工业地产项目营销策划

启示：
长沙作为湖南省会城市， 随城市规模的扩张、城 市化率的加速、刚性人 口的激增，将对长沙房 地产市场的开发前景奠 定基础。而随着城市发 展格局的演变，在参与 到这种“分羹”的过程 的同时，又将直面各种 威胁。同样是机遇和挑 战，必将要求企业充分 挖掘自身版块运动的先 决优势，将其发展为可 持续发展的竞争条件， 方有更多机会向更为广 阔的发展空间迈进。
12.
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14. 70%
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宏观市场
经济角度——长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。
2009年长沙社会消费品零售 总额增长速度始终保持在15%以 上，增长速度依然较快，2010 年上半年增速但仍保持较高速度。
社会消费品零售总额同比增长
宏观市场
人口角度——人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产 的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基 础
按照长沙市城市发展规划，至 2020年，全市总人口将达到950万， 城市化水平80%左右。其中市区人 口400万，人口规模较目前扩大0.5 倍，按人均住房面积20㎡计算， 相当于未来十年将新增3000万㎡ 的刚性住房需求，年均新增刚性需 求将达到300万㎡ ； 按照历年来长沙城镇人口增加绝 对值来看，年均增长基本在30万 左右，其中市区人口约为16万， 按人均住房面积20㎡计算，相当 于每年将新增300万㎡的刚性住房 需求； 2008年上半年，长沙市城市居 民家庭人均可支配收入仍然保持了 过去5年来两位数增长的速度，全 市人均可支配收入为9767．79元 （约1628元／月），同比增长达 13．4％，增幅较去年回落2．4个 百分点，剔除物价上涨因素实际增 长7．4％。
桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
工业地产项目营销策划
谨呈： 湖南和立东升实业集团
世界级企业梦想，头等舱商务平台
【长沙总部基地】营销策划案
先驰投资
前言
基于我司与贵司尚缺乏足够的沟通，对贵司 开发意图、企业战略、工程具体进度等有待 进一步深入了解。本报告在贵司所提供的邀 标函及相关内容要求方面在撰写本报告时有 所调整，由于受条件局限并未完全依照要求 全面展开阐述，仅择当前项目的核心环节问 题进行了较为深入的思考。 本项目所需要涉及深度执行部分需与贵司充 分交流、调研市场后方可进行，该报告仅作 投标展示用，不足之处敬请谅解。
3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核 心商圈，从而完成多核化发展需要。
宏观市场
经济角度——长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国8%的 预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。
2010年前三季度长沙实现 GDP3107亿元，长沙市经济 总量(GDP)在全国省会城市中 排位由2005年的12 位上升到 2010年的7位，排名前移5位， 先后赶超长春、哈尔滨、石家 庄、郑州、济南5市，在中部 六市中排第2位，仅低于武汉 市。
12月26日人民银行再次上调人民币存
贷款基准利率0.25个百分点，这是降
息通道结束时隔两年后，两个月连续 加息。
房地产市场现状及未来走势分析
宏观市场
区域角度——长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着 “长沙城市群的转变”、“长株潭一体化” 等发展战略的实施， 将为项目的开发带来机遇和挑战。
Leabharlann Baidu
长沙市社会消费品零售总额增幅走势图
30%
25% 20%
1月份在国家出台各种扩大内 需的政策后，2月增速有所回升， 扩内需政策初现成效。3月份消 费品零售总额增速止住了下滑的 势头。进入4月后，长沙社会消 费品零售总额增速缓慢回升。
15% 10%
5% 0%
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
压抑制部分购房需求，影响全国市场大势。
4月17日国务院出台《国务院关于坚决
遏制部分城市房价过快上涨》的通知。
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不 得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1 倍。 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以 上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地 区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年前三季度长沙GDP 同比增长16.0%，比全国增幅 10.6%高5.4个百分点，与全省 增幅14.8%高1.2个百分点；
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2010年2前00三9年季
长沙市GDP历年增长速度走势图
17% 15% 13%
启示——
1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化” 战 略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间 将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用， 从而更进一步刺激城市的快速发展；
2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由 此形成了良好发展条件，且吻合“一体化”的发展要求，是可以起到 疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台；
12月20日人民银行再次上调存款准备金 率0.5个百分点。这是今年第六次上调 存款准备金率。
9月29日国家有关部委出台措施进一 步落实国务院关于坚决遏制房价过快 上涨的通知精神
暂停发放第三套及以上房贷； 首套房首付比例不低于30%； 房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。 房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数， 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
报告框架
第一部分 第二部分 第三部分
第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分
市场及政策研究 项目SWOT分析 项目定位 营销整体战略 项目入市时机评估 项目客户积累策略 营销节点安排及费用估算 合同报价
PART 1
第一部分：市场及政策研究
宏观市场 政策调整：房地产调控和货币紧缩政策将会打