资产评估实务(一)不动产评估的收益法知识点
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
资产评估事务(一)不动产评估的市场法知识点
不动产评估的市场法第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实一、不动产评估基本事项的明确（一）明确评估目的不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。
（二）了解评估对象即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。
对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。
对不动产的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。
（三）明确评估基准日确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。
二、现场调查1.现场调查的内容（1）实物状态土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
（2）权利状态针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料：①土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证；②土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料；③共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；④规划条件、土地使用限制。
针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料：①房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售/购买合同、房屋转让合同；②房屋租赁合同、房屋租赁证；③法院判决书、法院裁定书等。
资产评估实务(一)收益法操作步骤知识点
收益法操作步骤（四）收益法操作步骤收益法评估矿业权的基本操作步骤为：1.确定评估对象、评估范围和评估基准日；2.选择适当的具体评估方法；3.分析确定可采储量；4.确定生产规模和估算服务年限；5.分析选择开发指标及相关参数；6.进行评定估算。
（五）收益法主要评估参数的确定1.可采储量矿产资源储量，是指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。
固定矿产资源储量，是根据其位置、数量、品位/质量、地质特征，按照特定的地质依据和地质知识计算和估算的。
矿产资源储量是基于一定的资源储量估算规范的结果，不同规范下的矿产资源储量不同。
资源储量是动态变化的，变化的原因主要有：生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。
矿产资源储量报告，是指具有地质勘查资质单位编制的矿产勘查报告、资源储量核实报告、资源储量检测报告、资源评价报告、矿山生产勘探报告等。
评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量。
评估实践中，通常利用矿产资源储量报告、采矿、选矿设计资料综合分析确定。
【教材例5-13】某铁矿采矿权评估，根据地质详查报告及其评审意见书，截至储量核实基准日2010年8月，铁矿采矿许可证范围内保有资源储量为：矿石量共计2387.64万吨，平均品位TFe38.47%。
其中：控制的内蕴经济资源量（332）矿石量1000.64万吨，平均品位TFe39.46%；推断的内蕴经济资源量（333）矿石量1387.00万吨，平均品位TFe37.76%。
储量核实基准日至评估基准日期间未动用资源储量。
根据该铁矿的《开发利用方案》及《选厂可研》，对推断的内蕴经济资源量（333）设计利用了60% （应该是可信系数），按此调整本矿矿区范围内各类设计损失量为157.30万吨，其中，露天开采部分损失量为60.51万吨，地下开采部分损失量为96.79万吨，确定露天开采采矿回采率为95.00%、矿石贫化率为5.00%；地下开采采矿回采率为88.00%、矿石贫化率为14.00%；铁矿选矿回收率为73.63%。
不动产评估 收益法
六、求取收益价格
选择适宜的资本化率，将纯收益、资本化率带入对应 的计算公式，求取不动产收益价格。 试算几个可行的资本化率，与其他方法估价结果进行比 较分析，最终确定价格。 当建筑物耐用年限长于土地使用年限时，以土地使用 年限为准。同时，建筑物的残值为零。若建筑物使用年限 短于土地使用年限，先以建筑物耐用年限计算收益价格， 再加上剩余土地使用年限的价格。
二、理论依据
预期收益原理，即未来收益权利的现在价值。
在估价时点购买一宗一定的不动产，等于在这个 年限内可以在将来源源不断的获取收益。那么， 那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的纯 收益的现值之和等同起来，这个货币额是该宗不 动产的价格。
某一货币额×利息率＝房地产的净收益
房地产价格＝房地产净收益/利息率
假设：① 纯收益按等比级数递增。 ② r每年不变且r不等于s。 ③年期有限为n。
三、基本公式
9、纯收益按一定比率递减的情形
（1）无限年期 a ★
v rs
s：纯收益逐年递减的比率 假设：① 纯收益按等比级数递减。 ② r每年不变且（r+s）>0。 ③年期无限 （2）有限年期 n
1 s v 1 rs 1 r n a
五、资本化率确定（还原利率）
1、资本化率：将纯收益资本化为价格的比率， 实质是投资资本的收益率。 2、种类： 综合资本化率、建筑物资本化率、 土地资本化率 R0=(RL×VL+RB×VB)/(VL+VB) R0—综合资本化率， RL—土地资本化率 RB—建筑物资本化率，VL—土地价格 VB—建筑物价格
三、基本公式
8、纯收益按一定比率递增 （1）无限年期 a v ★ rs s：纯收益逐年递增的比率 假设： ① r每年不变且大于s 。 ② 纯收益按等比级数递增。 ③年期无限。 （2）有限年期
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
资产评估实务1知识点总结
资产评估实务1知识点总结一、资产评估的基本概念资产评估是指定性资产、债务状况或企业业务的综合评价, 这种评价通过专业人员, 借助于科学的技术和方法, 应运用经济学、财务学、统计学和管理学等学科的知识, 以实质性和客观性为原则来进行。
资产评估内容包括：资产现有情况、价值级别、价值与未来收益的关系、保值增值潜力情况等。
基本概念的理解是学习资产评估实务1的首要任务，只有正确理解了资产评估的含义，才能更好地进行后续的学习和实践。
二、资产评估方法资产评估方法是指对资产价值进行评定的一种手段或途径。
资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
市场比较法即根据市场中具有相似特征的资产进行比较得出评估价值；收益法指的是根据资产未来的经济收益来评估其价值；成本法则是通过资产的成本和价值来评估资产。
对于不同类型的资产和不同的评估目的，需要采用不同的评估方法。
因此，了解各种资产评估方法的特点、适用范围和实际操作步骤是资产评估实务1课程中的重点内容。
三、资产评估的实务操作资产评估实务操作是资产评估实务1课程的核心内容。
它包括评估对象的选择、评估前准备工作、评估实施过程和评估报告编制等多个环节。
在实际操作中，评估师需要具备一定的法律、财务和业务知识，对于不同类型的资产，评估师需要采用相应的评估方法，并保持客观、公正的态度进行评估。
此外，评估师还需要具备良好的沟通能力和团队合作意识，因为资产评估通常是一个团队合作的过程。
四、资产评估法律法规资产评估涉及多方面的法律法规，包括财产所有权法、土地管理法、房地产法、公司法等。
此外，评估师还需要了解相关的司法解释、行政法规等规范文件。
在资产评估的实践中，评估师必须遵守相关的法律法规，保护当事人的合法权益，确保评估结果的客观、公正。
五、资产评估的应用资产评估实务1课程学完后，学生不仅要掌握资产评估的基本理论和实务操作，还需要了解资产评估在实际应用中的相关内容。
资产评估在企业重组、资产买卖、财务报告、税收申报等方面都有着重要的应用。
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
本章考题可能涉及客观题、计算题。
分值估计在12 分摆布，在复习中重点关注收益法中三种方法(许可费节省法、增量收益法、超额收益法)的评估思路、以及评估参数(收益额、收益期、折现率)的确定。
主要考点许可费节省法评估思路增量收益法评估思路超额收益法评估思路收益期的确定收益额的确定(三种方法)折现率的确定重要性★★★★★★★★★★★★★★★(一)许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产每年节省的许可费支出，通过适当的折现率，以此作为该项无形资产的价值。
在某些情况下，许可使用费包括一笔2.许可费节省法的计算公式其中：Y ——入门费/最低收费额；K ——无形资产分成率，即许可费率； R t ——第 t 年分成基数； t ——许可期限；r ——折现率。
【提示】收益和折现率都是(二)许可费节省法的操作步骤 1.确定入门费2.确定许可费率 ①以市场上②基于 假设被许可方自愿支付给许可方的金额， 通常包括3.确定许可期限 许可期限可能在资产评估实践中， 通常依据与被评估无形资产企业 申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。
4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。
【例 3－1】本次评估对象为 A 这一电影作品，评估目的是为电影作品版权人进行院线市场 发行放映提供价值参考依据，即给出其在国内院线的放映权价值。
该电影估计在国内院线放映共可获得 20000 万元的票房收入， 放映期限为 40 天， 则日均收 益 P 日均计算如下：P 日均＝20000÷40＝500 (万元)许可费率按照行业平均方法确定，按照统计的电影行业许可费平均值，取 K ＝40%。
假设日 折现率为 0.03%，在没有保底费，且不考虑税收影响，则该电影作品放映权的价值 V 为：(三)许可费节省法使用的注意事项1.许可费率的可获得性与可靠性(1) 对于相关财务数据的预测， 应注意所取得的适当收益以及对该项无形资产寿命年限的 估计应当与所采用的许可费率(2)应注意所采用的许可费率。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估师《资产评估》知识点收益法的基本参数
20XX年资产评估师《资产评估》知识点：收益法的基本参数知识点：收益法的基本参数1.收益额（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额；（2）资产评估中收益额的特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。
2.折现率（1）从本质上讲折现率是一个期望的投资报酬率。
是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看（3）资本化率与折现率的关系①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。
3.收益期限根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。
通常以年表示。
20XX年资产评估师《资产评估》知识点：收益法的基本前提知识点：收益法的基本前提1.收益法涉及到三个基本因素：2.应用收益法必须具备的前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A）影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。
从货币时间价值的角度，从资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）。
不动产估价第六章收益法
06
案例
商业地产估价案例
商业地产估价概述
商业地产包括购物中心、办公楼、酒店等， 其价值主要取决于其未来的收益能力。
案例分析
某购物中心位于繁华商业区，周边有大量居民和办 公楼，年租金收入为1000万元，预计未来5年租金 增长率每年为5%。
估价结果
根据收益法，该购物中心的价值约为5000 万元。
住宅地产估价案例
工业地产主要用于工业生产和仓储，其价值主要取决于其 未来的工业生产和仓储能力。
01
案例分析
某工业园区内有10栋厂房，每栋厂房面 积为5000平方米，年租金收入为50万 元，预计未来5年租金增长率每年为4%。
02
03
估价结果
根据收益法，该工业园区的价值约为 5000万元。
谢谢聆听
预期收益的选择应考虑不动产的用途、地理位置、周边环境等特征，以及未来市场发展趋势和政策法 规变化等因素。
折现率的选择
折现率应反映投资者的期望报酬率， 综合考虑风险因素和市场利率水平等 因素确定。
VS
折现率的选择应考虑不动产的风险特 征、市场供求状况、未来发展前景等 因素，以及可比实例的折现率水平。
详细描述
折现现金流法首先预测不动产未来各期的净现金流，然后选定一个合理的折现率，将这些净现金流折 现到评估时点，最后求和得到不动产的评估价值。这种方法适用于有稳定现金流的不动产估价。
租赁收入资本化法
总结词
租赁收入资本化法是一种将不动产未来 租赁收入与其资本化率相乘来评估不动 产价值的方法。VSFra bibliotek详细描述
忽略风险因素
收益法在预测未来收益时，往往忽略了各种风险因素，如市场风险、经 营风险等，使得估价结果过于乐观，可能引发投资风险。
《不动产估价》第六章：收益法
6.3.2 还原利率的确定
1 还原利率的概念与种类 ⑴还原利率的概念 ⑵还原利率的种类 2 还原利率的求取 ⑴求取还原利率的几种观点 ⑵还原利率的计算 ①重叠法 ②市场提取法 ③投资还原利率排序插入法
6.4 投资组合与剩余技术
6.4.1 投资组合技术 6.4.2 剩余技术
6.4.1 投资组合技术
6.1 收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念 6.1.2 收益法的理论依据 6.1.3 收益法适用的范围与条件 6.1.4 收益法的优点与不足 6.1.5 收益法的操作步骤
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通 过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率 （或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转 换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价 值的方法。
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第6章
收益法
6.1 收益法的基本原理 6.2 收益法的基本公式 6.3 纯收益与还原利率 6.4 投资组合与剩余技术 6.5 收益法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概 念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握 收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利 率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收 益法评估不动产价格的能力。
6.2 收益法的基本公式
6.2.1 收益法的数学推导公式 6.2.2 收益法的实务公式 6.2.3 应用收益法公式的注意事项
6.2.1 收益法的数学推导公式
1 纯收益不变 2 纯收益在若干年内有变化 3 已知未来若干年后的不动产价格 4 纯收益按等差级数变化 5 纯收益按等比级数变化 6 纯收益、还原利率均有变化
6.2.3 应用收益法公式的注意事项
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
资产评估实务(一)净收益的确定知识点
净收益的确定（二）净收益的确定1.净收益的确定（必须使用客观净收益）（1）客观净收益的含义（接近于财务管理中现金净流量的概念）①客观净收益定义正常的市场条件下不动产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
②实际净收益与客观净收益的区别实际净收益是指在现状下被估不动产实际取得的净收益实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。
例如，当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使不动产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前不动产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。
（2）客观净收益的计算（客观总收益-客观总费用）①一般以年为单位②客观总收益（接近于会计中收入的概念）1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
2）不动产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。
最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。
在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
3）在确定客观总收益时应该注意一是需以类似不动产的收益作比较；二是需对市场走势作准确的预测；三是必须考虑收益的风险性和可实现性。
4）有租约限制的租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
③客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）1）总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
总费用也应该是客观费用。
2）应该剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为费用。
3）客观总费用构成不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。
【例2.单选题】（2011年）运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（）。
资产评估实务(一)收益法主要评估参数的确定知识点
收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。
（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。
评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。
（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。
固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。
评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。
直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。
利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。
其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。
利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。
【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。
矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。
选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点在资产评估实务中，收益法是一种常用的评估方法。
通过分析资产的收益潜力和未来现金流量，收益法可以较为准确地估算资产的价值。
本文将介绍收益法评估的技术思路和知识点。
一、收益法评估的基本原理收益法评估是以资产未来可产生的经济利益为基础，通过贴现和资本化等方法来计算资产的价值。
其基本原理可总结为以下几点：1.1 未来收益的预测收益法的核心是预测资产未来的现金流量。
通过考虑租金、利息、股息等不同形式的收益，并结合市场情况和资产特征，对未来收益进行合理预测。
1.2 贴现率的确定贴现率是收益法评估中至关重要的参数。
它反映了投资风险、市场利率和资产的特性等因素对未来现金流量的影响程度。
贴现率的确定需考虑资产风险和市场情况等因素，并综合运用现金流量贴现、市场比较法等指标来进行判断。
1.3 未来现金流量的资本化通过将未来现金流量按照贴现率折算后的数值相加，可以得出资产的资本化值，即资产的估值。
这个过程中需要充分考虑资产的特点和市场的实际状况，以保证计算结果的准确性。
二、收益法评估的具体步骤实施收益法评估时，可以按照以下步骤进行：2.1 收集资料首先需要收集相关的资产信息和市场数据，包括资产的历史现金流量、租金信息、市场利率等。
这些数据对于评估准确性和合理性至关重要。
2.2 预测未来现金流量根据收集到的资料和市场状况，进行未来现金流量的预测。
可以考虑资产的使用期限、租金调整、市场需求等因素，以得出未来可能的现金流量。
2.3 确定贴现率根据资产特点、市场情况和风险分析等因素，确定适当的贴现率。
可以综合运用现金流量贴现、市场比较法等方法，确保贴现率的合理性和准确性。
2.4 计算资产价值将预测的未来现金流量按照贴现率进行折现，得出现金流量的资本化值。
将各期现金流量进行相加，即可计算出资产的估值。
三、收益法评估的注意事项在进行收益法评估时，需要注意以下几个方面：3.1 数据的可靠性收集到的资料和数据需具有可靠性和准确性。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-收益法的运用
第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。
2022年资产评估师考试实务一必背知识点+公式
1、流动资产评估特点评估基准日与评估结论使用时点接近、分类清评、对会计核算资料的依赖度高、.账面价值基本可以反映现值。
2、流动资产评估对象作为单独的评估对象3、流动资产评估按重置成本评估企业改制、合资合作、清产核资、会计核算、保险索赔4、流动资产评估按变现净值评估产权变动，生产经营方式改变，产品结构调整5、企业负债的特点.现时义务；.利益流出；过去的交易形成的。
6、流动资产存货评估清查核实方法货账表清单与实际数量、状况的一致性. 核实存货的权属资料、利害关系大详细核查，规范小抽查，第三方保管或控制，且影响较大：发函或到第三方处清查核实，关注存货有无霉烂、变质、毁损。
7、存货库存材料价格变化不大，成本法市场法均可，批次间隔长，价格变化大，采用最接近市场价格的材料价格或直接用市场价格评估。
缺乏准确的现价，寻找替代品分析供需关系市场同类商品的平均物价指数评估。
呆滞材料，扣除贬值额后，确定评估值。
8、存货低值易耗品可采用与库存材料相同的评估方法。
在用低值易耗品，可采用成本法进行评估9、存货在产品成本法生产周期长的在产品按评估时的相所需投入合理的料工费估算评估值。
.生产周期短的在产品根据价格变动系数调整成本计算评估值。
按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值。
按在产品的完工程度计算评估值。
10、非实物类流动资产货币资金：仅需核对数额；应收账款：评估的是“风险损失”以及“未来现金资产应收票据：票据的本利；待摊费用：如果待摊费用形成的资产或权益已经消失，其价值均为零；预付费用：如果其效益已经在评估基准日之前全部体现，价值一般为零。
11、流动负债评估应付账款：不存在现金折扣，按实有应付金额确认；存在现金折扣，用总值扣除折扣后确认。
预收账款：根据实际收取金额确认。
操作中，应特别关注是否存在不需要支付的债务，如有，评估为零应付职工薪酬：一般以核实后的余额作为评估值短期借款：利息预提，并确认为财务费用，评估值为经核实后的短期借款金额。
不动产估价 第六章 收益法及其应用
预知未来若干年后的价格的公式适用情况：
1、适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景较容易预 测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别 是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变 化的情况下。
2、对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价， 而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和 持有期末的价值，再将它们折算为现值。
出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使 用权时，对收回的建筑物予以补偿：房地产的价值等于以建设 用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设 用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点 的价值。
对出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地 使用权时，对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩 余期限为收益期限。
五、净收益按一定数额递减的公式
V
a r
b r2
1
1
1
rn
b r
1
n
rn
此公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为 a，此后按数额b逐年递减；（2）报酬率不等 于0，为r；（3）收益期限为有限年n，且 n≤a/b+1。
六、净收益按一定比率递增的公式
（一）收益期限为有限年的公式
V
a
1
报酬资本化法： 1、确定未来收益期限 2、求取未来净收益 3、求取报酬率 4、选用恰当的报酬资本化法公使计算收益价格 直接资本化法： 1、求取未来某一年的某种收益 2、求取资本化率或收益乘数 3、选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
V
a1 (1 r1)
资产评估实务(一)不动产评估的收益法知识点
不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。
通燃气：接市政燃气。
2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。
（2）选取可比实例本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较（见图4-9、表4-1）。
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不动产评估的收益法
（三）应用举例
1. 估价对象概况
估价对象位于××市××区××街××大厦A座12 层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下 3 层，估价对象位于地上12 层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46 号，东至月坛
南街甲 1 号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27 日止，土地使用权面积为17557.0 平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；
通电：接市政供电管网；
通讯：接市政通讯网络；
通上水：接市政供水管网；
通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；
通热力：接市政供暖
通燃气：接市政燃气
2. 评估计算过程
（1）收集交易案例（略）。
（2）选取可比实例
本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较（见图
4-9 、表4-1 ）。
表4-1 可比实例基本情况表
（3）建立比较基础经过统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位处理后，形成标淮化处理后的价格。
（4）建立比较因素条件说明表参与比较的因素应是对不动产影响较大并具有代表
性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。
评估对象与可比实例基本情况详
见表4-2 。
表4-2 比较因素情况描述表
比较因素案例 A 案例 B 案例 C
名称投资广场北京外经贸大厦建威大厦
现场照片
座落位置金融大街27 号阜成门外大街22 号南礼士路66 号
交易价格
125000.00 120000.00 116800.00
方米）
交易日期2017年12 月2017年12 月2017年12 月
交易情况正常正常正常
房屋类型写字楼写字楼写字楼
基础
设施水、电、通讯系统保证供水、电、通讯系统保证供水、电、通讯系统保证供保证
公共附近有银行、商场、学校、附近有银行、商场、学校、附近有银行、商场、学校、配套医院等公用设施齐全医院等公用设施齐全医院等公用设施齐全
（5）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表
根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表。
详见表4-3 。
表4-3 因素条件指数表
（6）编制因素比准系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数，详见表4-4 表4-4
（7）求取不动产比准价格采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
经过比较分析，各可比实例的各项不动产状况与估价对象较相似。
经过测算，以上三个可比实例的比准价格差异在正常范围内。
考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合不动产市场价格水平，本次估价确定取以上三个可比实例比准价格的简单算术平均值作为评估对象比准价格。
不动产建筑面积单价
＝（131466.56 ＋117797.33 ＋127312.76 ）÷ 3
＝125525.55（元/ 平方米）
不动产总价＝125525.55×139＝17448051.45（元）
二、收益法
（一）概述
1.基本思路
（1）基本原理
（2）基本计算公式
情形1：收益为无限年期
不动产价值＝净收益/ 资本化率（4-8 ）
情形2：收益为有限年期
（3）评估待估不动产的价值的思路首先确定净收益（通过总收益减去总费用）；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估不动产的价值。
2.适用范围
收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。
3.前提条件
运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：
（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；
（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用
货币来衡量；
（3）不动产预期获利年限可以预测。
4.评估步骤
运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：
（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料；
（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；
（3）确定不动产净收益；
（4）确定不动产收益期限；
（5）采用适当的收益法模型估算不动产收益价格。