养老公寓案例

位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由4－5层
多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电
梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼
都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有
金色年华--中国 杭州金家岭退休生活社区占地17万平方米， 紧急报警百度文库置，楼道、地面都是无障碍化，每个
位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北 出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置
侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。
和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间
还规划了风雨连廊。
杭州金 色年华
借鉴二：分区明确，且考虑到老年客户的各类需 求，包括护理式与非护理式；
整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个 大的区域。其中一期工程包括了三个区域。
第一个区域为集合式养老单元
安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道， 东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计 了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均 每层10～12个左右的居住单位，其布局有两室 一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通 过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角， 公共卫生间。
社区农庄：
老年大学:
在社区内开辟可以耕作的
是北京市第一家社区内申
农庄，每块地管理费低廉， 办的老年大学，开设多种课程，
一年中可以在地块中耕作。 如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等， 很多老年人非常喜欢这种 部分课程由社区中的老年人担
农家乐的感觉；
当教师；
室外泳池 看护健身中心
农庄苗圃
开敞空间： 通透大气的视觉走廊、开敞绿 地与文化广场和多个小型户外 活动场地、湖滨健身步道与儿 童乐园；
✓ 专业急救中心：与北京红十 字会紧急救援中心合作，在 太阳城内设立急救站
专业医师问诊 专业的医疗器械
东方太 阳城
借鉴三：完善的配套服务设施——针对老年人的 需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自 助农庄等等
大型康体中心：
康体中心接近8000平方米，室内、 室外的游泳池、跑道、各种健身器 材、网球场、舞蹈房、室内跑道、 温泉，均针对老年人特别设计；
绿地孝 贤坊
产品细节较为细腻，满足老年客户各种特殊需求。 但医保卡的问题也使得项目的养老社区定位遭受 质疑；
产品细节：配备有2.8×2.2大进深电梯，可供 专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计； 公共走道及楼梯间安全扶手；指纹锁智能识 别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按 钮；
配套设施：社区配备有老年大学和老年特色 服务医院（引进同济大学附属同济医院绿地 昆山医院 ，后来因为医保卡问题而停止建设 老年专属：在综合性医院基本配置的基础上， 增设专门针对老年人的科室和相关功能；在 普通大型超市的基础上增设老年人购物专区； 还会根据老年人体质特征需要，设立平价药 房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。 此外，还将设立老年食堂；
公建区
周期较长，采用组团式设
计，功能景观内部配套， 互不依赖；
三期
一期
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追
求极致：在整体景观之外，
每个组团内单独布置了大
量水系、绿化景观，满足 老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式 布局，组团内部设置小型
主流客户： 95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源； 职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；
东方太 阳城
借鉴二：人性化的规划设计——多样化交流空间， 针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、 环境设计
无障碍设计： 针对老年人的特殊设 计
✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳
角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识
安全扶手 建筑立面
东方太 阳城
北京“东方太阳城”老年社区，国内成功的老年 社区之一；定位——“世界级的高尚退休社区”、 “全新退休生活的领跑者”
区位：坐落于有“东方 莱茵河”之美誉的北京 市顺义区潮白河畔；
定位：“世界级的高尚 退休社区”、“全新退 休生活的领跑者”
规模：规划面积234万 平方米，总建筑面积70 万平米，共可入住2万 余人；
物业服务 销售手段
嘉兴首个聘用上海物业，从日常家政服务、商务服务 、健康服务到包括精神需求、老年人特护在内的一系 列个性服务；同时上海知名医院在小区内常设门诊
推出“低价抢客”策略，以3500元/平方米在上海销售 。还推出一次性收取10万元出租20年居住权、允许入 住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。
金色年华--中国 杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转 塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家 旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱， 环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲 度假等多重功能养生胜地、舒适家园。
一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”--
老年大学 健康步道
东方太 阳城
借鉴四：多彩的精神文化生活——针对老年人生 活组织多种活动和组织
精彩纷呈社区文化、休闲、 娱乐活动：
✓ 举办过3届国际风筝节 ✓ 举行了3次新年音乐会 ✓ 社区运动会、游园会、文艺
汇演、各种展览、讲座、培 训、交流活动数不胜数
社区组织的俱乐部： ✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐
公共交流空间，组团外部 客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，
设置相对较大的活动场所； 对于这种新型的养老形式容易接受；
东方太 阳城
借鉴一：良好的自然环境——精致的社区水系和 绿化景观，生态居住环境
➢ 水景观：社区整体 坐落于高尔夫球场 之上，共有近500亩 水面分布其间，水 域比例达到3-5%；
长三角 养老
目前长三角银发工程共有4个项目，城市地位都相 对较高；目前项目大多均处于售罄状态；
嘉兴的江 南太阳城
杭州金色 年华
亲和源老年 公寓
上海绿地21城 孝贤坊
江南太 阳城
项目三面环水，拥有良好的景观资源；项目定位 为“上海人的养老天堂”的养老社区；
项目指标
总建：21万M2； 容积率：1.44 产品类型：多层、小高层、高层 户型面积：92-165M2 开盘时间：06年； 目前价格：6200元/M2; 销售情况：剩余少量房源； 客户特点：上海中年客户居多
始终被社会关注，始终在参 与社会，在这个社区里，退休人士 并非与社会脱离，在这里可以与国 内、国际退休人士交流心得经验， 代表杭州市参加各类老年比赛等。 每逢春暖花开日，秋高气爽时，老 人们还可就近在林中散步，在中心 绿化广场赏花，沿登山步道登高， 月色明媚之夜，老人们还可以在广 场月光舞池里翩翩起舞……
绿地孝 贤坊
项目紧邻上海，凭借着价格优势与养老定位，获 得良好认知度，同时住宅户型仅在90M2以下， 充分满足了客户的置业需求；
项目指标
总建：44693M2； 总套数：230套； 产品类型：别墅、小高层、高层 住宅户型：60-90M2 销售情况：全部售罄 区位：上海与昆山交界处，紧邻花 桥国际商务城； 客户特点：年青客户与中年客户居多
第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心
考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其 辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结 合使用，故将这两个主体相近而建。
第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心
一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功 能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、 助浴室等。
杭州金 色年华
老人聚居地方，当然少不得医疗护理 服务。在这个特别社区里，让身体比较 弱的老人住进护理式公寓，就特别能让 孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括 护理公寓和社区医院两大部分，提供日 常门诊检查和健康咨询等服务。护理式 公寓为生活不能完全自理及需要照顾的 老人等提供护理，照料他们生活，并就 护理对象的健康状况、护理级别等分为 单人间、双人间、多人间等类型。
东方太 阳城
取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造 国内老年社区典范；规划了体现老年社区特色— —极致景观与闭合的开放组团
整体规划 ➢ 带状排布，景观资源最大
二期
化：傍水而建，周边为
7000亩绿化隔离带。组团
呈带状平铺，保证了每个
组团与景观最大的接触面
➢ 组团设计，功能独立：由 于项目各期均体量较大，
借鉴三：丰富的精神文化生活以及专业护理，使 得老有所乐，老有所医；
要让老人们活得健康，活得 有滋有味，光靠吃好睡好住好，自 然是远远不够，于是，社区内国际 交流活动中心便成了老人们学习、 健身、娱乐的交流中心了。在老年 大学里，每位老人可以凭自己的爱 好和向往，学书法绘画，学园艺莳 花，练太极瑜伽……身手灵活矫健 的，还可以到健身房、乒乓室、室 内门球场去“比划比划”。
物业类型：独栋别墅、 联体别墅、点式公寓、 板式公寓和连廊式公寓， 面积为78-716平方米 不等；
区域概况： 项目所在顺义区植被覆
盖率、绿化率和空气质 量等环境条件和基础条 件都非常好，位于北京 传统认知的中央别墅区 板块。
项目主要目标客源地为 北京。2006年，北京 65岁及以上人口超10%， 按照国际标准，已经进 入老龄化社会，人均 GDP达6210美元，目 标客户的消费力很强。
➢ 绿化：周边有10万 株林木，社区绿化 率高达80％。每个 区域都有自己独特 的树木、灌木及地 被植物，形成区域 之间的天然视觉屏 障；
➢ 空气质量：社区空 气中负氧离子平均 含量高达2000个/立 方米，居住环境已 达到疗养标准；
精心设计社区水系和绿化
社区内以及周边大量的 绿化保证了疗养级空气 质量；
江南太 阳城
政府的强力支持，创新的概念社区，再加上良好 物业服务与销售手段，使得项目大获得成功，项 目近70%的客户是上海人；
政府强力支持 营销推广
由嘉兴市社保局牵头，出台了“关于上海人入住嘉兴 后医保问题的有关规定” ；08年4月份，嘉兴对接上 海的医保正式开始实施，上海人可以在嘉兴看病；
是最早来上海推广“居家养老，健康生活”概念的项 目，在营销概念上占据优势；
别性
户型设计各有侧重：
✓ 老年人渴望交流：有些别墅设了 双客厅
✓ 中国传统观念子女与父母同住： 大户型多卧室
✓ 老人需要照顾：有些户型设计了 保姆间
宽电梯入口，方便进入
环境设计方便交流：
✓ 大型会所成为老年人相互交流活 动的主要空间；
✓ 园林设计强调可交互性：在园林 区里都开辟了小型平台作为随机 性的交流空间；
景观步道加宽以便通行 会所
会所
东方太 阳城
借鉴三：完善的配套服务设施——针对老年人的 需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自 助农庄等等
主体建筑概况：
太阳城社区医院：
规划面积5万平米的配套建筑群 ✓ 规模：太阳城医院面积1.6万 位于社区中央，主要以社区中心、 平米；
康体中心、度假酒店、商业中心 ✓ 专业医师和设备：医护人员
部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐 部；
业主自发的俱乐部： ✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、
太极拳俱乐部、乒乓球俱乐 部、健身俱乐部；每个老人 都能找到自己喜爱的活动
音乐会老年合唱 棋牌俱乐部活动
国际风筝文化节 太极俱乐部活动
杭州金 色年华
借鉴一：区位决了项目的定位，杭州金色年华拥 有良好的自然资源，适合定位为银发工程；
借鉴 总结
成功老年社区KPI体系
外部因素 内部因素
城市资源强度与配套设施强度 人口结构老龄化状况 经济与社会保障水平 养老的社会观念转变 政府扶持，给予政策支持
多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节 完整的、可应对紧急情况的医疗服务功能系统 丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能 方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施 精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的 实现，带来年轻感觉
和酒店公寓等四大功能区为主， 由北京市老年病研究中心选
集文化、娱乐、商业、医疗、康 派，设施和医疗水平高于国
体、度假休闲等多种功能于一身； 家二级医院标准；
✓ 定期体检提出保健计划：医 院对每位业主每年进行一次 免费体检，并存入个人健康 档案，专业医师为业主量身 定做保健方案；
大型公共建筑群
✓ 全覆盖的应急呼叫系统：紧 急呼叫系统将医院同各家各 户及公共场所每一角落连接 起来；