估价案例与分析试题
2023年下半年山东省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题
2023年下半年山东省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。
A：房地产重新购建价格的求取思路B：土地重新购建价格的求取思路C：详细价格重新购建价格的求取思路D：建筑物重新购建价格的求取思路E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产某年1月1日的成交价格为IoOO美元/∏Λ同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元∕∏f,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元∕∏f（假设该年1月I日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。
A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格3、耕地占用税免税用地，凡变更用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。
A：变更开发时间B：变更用途C：变更产权人D：变更运用人E：执行层的组织协调4、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必需加盖公章5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预料将来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。
目前该类物业无风险酬劳率为5%,风险酬劳率为平安利率的60%,则该商场在2023年10月的价值最接近于一万元。
A.536B.549D.8166、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。
A：个人全部的居住房屋及院落用地B：免税单位职工家属的宿舍用地C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D：干脆用于农、林、牧、渔业的生产用地E：执行层的组织协调7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。
房地产估价师案例与分析专项测
房地产估价师案例与分析专项测房地产估价师《案例与分析》专项习题测试一、问答题 1 有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为，自10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自10月13日计。
当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答：根据上述资料你能否决定购买为什么（估价时点为10月13日）解析:【正确答案】：假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。
由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。
根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算估价时点为10月13日，收益年限为40-2=38（年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：A1 =5×12×（1-10%）=54（万元）。
A2=70×（1-10%）=63（万元）。
V=54/（1+10%）+63/[10%（1+10%）]×[1-1/（1+10%）37]=604.98（万元）。
因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
注：V=54/10%×[1-1/（1+10%）]+63/10%×[1-1/（1+10%）38]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。
2 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。
(2024年试题)A：定额计价方式采纳综合单价形式，工程量清单计价方式采纳总价形式B：定额计价方式投标一般采纳合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采纳百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调2、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。
A：83．51B：85．26C：85．36D：87．16E：工业用地的监测点评估价格3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．604、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。
A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必需画上轴线并编上轴线号D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号5、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公允C．客观D．诚恳信用6、投资利息估算只有在中才须要。
A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题
山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，假如该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
假如抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。
A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.292、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。
2024年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，依据规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。
A：2024年7月1日B：2024年8月1日C：2024年9月1日D：2024年10月1日E：房地产估价机构必需加盖公章3、国务院办公厅国办发(2024)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D．个人购买一般住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税4、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2024年考题】A：本估价机构全部B：全部参与该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格5、一般来说，标准方差越小，投资风险__。
A．越小B．越大C．越难限制D．越难估算6、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公允台理的价值。
A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格7、由于自然缘由、社会缘由导致借款人失去还款实力，以及由于主观缘由、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
房地产估价师考试《案例与分析》习题
房地产估价师考试《案例与分析》习题1．2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。
原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。
后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?2．在估价过程中，甲犯了哪些错误?考点分析：假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】1．后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。
如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2．估价师主要错误有：（1）估价前提错误，应是自愿转让前提。
（2）动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
（3）开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
（4）折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
2．2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?考点分析：比较法的可比实例的选取＋收益法价值形成过程的注意问题【参考答案】1．不能直接将其选作可比实例（1分）。
2023年广东省房地产估价师案例与分析背离事实假设考试试题
广东省2023年房地产估价师《案例与分析》: 背离事实假设考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）1、房地产广告中对价格有体现旳, 应当清晰体现为__, 明示价格旳有效期限。
A．实际价格B．名义价格C．实际旳销售价格D. 名义旳销售价格2、利息备付率体现使用项目利润偿付利息旳保障倍数。
对于一般房地产投资项目, 该指标值应当不不大于__。
A．0B．1C．2D．33、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m旳矩形土地, 总价为121.92万元。
准时四三二一法则, 其相邻临街深度15.24m（即50ft）, 临街宽度25m旳矩形土地旳总价为（）万元。
A．53.34B．85.34C．106.68D. 213.364、某高层楼房占用旳土地总面积为800m2, 总建筑面积为2023m2, 某人拥有其中120m2旳建筑面积。
那么假如按建筑面积进行分摊计算, 该所有人拥有旳土地数量为__m2。
A．40B．45C．48D. 505、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远旳消费者, 也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车B．位置C．特色D. 距离6、采用收益法测算房地产价格时, 公式V=A/r+b/r2体现__。
A．房地产净收益按一固定数额逐年递增B．房地产净收益按一固定数额逐年递减C．房地产净收益按一固定比率逐年递增D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减7、某企业总资产为150万元, 负债30万元, 资本公积10万元, 留存收益10万元, 盈余公积5万元, 则该企业旳实收资本为__万元。
A．95B．100C．120D．1758、不属于保险协议辅助人旳是__。
A. 保险受益人B. 保险代理人C. 保险公估人D. 保险经纪人9、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳旳税费分别为正常交易价格旳3％和6％, 某宗房地产建筑面积为120㎡, 买卖双方约定, 买方付给卖方30万元, 并由买方交纳所有旳税费。
云南省2024年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题
云南省2024年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安静程度。
A：四周环境状况B：繁华程度C：临街状况D：旁边是否有矿产资源E：工业用地的监测点评估价格2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A．10.2B．11.0C．11.3D．11.53、债券偿付方式不包括__方式。
A．担保B．偿还C．转换D．转期4、有一宗三角形的土地须要进行估价，其临街路途价(土地单价)为2 500元／㎡，假如该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．A：390．25万元B：393．75万元C：402．25万元D：413．25万元E：工业用地的监测点评估价格5、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。
A：100B：200C：500D：800E：执行层的组织协调6、关于修理基金管理的下列表述中，正确的是。
A：业主委员会成立以前，修理基金由房地产行政主管部门代管B：业主委员会成立以后，修理基金由物业管理企业代管C：修理基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D：业主转让房地产全部权时，结余修理基金予以退还E：执行层的组织协调7、有一宗房产交易，成交价格为3 000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。
A：3 000元／㎡B：2 700元／㎡C：2 914元／㎡D：2 500元／㎡E：工业用地的监测点评估价格8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2024年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格9、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
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房地产估价案例与分析试题二、单项选择题(一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。
下列表述中正确的是( )。
A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款2．下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B．该宗地无论划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续3．若该在建工程已整体抵押，在无法定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A．抵押价值 B．处分抵押物时的市场价值C．抵押价值一处分抵押物的费用及税费D．处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费4．若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4-12。
表4.12开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万m2 第1年6月第3年6月第3年6月第二期15m2第4年6月第5年6月第5年6月第三期15m2第5年6月第6年6月第6年6月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线是，正确的做法是( )。
A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
A．目前住宅市场价格B．未来住宅市场价格，折现至估价时点C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7．在确定开发成本时，应采用( )。
A．该开发公司测算的开发成本 B．现时的客观开发成本C．各期销售时的客观开发成本 D．各期开发时的客观开发成本8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。
A．销售费用、销售税费和开发利润B．销售费用、销售税费和所得税C．销售费用、销售税费和购地税费D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：名称建筑面积（㎡）建筑基底面积（㎡）房屋结构建筑物重置单价（元/㎡）建筑物成新率店面 1 000 1 000 砖混800 90%仓库 2 000 2 000 砖木500 85%住宅 1 500 1 500 砖混650 90%9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。
A．22.22% B．33.61% C．36.55% D．37.80%10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值二、单项选择题（答案）1．B 2．A提示：在建工程在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证和施工许可证后方可办理抵押登记。
3.D 4．D 5．C 6．D 7．A 8．C9．店面的土地价值=200-800×90%×1000=128（万元），仓库的土地价值=200-500×85%×2000=115（万元），住宅的土地价值=195-650×90%×1500=107．25（万元），店面应分摊的土地份额=128/350．25=36．55%。
10．被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定，房屋拆迁公司不等于拆迁人。
拆迁估价一般应当采用市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。
委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
二、单选题（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。
1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（）。
A．1035.0 B．1066.1 C．1150.0 D．1184.54．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（）。
A．9734．2 B．10218．3 C．10407．5 D．10458．8（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。
新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。
A．按工业用途估价 B．按居住用途估价C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估7．如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。
A．交通条件 B．产业集聚度 C．基础设施完备程度 D．公共设施完备程度10．该宗房地产的再次抵押价值为（）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数二、单项选择题答案1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D土地估价一、单项选择题1.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。
在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。
A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B.选择适宜的估价方法进行初步地价测算C.与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D.就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算2.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。
按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（）。