立体车库的利与弊

本报告是严格保密的。
综合立体车库的利弊，为了更好地更方便满足用户的停车需求，不建 议采用立体停车系统，而是全部使用普通停车方式
集约利用土地，节省成本：具体到本项目，只要部分采用两 层立体车库就不用开挖至-2层，节省成本
利
车库设置灵活：可以在普通车库与立体车库之间灵活转换， 如果停车位供不应求，则可以把普通车位替换成立体车库 层高同时可以满足地下商业经营的需要：地下立体车库的层 高需要达到4.5以上，这高度可以基本满足地下商业的需要
如果全部采用普通停车， -2层开挖约2万平米即可满足停车要求，成本增加不大
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好处
建设地下二层的立体停车库所需的成本主要包括立体机械车库的造价以及层 高增加相应提高的建安成本，但总体而言成本节约效应相当明显
车库设计的原则：
车库类型 地下车库 半地下车库 架空层车 库 一层架空 层面积 立体机械车库 9*车位数
1、满足商户和办公用户的 需求 2、开发商成本最优
立体车库后续的维护成本较高；同时使用立体车库更容易造成车子的刮伤和损 坏，也就增加了耗损赔偿的风险
增加人力培训成本：
引进立体停车需要专人操作智能化的停车系统，对管理人员的培训成本增加了
车辆适用性限制：
立体车库的机械是相对固定的，大车和货车等特殊车辆不能与普通小车共享车 库，可能需要专门的设备，对车位的设计和成本控制不利
造价/位
优势
用户比较欢迎
比较受欢迎， 入户近,市 土地利用率 场上受欢 高 迎
成本较高， 施工限制条 件高 1080万 增加楼栋 高度 720-864万
占地少，土地利用效 率很高
劣势
造价高
此外，建立二层立体停
车库需要增加地下停车场的 高度，则相应要增加约30% 的建安成本
用户使用不方便，特 别是消费者抗性较大； 维护管理成本高 180-288万
面积组成
人防面积
+其他地下面积
成本(单位面积造价) 3000 12万
一层半地下 室面积
1500 6万
1000/1200 4-4.8万 2-3.2万
车库造价差距的主要原
因是：随着层数的增加，会 增加电机功率和一些机械成 本，目前市场两层立体车库 造价在2万左右，三层车库 造价约2.5万，五层立体车 库造价在3.2万左右。
后续将产生很大问题：立体车库将产生的众多维护、赔偿费 用以及消费者接受度问题，特别在商业停车方面面临较大的 问题
弊
面临政府方面的限制：地下空间还承担人防功能，人防部分 可以设置普通停车，但是否允许建成立体停车尚不确定 利用高层建筑基础深埋可以大大减轻建设地下2层的建安成 本：由于高层建筑有基础深埋的规定，则大大降低建设-2层 车库的成本，单方造价增加在1000元左右
考虑到停车位的异常紧缺和本项目的持续增值，建议部分采用地
下二层立体机械停车场，采用机械升降平移式立体车库系统；
考虑到地下7000平米的商业，采用部分普通车库（约700个）+
部分立体车库（500个两层车库）的方式来满足停车需求
单层地下停车场层高适当加高，在不增加层数的基础上保证车位
供应的灵活性，为后续发展留有空间
好处
增加地下室层高，采用部分普通停车+部分两层立体车库停车的方式以增加车 位供应的灵活性，降低单车位成本和缓解车位紧缺压力
本项目计容建筑面积约26万，包括近4万的商业和3.5万多的办公，
大概匡算需要1700多个停车位（仅能依靠地下停车来解决），因 此需要开挖地下-2层来满足需求，因此建安成本将很高
本项目写字楼所需180 个停车位不同类行车路 的造价
2160万
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弊端
但同时，使用立体车库存在的接受度、损耗赔偿等风险需要先行提示
接受度风险：
使用立体车库毕竟不如普通停车方便，在时间耗费、停车技巧等方面都会有更 高要求，这对用户特别是商业消费者而言是不利的，需要逐步培养
维护、耗损赔偿风险：