河南信阳市房地产市场调研报告剖析

区域板块分析
• 信阳市城市总体规划（2004-2020）
信阳市城市规划目标
从信阳市政府规划工作要点中看，构建以主城 区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨 架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖 三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市方 向发展。 到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到 60万人；到2020年，达到建设用地100平方公 里、人口100万的“双百”城市规模。
2012
合计
1.16
4.65
138.43
565.49
23.63
85.4
23.61
139.47பைடு நூலகம்
24.23
139.48
209.9
929.84
按照规划，今年将进一步放大土地投放量和市场新建商品住房的投放量， 这将导致近期市场放入大，竞争加剧的局面。
小结
• 未来浉河、南湾、鸡公山的发展前景巨大， 他们是山水园林城市中的主力军。 • 羊山新区建设依然是重点，因为前景较好， 是未来的政治经济文化中心，发展空间巨 大。
信阳市荣誉
• • • • • • • • 中国十佳宜居城市 中国优秀旅游城市 中国创业之城 中国最具投资潜力中小城市二十强 国家级生态环境建设示范市 省级卫生城市 中国茶都-信阳毛尖-中国新贵红茶典范”信阳红” 2011中国魅力城市.
区域文化小结
• • • • • 信阳的定位——宜居，养生，潜力，魅力。 信阳城市风景秀丽，气候宜人，适合居住养生 信阳城市规模逐渐增大，人口多，市场潜力大。 信阳市地理位置优越，旅游资源丰富。 信阳是一个有文化有历史的现代旅游城市。
信阳市房地产市场调查报告
制作人：李君萍、杨倩、王亚辉
目录
• • • • • • • • 区域文化分析 区域板块分析 政策分析 行业企业分析 产品分析 价格分析 推广及促销分析 前景预测
信阳区域文化分析
• 信阳市区域概况 • 信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖 北接壤，左扼两淮，右控江汉，承东启西。屏蔽 中原，素有“三省通衢”之称，从古至今，是江 淮河汉之间的战略要地，又是南北经济文化交流 的重要通道。信阳历史悠久，人杰地灵。 • 总面积18915平方公里，总人口798.6万。 • 信阳是华夏文明的发祥地之一.信阳地区山水秀丽， 气候宜人,素来有“江南北国,北国江南””豫南小 苏州”之美誉。
地区中心城市，便利的交通环境，是保证信阳经济高速发展的基础条件； 而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。
信阳旅游
• 目前，信阳市旅游业已形成了三大“特色”、七大 “资源”。 • 三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的 生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游， 以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游； • 七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。 • 信阳市有多处以湖光山色、温泉、古刹、古迹为特色 的旅游胜地； • 鸡公山是国家级风景名胜区和自然保护区，是我国四 大避暑胜地之
2011信阳市价格趋势图 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1 2 3 4 5
月份 均价
1.2商品房销量环比表现复杂
• 一月，二月销量较低，三月突增，四月下降，五月和四月 基本持平。 • 2011年3月，信阳市由于集资房项目的大量备案和一些新 增项目的备案使得3月份的新增量出现了大幅度的上涨， 而且销售量同时也出现了大幅度的上涨现象。信阳楼市四 月份备案量和销售量出现小幅度下降， 4月份信阳市住宅 类商品房销售套数为1254套，销售面积为134167㎡。在 环比的变化中，销售套数环比下跌了308套，降幅达0.19 倍；销售面积环比下降了41488㎡，降幅达0.23倍。5月 份信阳市住宅类商品房销售套数为1300套，销售面积为 141167㎡。在环比的变化中，销售套数环比上升了46套， 涨幅仅达0.04倍；销售面积环比下降了27㎡，变化几乎可 以不计。
的，统一按销售收入全额征税。）——税费政策（《关于首次购买普 通房有关契税政策的通知》指出，对两个或两个以上共同购买90平方 米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共 同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 ）
• 四、强化差别化住房信贷政策。
• （对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率 不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府 新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上， 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。）——货币政策（利率和 存款准备金率一直在上调）
政策带来的影响
• 6.国家历来调控都是对居民住宅地产的调控，很少对商业 地产调控，所以商业与商务类地产将呈现快速增长。 • 7.国家实施的城镇化发展战略，要求以大城市为依托，以 中小城市为重点，随着大城市的饱和，现阶段必然迎来中 小城市发展的高速阶段，特别是信阳作为中国最具投资潜 力中小城市二十强、中国十佳宜居城市，在省政府、市政 府的大力支持下房地产必将迅速发展。 • 8. 国家调控的目的在于抑制房地产的投机，但是随着大城 市竞争压力的增大和人口的饱和，越来越多的年轻人选择 在三线四线城市生活，而且越来越多的人注重养生，而信 阳正是养生天堂，这样必然会导致信阳购房需求的大幅增 加。
房地产政策分析
• 新国八条 • 限购令——主要是对一线二线城市的限购，二 套房的限购 • 货币政策——紧缩的货币政策 • 税费政策——取消了二手房营业税的优惠政策 和契税优惠政策 • 土地政策——严格住房用地供应管理 。
新国八条政策解析
• • • • 一、进一步落实地方政府责任。 二、 加大保障性安居工程建设力度。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 （调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易
• 五、严格住房用地供应管理。
• （各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普 通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。大力推广以“限 房价、竞地价”用地）——土地政策(2010年3月10日国土资源部出台整治房 地产用地的专项文件《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，开 发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴 清成交额50%的首付款，逾期不签订合同的，终止工地、不得退还定金。) 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和 执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当 地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1 套。 ——限购
信阳历史文化
• 信阳是一有悠久历史的古城。早在8000多年前， 境内淮河两岸就出现了相当规模的原始农业，从 东到西分布有裴李岗文化、龙山文化和屈家岭文 化遗址多处。春秋战国时期，楚灭申、息等诸候 国，建申、息、期思等县。北宋改义阳为信阳， 一直延用至今。 • 信阳是著名的革命根据地。第一次国内革命战争 时期，老一辈无产阶段革命家在信阳创建了大别 山革命根据地。信阳境内革命遗址、古迹和文物 众多。现有国家级文物保护单位6处，省及省以下 级别文物保护单位400多处，有重要革命纪念地 和革命旧址400多处，为全省各市之冠。
“南联北延，东拓西优”。
• 向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工 业区，城市大规模集中建设的居住区。 • 向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及 配套居住组团，发展教育产业。 • 向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为 以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基 地。 • 向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸 的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景 观区。
政策带来的影响
• 4.在金融政策方面，央行5月12日公布：从2011年5月18日起，再度 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今 年以来第5次上调存款准备金率，保持了“每月一调”的频率。同时， 这也是央行自去年以来准备金率的第11次上调。大型金融机构存款准 备金率上调至21%，由于存准率上调空间越来越小，加息将是央行管 理通胀的一个重要手段。四月CPI 同比上涨5.3%，五月CPI 同比上涨 5.5%，政策收紧的影响正逐渐显现，但通胀压力仍在相对高位。这 样大多数人仍会选择房地产作为资产保值增值的方式。当然，利率的 上调会增加融资成本，成本增加也会导致价格的上升。 • 5.从国六条到新国八条，国家一直鼓励和支持发展中低价位、中小套 型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，加大保障性安居工程建 设力度。但是保障性住房总量仍旧较少,不能从根本上改变房地产经 济的现状,对于广大购房者来说仍是杯水车薪。保障制度不健全，短 期难对市场形成冲击。
• 六、合理引导住房需求。
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• 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 • 八、坚持和强化舆论引导。
政策带来的影响
• 1.国家出台的一系列的调控政策，无疑增加了房地产投资风险。
• 2. 限购——使更多的热钱涌向三线四线城市，增加信阳房地产市场的投机需 求，也促使信阳市房地产价格的上涨。 • 3.信阳会不会限购？——由于三四线城市这几个月的房价生长过快，有部分 人士认为限购令未来会波及三四线城市，但是中国指数研究院6月21日发布 《2011年5月中国房地产政策跟踪报告》中提到，自各地限购令出台，已3 个 月有余，五月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价 格仍然坚挺。在大城市限购令政策效果并不明显，政府短期内应该不会再用 这种无效政策，否则只会引起民怨。况且很多地方政府本身都不愿意施行限 购令，这样会减少政府的土地出让金。所以短期内限购令不会波及信阳。当 然在现在国家政府严厉调控房价的情况下，我们还是必须保持敏锐的眼光。
区域定位
• 浉河区——旅游观光、 休闲养生、娱乐购物 • 羊山新区——未来的经 济、政治、文化中心 • 平桥区——工业区
浉河区— 羊山区— 平桥区— 老区 新区 工业区 信阳