宏观经济对宁波房地产的影响

宏观经济对宁波房地产的影响

班级：投资1021

姓名：俞丽莎

学号：1003206103

随着国家房地产调控政策的不断趋紧，政策的效益开始逐渐在我市显现。具体来说有以下几个方面：

一是交易量和价格异常波动。自《国八条》出台以来，宁波市房地产市场交易量明显波动。2005年4月到7月，宁波市商品房和二手房交易量一路走低，在5月和6月分别走出了交易量的最大跌幅行情，直到8月才开始缓慢回暖。随着《国八条》政策效应逐步释放，同年2月份后交易量又开始攀升，5月份达了一个高峰，当月商品房交易2689套、二手房交易2063套，分别比2004年5月增加了2107套和576套。从交易量走势图来看，《国八条》使得一部分市场需求从普通商品房转到了二手房。2005年《国六条》及其15条细则对宁波市房产交易产生了较大影响， 5月30日之前《国六条》尚未正式实施，市三区二手住房日均成交73.56件，比上月增加8.7件；新政实施后首日二手房交易就骤减，成交量大幅下降，但大套型商品房却受稀缺性预期影响，交易非常活跃。例如，九部委文件出台半个月后，6月16日开盘的主力套型为80—110平方米的“亲亲家园”出现了排队抢购，二期307套房子一上午竟卖掉了150套；同日，主力户型为130平方米和170平方米的日湖花园300套高层住宅，当天就卖出200套。交易量的明显波动，表明宁波房地产市场对调控政策具有一定敏感度。

宁波市房地产价格与交易量基本同步变化，走出了一段与调控意图相匹配的价格轨迹。5月份《国六条》出台后，市六区房屋均价已回落到5500元，二手房均价则微调到4900元左右。总体上看，市六区房价目前正在缓慢下移，政策调控已对宁波市房地产价格发生作用。从区域价格来看，国家房产政策对宁波市的非中心地带房价起到了明显抑制作用，老三区中心地带房价跌幅相对较小，但一些周边区域的房价与去年相比已经跌幅很深。例如，位于鄞州中心区雅戈尔大道501号的广博•阳光丽园6月21日上午开盘，主力面积为90平米—130平米，起价仅为3524元/平方米，售出价格较低。

二是房地产投资持续下降。2007年3月以来国家实施的一系列调控措施对宁波市房地产开发产生了较大影响，房产投资处于历史低位。房产投资继续呈负增长局面，1至4月宁波市完成房地产开发投资66.9亿元，同比下降2.9%。投资结构有所调整，一方面房地产总投资下降，另一方面经济适用房投资大幅上升。宁波市实现住宅投资42.7亿元，同比下降2.9%，其中经济适用房完成投资3.1亿元，同比增长279.9%，办公楼完成投资7.6亿元，同比增长13.5%；商业营业用房完成投资7.8亿元，同比下降31.2%。

三是开发商的策略不断调整。（1）销售策略有所调整。宁波市商业银行在房地产开发企业的项目资本金、闲置土地等贷款条件方面审核较严，新政关于资本金比例达到35%以及

有关闲置土地的贷款约束，对宁波市开发商资金链不会产生较大影响。但新政规定，空置3年以上的商品房不得作为贷款的抵押物，此举对空置房较多的开发商融资无疑是一大利剑。为规避政策风险，开发商正在调整销售策略，放弃捂盘战略，采取积极手段减少房屋空置率，近期楼盘推出较快，“阳光清晨花苑”等楼盘所在的江北5类、“青林湾”等楼盘所在的海曙5类、“BOBO城”等楼盘所在的江东5类、科技园区的“国际城”等楼盘竟相推出。（2）投资开发策略面临调整。据统计，市三区新推出楼盘的套均面积为137平方米（不含经济适用住房），其中套型面积在80平方米以下的只占2.8%，80—120平方米的占21%，120平方米以上的则占到了76.2%，待售商品房中，120平方米以上的套型也要占到73%。我市商品房供应结构离新政规定的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这个要求相距甚远，新政的数字指标和政策导向将迫使部分使开发商由投资别墅、大套型向投资中小套型、经济适用房和廉租房转变。同时，因为投资大套型房子的建安成本相对小、利润高，不排除一部分开发商放弃商品房开发，转而投向商业和办公用房开发。随着开发商策略地适应性调整，宁波市房地产领域将会出现一定规模的分化重组。

四是房地产价格将出现结构性分化。（1）不同类型的房价将出现分化。《国六条》关于90平方米以下的套型达到70%的硬性规定实施后，90平方米以下房源会大量增加，小套型房价水分逐步挤出，价格将趋合理；市场上大套型房源的供应量将减少，有可能导致大套型房源价格上扬。受免征期限延长影响，加之二手房供过于求，很可能出现二手房淡季而带动房价向下调整。（2）不同区域的房价将出现分化。市老三区中心地带土地资源紧缺，其房价相对坚挺，将显然高于周边地带；鄞州、镇海、北仑等周边地区房价受政策将影响更加明显，并随着这些地区的小套型开发数量增加，周边区域房价不断向合理低价位回归，政策调控的区域性房价差别效应逐步显现。

五是财政收入将受到一定程度影响。房地产政策不断趋紧，不仅对房地产市场本身产生了较大的影响，而且对宁波市的财政收入带来了一定影响。自《国八条》实施以来，宁波市住宅投资同比负增长，导致房地产税收减少，据统计，2011年1-5月份宁波市房地产税收20.7亿元，同比下降8.5％。从税收结构来看，宁波市二手房成交量长时间萎缩，减少了二手房交易的契税、印花税等收入；对不满2年的二手房转让新开征营业税后，一定程度上弥补了房地产其它税种收入的下降，改变着房产领域的税种收入结构。考虑到《国六条》和“九部委意见”的紧缩性准入、土地、信贷政策，宁波市房屋开发增幅可能进一步放缓，房地产开发环节的税收也将减少。