房地产基础知识版房地产估价师入门必备

房地产基础知识（房地产估价师必备)

房地产基础知识及常用名词

1、房地产:

是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。

上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。

2、土地的所有权种类:

国有土地，集体土地。

３、土地使用权的获取方式:

征用、划拨、出让。

其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。

4、生地与熟地:

熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。

生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。

三通一平:水通、电通、路通，场地平整。

七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通,场地平整。

5、房地产按用途划分的类型:

a.居住房地产(普通住宅，高级公寓,别墅等）；

b.商业房地产（写字楼,旅馆，商店，影剧院等)

ｃ.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹,沙滩等)

d.工业房地产（厂房，仓库，）

e.农业房地产（农场，林场,牧场,果园)

f．特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等)

6、土地使用权出让的使用年限:

居住用地70年；

工业用地５0年；

教育,科技,文化卫生,体育用地50年；

商业,旅游,娱乐用地40年;

综合或其他用地50年;

7、拆迁补偿的方式：

货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。

目前较多采用货币补偿方式。

8、在什么情况下,国家可以收回有限制出让的土地使用权:

a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取,就可以继续使用)

b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回

c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回

9、土地出让金:

指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

1０、产权及房产种类：

房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。

房屋产权:

指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

房地产权利人:

指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。

产权证书:

指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

大产权证:

即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小产权证：

即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。

商品房:

是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。

公房：

也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

使用权房:

由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：

改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的，拥有部分产权。

共有房产：

两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

五证(预售条件):

《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、和《商品房预售许可证》,简称“五证”。

一证三书(楼房交付使用条件）:

一证：《房地产建设项目竣工综合验收合格证》

三书：商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书

商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等

商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。

现房:

已经交付使用的商品房﹐客户交付部分或全部房款后即可入住。

开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。

期房:

尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证)为止的期间。

准现房：

指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

1１、价格:

价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。或其中的两种。

➢最低价﹕指目前销售中最低的单价﹔

➢最高价﹕指目前销售中最高的单价﹔

➢均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。

➢起价:指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价,高层以低楼层的售价作为起价,不能真实的反映楼盘的价位。

➢一口价﹕指不分楼层﹐不分方向﹐一次性付款的价格

12、定金与订金的区别:

定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。定金应当以