估价案例与分析试题

房地产估价案例与分析试题

二、单项选择题

(一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是( )。

A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

2．下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。

A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B．该宗地无论划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

3．若该在建工程已整体抵押，在无法定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。

A．抵押价值 B．处分抵押物时的市场价值

C．抵押价值一处分抵押物的费用及税费

D．处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费

4．若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。

A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4-12。

表4.12

开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间

第一期20万m2 第1年6月第3年6月第3年6月

第二期15m2第4年6月第5年6月第5年6月

第三期15m2第5年6月第6年6月第6年6月

由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线是，正确的做法是( )。

A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。

A．目前住宅市场价格

B．未来住宅市场价格，折现至估价时点

C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点

D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

7．在确定开发成本时，应采用( )。

A．该开发公司测算的开发成本 B．现时的客观开发成本

C．各期销售时的客观开发成本 D．各期开发时的客观开发成本

8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。

A．销售费用、销售税费和开发利润

B．销售费用、销售税费和所得税

C．销售费用、销售税费和购地税费

D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

名称

建筑面积

（㎡）

建筑基底

面积（㎡）

房屋结构

建筑物重置

单价（元/㎡）

建筑物

成新率

店面 1 000 1 000 砖混800 90%

仓库 2 000 2 000 砖木500 85%

住宅 1 500 1 500 砖混650 90%

9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。

A．22.22% B．33.61% C．36.55% D．37.80%

10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）

A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

二、单项选择题（答案）

1．B 2．A提示：在建工程在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证和施工许可证后方可办理抵押登记。

3.D 4．D 5．C 6．D 7．A 8．C

9．店面的土地价值=200-800×90%×1000=128（万元），仓库的土地价值=200-500×85%×2000=115（万元），住宅的土地价值=195-650×90%×1500=107．25（万元），店面应分摊的土地份额=128/350．25=36．55%。

10．被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定，房屋拆迁公司不等于拆迁人。

拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

二、单选题

（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。

1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。

A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。

A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较