房地产法考点

一、名词解释

1、房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有

地产（土地）和房产（房屋）两大部分。

2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业，

属第三产业门类。

3、建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，

对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

4、建设用地使用权指权利人依法对国有或集体土地享有占有、使用、收益或处分的权

利

5、宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占

有和使用的权利。宅基地使用权体现农村居民的集体福利

6、地役权指为使用自己土地的方便和利益而利用他人土地的权利。（注意不应局限于

土地来理解，建筑物役权也包括在内）

7、不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不

动产登记簿的行为。

8、建设用地：指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用

地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

9、农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水

面等。

10、出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国

家支付土地使用权出让金的行为

11、划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将

该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征：无偿性、行政性、无期性。

12、征收——指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为

国有，并依法对相关权利人给予合理补偿

13、房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动(形成房地产商品使用价值)。

14、房地产开发企业概念俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和

经营的企业

15、房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动

或民事流转活动

16、房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他

人的行为

17、商品房销售，也称商品房买卖，是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买

受人的行为。这一直以来成为我国房地产买卖的主要表现形式，属于典型的房地产

二级市场行为。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

18、房地产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。

它是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担

保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。

19、房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益，

由承租人向出租人支付租金的行为。这是房地产交易的一种基本形式，现实经济生

活中普遍存在。

二、解答题论述

1、房地联系与区别

◎联系主要表现在：

在物质形态上，房地相互连结；

在价值形态上，房地不能截然分开；

在权属管理上，房地权利要求并行一致。

◎区别：可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。

2、房地产法的表现形式

主要包括三个方面：

（1）全国人大及其常委会制定的房地产法律，

（2）国务院及其所属部委制定的房地产行政法规、规章。

（3）最高法院有关房地产的司法解释

3、房地产相关概念

A不动产指不能移动或移动后会引起性质、形状改变并失去原有价值的财产，内容构成上主要包括土地和房屋。林木、庄稼、地上或地下矿藏物等也属于不动产。

B物业意指单元性房地产，可指单元性的地产，也可指单元性建筑物和整栋楼房建筑。

指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。包括：（1）建筑物本体，（2）配套附属设备，（3）配套公共设施，（4）建筑物所占场地。

4、、房地产业的作用A积极作用，房地产业在一国国民经济和城市发展中占据重要地位，发挥多方面的作用。三个主要方面：基础性、支柱性、先导性。B负面作用，易产生泡沫，须适度发展。

5、房地产行政管理体制

从我国现阶段来看，中央是实行建设、土地两大行政部门主管全国房地产工作；地方是授权省级政府可根据本地实际采取灵活做法。

地方两种模式：1、与中央对口设置机构，实行房、地分管2、根据本地实际和需要，实行房、地在不同程度和范围的合并管理，并设置相应的机构。

6、国有土地的范围

城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用（注：征收）的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。14、集体土地的范围包括：农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。

15、房地产登记的功能1、确权功能，确认当事人对于不动产物权（房地产产权）的得丧变动。2、公示功能：登记将不动产（物）与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化，权利人直接意识其不动产权利的存在；登记让第三人乃至社会公众得以知悉不动产权利的享有和变动情况。3、管理功能，实现国家对房地产及相关方面的管理目标。

非因法律行为发生物权变动的情形

16、集体土地所有权的权利主体（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定，侵害了集体成员的合法权益，受害者可以请求法院撤销。