物业管理服务的解决方案 (1).doc

东营市（）小区物业管理服务方案

东营市（）服务有限公司

二00五年十一月

保密要求

本方案为我公司针对东营市（）小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。

我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。

目录

第一部分管理服务工作的整体设想第二部分采取的管理方式

第三部分服务项目和物资装备

第四部分安全值班管理

第五部分保洁管理

第六部分水电维修

第七部分绿化维护管理

第八部分管理费用和收费标准

第九部分人员培训

第十部分质量保障

第十一部分公司简介

东营市（）小区

物业管理服务方案

第一部分管理服务工作的整体设想

东营市（）小区坐落于市（），是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。

1、我们的管理模式

我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会（或委托单位）和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。

小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会（或委托单位）

能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是：

●业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。

●在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正我公司员工的工作任务。

●部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展工作。

●公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负责。

2、我们的合作形式

●通过与众多小区以及国家企事业单位的合作，我们有两种物业管理服务合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。这是一种在现行体制和后勤社会化改革尚未全面深入展开的情况下合作双方都愿意和能够接受的形式。第二条是我

们按照居民以及写字楼的实际面积以平方为单位进行收费，员工以及相关设备的配置由公司和业主委员会或委托单位进行协商。

3、我们的管理理念

●实行严格规范的准军事化管理

●做服务区内最讲文明礼貌的群体

●树立对客户的绝对工作服从意识

这三条是我们管理工作追求的目标，是我们的管理特色，也是我们取得长足进步的关键。这三点的实质是：严格管理、文明服务、客户至上。

4、我们的承诺

⏹为（）小区提供高水平的专业化、规范化物业管理服务，为居民创造更加优美、和谐、安全的小区居住环境；

⏹3个月内服务总体满意率达到90%以上；

⏹半年内使小区成为东营市小区物业管理方面的新亮点，总体满意率达到95%以上。

第二部分采取的管理方式

1、机构设置

我们遵照“高效、精干、科学、实用”的原则来设置机构和建立管理机制。我们通过设在小区的物业管理处和值班协调中心，处理各种管理和协调方面的事务。

机构设置图如下：

2．工作机制

（）小区管理运作机制如下图：

第三部分服务项目和物资装备

1、服务范围

●（）小区1号楼

●（）小区2号楼

●（）小区3号楼

●（）小区4号楼

●（）小区5号楼

●（）小区6号楼

●（）小区内设写字楼

●小区公共场所

2、服务项目

1）有偿服务项目

●安全值班服务

●消防和安全监控服务

●清洁保洁服务

●绿化维护服务

●住户水电维修、装修装潢服务

●车辆保管服务

●家庭保姆服务

2）免费义务服务项目

●小区住户车辆充气服务

●住户垃圾的清理

●代发信件

●公共报纸阅读栏

3、物品装备配备

1）下列物品装备由我公司提供A．室内办公用品

B。物业管理服务装备用具

4、管理用房

小区提供下列用房：

第四部分安全值班管理

1、管理目标

◆保障小区住户的生命财产安全，治安安全管理失职渎职责任事故发生率争取达到零，每年不超过一起；

◆负责看管车辆责任时间内无丢失；

◆确保小区内无重大失职渎职责任交通和火灾事故；

◆确保小区内公共秩序良好，无私设摊点、无小商小贩、无私设广告牌、无乱贴乱画现象；

2、岗位与人员配置

3、人员来源和素质

我们配备到（）小区的院卫是：

1）复员退伍军人。

2）全部经过公司认真严格并针对小区具体任务和情况培训过的人员。

3）配备一半人员为去年底刚刚退役的优秀退伍军人。

4）从公司挑选10名左右骨干和领班到小区工作。

5）全部为初中以上文化程度。

6）证件齐全。

第五部分保洁管理

1、管理目标

1）实行标准化清洁保洁，垃圾分类管理，日产日清，无卫生死角，定期消杀垃圾场地；

2）楼内干净整洁无卫生死角

3）公共卫生间无异味、无积水、定期消毒；

4）无因清洁问题造成交叉感染的事故发生。

2、管理区域和岗位与人员配置

3、具体工作安排和要求

我公司保洁员实行6天工作制，每天工作时间一般控制在8个半小时以内。如责任区有特殊清洁任务，保洁员要随时加班。保洁员上下班时间和工作安排将以小区的物业管理要求为准。具体工作任务，我们也将在进入正式工作前，与业主委员会或委托单位领导协商。