登封城市调研报告

建面（万㎡） 6.9 2.8 6.6 6.1 1.1 5 28 7.9 8.7 150 10 16 8.96 6.7
容积率 1.53
2 1.7 2.3 1 0.89 2.4 1.5 2 3.8 1.1 2 1.7 0.66
绿化率 35% 32% 30% 30% 70% 39% 30% 40% 35% 40% 35% 40% 30% ——
登封市土地成交13年出现拐点，供应量不足，成交下滑，土地稀缺，地价攀升
登封近5年住宅用地供应、成交量
登封近5年住宅用地成交价格
58.9 850
800
750
45.0
700
650
600
550
500
23.3
29.0 21.9
450
25.8
400
350
16.9
17.9 17.2
300
14.1
250
200
150
少林寺
中岳嵩山
禅宗少林•音乐大典
中岳庙
嵩阳书院
嵩岳寺塔
登封市历史悠久，旅游资源得天独厚，境内有众多历史文化古迹。“天下第一名刹”少林寺，道教洞天中岳庙，儒学圣地嵩阳书院驰 名天下。还有中国现存最早的天文台登封观星台，中国现存最古老的佛教砖塔嵩岳寺塔，中国现存规模最大、数量最多的古塔建筑群 少林寺塔林等。
东 登封市直一初中 商 铺
滨河路小学
登封市直属 第二初级中 学
街 万佳时代广场
登封市人民医院
登封市第
嵩山 二人民医 广场 院
登封市政府
曼哈顿汇金广场
医院
河南特色城
运营中商业中心
潜在商业中心
学校
商贸城
登封文化城 登封国际商贸城
通达路小学
大润发
登封汽车客车总 站
书院河小学
7.编办 8.党史办 9.市志办 10.政法委 11.审计局 12.爱卫办 13.物价局 14.科技局
登封市综合环境研究报告
Part01
P0 1
Part02
城市综合分析
城市认知
城市人口
P0
城市经济
2
城市产业
房地产市场
整体市场 板块市场 客户分析 项目个案
Part03
P0 3
Contents
目录
城市小结
城市进入综合评价
城市综合分析——城市基本数据
分类
全市GDP（亿元） 全市面积（平方公里） 全市人口:常住/户籍（万人） 全市人均GDP（万元/人） 全市人均可支配收入(元/人) 全市固定资产投资总额（亿元）/占GDP比例/增速 全市房地产投资总额（亿元）/占固定资产比例/增速（2015）
房地产板块市场——开发企业
在售项目开发商多为当地企业，多是煤炭行业背景，整体开发专业度不高，无一线房企进驻
项目名称 德融花园 鑫蓉天悦 鸿福花苑 嵩林雅园 嵩基怡和园 嵩山壹号 登封御园 天道龙玺湾 元顺锦绣华庭 新都万象城 天和英伦庄园 磴槽锦园 嵩基润堂 锦鹏依山郡
开发企业 郑州德容置业有限公司 河南鑫蓉居房地产开发有限公司 河南建良房地产有限公司 郑州德鑫置业有限公司 河南嵩基房地产有限公司 河南联大置业有限公司 漯河市舒漫置业发展有限公司 郑州天道置业有限公司 登封元顺置业有限公司 河南鑫地房地产开发有限公司 郑州市天河集团中润伟业置地有限公司 郑州磴槽企业集团置业有限公司 河南嵩基房地产有限公司 郑州市锦鹏置业有限公司
磴槽集团与建业集团共同投资50亿 元建设“世界功夫中心”
登封电厂集团 恒美铝业
阳城集团 锦鹏集团
阳城煤矿投资12亿元建设郑州市第 十六人民医院
登电集团
嵩基集团
锦鹏集团投资3.5亿元建设锦鹏酒店
城市综合分析——城市规划
登封规划为“一城三区四组团”，定位城市发展居住向东，文旅向西
所谓“一城”，即登封城。“三区”，即中心城 区、登封新区、旅游新城。“四组团”，即围绕 发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整，打 造特色乡镇。
500.0
0.0 2016年1月
0.0 2017年1月
数据来源：房管局备案数据
房地产板块市场——项目分布
登封市随着近两年供应土地的减少，市场项目多处于尾盘阶段，目前有房可售板块主要集中在城南板块 及新区板块
待售 在售 尾盘
8300元/㎡
嵩阳雅园
6000元/㎡
鸿福花苑
11000元/㎡
嵩基怡和园
城 西
100
50
0
120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0
数据来源：中国土地市场网
房地产整体市场——商品住宅（月度）
登封市16年全年商品住宅供22万㎡，销38万㎡，价格平稳上涨，均价4637元/㎡
2016年1-12月登封市商品住宅销售面积及价格走势
中禾商务广场入驻行政单位：
登封少林中学
嵩阳中学
1.中岳办 2.城乡规划局
15.商务局 16.人防办
嵩阳高中
3.发改委 4.新城办
17.工商联 18.农委
中天广场（丹尼斯，尚未营业）
5.事务管理局 6.安监局
19.市场发展局 20.文广新局
登封市骨 科医院
登封市第一高级中学
嵩山路小学
崇高路小学
登封汽车站 立英学校
鑫蓉•天悦
板 4300元/㎡
块
德融花园
5300元/㎡
嵩山壹号
5500元/㎡
5700元/㎡
元顺锦绣华庭
城南板块
新都万象城
3980元/㎡
5600元/㎡
登封御园
天道龙玺湾
5600元/㎡
锦鹏依山郡
嵩基润堂
天和新英区伦板庄园块
6100元/㎡
磴槽锦园
5600元/㎡
登封市房地产市场整体可划分 为中心城区板块、城西板块、 城南板块及新区板块四个板块， 目前主力在售住宅项目7个； 西区规划定位旅游新城，项目 较少，且品质较低； 北区受山体阻隔，发展受限， 目前在售项目多处尾盘阶段， 剩余货量较少； 南区村庄多，新建小区品质一 般，安置房占比重大； 东区为城市发展主要方向，受 城市规划驱动，近年新建项目 较多，目前在售项目1个，待售 项目2个；
背景 当地企业，煤炭背景 小型房企，知名度低
当地小型房企 小型房企，知名度低 嵩基集团，煤炭开采、水泥产销、铝电生产等背景，当地有一定知名度 首次开发地产项目 投资商为万山投资管理有限公司，在全省开发项目20余个 当地企业，开发过御景东方项目，在当地有一定知名度 首次开发地产项目 当地企业，投资方众多 当地企业，煤炭背景，开发有东城花园项目 当地企业，水泥、煤炭背景，当地知名度较高，开发过弘园项目 投资商为嵩基集团，煤炭背景，当地有一定知名度 投资商为锦鹏集团，矿业能源背景，当地有一定知名度
21.文联 22.新区管委会 23.财政局 24.国资办 25.金融办 26.建投公司 27.高新区
登封市三 康医院 中强中学
河南司法警官 职业学院分校
嵩山武术院 东城区 中禾商务广场 CBD
登封实验高中
郑州市第十 六人民医院
CBD板块
城市综合分析小结
• 登封为郑州下辖县级市，定位世界文化旅游名城、都市区文旅主体功能区，儒释道文化旅游资源丰富 • 人口较少，增幅缓慢，城镇化仍低，主要吸附乡镇人口聚集 • 经济在郑州县市排名中，总量及增速靠后；且投资为支撑登封经济发展的主要引擎，占GDP八成 • 产业转型中，目前仍以矿产资源为基础的工业为主，第三产业占比近两年快速增加，未来文旅及相关服
全市三产比例
2016年度数据
566.8 1220 69.43/——（2015数据） 7.52（2015数据） 75219（2015数据） 468.35/83%/15.7% 8.8363/2.1%/2.3% 2.7%/61.1%/36.2%
行政区划（包含多少区/县级市/县）
3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区和1个矿区：嵩阳街道、 少林街道、中岳街道、大金店镇、颍阳镇、卢店镇、告成镇、 阳城区镇（阳城工业区）、大冶镇、宣化镇、徐庄镇、东华
房地产板块市场——项目概况
项目规划中小规模为主，产品受限高影响，以洋房、小高层产品为主
板块 城西板块 中心区板块
城南板块
新区板块
项目名称 德融花园 鑫蓉天悦 鸿福花苑 嵩林雅园 嵩基怡和园 嵩山壹号 登封御园 天道龙玺湾 元顺锦绣华庭 新都万象城 天和英伦庄园 磴槽锦园 嵩基润堂 锦鹏依山郡
占地（亩） 39 15 32 28 16.7 84 140 61 54 393 103 100 79 ——
城市综合分析——城市交通
对外交通便捷，禹登铁路与京广、陇海、焦枝铁路干线相接，323省道和郑少洛高速横贯东西，207国 道、237省道和禹登高速公路纵横南北，与郑州、洛阳、许昌联系便利，未来规划有郑登洛城轨
城市综合分析——城市配套
目前医疗、教育、商业等生活配套主要集中在老城区；东区及西区配套欠缺；其中东区定位行政中心， 行政办公单位已搬迁进驻，规划配套完善
务业占比将逐渐抬高
• 农村居民收入高于河南省人均水平，乡镇居民购买力较高 • 规划“一城三区四组团”，定位城市发展居住向东，文旅向西 • 交通便捷，与郑州、洛阳、许昌联系便利，未来规划有郑登洛城轨 • 医疗、教育、商业等生活配套主要集中在老城区；东部及西部配套欠缺；东部规划配套完善
房地产整体市场——土地市场
房地产板块市场——产品去化
2016年主力在售项目去化31.2万㎡，2017年预推量18.4万㎡，供不应求；热销项目月均去化约 0.4万㎡；除新都万象城新农村改造剩余体量较大，其余项目剩余仅43万㎡，一年多时间去化完毕
板块 城西板块 中心区板块
城南板块
新区板块
项目名称
德融花园 鑫蓉天悦 鸿福花苑 嵩林雅园 嵩基怡和园 嵩山壹号 登封御园 天道龙玺湾 元顺锦绣华庭 新都万象城 天和英伦庄园 磴槽锦园 嵩基润堂 锦鹏依山郡
5.0
4.8
5,500.0
4.5
4.2
4.2
4.0
5,000.0 4,500.0
3.5
3.0
3.0
3.2
3.2
月均去化3.2万㎡ 3.2
2.9
3.5
4,000.0
3,500.0
wenku.baidu.com2.5
2.5
2.6
3,000.0
2.3
2,500.0
2.0
2.0
2,000.0
1.5 1,500.0
1.0
1,000.0
0.5
城市综合分析——产业结构
登封市目前产业转型中，去产能大背景下，煤企向新材料高新技术、健康和文化旅游产业转型
登封曾是典型的矿产资源型城市，矿藏资源丰富，形成了以 煤电铝、水泥、耐火材料等为支柱的工业体系，“十一五” 期间，以煤炭、煤电铝为主的资源型、高耗能、高污染产业 工业占比高达87.6%，全市税收50.6%来自煤炭行业。随着 煤炭市场急转直下，煤企纷纷向新材料高新技术、健康和文 化旅游产业转型。
镇、白坪乡、君召乡、石道乡、唐庄乡，以及送表矿区
核心区
市政府驻嵩阳街道
城市综合分析——城市概况
登封市毗邻新密、巩义、与洛阳相连，定位为世界文化旅游名城、都市区文旅主体功能区
郑州都市区总规划（2012-2030年）空间布局结构图
城市综合分析——文旅资源丰富
登封文旅资源丰富，以“建设现代文化旅游名城”为战略，第三产业占比逐年增加
“旅游新城”将建成为中原经济区的“休闲度假 中心”和“全省文化旅游核心区集散中心”。该 区位于登封老城区西，规划面积18平方公里，规 划人口10万人。
“四组团”：建设卢店—唐庄组团，将其打造成物流和商贸型城市组团；建设大冶 组团，将其打造成登封市的工业重镇；建设告成—阳城组团，将其打造成“天中名 镇”；建设大金店—东华组团，将其打造成民俗文化休闲和循环经济示范镇。
“中心城区”将以“天地之中”理念统领城市建 设和旧城改造，着力实施投资150亿元的老城区 历史风貌保护与修复工程。
“登封新区”将建成为集休闲、居住、商贸等功 能于一体的现代化城市新区。该区位于老城区东， 建成区面积达3.5平方公里，人口3.1万，规划面 积30平方公里，规划人口22万人，要着力打造 产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。
物业形态 洋房 洋房 洋房 洋房
5F大平层 洋房、别墅 洋房、小高 洋房、小高
小高 高层、小高 双拼、叠加、洋房 洋房、小高
—— 洋房、别墅
目前状态 尾盘 尾盘 在售 在售 尾盘 尾盘 在售 在售 在售
在售（无证） 在售 尾盘 待售 待售
《登封世界历史文化旅游名城概念规划》针对登封市历史建筑，对城市规划高度进行限制：高度范围西边到少溪河，北边到环山旅游公路，南边到郑 少洛高速，东边到产业集聚区，总的限高原则上是不超过36米；具体定位原则上的是中岳大街与少林路分开，中岳大街以北原则不超过18米，少林 路以北原则不超过24米，少林路以南原则不超过36米
以矿产相关资源为主重点企业：
华润电力
磴槽集团
近5年来，登封43家煤企全部转型，累积投入资金超过120亿 元，54个新转型项目涉及现代种植养殖业、文化旅游、教育、 医疗、装备制造及新材料等10多个行业。5年间，登封市新兴 主导产业占GDP比重由2011年的24.1％上升到现在的38.4％。
登封引导煤炭企业转向文化旅游健康产业项目21个