村干部法律培训

买卖合同是无效的。宅基地使 用权是农村集体经济组织成员享有 的权利，这种权利具有主体的特定 性。不能随意处分。宅基地只能在 本集体经济组织之间流转，本集体 经济组织之外的人员无权取得。
2、本村居民购买本村居民房屋的

买卖合同是有效的。宅基地使用 权属于本集体经济组织共有，集体 成员可以依法取得属于自己的宅基 地使用权。只要买卖双方的意思表 示真实，不侵害他人的合法权益， 且买卖合同经本村委会批准的，是 具有法律效力的。
中共利川市委党校 黄德尧
讲课提纲
一、法治思维 二、关于农村土地承包 三、关于土地房屋征收 四、关于人身损害赔偿 五、关于民间借贷纠纷 六、人民调解

法治思维：法治思维就是将 法治的诸种要求运用于认识、分 析、处理问题的思维方式，是一 种以法律规范为基准的逻辑化的 理性思考方式。
农村土地承包经营权流转注意事项
采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、
出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备 案。 土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： （1）双方当事人的姓名、住所； （2）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级； （3）流转的期限和起止日期； （4）流转土地的用途； （5）双方当事人的权利和义务； （6）流转价款及支付方式； （7）违约责任。
二、集体土地征收的主要法律依据
1、《中华人民共和国物权法》
第四十二条 为了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程序可以征收集体 所有的土地和单位、个人的房屋及其他不 动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额 支付土地补偿费、安置补助费、地上附着 物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农 民的社会保障费用，保障被征地农民的生 活，维护被征地农民的合法权益。
2、 《土地管理法》
第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地 方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济 组织和农民的意见。 第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将 征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的 成员公布，接受监督。 禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用 和其他有关费用。 第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的 农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。
北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组
织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经 济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签的《买 卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地 使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的 《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变 更登记至李玉兰名下。因此，一审法院根据“城市居民不得买 卖农村集体经济组织成员的住房”作出的判决和对合同效力的 认定是正确的。 法院同时指出，出卖人在出卖时即明
(1)没有宅基地。凡无宅基地的、居住拥挤
确需分居而又无宅基地的、因国家或乡(镇) 建设需要另行安排宅基地的、在农村落户需 建住宅而无宅基地的公民，均可向村民委员 会或村农业集体经济组织申请批划宅基地。 (2)应当使用原有的宅基地和村内空闲地。 确需使用耕地的，须经县级人民政府批准。 (3)宅基地面积不得超过省、自治区、直辖 市规定的标准。
4、宅基地使用权能否转让？
宅基地使用权不得单独转让。这是宅基
地使用权行使的最大特点。 建造在该宅基地上的住房转让的，宅基 地使用权一并转让。 宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基 地上的住房抵押的，在实现抵押权时， 宅基地使用权一并转让。
（三）、农村房屋买卖合同纠纷
农村房屋买卖典型案例： 由于目前北京房价飞涨，当初农民卖房 后现在又反悔，要求确认买卖合同无效，故 将买房人诉至法院，要求确认买卖合同无效 ，返还房屋。最近北京市第二中级人民法院 就北京市通州区画家村“宋庄房讼”案终审 判决，法院依法认定买卖合同无效，判决画 家李玉兰从即日起90天内将房屋腾退给农民 马海涛，马海涛支付李玉兰9万余元补偿款 。
社会稳定风险评估
（第十二条第一款）
专条赋予被征收人提起行政 复议和提起行政诉讼的权利 （第十四条）
法治思维以建设性思路确定制度 ，修复社会关系，解决社会问题 。
死亡赔偿金 按受诉法院所在 地上一年度城镇 居民可以支配收 入或者农村居民 人均纯收入标准 ，按二十年计算 。
（一）、农村土地承包经营权的流转 《物权法》第128条规定：“ 土地承包 经营权人依照农村土地承包法的规定， 有权将土地承包经营权采取转包、互换 、转让等方式流转。流转的期限不得超 过承包期的剩余期限。未经依法批准， 不得将承包地用于非农建设。”
中央纪委、监察部 通知： 在《土地管 理法》等法律法规作 出修订之前，集体土 地上房屋拆迁，要参 照新颁布的《国有土 地上房屋征收与补偿 条例》的精神执行。
六、征收土地法律程序
1、预征告知
2、现状调查及确认
8、征地补偿安置方案 的批准和交付土地 7、两公告后被征地农 民的权利
3、征询意见，组 织征地听证 4、征地材料的组织 、审核及上报
公民依法享有姓名权。公 民行使姓名权，还应当尊 重社会公德，不得损害社 会公共利益。
在中华传统文化中，“姓 名”中的“姓”，即姓氏 ，体现着血缘传承、伦理 秩序和文化传统，公民选 取姓氏涉及公序良俗。公 民原则上应当随父姓或者 母姓。
3、法治思维是程序性思维
过程、顺序 步骤、时限
公正看得见
4、法治思维是建设性思维
(4)出卖、出租住房后再申请批划宅基地的，不
予批准。 (5)经法定程序批准。宅基地使用申请人应当先 向村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者 村民大会讨论通过后，报人民政府批准。其中， 需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的， 报乡级人民政府批准；需要使用耕地的，由乡级 人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审 查同意后，报县级人民政府批准。 (6)丈量划至、发证确权。经有批准权的人民政 府批准后，由村主管机构派专人丈量、划清四至， 发给《农村建设用地使用证》，确认使用权。

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予 的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助 和奖励。 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告 之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相 应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机 构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委 员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程 中，应当向社会公开征求意见。
对被征收房屋的调查登记 （第十五条） 对未经登记建筑的 调查认定和处理 （第三章第二十四条第二款） 拟定房屋征收补偿方案 （第十条第一款）
（第十一条第二款）
涉及旧城区 改建
多数人不同意 补偿方案
房屋被依法征收的 国有土地使用权 同时收回 （第十三条第二款） （第十三条第三款）
市县级政府做好 宣传解释工作
（二）、宅基地相关法律问题
宅基地使用权 宅基地使用权的取得 宅基地使用权的转让
1、宅基地使用权
《物权法》第152条规定：“宅基
地使用权人依法对集体所有的土 地享有占有和使用的权利，有权 依法利用该土地建造住宅及其附 属设施。”
2、宅基地使用权的法律特征
一户一宅
3、宅基地使用权的取得条件
合法性判断
1、法治思维是规则思维
普遍性优于特殊性 恪守非人格化权威
公民的维权意识和履行义务意识并重； 权利（权力）不可滥用；
2009年，济南市 民吕某给女儿起 名为“北雁云依 ”，办理户口时 被当地派出所拒 绝。吕某以女儿 的名义向法院提 起诉讼，成为全 国首例姓名权行 政诉讼案。
民法通则99条：“ 公民享有姓名权， 有权决定、使用和 依照规定改变自己 的姓名” 婚姻法22条： “子女可以随父姓 ，可以随母姓”
知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多 年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人 应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损 失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、 补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格 的差异造成损失两方面因素予以确定。
1、城镇居民购买农村房屋的
征收补偿费用的拨付与监管
足额到位、专户存储、专款专用
（第十二条、第二款）
确定房地产价格评估机构 并进行分类评估
（第三章〔补偿〕第十九、二十条）
将征求公众意见情况及根据公众 意见进行修改情况进行及时公布 （第十一条第一款） 符合两个条件时的听证程序 根据听证会情况修改方案
制定并公告房屋征收决定
载明：补偿方案、行政复议及 行政诉讼权利 （第十三条第一款）
3、外村居民购买本村居民房屋的

如果外村村民在法庭辩论终结前 未取得该村村民资格的，那么买卖 协议无效。因为，外村村民不属于 本村集体经济组织成员，亦不具有 购买主体资格。
4、房屋买卖无效的救济：

对于无效的买卖协议，自始无效。 因买卖取得的财产应当返还，无法返还 的折价赔偿。对于造成的损失，根据双 方过错承担责任。买受人可以要求卖房 人赔偿房屋添附部分的价值损失和对于 买受人信赖利益损失的赔偿，全面考虑 出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利 益。该请求法院是会支持的。
三、征收土地补偿种类和标准
1、种类 根据《物权法》第42条和《土地管理法》 第47条的规定，征地补偿有三大块，即： 土地补偿费
安置补助费 青苗补偿费
2、标准
四、征收林地补偿种类和标准
林地的补偿标准按土地补偿费、安置补 助费之和的0.7倍补偿：21560元/亩。