北京市房地产价格影响因素分析
我国房价的影响因素分析——以北京市为例
现代经济信息492我国房价的影响因素分析——以北京市为例罗冬霞 罗 茜 四川大学锦城学院摘要：房地产又称不动产，因其自身的自然、经济和社会属性使其具有较高的经济价值。
自1998年结束分配住房制度，我国房地产价格持续攀升，因此有必要研究影响房地产价格的因素及其影响程度。
本文从影响房地产需求和供给的因素出发，采用北京市1999年至2016年的统计数据，建立北京市住宅商品房平均销售价格和其影响因素的多元回归模型，采用逐步分析方法，得出结论，并结合实际提出相应的政策建议。
关键词：房地产价格；影响因素；逐步分析方法中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)006-0492-01一、引言自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。
随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。
更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。
与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。
因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。
二、国内外文献综述国外的土地和房屋归私人所有，房地产是完全的商品，因此由市场的供给和需求决定。
ArthurC.Nelson 等(2006)提出如果土地管制实施的是控制政策，这样就会限制土地供应，房价就会上涨。
Knight John(2009)发现灵敏度在卖方的市场远远高于买方市场，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只是被动的接受者。
我国的土地归国家所有，与西方国家的情况不同。
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析
影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析从20世纪90年代以来，北京市房地产市场发生了巨大变化，无论是商品房的供给量、施工量、投资额，还是商品房销售量等方面都取得了长足的发展。
但近年北京市商品房的空置量却不断上涨，一方面是无效供给的不断增加；另一方面是居民有效需求相对不足，这一对矛盾严重地制约了北京市房地产业的发展。
因而，研究影响房地产市场需求因素以及各因素的相对重要性显得尤为必要。
1影响房地产市场需求因素的选取及分析[1]1.1影响市场需求因素的选取就目前的研究而言，通常将影响房地产市场需求的因素，表示为3种形式。
其一为式中D为住房需求量；m为人口总数；n为住房总数；I为居民收入J为居民储蓄；R为住房租金；1为整体经济发展速度^为各种政策法规[2]。
其二为Q<=f(P,I,N,E,w),(2)式中0<为一定时期房地产市场的需求量；P为房地产价格；I 为消费者收入；N为人口数量；E为房地产预期价格变化；w为政策因素和其它因素。
而文献中，则将房地产本身的价格、消费者收入水平和消费结构、城市化水平、消费者对未来的预期、国民经济发展水平、国家有关部门经济政策作为影响房地产市场需求的主要因素。
1.2影响市场需求因素的分析式（1)(2)和文献阐述大致相似。
作者通过对上述3种表示方法的归纳、综合和演绎，并且考虑到指标量化难易程度，选取房地产价格、居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水平、城镇人均居住面积5个改进的代表性因素对其进行分析，用商品房实际销售量代表居民对商品房的实际需求。
Ｋ房地产价格。
房地产价格一直是影响居民购房的主导因素，由于北京市商品房价格居全国各城市之首，因而需求者对价格的敏感程度更加明显，据一项专业调查显示，在近两年内有购房意向的购房者中，有83.5%的被访者准备购买5000元/m2以下的住房。
但现实中北京市除经济适用房外，商品房价格一般多在5000元/m2以上，这与居民所期望的价格水平相距甚远。
影响房地产价格的4因素
影响房地产价格的因素分析3. 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
主要包括:(1)经济因素。
首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。
再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。
当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入) 增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。
另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
(2) 社会因素。
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该地区的房地产价格水平趋高。
再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。
(3)行政因素。
行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
3. 2 区域因素区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。
区域因素是房地产市场的直接影响因素。
(1) 商业服务繁华程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。
商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。
(2) 交通条件。
交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。
房地产股票价格走势影响因素的实证分析
房地产股票价格走势影响因素的实证分析房地产股票价格走势影响因素的实证分析引言：股票市场是一个充满波动与不确定性的环境，受到众多因素的影响，其中包括经济指标、政府政策和行业内部因素等。
作为经济的重要组成部分，房地产行业对整体经济的发展起着举足轻重的作用。
因此，研究房地产股票价格走势的影响因素对于投资者和决策者都具有重要意义。
本文旨在通过实证分析，深入探讨房地产股票价格走势中的主要影响因素。
一、宏观经济因素的影响1.1 经济增长率经济增长率是衡量经济发展水平的重要指标。
研究发现，经济增长率的持续上升对于房地产股票价格有积极影响。
当经济增长加速时，社会整体购买力提升，人们对购房需求增加，进而推动房地产市场的发展，提高股票价格。
1.2 通货膨胀率通货膨胀率是货币购买力下降的表现。
研究发现，适度的通货膨胀对于房地产股票价格走势有利。
当通货膨胀率适度增加时，房地产投资被认为是一种避险投资，投资者转向房地产股票，推动股票价格上涨。
1.3 利率水平利率是货币政策的重要工具，对房地产股票价格有直接的影响。
研究发现，利率的下降对于房地产股票价格有积极影响。
当利率水平下降时，借贷成本降低，鼓励个人和企业进行房地产投资，从而推动股票价格上涨。
二、政府政策的影响2.1 房地产调控政策房地产调控政策是为了控制房地产市场供需关系，保持市场平稳发展而制定的政策。
研究发现，房地产调控政策对于房地产股票价格起到决定性作用。
当政府出台严厉的调控政策时，房地产股票价格通常会下降，反之亦然。
2.2 城市化进程城市化进程推动了房地产市场的发展，对房地产股票价格也有积极影响。
随着城市化进程的推进，人口流动增加，对住房需求的扩大拉动房地产市场，进而推动股票价格上涨。
三、内部因素的影响3.1 公司盈利能力公司盈利能力是投资者衡量企业价值的核心指标，对房地产股票价格具有重要影响。
研究发现，公司盈利能力增加会引起投资者对公司前景的乐观情绪，推动股票价格上涨。
房地产价格波动的政策影响因素分析
房地产价格波动的政策影响因素分析在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。
房地产价格受总成本影响很大。
从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。
一、影响房地产价格的主要政策因素1、国家金融政策(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。
比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。
(2)银行利率。
存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。
(3)货币政策。
由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。
首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。
2、土地调控政策首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。
地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。
一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。
地价指数的影响因素研究——基于多元回归模型的北京市数据分析
地价指数的影响因素研究——基于多元回归模型的北京市数据分析摘要：研究目的：地价指数是衡量房地产发展的一个重要指标，研究影响地价指数的因素，以服务决策。
研究方法：以北京市历年的相关数据为基础，基于多元回归模型，运用相关软件对数据进行分析。
研究结果：通过分析各种数据，得出对地价指数影响较大的因素包括历年平均房价和住宅销售面积。
其中，历年平均房价与地价指数呈现正相关关系，住宅销售面积与地价指数呈现负相关关系。
不同因素对于地价指数的影响权重有差异。
研究结论：经济的发展会导致地价指数的上涨，但是过度的上涨不利于房地产经济的健康发展，因此要采取相关措施加以控制，以引导房地产市场的健康运行。
关键词：房地产；地价指数；多元回归1 引言房地产的价格牵动着土地的价格，土地的价格也会反过来影响房地产的价格，二者之间相互成就。
在土地价格方面，地价指数是一个衡量土地价格的重要指标。
地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，能帮助人们掌握一个城市各类土地价格的变化及其总体变化的趋势。
地价指数是报告期地价与基期地价的比值。
地价指数越小，表明地价波动越小，社会的经济越稳定。
因此，分析研究地价指数对于了解社会经济动态有重要的意义。
按照房地产的用途分类，主要的地价指数有商服地价指数、住宅地价指数和工业地价指数。
由于住房问题是人们较为关注的民生问题，因此本文主要以住宅地价指数为研究依据，以期能对相关政策的提出有所贡献。
2 模型与变量选取2.1 计量模型基于多元回归模型，设计如下方程：将以上数据结合起来，进行回归分析，就可以得出回归方程，从而能得出结论。
3 实证分析根据软件分析，确定：y=302.338+0.006-0.063作为最终的回归方程。
以上回归方程表明：平均房价与住宅地价指数呈现正相关关系；住宅销售面积与住宅地价指数呈现负相关关系，这种关系与实际情况较为符合。
4 结论4.1 存在的问题4.1.1指数影响因素非单一化，易受政府政策的影响土地与房地产密不可分，发展涉及多个方面，因此指数的变化也受到多种因素影响。
影响房地产价格的主要因素
水污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
噪音污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
辐射污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
05
房地产市场供求关系
供求关系是影响房地产价格的主要因素之一，当供过于求时，价格下降，供不应求时，价格上升。
房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、人口增长等。
地理位置的优劣对房地产价格的影响较大，例如靠近商业中心、公园等地理位置优越的房产价格较高。
地理位置对房地产价格的影响是长期存在的，因为地理位置的改变比较困难。
气候条件
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
降水量：过多的降水会导致地基不稳，影响房地产价格
光照时间：影响居住舒适度，进而影响房地产价格
风力等级：风力过大会导致噪音和空气污染，影响房地产价格
气温：过冷或过热的气温会影响居住舒适度，进而影响房地产价格
自然灾害
地震：地震会导致房屋损坏，影响房地产价格
洪水：洪水会淹没房屋，导致房地产价值降低
干旱：长时间的干旱会导致供水不足，影响居住环境和房地产价格
极端天气：极端天气如暴风雨、冰雹等会对房屋和周边环境造成损坏要因素之一，可能导致房屋贬值
房地产市场的供求关系变化对房地产价格的影响是长期的，需要关注市场趋势和政策变化。
投资者可以通过分析市场供求关系来预测房地产价格的走势，从而做出更明智的投资决策。
土地供应量
土地供应量对房地产价格的影响
土地供应量减少会导致房地产价格上涨
土地供应量与房地产价格的关系
土地供应量增加会导致房地产价格下降
房地产开发商的竞争状况
经济增长率：经济增长率越高，人们对房地产的需求和投资热情越高，从而推高房地产价格。
房地产与深圳房地产的价格影响因素分析日最后修改
房地产与深圳房地产的价格影响因素分析日最后修改集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析一、前言1、选题背景及意义近年来，我国各大中城市普遍出现了房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国内生产总值比率过高的问题。
“十五”期间,房地产开发投资总额突破5.3万亿元,年均增长率高达26%。
特别是，房价上涨过快已由大中城市蔓延到全国各地的二线城市甚至三线城市，而在这过程中，最引人瞩目的当是作为全国政治、经济、文化中心的首都北京和濒临香港的改革开放前沿城市深圳，房地产投资过热已成为热点话题。
2010年4-5月，国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。
调查结果显示：逾七成居民家庭拥有房产；超四成家庭有购房意向，购房持观望态度居多；70-100平方米的住房需求量最大；超四成居民对现居住房感到满意和比较满意；居民公认京城房价高和偏高；28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意；“国十一条”和《实施意见》调控措施赞成率高，居民对调控作用预期趋于理性。
2007年年中，深圳房地产到了最为疯狂的时候。
在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交状况为：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。
也就是说新房成交量为15840套，旧房成交量为14280套。
全国房价失去理性的飞速上涨，特别是深圳和北京的房价更是飙升，终于引起了国家和社会的关注，最终中央不得不下定决心调控房价。
这两年房价调控成效渐显，但是未来的价格趋势仍有很多的不明朗。
因此，本文从价格的影响因素来讨论深圳和北京的房地产的价格，希望能在扑朔迷离的房地产市场中了解一些真实情况。
北京市郊区县房屋价格影响因素分析
北京市郊区县房屋价格影响因素分析摘要：房价是当前社会的热议话题，尤其是2010年两会后，国务院相继出台了调控房价的一系列政策，使住房价格受到全社会的广泛关注。
无论是急需满足生活需求住房的家庭，还是通过房屋炒作谋求利益的个人，房价的走向与这些人的利益息息相关。
本文针对北京市郊区县房屋交易市场存在的共性问题，以某一具体郊区县为研究对象，通过对当地几家较大房地产开发公司和房屋中介公司的实地调研，结合近一年来北京及周边省市房屋交易现状，分析影响房价中长期走势的因素。
关键词：住房；价格；影响因素一、房屋价格构成分析房屋价格的走势，首先要了解房屋价格的组成部分。
房屋价格由两部分构成，一是房屋价值，即房屋的实际价值，又称成本；一是市值与成本差额。
自2005年起，随着房屋交易价格的上涨，市值与成本差额在房屋价格中所占比例逐渐增大，并受到越来越多的关注。
（一）房屋价值房屋价值可由下面的公式来表示：房屋实际价值=前期开发工程费+建筑安装工程费+开发管理费+代收各种费用+税收+其他。
前期开发工程费包括土地征用费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费。
土地征用费以土地出让金的形式存在；拆迁安置费以拆迁户回迁的形式进行转嫁；三通一平费及勘察设计费因近几年基础设施相对完善，所占比例较小，可忽略不计。
建筑安装工程费包括主体工程费、配套工程费及室外工程费。
其中，主体工程费根据房屋结构而定，不同的房屋结构（砖混结构和框架结构等）建筑成本相差较大；配套工程费由住宅小区配套费用和市政基础设施配套费用组成。
开发管理费是指房地产开发企业的职工工资支出、广告费、办公费用等。
为鼓励开发企业加强经营管理，节约日常开支，此项费用按社会平均支出水平而定。
代收费用包括商业网点费、中小学危房改造费、邮电通讯设施费、规划管理费、文物发掘费、人防工程费、墙改基金等几十种。
税收和其他方面，商品房价中包含有银行贷款利息和各项税金，如营业税、城市维护建设费、教育费附加以及土地增值税等，在存量房中约占10%。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
对于消费者而言，避免货币贬值和保证收 益，固定资产投资之一的房产投资就成了 一个不可多得的主要渠道之一。从长远来 看，投资房地产的风险要低于投资股票的 风险。越来越多的有钱人把买房作为自己 的一项长期稳健的投资。2009年期房成 交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11 月北京成交商品住宅112015套，期房成 交量涨幅接近2007年水平。
逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和 商品住房体系。加快实施保障性安居工程， “十二五”期间全市计划建设、收购各类保 障性住房100万套，比“十一五”翻一番， 全面实现住有所居目标 。同时大力发展公共 租赁住房。在加大政府投入的同时，2011年 年底前实现配租入住1万户以上。
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂 住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一 大批北京的潜在买房者失去了购房的权利， 有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生 了积极的影响。
因此2008年房价短暂下滑。
在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的 大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出 台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态 度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水。 从2008年2月销售 数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅 达54．2％。众多的开放商纷纷打出优惠，降价的牌，吸引消费者。
1
2
究竟是哪些因素 在左右北京的房价呢？
我们小组通过对 2000年以来北京房 价数据的分析，把北 京的房价走势划分为 五个阶段。下面我们 就对这五个阶段分别 进行分析。
政策因素对北京商品住宅价格的影响分析
政策 是国家政权机 关、政党组织或 其他社会政 治集 团为 了 达到一 定的 目的，以权 威形式标准化地 规定在一定 的历史时期 内，应 该遵循 的行动原则 、采取的一般 步骤 和具体措施 。在房 地产 市场 中，政府通过制 定一系列 的政策 ， 比如土地政策 、信 贷政策和税 收政策 ，通过这 些政策影响影 响房地产市场 的供 求 关系 ，从而达到合 理引导和 调控房地产市场价格的 目的 。 土地政策及用地制度对北京商品住宅价格 的影响 土地 政策及用地制度 是宏观调控房价 的一项重要措施 ，其 推行对土地成 本、土地 的交 易费用及土地获 得的难易程度上有 很大 的影 响，从而对北京商 品住宅价格产 生一定的影 响。在 影 响北京 商品住宅 价格的土地政 策中 ，土地招 拍挂 这一土地政策 的推行对 其有着重要 的影响 。 土地 “ 招拍 挂 ” 出让 引起 土 地价 格上 涨 的实质 是 引入 市 场机制对土地 真实价格 的显化 。 《 招标拍卖挂牌 出让 国有土地 使用权规定 》这个 政策 出台以后 大城市基本都 开始实行 了招拍 挂制度 ， 比如广 州 、上海 、深 圳 。而 此前 ，北 京市将近 ９ ％ ０ 的 土地都是通过协议 方式转让 的。土地协议 出让方 式是一种缺乏 公开 、平等竞 争的非市场型交 易行为 ，不能体现 市场的供求关 系 。而实 施 “ 拍挂 出让 土地 ，则 充分 引入 了市场竞 争机 招 制，不 同需求者 为获得土地展 开激 烈竞争 ，决定 地价的是客观 的市场供求关系 ，避 免 了人为主观 定价 ，从而体现 了市场经济 等价交换和公 正、公开 、公平交 易的基本准则 ，使土 地的市场 价格真正得 以实现 ，使土地资源在竞争中得 到优化 配置 。 招拍挂前后 开发商土地成本变 化影响北京商 品住 宅价格 。
北京房地产市场背景分析[1]
![北京房地产市场背景分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/464bba21a7c30c22590102020740be1e650ecc29.png)
北京房地产市场背景分析[1]（一）北京2007年上半年房地产市场状况2007年上半年，北京市房地产开发投资增速放缓，商品房施工面积小幅增长，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。
商品房销售面积继续下降，但降幅比一季度有所趋缓。
由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。
1、房地产开发运行情况（1）房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落。
上半年，北京市完成房地产开发投资709.9亿元，比去年同期增长10.9%。
从各月投资增幅趋势看，增速在4月份出现较明显回落，原因是前门大街改造及整治项目从去年4月开工，至去年年底基本完工，完成投资额较大，使去年同期基数较大，影响今年4月以来投资增幅开始放缓，今年上半年投资额增幅同比回落9.9个百分点。
房地产开发投资占全社会投资比重为51.2%，比一季度的56.7%降低5.5个百分点。
商品住宅投资增幅回落。
上半年，住宅完成投资365.3亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落21.6个百分点。
经济适用房住宅完成投资7.6亿元，下降59.3%。
图1 房地产开发投资增幅趋势图单位：%（2）商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续下降。
年初以来，北京市商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。
其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。
图2 房地产开发面积增长趋势图单位：% 在商品房中，住宅施工面积与新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米与627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%与21.9%。
写字楼与商业等经营性用房施工面积分别为1195.9万平方米与1228万平方米，比去年同期增长11.8%与14.5%。
其中，写字楼与商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降23.9%与50.1%。
（3）商品房竣工面积增长加快，住宅竣工拉动作用明显。
07年以来，北京市商品房竣工面积一直保持较高增速。
北京市房地产价格的影响因素分析
北京市房地产价格的影响因素分析【摘要】房地产行业的发展是中国经济发展的重要引擎，而房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期，直制约着房地产企业的未来发展。
本文分析了国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等因素对房地产价格的影响，以便于房地产企业可以较好地预测房地产价格的变化。
【关键词】房地产价格土地供给投资者投机城市化九十年代以来，房地产企业已经成为支撑中国经济发展的重要驱动。
目前，中国的房地产行业企业林立，竞争异常激烈。
然而，房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期，直接影响着每一个房地产企业的未来发展。
房地产价格受到国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等诸多因素的影响，了解这些因素的影响程度，对于房地产企业制定合适的发展战略非常重要。
1 前人研究成果及本文研究的基本假设1.1 前人的研究结果学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素。
孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系。
市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望，因此不断地购进此种资产。
这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差，并最终形成泡沫。
他们的研究结果表明，1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫。
其中2000年后泡沫化有所减轻，2005年后泡沫化又开始加重，2007后房地产价格上涨加速，泡沫化剧烈。
曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系。
他认为消费结构升级拉动房地产业发展。
我国实行房改后，取消了计划经济时代几十年的福利分房制度，住宅成了一种不可缺少的商品。
改革开放后，各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造，造成了大量的住宅需求。
改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求。
基于灰色关联的北京市商品房销售状况影响因素分析
、
４ 依关联度大小排 序。得到每 个子数列 的灰色关 联度后 ， ． 即可对 关联度从大到小进行排 序 ， 所排 出的序 列称为灰 色关联序 。其 关联度 排在最前面的子数列与母数列的关 系最为密切 ， 对母数 列的影响最大 ； 排在第二位的影 响次之 ， 其余依 次类推 ； 排在最后 的子数 列与母数列的 关系最为疏远 ， 对母数列的影响最小 。 三、 计算结果 通过编写程 序， 对表 ２中的数据进行无 量纲化处理 、 构造灰色关联 差异信息空间 ， 通过计算 得到 比较数列对参 考数列 的灰色 关联 系数 和 灰色关联度 ， 参见表 ３ 见下页 ） 表 ４ 见下页 ） （ 及 （ 。 由计算结 果可以得 到灰色关 联度 由大到小 的排 列顺序 为 ： ＞ ８
建议 ， 对政府调控措施的制 定和 消费者理性 购房具有一定的参考价值 。
关键词 ： 色关联分析 商品房销 售 影响因素 灰 中号 ：０ ４ ９ ４ ２ ０ ） １ ２ —０ １ ０ —４ １ Ｉ０ ７ １ —０ ６ ２
域 的 一 个研 究 重 点 。
品房竣工 面积 ｘ ； ３ 城镇居 民家庭平均每人每年可支配收入 ｘ ； ４ 城镇人 口总数 Ｘ ； ５ 非农业家庭 总户数 Ｘ６ 城镇居 民人均住宅使用 面积 ｘ ； ； ７ 城 乡居民储蓄 Ｘ ； ８ 北京地区人均生产总值 Ｘ 。 ９ ２ 求关联系数。灰 色关联 系数 （ ０ ｋ ， ｉ ） 体现了第 ｉ ． Ｘ （ ）Ｘ （ ） ｋ 个子数 列与母数列在第 ｋ 时刻的关联情况 ， 是第 ｋ 时刻第 ｉ 个子 数列与母数列 所对应 的点的距离状 态的反映 。 ３求关联度 。由计算得 到 ｍ× 个灰色关联 系数 值， ． ｎ 数值所体现的 信息显然过于分散， 不便 于 比较 。必要 用一个 数值体现 每一 比较 数列 各个时刻的灰 色关 联 系数 情况 ， 义这 个数值 为灰 色关 联度 ， 为 ７ 定 记
房地产经济波动的影响因素及对策分析
房地产经济波动的影响因素及对策分析纵观近几年造成房地产经济出现波动的因素发现，造成房地产经济不稳定的原因主要有土地因素、经济因素、政策因素以及供给关系等。
因此，无论是房地产的开发商还是当地政府的有关机构，都应当重视对此类问题对房地产经济发展的影响，并时刻根据自身地区经济发展状况，及时调整对房地产管控的相关条令，使政府可以通过规范房地产经济的方式来实现对市场经济的管控，并为日后房地产事业的稳定发展奠定基础。
一、影响房地产经济的波动因素（一）经济因素从宏观角度对房地产经济发展进行分析可以发现，当前可以影响房地产经济波动的主要原因在于社会经济的变化。
因为房子是出售给人使用的，所以如果人们没有稳定的经济来源，那么就不会刺激房地产开发行业的发展，可以说社会经济与房地产经济是相互影响，且经济波动会呈现周期性的变化。
（二）政策因素随着房价的不断增长，使得很多人会需要花费十几年的时间来偿还房债，从而会造成物价膨胀现象的发生，对此，各地政府为避免此类问题的出现就不得不出面控制房地产的价格。
现阶段我国对房地产施工建造和售卖的要求才会变得十分严格，例如一些地区会出台扶持购房的政策，采用除购房补贴之外的购房补助缓解人们对购房的压力。
在教育行业中，国家为使教师能够不受购房问题的影响将所有身心放置在教书育人当中，就会加大对教师的购房补贴，在一些乡镇学校的老师，其购房补贴已经达到一平方补助一千多块的情况，在高中或者大学中，学校旁还会建立教师专用的家属院，其目的就是解决老师住房难的问题。
因此，房地产的经济波动还和各地的政策有关[1]。
（三）房地产市场供给需求因素现阶段人们的生活水平正在不断提高，消费者也会根据自身的喜好来挑选楼房的建筑风格。
因此，影响房地产经济波动的另一要素取决于市场的供给关系，如果人们对某房地产比较喜欢就会将钱用来购买房子，相反，如果人们对楼房的建设不感兴趣或者暂时没必要购买房屋，那么人们就会将钱就放置在银行中或者进行投资。
房价 地价和房屋租金关系研究 以北京市为例
基于面板数据的因果检验方法包括基于结构方程的因果检验（SEM）和基于回 归模型的因果检验（RM）。本次演示采用了基于回归模型的因果检验方法，因 为该方法相对较为简洁且易于解释。具体而言，我们使用面板回归模型，以地 价为自变量，房价为因变量，并控制其他影响因素，然后通过检验地价对房价 的影响是否显著来判定因果关系。
结论
本次演示通过基于面板数据的因果检验方法，探讨了房价与地价之间的关系。 结果表明，在全国范围内，地价是房价的格兰杰原因，即地价对房价具有显著 的影响。在部分二线和三线城市，房价可能是地价的格兰杰原因。这一研究结 果为相关政策制定提供了理论依据，提示我们土地价格的调控可能对控制房价 有积极作用，而房价对地价的影响则可能反映出了房地产市场的成熟程度。
结果与讨论
我们发现，在全国范围内，地价是房价的格兰杰原因，即地价对房价具有显著 的影响。具体而言，在其他条件不变的情况下，地价的上涨会导致房价的上涨。 这一结果支持了土地供应政策的重要性，也提示我们土地价格的调控可能对控 制房价有积极作用。
然而，不同城市的情况可能存在差异。在部分二线和三线城市，房价可能是地 价的格兰杰原因，即房价对地价具有显著的影响。这可能是由于这些城市的房 地产市场不够成熟，房价对地价的影响更为明显。
引言
地价和房价是房地产市场的两个重要组成部分，它们之间的关系一直受到广泛。 地价是房地产开发的基础，而房价则是市场供需关系的直接体现。因此，研究 地价与房价之间的关系对于理解房地产市场的运行规律、制定合理的房地产政 策具有重要意义。本次演示将通过文献综述、研究方法、结果与讨论、结论和
参考内容二
结果与讨论
通过实证研究，本次演示发现北京市房价、地价和房屋租金在2010年至2020 年间均呈现上涨趋势。同时，三者在长期内存在稳定的均衡关系。具体来说， 房价和地价之间存在显著的正相关关系，这意味着房价上涨会导致地价上涨， 而房屋租金与房价、地价之间的关系则相对较弱。在房价和地价上涨的过程中， 房屋租金也会有所上升，但涨幅相对较小。
影响房价的区位因素分析
影响房价的区位因素分析城市开发２００５．０４７９的房价在每平方米７５００～８０００元左右；四环以内是每平方米６０００～７０００元，北四环不低于每平方米６５００元；四环之外也在３５００元以上。
２．对外交通条件对房价的影响交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从而带动房地产业的蓬勃发展。
以北京的“第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面，有京开、京石、京津塘、京沈等高速公路；在主要干线方面，包括京沪、京广、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场，４７条航线通往２６个大城市。
正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。
的重要因素。
２．文体设施对房价的影响文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。
调查中购房者对医务配套、教育文化配套的关注程度分别为５１．７％和４５．３％。
（１）教育对房价的影响教育环境对房地产有着积极的推动作用，可以间接拉动房地产业的步伐，增加房地产含金量。
针对教育和地产的联系，２００３年深圳特区报地产部和“搜房网”联合进行了一次“教育地产网上调查”活动，一周内有６３４人参与调查。
结果表明，有７３．２％的人希望小区内或附近有一个配套的名校；１５．８％的人将学校视为买房子的决定因素。
对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘的一个卖点，有助于销售。
教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价格提高。
国内复合地产比较成功的模式就是教育与地产的结合。
（２）医疗卫生设施对房价的影响小区有完善的医疗设施或者临近大型的医院，方便人们就医，会抬升房价。
例如北京昌平立水桥地区，医疗设施非常欠缺，所以目前此地的房价很低。
此地的望都家园，均价是每平方米２６００元。
如果在社区建立二级或二级以上的医院，人们的就医条件得到改善，房价自然会有较大的增值。
房地产价格影响因素
一房地产价格的构成房地产价格有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者相互联系、相互影响、相互制约，共同形成一个有机的整体。
从构成来看，房地产价格～般包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润等组成部分二房地产价格的特征房地产价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。
房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。
其主要特征体现在：(1)房地产价格受区位的影响很大这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。
房地产不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。
(3)既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。
有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆等，租赁甚至是主要的经营方式。
房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解，因此房地产的交易价格难以在短期内达成。
(5)房地产价格通常是个别形成的容易受交易者的个别因素的影响房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。
又由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
ABSTRACT
At present, the rapid development of society and economy, the real estate market is the core of the national economy industry, but also the people's livelihood, and its important status, and Beijing as the center of economic development, Beijing City real estate market is the priority among priorities of the market economy. In Beijing City real estaterapid development at the same time will inevitably bring some the problem of price fluctuation. This research is mainly through the analysis of questionnaire on Influencing Factors of real estate price in Beijing City, in order to grasp the market situation, clear the current Beijing City real estate market problems, and puts forward the solutions.
Examination questions：The Investigation and Analysis on The Residential Market Demand in BeiJing City
Author full name:
He Zheng
Learn a number:
2013080825
Assistant
May 25, 2017
摘要
当下，社会经济高速发展，房地产市场是国家经济产业的核心，又关乎 民生问题，其地位相当重要，而北京作为经济发展的中心，北京市房地产市 场更是市场经济的重中之重。在北京市房地产快速发展的同时也难免带来一 些问题，房价的波动首当其冲。本次课题研究主要是通过问卷调查的形式对 北京市房地产价格的影响因素进行分析，以便把握市场现状，明确目前北京 市房地产市场中存在的问题，并对此提出解决方案。
2017 届本科生毕业论文
分类号 ：C93
题 目: 北京市房地产价格影响因素分析
作 者 姓 名：
学
号：
学院、专业 ：
指导2013080825 管理工程学院 工程管理
王鹏 助教
2017 年 5 月 25 日
Thesis classification numb：er C93 The 2017 college graduate graduation thesis
Key words: Real estate market; Influencing factors; Questionnaire; Demand
宿州学院毕业论文
目录
北京市房地产价格影响因素分析
引 言 ....................................................................................................................1... 一．房地产市场相关理论基础 .............................................................................2.. （一）房地产价格 ................................................................................................2... （二）房地产价格的影响因素 .............................................................................3.. （三）房地产需求 ................................................................................................4... 二．北京市房地产市场现状 .................................................................................5.. （一）人口数量 ....................................................................................................5... （二）各地区房价走势 .........................................................................................5.. （三）房地产成交量 ............................................................................................6... （四）政策实施 ....................................................................................................6... 三．北京市房地产价格影响因素调查 .................................................................7.. （一）调查内容与研究对象 .................................................................................7.. （二）调查方法 ....................................................................................................7... （三）问卷调查的实施 .........................................................................................7.. （四）问卷调查的回收情况 .................................................................................7.. 四．对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析 ..........................................8. （一）人口结构 ....................................................................................................8... （二）各地区房地产购买意愿 ...........................................................................1..0 （三）收入水平 ..................................................................................................1..1. （四）房地产的价格 ..........................................................................................1..2. （五）房地产的面积 ..........................................................................................1..3. （六）房地产的配套设施 ...................................................................................1..4 （七）房地产户型 ..............................................................................................1..5. 五．北京市房价目前的问题分析 .......................................................................1..6 （一）人口数量与结构因素 ...............................................................................1..6 （二）中国城市化进程因素 ...............................................................................1..6 （三）设施与公共服务提升因素 .......................................................................1..7
School:
Electrical and Mechanical college
Special Field: Manufacturing Engineering and Automation
Instructor full name：