对策略在物业管理中，法律风险是一项重要而复杂的问题。
物业管理公司在管理物业的过程中，必须面对各种潜在的法律问题和风险。
因此，了解并应对这些法律风险是物业管理公司的重要任务之一。
本文将介绍物业管理中的几种常见的法律风险，并提出相应的应对策略。
一、物业管理中的合同风险物业管理公司与物业业主、供应商、租户等各方签订合同，合同风险是物业管理中一个常见的法律风险。
如果合同未能详细明确各方的权益和责任，一旦发生纠纷，可能会导致法律诉讼和经济损失。
在应对合同风险时，物业管理公司应该注重以下几点。
首先，合同起草要准确明确各方的权益和责任，合同中的条款要清晰明了，避免模糊和含糊不清的表述。
其次，物业管理公司应该与专业律师合作审核合同，确保合同合法合规，并降低风险。
最后，物业管理公司还应建立健全的合同管理体系，及时更新合同，了解合同履行情况，并与合同相关方保持良好的沟通与合作。
二、物业管理中的人身伤害风险物业管理涉及到大规模人员流动和各种人身活动，因此人身伤害风险也是很大的。
例如，物业业主或租户在公共区域摔倒受伤，或者物业管理公司因管理不善导致安全事故发生，都可能面临人身伤害的诉讼责任。
要加强对公共区域的定期检查和维护，确保走道、楼梯等设施的安全性。
其次，要对员工进行相关的培训，提高他们的安全意识，并制定相应的应急预案。
另外，物业管理公司应当购买足够的责任保险，以降低由人身伤害引发的诉讼风险。
三、物业管理中的违约风险在物业管理中，物业业主、供应商、租户等各方可能存在违约的情况，这也是一种法律风险。
例如，物业业主未按时交付物业费用，供应商未按时提供所承诺的服务，租户违反租赁合同等等。
为了降低违约风险，物业管理公司应采取相应的应对策略。
首先，要严格审查潜在承租人的信用状况和资质，确保租户能按时履行租赁合同。
其次，物业管理公司应建立健全的违约处理机制，对于违约行为及时采取相应的法律手段进行处理。
另外，物业管理公司还应加强与供应商之间的合作与沟通，确保供应商按时提供服务，避免违约的发生。
物业管理中的保安管理与安全防范
物业管理中的保安管理与安全防范在现代社会中，物业管理在城市化进程中扮演着重要的角色。
作为物业管理的重要一环，保安管理与安全防范是确保居民生命财产安全的关键。
本文将探讨物业管理中的保安管理与安全防范措施，以及如何有效运作以提供安全的居住环境。
第一部分：保安管理措施保安管理是物业管理中的重要组成部分，旨在保护住户的安全和维护社区的秩序。
以下是几项常见的保安管理措施：1. 人员配备：物业管理应根据社区规模和需求，合理配置保安人员。
他们应受过专业培训，具备相关技能和知识，能够应对各种突发情况。
2. 入场控制：通过设置门禁系统、安装监控设备等方式，对小区出入口进行管理和监控。
只有经过授权的人员才能进入社区，确保居民的人身安全和财产安全。
3. 巡逻巡查：保安人员应定期巡逻社区，确保社区内的安全和秩序。
他们应密切关注异常情况，及时采取应对措施，并与社区居民进行有效沟通。
第二部分：安全防范措施为了提高物业管理中的安全防范水平，以下是几项有效的措施：1. 视频监控：安装高清晰度的视频监控设备，覆盖重要区域，如出入口、楼梯间、停车场等。
这不仅可以起到威慑作用，也能提供有效的监控和证据记录。
2. 火灾防护：物业管理应建立完善的火灾预防和灭火设施，如独立烟感报警器、灭火器等。
同时，定期进行演练，提高居民的火灾防范意识和应对能力。
3. 突发事件应对：设立应急预案，明确各种突发事件的处理流程和责任分工。
保安人员应接受相关培训，能够熟练应对各类突发事件，确保居民的生命和财产安全。
第三部分：运作模式为了使保安管理与安全防范措施发挥最大效果，以下是一些运作模式建议：1. 与居民密切合作：物业管理应积极与居民进行沟通和交流，了解他们的需求和关切。
通过定期召开业主大会、倾听居民的意见和建议，增强彼此的信任与合作。
2. 建立安全意识教育：物业管理可以组织安全教育活动，提高居民的安全防范意识。
这可以包括举办安全讲座、发放安全宣传资料等，以帮助他们了解常见安全风险和应对方法。
物业管理中的法律风险防控措施
物业管理中的法律风险防控措施I. 前言物业管理作为一个综合性行业，在运营过程中难免会面临一定的法律风险。
本文将探讨物业管理中的法律风险，并提出相应的防控措施，以帮助物业管理企业更好地避免和应对法律风险，确保稳定运营。
II. 法律风险识别与评估对于物业管理企业而言，首要任务是识别潜在的法律风险，并进行评估。
这包括但不限于以下几个方面：1. 合同法律风险：物业管理企业需要与业主签订合同，并承担相应的责任。
因此，合同履行过程中可能存在的违约、不当竞争等法律风险需要充分评估。
2. 劳动法律风险：物业管理企业与员工之间的劳动关系可能出现劳动纠纷、劳动合同违约等问题，因此需要对劳动法律风险进行评估。
3. 人身安全法律风险：物业管理企业需要确保住户和员工的人身安全，包括防范火灾、意外伤害等风险，并制定相应的防控措施。
III. 法律风险防控措施为了有效应对物业管理中的法律风险，以下是一些常见的防控措施：1. 建立健全的合同管理制度：物业管理企业应建立完善的合同管理制度，明确合同签订、履行和解除的流程，以降低合同法律风险。
同时，在签订合同前应仔细审查合同条款，确保条款合法合规。
2. 加强法律意识培训：培养物业管理企业员工的法律意识非常重要。
企业可以组织相关法律培训，教育员工了解法律法规，加强法律意识，从而减少劳动纠纷等劳动法律风险。
3. 健全安全管理制度：物业管理企业应严格遵守相关安全管理法规和标准，制定并执行安全管理制度，加强对住户和员工的安全培训，确保人身安全法律风险的防控。
4. 建立应急响应机制：物业管理企业需要建立健全的应急响应机制，以应对突发事件和法律纠纷。
在事件发生时，能够及时反应、妥善处理，并积极与相关部门协作，降低法律风险对企业的影响。
5. 定期风险评估和改善：物业管理企业应定期进行风险评估和内部审核，发现问题及时进行整改和改进，确保持续控制和降低法律风险。
IV. 结论物业管理中的法律风险对企业的经营和发展至关重要。
物业保安风险预控措施
物业保安风险预控措施一、防交通事故（1）门岗车辆出入频繁，执勤过程中应注意车辆行驶速度和行驶方向，以免发生交通事故。
（2）当无车辆进出时，在岗亭外侧设立警示反光标志；夜间及光线阴暗时，应及时开启照明设施，避免导致人身伤害或车辆损坏事故。
（3）车辆进厂时，在车辆离门岗约5米左右时打停车检查手势，示意车主减速停车。
（4）车辆出厂（小区）时，在车辆驶离电动伸缩门1米外时才能关闭，且在关闭电动门时应确认无人员或车辆靠近，以免造成人身伤害和车辆损坏事故。
（5）在进行对人员证件核查时，在行走或站立的位置应当心来车，以免造成交通事故。
二、防雷击伤害（1）当台风悬挂红色预警信号或出现雷暴天气时，应撤离到安全地方，以免发生雷击等人身安全事故。
（2）秩序维护岗亭的不锈钢门及玻璃窗在雷暴台风天气时若无及时关闭，容易造成伤人及设施损坏事故。
（3）雷雨天时严禁站在钢架、铁皮屋及大树下，以防雷击。
（4）不要开水龙头，不要洗澡，不要去触摸金属管道。
（5）不要靠近外墙的结构柱子。
（6）不要打电话。
（7）不要在孤立的大树或烟囱下停留，应远离树木和桅杆，应躺入有防雷设施保护的建筑物内，或有金属顶的各种车辆及有金属壳体的船舱内。
三、防人身伤害（1）查证、验物时业主不配合或未按规范操作，造成对方情绪激动，引发身体接触，导致人身伤害或财产损失。
（2）无证人员属于无工作单位的闲杂人员，可视为未接受过安全教育，可能导致人身伤害区域的财物被盗或设备遭到破坏。
（3）在发生突发事件时，如果通讯不畅或出现睡岗、不戴头盔、不执行报岗制度等情况下，可能导致个人人身伤害事故。
（4）盘查可疑人员或醉酒人员时保持2 米左右距离。
（5）管理与被管理必然存在一定的矛盾，因此在执勤过程中应防止矛盾激化，做到以理服人，尽可能地做到打不还手（法律规定属正当防卫的除外），骂不还口。
四、防坠落伤害（1）巡逻时，要集中精神，注意高空坠物、避免坠落沟井、孔洞及踩空台阶导致伤害。
物业管理对保安管理制度
物业管理对保安管理制度一、总则1. 本制度旨在规范物业管理区域内的保安服务工作，保障业主和使用人的人身、财产安全，维护公共秩序。
2. 保安服务应遵循合法、公正、专业、高效的原则，尊重和保护业主的合法权益。
二、保安服务职责1. 负责物业管理区域内的安全巡视，预防和处理各类安全隐患。
2. 管理并维护物业管理区域的公共安全设施设备。
3. 对外来人员和车辆进行登记管理，确保区域内的出入安全。
4. 协助处理物业管理区域内的紧急事件和纠纷。
三、保安人员管理1. 保安人员应具备相应的法律知识和专业技能，并通过专业培训。
2. 保安人员应着装整齐，佩戴明显标识，保持良好形象。
3. 保安人员应严格遵守工作纪律，不得擅自离岗或从事与工作无关的活动。
四、安全巡视与监控1. 定期对物业管理区域进行安全巡视，记录巡视情况。
2. 利用安全监控系统对关键区域进行实时监控，确保无安全死角。
五、应急事件处理1. 制定详细的应急预案，包括火灾、盗窃、自然灾害等情况的应对措施。
2. 保安人员应熟悉应急预案，并定期进行应急演练。
六、安全教育与培训1. 定期对保安人员进行安全知识和技能培训。
2. 对业主进行安全教育，提高他们的安全意识和自我保护能力。
七、监督检查1. 物业管理公司应定期对保安服务工作进行检查和评估。
2. 对于保安服务中存在的问题，应及时整改并反馈结果。
八、附则1. 本制度自发布之日起实施，由物业管理公司负责解释。
2. 对于违反本制度的行为，物业管理公司有权根据情节轻重采取相应的管理措施。
请注意，这是一个简化的模板，具体内容应根据实际情况和管理需要进行调整和完善。
物业管理中的管理与法律风险防控
物业管理中的管理与法律风险防控物业管理是指对物业进行有序管理、维护和运营的一系列活动。
在物业管理中，管理与法律风险防控是至关重要的方面。
本文将围绕物业管理中的管理与法律风险防控展开讨论。
一、规范物业管理制度规范的物业管理制度是管理与法律风险防控的基础。
物业管理公司应制定并完善相关管理制度，明确各类风险的责任分工和应对措施。
例如，制定消防安全管理制度、安全巡逻制度、物业维修管理制度等，确保物业管理工作有章可循。
二、加强员工培训与管理物业管理的成功离不开专业的管理团队和素质过硬的员工。
物业管理公司应重视员工培训，提高员工的法律意识和风险防控能力。
通过定期培训、考核和激励机制，确保员工具备应对各类法律风险的能力。
三、加强对物业业主的沟通与合作物业管理公司需要与物业业主建立良好的沟通渠道，及时了解业主的需求和意见，并积极回应和解决问题。
通过加强与业主的合作，能够有效预防和化解潜在的法律风险。
四、合理合规经营管理物业管理公司应积极遵守相关法律法规，坚持合理合规经营管理，防范法律风险。
例如，合理开展业务，不擅自涉足超出物业管理范畴的活动；依法征收与物业管理相关的费用，不违法乱收费。
五、健全投诉处理机制物业管理公司应建立健全的投诉处理机制，及时处理和解决居民的投诉问题。
合理、公正、高效地解决居民的投诉，能够有效维护物业管理公司的声誉，降低法律风险。
六、保证物业安全与维护物业安全与维护是物业管理工作中至关重要的一环。
物业管理公司应加强对公共区域的巡查与整治，保证居民生活的安全与舒适。
定期检查消防设施、电梯、楼道等安全设备的运行状况，及时排除安全隐患。
七、加强与执法机关的联系与合作物业管理公司应与当地执法机关保持密切联系与合作。
了解、学习有关法律法规，遵守相关规定。
在执法机关的指导下，改进管理方式，进一步提升法律风险防控能力。
八、定期评估与风险预警物业管理公司应定期进行管理与法律风险评估，发现问题并及时采取措施加以解决。
物业管理中的法律风险防范措施
物业管理中的法律风险防范措施一、引言物业管理是指对房地产物业进行规范化管理的一种综合性服务行业，它涉及到众多法律事务和风险。
本文将探讨物业管理中的法律风险，并提出相应的防范措施。
二、物业管理合同的重要性物业管理合同是物业管理公司与业主之间的约定，明确双方的权益和责任。
它具有明确约定、保护权益、定义责任等功能，在物业管理中起着不可忽视的作用。
在签订物业管理合同时，应注意以下几点：1.明确服务内容和标准：详细列出物业管理公司的服务内容和标准，以避免服务模糊或存在歧义。
2.规定违约责任和补偿方式：明确双方的违约责任和补偿方式，确保在合同履行过程中有法律依据可依。
三、制定规章制度物业管理公司应根据相关法律法规制定规章制度，明确工作职责和流程，以保证物业管理工作的规范性和合法性。
以下是一些建议的规章制度：1.居民行为准则：明确居民在物业小区内的行为规范和禁止事项，如禁止大声喧哗、禁止乱倒垃圾等。
2.应急预案：制定应急预案，明确相关人员的责任和处置流程，以应对突发事件和灾害。
四、建立完善的合同管理体系物业管理公司应建立一套完善的合同管理体系，包括以下几个方面：1.合同备案：对物业管理合同进行备案，确保合同的合法性和有效性。
2.合同管理：建立合同台账，记录合同的签订、履行和变更等信息，以便查阅和追溯。
五、加强法律风险防控在日常工作中，物业管理公司需要加强对法律风险的防控，以保证自身的合法权益。
以下是一些建议的防范措施：1.法律顾问支持：聘请专业的法律顾问团队，及时解决法律问题和纠纷。
2.学习法律知识：定期培训物业管理人员，提高法律意识和业务水平，以更好地应对法律风险。
六、加强社会责任和公共关系物业管理公司应加强社会责任意识，与居民和社会各方建立良好的公共关系。
以下是一些建议的做法：1.维护公共秩序：物业管理公司应积极维护物业环境的卫生和秩序，保持社区的整洁和安宁。
2.有效沟通：定期与业主开展沟通交流，听取业主的意见和建议，解决存在的问题。
物业管理风险及规避方式
物业管理风险及规避方式物业管理风险及规避方式一、概述物业管理是指对房地产项目进行综合管理的工作，从建筑物的维护、生活配套设施的管理，到业主关系的协调，都是物业管理的范畴。
在物业管理的过程中，存在一定的风险，可能给业主和物业公司带来损失。
为了降低风险，物业公司需要采取一系列的规避方式。
二、风险分析与规避1. 安全风险物业管理涉及大量人员和设施，安全风险是最为突出的问题之一。
可能出现的安全风险包括火灾、盗窃、意外伤害等。
物业公司应采取以下规避方式：开展安全检查和培训，提升员工的安全意识和应急处理能力；安装视频监控、入侵报警等设备，提高安全监管能力；制定并执行安全管理制度，明确责任和措施。
2. 维修费用风险物业管理包括对建筑物及设施的维修和保养工作，维修费用是一个常见的风险点。
为规避维修费用风险，物业公司可以考虑以下措施：定期进行设备设施的维护保养，及时修复损坏的部件，以减少维修费用；与供应商建立长期合作关系，争取更优惠的价格；制定维修费用管理制度，确保维修费用的透明和合理性。
3. 业主关系风险物业管理涉及与业主的关系协调，可能面临业主投诉、纠纷等风险。
为规避业主关系风险，物业公司应采取以下措施：建立健全的投诉处理机制，及时回应业主的意见和建议；加强沟通与协调，提高与业主的互动和信任度；公正公平地处理业主之间的纠纷，遵守相关法律法规。
4. 违规操作风险物业管理涉及多个方面的操作，如财务管理、合同管理等，违规操作可能导致法律风险和经济损失。
为规避违规操作风险，物业公司应采取以下措施：建立和完善内部控制制度，明确操作规范和权限分配；开展员工培训，提高员工的法律意识和规范操作能力；定期进行内部审核和风险评估，发现问题及时纠正。
三、物业管理风险是不可避免的，但通过制定科学的规避方式和管理措施，可以最大限度地减少风险对业主和物业公司的影响。
安全风险、维修费用风险、业主关系风险和违规操作风险是物业管理中常见的风险，物业公司应针对性地采取相应的规避措施，确保物业管理工作的顺利进行。
物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避
物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任.”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定.它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。
可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。
但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。
对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。
第一，物业保安服务不是一般意义上的治安。
在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。
一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。
虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。
而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。
公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。
2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。
因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全.第二，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任.一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。
物业管理中的法律风险与防范
物业管理中的法律风险与防范物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。
依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。
一、治安风险防范所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。
例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。
在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。
如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。
为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题：1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。
根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。
且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。
因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。
为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。
2、充分发挥人防、技防和物防的作用。
实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。
也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。
物业管理方案中的法律风险与防范
物业管理中的法律风险与防备2物业管理的法律风险，是指物业服务公司在执行合同义务的过程中所产生并肩负的潜伏经济损失或许其余风险，包含生产经营损失、民事索赔与补偿，行政与刑事处分或制裁，公司有形与无形财富受损以及其余的伤害。
依照管理服务的详细义务的内容不一样，我们能够将物业管理公司的法律风险详细区分为治安风险、车辆管理中车辆的破坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设备设备造成的风险等。
3一、治安风险防备4所谓治安风险主假如指因为外界第三人的过失和违纪行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身伤害、丧失生命和财富损失等风险，以致了物业服务风险。
比如建筑区划内发生的入室偷窃、强抢、打劫和成心伤害、成心杀人等各种案件，给物业服务工作带来极大的压力微风险。
在这种案件中，物业公司应否肩负责任，重点取决于物业服务公司能否存在管理瑕疵。
假如物业服务公司未尽合理限度范围内的安全防备义务以致建筑区划内发生人身伤害结果，则公司应该肩负相应的补偿责任。
5为了防备此类风险，物业服务公司应该注意以下几个问题：6、明确物业服务公司的法律地位和职责范围。
依据《物业管理条例》四十七条7的规定，物业服务公司的义务是辅助公安机关保护小区和大厦的公共次序和安全防备8工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户之外的公共地区，不包含业主的专9有部分。
且物业服务公司是依法建立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权10和行政处分权，保安人员也不拥有高出一般公民的任何特权。
所以，这种安全防备义11务拥有预防性和辅助性，是在必定限度内的一种有限的义务。
为此，物业服务公司应12在自己必定限度内、有限地执行义务，辅助公安机关保护好建筑区划内的公共次序，13防备治安风险。
14、充足发挥人防、技防和物防的作用。
实践中，物业服务公司经常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，以为有了技防，就算供给了安全防备服务，忽略人防工作的作用。
物业管理保安服务的法律责任与风险规避
物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名时间：2008-8-10浏览量：《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。
它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。
可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。
但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。
对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。
第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。
在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。
一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。
虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。
而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。
公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。
2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。
因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。
第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。
物业管理的法律风险防范策略
物业管理的法律风险防范策略在现代社会中，物业管理作为一项重要的服务行业，意义重大。
然而，随着社会的不断发展，物业管理所面临的法律风险也在不断增加。
为了保障业主权益、维护社会稳定、提高物业管理水平，合理地采取法律风险防范策略是非常必要的。
本文将介绍几种常见的物业管理法律风险，并提出相应的防范策略。
一、合同风险在物业管理中，合同是物业公司与业主之间约定权利义务的重要依据。
然而，由于合同的履行涉及到多个方面，往往存在合同风险。
比如，合同条款不明确、漏洞多、法律法规变动等原因都可能导致合同风险。
为了防范合同风险，物业公司在签订合同时应注意以下几个方面：1.合同条款明确。
合同条款应包括详细的服务内容、费用结算方式、违约责任等，避免产生争议。
2.合同审查严格。
在签订合同前，物业公司应进行全面审查，确保合同条款合法合规。
3.合同变更及时。
随着法律法规的不断改变，物业公司应及时调整合同内容，避免出现违法违规行为。
二、责任风险物业管理涉及到公共安全、维修维护等方面的工作，因此，责任风险也是一个常见的问题。
比如，物业公司在处理安全事故时出现疏忽大意，导致人员伤亡；物业公司未及时维修维护公共设施，导致业主权益受损等。
为了减少责任风险，物业公司应采取以下措施：1.建立完善的管理制度。
物业公司应建立包括安全管理、维修维护管理等方面的制度，规范各项工作，并加强培训，提升员工责任意识。
2.定期检查维护。
物业公司应定期对公共设施进行检查维护，确保设施的正常运行，并及时修复损坏。
3.购买保险。
物业公司可以购买相关的责任险，以应对突发事件造成的损失。
三、执法风险在物业管理过程中，往往涉及到公安、消防、卫生等执法部门的监管工作。
不合规的经营行为可能引发执法风险。
为了减少执法风险，物业公司应注意以下几个方面：1.遵守法律法规。
物业公司应严格遵守相关的法律法规，包括建筑安全、消防安全、卫生安全等方面的规定。
2.加强沟通合作。
物业公司应与执法部门建立良好的沟通合作关系，及时了解有关法律法规的变化，避免违规行为。
物业管理风险及规避方式精简版范文
物业管理风险及规避方式
物业管理风险及规避方式
物业管理涉及到广泛的风险，包括人员安全、财务风险、法律风险等。
为了规避这些风险，物业管理公司采取以下措施：
1. 建立健全的安全管理制度
建立健全的安全管理制度是预防人员安全风险的重要措施。
物业管理公司应制定并执行相关规章制度，明确员工的安全责任和安全操作流程。
加强对员工的安全培训，提高员工的安全意识和应急处理能力。
2. 加强财务管理
财务风险是物业管理中的另一个重要问题。
物业管理公司应建立完善的财务管理制度，包括预算控制、审计监督、费用核算等。
加强对收入和支出的监管，防止财务风险的发生。
物业管理公司还应加强与合作伙伴的合同管理，确保收入的稳定。
3. 遵守法律法规
物业管理涉及到许多法律法规，包括劳动法、消防法、环境保护法等。
物业管理公司应严格遵守相关法律法规，确保自身的合法合规。
加强与相关政府部门的沟通合作，及时掌握政策变化，避免法律风险的发生。
4. 加强保险保障
物业管理公司应购买合适的保险产品，为自身和业主提供保障。
常见的保险包括员工意外伤害保险、财产保险、公共责任保险等。
购买保险可以有效分担风险，降低潜在的损失。
5. 加强业主沟通与管理
物业管理公司与业主的沟通与管理也是规避风险的重要措施。
物业管理公司应建立有效的沟通渠道，及时了解业主的需求和意见反馈。
建立健全的业主档案，做好信息管理，确保与业主的合作顺利进行。
通过采取上述措施，物业管理公司可以有效降低风险，提升管理水平，为业主提供安全、可靠的服务。
物业管理中的保安管理与安全防范
物业管理中的保安管理与安全防范随着城市化进程的加速，物业管理在城市发展中扮演着重要角色。
而保安管理与安全防范则是物业管理中至关重要的一环。
本文将探讨物业管理中的保安管理与安全防范的重要性、挑战以及应对策略。
一、保安管理的重要性保安管理是物业管理中不可或缺的一环。
首先，保安人员是物业的安全守护者，他们负责维护物业内部的安全秩序，保障住户的人身和财产安全。
其次，保安人员也是物业管理公司与住户之间的桥梁，他们能够及时了解住户的需求和问题，并积极协调解决。
最后，保安管理还涉及到物业管理公司的形象和信誉，良好的保安管理能够提升物业的整体形象，增加住户的满意度。
二、保安管理面临的挑战然而，保安管理也面临着一系列的挑战。
首先，随着城市化进程的加速，物业规模不断扩大，保安管理的难度也随之增加。
保安人员需要同时应对人员众多、活动频繁的场景，这对他们的管理和应对能力提出了更高的要求。
其次，现代社会的复杂性也给保安管理带来了新的挑战。
如何应对各种复杂的安全威胁，如盗窃、火灾、恐怖袭击等，需要保安人员具备较高的专业知识和应急处理能力。
此外，保安人员的形象和素质也是保安管理中的重要问题。
一些保安人员的形象和服务态度不佳，给住户带来了不良印象，这对物业管理公司的形象和信誉造成了负面影响。
三、应对策略为了应对保安管理面临的挑战，物业管理公司需要采取一系列的策略。
首先，公司应该加强对保安人员的培训和管理。
培训内容应包括安全知识、应急处理技巧以及服务礼仪等方面，提高保安人员的专业素质和服务水平。
同时，公司还应建立健全的保安管理制度，明确保安人员的职责和权益，加强对他们的日常管理和监督。
其次，物业管理公司应与当地公安机关建立良好的合作关系，共同开展安全防范工作。
通过信息共享和联合巡逻等方式，提高安全防范的效果。
此外，物业管理公司还可以引入科技手段，如安防监控系统、智能门禁等，提升保安管理的科技含量和效率。
最后，物业管理公司还应积极倾听住户的声音，及时解决他们的问题和需求，增加住户的满意度和信任度。
保安服务与风险管理
DTZ
24
•商业保险的合理引入与完善，最终会促进物
业管理公司健康、稳定的开展，并到达业主 、物业管理公司、保险公司三赢的局面。
DTZ
25
车辆受损 封闭式停车场
车辆停放后，车管人员不检查车辆状况，车辆受 损造成物业承担责任风险 业主乱停车，车被高空抛物砸伤
DTZ
9
封闭小区外来人员管理
• 物业租赁人员 • 探访人员 • 施工人员 • 闲杂人员
DTZ
10
商住楼人员管理
• 商住楼人员流动特点 • 分时段管理，不能搞一刀切 • 不同时期不同人员要区别对待
• 如约定物业管理公司在尽到保安效
劳的注意义务后不承担业主的人身损 害责任，约定物业管理公司的不违反 法律规定的免责事由等。
DTZ
21
第十三条：因紧急避险等情况产生的责任划分:
〔1〕紧急情况下〔供水管线、电线线路、暖气管线和燃气管线出现重大 问题等〕因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任,如 果危险由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或承担适当民事 责任,因紧急避险采取措施不当或超过必要的限度造成损害的,紧急避险 人应承担适当民事责任.
熟悉人，凭情感、关系放行； 对物业出入不检查；
DTZ
13
物业区设施设置、管理不当发生意外伤害产生风险
• 路障设置不当 • 围栏设置不当 • 物业区因维修挖掘道路不安规定设置平安标识 • 容易产生平安隐患和危险区不设平安标识 • 变电箱 • 高压处 • 大堂清洁，地面滑
DTZ
14
物业区业主被劫
• 深圳毕加山惨案 • 业主停车遇害被抢〔触动报警器，及时报案〕
〔6〕乙方不承担因业主、物业使用人豢养的宠物误食乙方为消杀害虫等 所投放的药饵产生的损失；
物业管理中的管理与法律风险防范
物业管理中的管理与法律风险防范在物业管理领域，管理与法律风险防范是至关重要的。
一方面，良好的管理能够提升物业价值，改善居民生活品质；另一方面，合规的法律风险防范能够避免因管理不善而引起的纠纷和诉讼，保护物业的合法权益。
本文将探讨物业管理中的管理与法律风险防范，并提出相关建议。
一、规范管理良好的物业管理是保障物业权益的首要条件。
物业管理公司应该制定明确的管理制度和操作规范，确保所有的管理流程和工作内容得到规范执行。
例如，明确物业维修工作的流程和责任分工，确保快速、高效地处理业主的报修请求。
此外，物业管理公司还应该积极落实预防性维护措施，定期检查物业设施设备的运行状况，及时发现并修复潜在问题，避免事故的发生。
二、合规管理合规管理是物业管理中的重要环节。
物业管理公司应该了解并遵守相关法律法规和政策要求，确保管理行为的合法合规。
例如，在收取物业费用时，要与相关部门进行沟通，了解收费标准和程序，并严格按照规定的程序进行收费。
此外，物业管理公司还应建立健全的档案管理制度，妥善保存相关文件，以备审计和纠纷处理之需。
三、风险评估与防范物业管理公司应该对可能存在的风险进行评估，并采取相应的防范措施。
例如，在物业管理合同中，应明确规定各方的权利和义务，以及责任的承担。
同时，物业管理公司还应对物业设施设备进行定期检测和维修，确保其安全可靠。
此外，物业管理公司还应制定应急预案，以应对突发事件和紧急情况，减少损失和影响。
四、加强沟通与协商良好的沟通与协商是解决纠纷的关键。
物业管理公司应积极与业主进行沟通，了解他们的需求和意见，并及时回应和解决问题。
同时，物业管理公司还应建立健全的业主投诉处理机制，确保业主的合法权益得到维护。
在与业主的协商中，物业管理公司应公平公正地处理各方的利益关系，妥善解决各类纠纷。
五、培训与提升物业管理公司应重视员工的培训与提升，提高他们的管理水平和法律意识。
物业管理公司可以定期组织各类培训，如管理技巧培训、法律法规培训等，提升员工的专业素养和综合能力。
物业安全管理责任认定与风险规避
物业安全管理责任认定与风险规避浅谈物业在安全管理中的责任认定与风险规避物业安全管理是任何一个物业公司在管理实践中永远不可忽视的第一要务，物业及其业主（使用人）的人身、财产安全始终是物业公司必须全员关注、全力以赴予以保护的首要目标。
不论物业公司规模大小，管理范围宽窄，其所管物业的安全与否，无疑是物业公司经营者（或负责人）无时无刻不悬在心头的一块沉甸甸的巨石，随时提醒自己万万不可掉以轻心。
物业安全管理是指：通过物业本身具有的科学技术手段与管理手段，依靠各种设备与工具及管理人员（即通常所称的“技防”、“人防”手段），防止或终止任何危及或影响管理辖区业主或物业使用人生命财产与身心健康的行为与因素。
包括人为事故、破坏活动的预防与阻止，保护业主或非业主使用人人身不受伤害，财产不受损失，工作、生活秩序正常有序。
近年来，由于市场经济的深入发展，必然导致社会各阶层的利益分配出现的贫富两极分化日趋悬殊，各方面的社会矛盾有所激化，社会治安秩序相对恶化，各物业管理区域内刑事案件时有发生，从盗窃、抢劫、绑架、行凶杀人、直到用炸药毁楼杀人致使上百名无辜者罹难（石家庄连环爆炸案）。
严重影响社会治安秩序，引起全社会的关注。
在这种情势下，物业公司的安全管理在安全防范工作中应该包含哪些内容，有哪些法定义务。
一旦发生治安刑事案件，物业公司有没有责任，该负多大责任的问题，已成为政府关心、百姓关注、法界观望、业界忧心的焦点。
由行业性质所决定的作为微利型的物业管理企业，绝大多数在其经营管理过程中承担的有限责任相对其管理服务的客体对象所具有的价值而言是极不平衡的，因而任何一个只要能被称为是风险的事件发生后，足以使企业背上重负或破产倒闭。
因此对企业隐藏的危机和可能的风险的充分认识，是企业经营管理者高度责任感的重要体现和基本要求。
在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，“不确定性”是它的根本特征，包括时间、地点不确定性，性质、危害不确定性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名
时间：2008-8-10
浏览量：
《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。
它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。
可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。
但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。
对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。
第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。
在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理
服务的一项重要内容。
一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。
虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。
而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。
公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。
2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。
因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。
第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任
由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。
一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人
身保护的义务。
物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害。
那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。
如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害也不应当承担法律责任。
反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。
按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。
而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。
但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有过失,则适用过失相抵的规则。
第三,物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。
根据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”以及《物业管理条例》第36条的规定,物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任,即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错,只要违约行为与损害结果之间具有因果关系,物业管理公司就应当对其违
物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名
时间：2008-8-10
浏览量：约行为承担责任,除非证明有免责的事由。
一般物业管理公司的免责事由主要有:不可抗力;业主之故意;物业本身之性质;损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人所为。
但无论怎样,这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险,亦即物业管理公司违约就有责任,在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实,不须证明物业管理公司对于不履行有过错,也不需要物业管理公司证明自己没有过错。
而且,在合同领域,违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的,即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性,而事实上该
损害结果又确实发生了,那么,就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。
因此,在这种情况下,物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。
这要求物业管理公司在进行物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。
但这样并不意味着法律对业主有着偏袒,因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同,对保安服务进行了约定,就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。
此时,相对于物业管理公司保安义务的履行,业主已处于弱者的地位。
如果物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务,不对业主的损害进行赔偿的话,则损害了业主对物业管理公司的信赖利益,从而有失公平。
所以,《物业管理条例》第36条的规定是合理的,是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。
因此,有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款,试图免除自己因不履行保安服务约定对业主的人身损害赔偿责任,是不足为取的。
基于以上分析,笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法:
第一,切实履行物业管理服务合同。
物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动,尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。
这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备,制定并执行好相应的保安规章制度。
这是物业保安服务规避风险最根本的方法。
第二,明确约定物业保安服务的责任。
在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的约定。
如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任,约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。
这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任,避免发生人身损害事件后,业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。
物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。
第三,加强与公安机关的合作。
物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作,并得到公安机关的支持。
如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及时采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理,如果不法侵害已经发生,应及时报告公安机关并保护好现场等等。
加强与公安机关的合作,可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。
第四,引入商业保险。
对多数物业管理公司来说,引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。
目前,已有保险公司开发出物业管理责任险。
该险保障投保人因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡,或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。
在香港,这种保险叫“第三者保险”,是一种强制性保险。
另一种方式是,物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险,将其纳入保安费的附加费用一部分,由业主自愿选择是否参与,一旦发生业主人身损害,业主可直接向保险公司求偿。
商业保险的合理引入与完善,最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展,并达到
业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。