中冶置业_三宗罪_方帅

作为国资委批准的主业包括房地产开发的

16家央企之一，近年来中冶置业可谓大动作频

频。除了积极投身保障房和城市基础设施建设项

目外，还积极参与旧城改造提升其城市运营商的

形象。但是命运尤其多舛，昔日在南京一朝拿地

王上演“蛇吞象”，此后多年一直难于消化而噩梦缠身，经历了被调查退地、资金链告急、被迫

分拆转让地块等种种阵痛。一个稍好的消息是，3月28日中国中冶（601618.SH）刚刚发布的2013年年报显示，南京房地产项目已经盘活，通过上海产权交易所成功挂牌转让了其中三家项目公司的股权。这也正是业界近日热议的话题。通过分拆产权挂牌转让的方式，中冶置业已经把其2010年在南京拿下的地王地块中的01号地分拆成了6大资产包34幅地块，将会分阶段陆续推出。中冶置业“三宗罪”

来自中冶置业的报告显示，过往几年中，中冶置业商业开发土地储备过于集中在南京，目前公司未来

2～3年可供开发的净地极少，几乎丧失了可持续开发的能力。

本刊记者│方帅

C ompany

公司

“要力戒盲目冲动、力戒短期行为、力戒粗心大意。”3月28日上午，中国中冶董事长国文清主持召开集团市场开发专题研讨会时表示，“多一个项目或者少一个项目对集团发展影响不大，但是如果某个项目存在风险，隐患就会巨大。”

他的上述表态恰恰阐释了中冶置业多年来发展的“三宗罪”：决策草率兵败保障房；冒进拿地上演“蛇吞象”；土储严重失衡可持续发展受阻。

随着整个房地产行业洗牌的加剧，正在努力抓“两退”项目（保障房和基础设施建设）和拆卸南京地王“包袱”的中铁置业，能否顺利从卖地求生转向为发展而战，还有待观察。

急剧扩张冒进拿地王

2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得了南京下关区滨江江边路以西的1号地块和3号地块。2012年11月底，又以56.2亿元拍下了2号地块。三块地连为整体，地价款合计256.54亿元，总开发面积达236万平方米，预计总投资额需690亿元。

当时有业内人士分析称，中冶置业拥有建设保障房和城市开发的特长，而且其背靠资金实力雄厚的央企中国中冶，拿地迎合了地方政府推进城市化进程中的需求，且地块位于最具开发潜力的开发区域，仅2号地项目建成后预计就能给中冶置业带来近80亿元的利润。

但包括上海易居房地产研究院研究员严跃

进在内的人士同时认为，这种急剧扩张容易造成“蛇吞象”后的资金危机。资金链一旦断裂，不仅影响项目整体推进，甚至会拖垮整个公司。

这种担忧不无道理。在拿地的激情退却之后，中冶置业就面临着巨大资金和开发压力。母公司中国中冶持续亏损，南京地王一直在被迫“瘦身”中。

2011年11月，中冶置业在北京产权交易所将南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权以18.4亿元挂牌转让，并要求受让方向旗下子公司南京正滨房地产开发有限公司支付14.38亿元代建款，下关区国企南京外滩投资发展控股集团最后接盘。

上述“瘦身”所得杯水车薪，1号、3号地在象征性开工后一直没有实质动工。且2号地的出让还因为涉嫌“违规供地和违约房地产用地”，在2012年12月被国土资源部公开点名调查，2013年7月被南京市国土局收回。实际上在南京市国土局发布的2号地收回公告以及中冶置业发布的公告中，也显示中冶置业除了遭遇到资金的难题外，还受到了地块出让弊病的拖累。

1号、2号、3号地是毛地出让，违反了国土资源部净地出让的规定；且地块体量巨大，以“地块居住用地面积不满20公顷”打擦边球的性质出让地块，涉嫌违反了国土资源部大城市单宗住宅用地出让不能超过20万平方米的相关规定。也就是说，地块一级开发过程中拆迁难于推进，对于本就处于资金困境的中冶置业来说，更是雪上

源部有净地出让的明文规定，但是在很多城市特别是中小城市的旧城改造当中，由于地方财力有限，基本上是由开发商垫资进行土地一级开发，项目开工建设时间难于保证，并且这也是过往几年中征地拆迁纠纷频频爆发的主要原因。决策失误卖地求生

推动南京地王地块的开发需要大量的真金白银。但是中冶置业的主要业务保障房和城市基础设施建设，需要大量的垫资，且投资收益无法保证按时收回，企业内部的输血被阻滞。同时，母公司中国中冶的日子也不好过。据国文清介绍，中国中冶2012年业绩跌入谷底，当时负债已达到1700多亿元。显然，依靠母公司输血也成奢望。

“2008年国家推出4万亿的经济刺激计划后，明确将在三年内投资9000亿元加大保障性住房供应，中冶当时并没有经过理性科学的决策就大举转型投身保障房建设。”一位业内人士表示，持续的楼市调控让地方政府土地财政锐减，无力回购保障房，造成中冶保障房回款困难，债务危机凸显。

数据显示，2012年年底，中冶置业集团应收账款总额约65亿元，绝大部分来自基础设施和保障房，两类产品占公司总资产和带息负债总规模比重都达到1/3。公司的主要债务人是南京、

唐山、石家庄的当地政府。与此同时，母公司也债务缠身。2013年，中冶银河纸业与多家银行就债务问题产生纠纷，遭到多家银行集体追讨债务；更有中冶葫芦岛有色金属集团有限公司的百余名职工，聚集在中冶总部大楼前追讨4800万元债务。由于缺乏资金投诉且区域发展规划屡次变动，1号、3号地持续闲置，这给中冶置业和南京市政府都造成了巨大的压力。在2号地被收回不久，中冶置业与南京下关区政府签订了协议，成立了下关滨江商务区管委

加霜。

据了解，在地块出让之前，中冶置业早在2009年4月就参与到了下关区的土地一级开发当中，前期已投入150亿元动迁款。至于为什么地块会在动迁没完成时就毛地出让，中冶置业在2号地被收回的公告中表示是因为“因种种原因造成1号、3号地块先行挂牌”。严跃进认为，这种“拆建并举”的土地出让和开发模式，是造成项目进展迟缓的主要原因之一，因为拆迁成本及其他因素都是不可控的。

《中国房地产业》记者了解到，虽然国土资C ompany

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