房地产法第三章[24页]

第一节 房地产权属概述
（二）房地产物权的分类和归属 自物权：物质本身是属于权利人所有，即所有权； 他物权：权利人对他人之物所享有的权利。
三、房地产产权
在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有 的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物 权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的 物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表 现。
第二节 土地权属制度
(二)土地用益物权
1、概念和性质
土地用益物权指法人或公民依法取得的对国有土 地或集体土地依法享有的占有、使用、收益的权 利。
我国的土地用益物权依土地所有权的不同可分为 国有土地的使用权和集体土地的使用权。
2、国有土地使用权：
包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有 土地上的使用权。
房地产相邻关系的主要内容包括 (1)相邻土地使用关系 (2)相邻流水、用水、截水、排水关系 (3)相邻管线安设关系。 （4)相邻光照、通风、音响震动关系 (5)相邻疆界关系 (6)相邻环境与安全关系
第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权
二、业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥
有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建 筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑 物共同部分享有的部分持份权、以及因区分所有 人之间的共同关系所生的成员权的总称。 建筑物区分所有权采用三元说，即包括专有所有 权、共用部分持份权及成员权三位一体的复合性 权利
第二节 土地权属制度
三、土地权属制度的发展 （一）传统土地权利在立体空间上的分离 （二）国家对土地私有权的限制
1、对拥有土地的限制 2、对土地使用的限制 3、对土地交易的限制 4、土地征用
第二节 土地权属制度
四、我国的土地权属制度
(一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者对其所有的土 地依法享有的占有、使用、收益和处分的 权利。 1、我国土地所有权特征： （1）主体特定；（2）客体差异性；（3）内 容的相对性。
第二节 土地权属制度
3、集体土地所有权 （1）概念:我国的集体土地所有权是指由农村集体
经济组织所享有的土地所有权。 （2）范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定
属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基 地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体土地所有权在法律上一种受到严格限制的所 有权，它不能作为交易的标的物，其变更只有两 种情况：一是国家征用；二是边界调整。
第一节 房地产权属概述
二、房地产物权
(一)物权 物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、
享有利益并排除他人干涉的权利。 物权具有以下特征： １、物权权利主体是特定的人，而义务主体则是权利主体以
外的不特定的任何人。 ２、物权客体是物，而不包括行为和精神财富。 ３、物权的内容是对物的直接支配和管领。 ４、物权的效力具有排他性、优先性和追及性。
第二节 土地权属制度
一、大陆法土地物权
罗马法上的土地物权制度大致分为四个层次：第 一层次：所有权、他物权、占有；第二层次是他 物权所包括的：地上权、永佃权、役权、质权和 抵押权。第三层次为役权派生出来的地役权和人 役权；第四层次是由地役权派生出来的乡村地役 权和城市地役权，以及有担保役权派生出来的用 益权、使用权和居住权。
目前我国逐步形成了多元化的房屋所有权体系
第三节 房屋权属制度
二、房屋所有权
定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处 分的权利
分类： 1、以所有权主体划分，包括： 国有房屋所有权；集体房屋所有权；私人房产所有权；外商
投资企业和外产房屋所有权；农村房屋所有权；由其他主 体享有的房产所有权 2、按房屋所有权主体的构成不同可分为 单独所有房屋所有权；共同所有房屋所有权；有限产权或住 房部分产权
第二节 土地权属制度
二、普通法中的土地权属制度
普通法中的地权制度主要由地产权制度、信托制 度和特殊财产权制度组成。
信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人为受 益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和 处分义务的一种财产关系。
特殊财产权制度：普通法上的特殊财产权主要指 与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近 似的土地财产权。
第二节 土地权属制度
2、国家土地所有权： 我国《宪法》第9条第1款规定Biblioteka Baidu“矿藏、水
流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源， 都属于国家所有，即全民所有；有法律规定属于 集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除 外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家 所有。”第10条第2款规定：农村和城市郊区的土 地，依照法律规定部分也属于国家所有。
第三节 房屋权属制度
三、关于房屋使用权 当房屋由房屋所有人使用时，房屋使用权作为
所有权的四项权能之一存在；但房屋由非所有人使 用时，不应将这一权利赋予物权法地位，否则将不 利于我国住房商品化改革。
第三节 房屋权属制度
四、房屋所有权与土地使用权的关系
1、我国房屋所有权与土地使用权是一个完整的统一体，具 有不可分割性
第三章 房地产权属制度
关键术语：
房地产物权 土地权属 土地所有权 土地使用权 建筑物区分所有权 房地产登记
第一节 房地产权属概述
一、房地产权属的概念
房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权 利在主体上的归属状态。
房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。 房地产权利与房地产权属的区别： 1、主体方面的区别 2、范围上的区别 3、权利的表现形式不同
（1）内容的不可分性，这两种权利是互为依存的 （2）主体的不可分性，土地使用权和房屋所有权的主体 是不可分的 （3）客体的不可分性，房屋离不开土地 2、两者的重心是房产
第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权
一、房地产相邻关系
房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有 权或使用权而发生的权利义务关系
国有土地使用权的取得方式：主要是出让和划拨 两种
第二节 土地权属制度
3、集体土地使用权 4、地役权
第三节 房屋权属制度
一、我国城镇房屋权属制度的沿革
房屋所有权方面，从主要共有逐渐过度到个人私有占绝大 部分。
房屋使用权方面，从改革公房低租金制度入手，将以往的 事物分配逐步改变为货币分配，进而向居民和职工出售公 有房屋。