2020珠海市圆明新园概念规划方案
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珠海圆明新园规划项目建议书
11
项目概况
【区位】项目位于珠海市主城区-香洲区，南临兰埔路，为圆明新园（含梦幻水城及中药谷）现址。 【规模】红线范围586043.5平方米（建设用地边界），外围可扩展蓝线范围369493平方米（规划及严格保护边界）。
圆明新园
22
目录
一、背景格局 二、项目认识 三、发展初判
本地消费能力强，品质消费分流至广深地区
吉大、拱北商圈为主，商业业态以城市基础消费为主
功能重构：从“陈旧的文化观光”向“国际化的文化休闲消费”转变
1616
3.项目发展初判◎基于自身基础 圆明园1：1复建，风貌基调与建筑景观已成定局，文化主题难以回避 作为珠海旅游地标，文化主题已深入人心
“珠海旅游”相关搜索中，圆明新园关联度排名第二
臭豆腐、烧烤小吃摊
精致休闲咖啡馆
99
2.现状分析:空间
产品与业态布局零散，缺乏集聚性
旅游产品布局凌乱，犹如见缝插针
游乐场 游乐场
观光节点 主题演出
水乐园
商业业态零散分布，规模小，难以形成商业氛围
观光节点
游乐场 观光节点
公共文化
公共文化
1010
2.现状分析:经营 内部收费项目费用高，其中游乐设施收费贵且破坏整体氛围，特色交通受欢迎但收费高
游船
40
做得到不错，不过里面商业太多。以前120的门票现在免Biblioteka Baidu，要赞！
很难想像，居然免费！园内有游乐场，感觉有点破坏了整体感觉。不过
30
免费的养护成本很高，所以也能理解！展开更多
70
6.1去的，人很多，有表演，里面景色挺好的，挺大的，免费是值得去看看！
电瓶车租赁（半小时）
80
园内有自驾的电瓶车，80元半小时，可以在园内自由行驶，这个游乐项
圆明新园如何顺势涅槃、再领风骚？
66
角色初判
珠海最老资格的4A级景 区，曾是珠海的旅游标杆
位于珠海城市中心区 市区位置，交通便利
三面环山，内有福海湖， 生态环境好； 建筑风格特色明显，文化 景观较好
项目应当也有条件成为珠海城市名片
77
2.现状分析:产品
产品主题不一致，气质不融合
一边是主题突出、特色鲜明的文化主题园
生态体育园、山地索道观光
文化主题 珠海本地文化
无
88
2.现状分析:业态
商业业态数量少，品质不均，业态组合随意
商业业态数量少，品质不均
脏乱差的小吃摊贩一条街 V.S. 品质化的休闲餐饮仅1家
业态
主要店铺
人均花费
特色
海晏堂干露阁寿司店
日料
餐饮 御膳房 (约4家) 百磨坊
宫廷 50-100
珠海客家土菜
巴比伦餐厅
收费项目
名称
门市价
优惠价
游客评论关键词：商业太多、收费挺贵的、游乐场破坏 整体感觉、特色交通受欢迎但收费偏贵，园区免费不错
梦幻水城
120
设备游乐 皇家乐园套票A/B（远瀛观 表演+13/10个游玩项目）
168/98
80 78/38
景区很大，里面可以划船，但是挺贵的，差不多100元一小时。湖里很多 垃圾，没人清理，看得不舒服。
不过多数以商业游乐场经营为主，真正看历史的景点不多，因为免费所以 很多人，与想象有出入。有缆车，票价40元，有点贵，上去没什么看，5 分钟下来了。
主题演出 梦回圆明园普通票/嘉宾票 180/230 130/160 大家千万不要在勤政殿拍古装戏照片，真的很坑人……
缆车来回
电瓶车（20分钟左右） 特色交通
自助餐
小吃 小食街（豆腐花、烧烤等）
10-15
休闲
零售 (约7家)
其他
旮旯里咖啡生活馆 皇家商行 纪念品专卖店 翰墨缘书画馆 明园手信店 信君堂 水城商场 仙芝茶野生灵芝专卖B店 “天长地久”婚纱摄影 题诗写字算命
50
/
纪念品
/
纪念品
/
纪念品
/
纪念品
/
纪念品
/
其他
/
其他
/
20-30
古装拍照
几十至几百元
主要功能 文化观光 主题演艺
产品 大宫门、西洋楼、九州清晏、御花园等
建筑观光
中心剧场
文化主题 圆明园文化 圆明园文化
一边是毫无文化、设备生硬的现代游乐场
主要功能 水上游乐 器械游乐
产品 梦幻水城 皇家游乐园、皇家淘乐园
文化主题 无 无
穿插一些公共文化与生态休闲产品
主要功能 公共文化 生态休闲
产品 市民文化馆、百姓大舞台、珠海古玩城
目小孩非常喜欢
1111
小结
1 产品主题不一致，气质不融合 2 商业业态少，且品质不均，组合随意 3 空间布局零散，见缝插针 4 园内收费型项目多，且价格偏高
体验界面 混乱
游客体验质量下降 市民体验质量不高 政府旅游标杆丢失 企业长期经营受困
1212
发展策略
圆明新园“重生”之路！
1313
角色重判：从滞后的景观复制型的主题公园向“国际化的文化休
33
1.背景格局
百年机遇，珠海融入世界级旅游目的地
珠海
珠江西岸 核心城市
澳门
全球最发达富 裕的地区之一 年游客3150万
珠港澳大桥
香港
国际大都市 年游客6000万
44
1.背景格局
横琴示范，长隆引领珠海旅游进入新时代
长隆国际海洋度假区，世界级超大型综合主题旅游度假区
55
曾经开启新时代的旅游标杆，数年的踟蹰不前 百年机遇来临之际，
主题重凝：从“圆明园文化”所代表的皇家贵族文化向现代的“品质时
尚休闲文化”转变
1717
3.项目发展初判◎定位初步思考
基于珠港澳世界级旅游圈的时代机遇，基于项目的区位与环境基底，以时尚品质休闲文 化为主题，以国际化的文化休闲消费为核心功能，创新产品体验方式，打造
闲客厅”转变
1414
3.项目发展初判◎基于自身变化
游客量7倍增长 客群本地市民化
70、80、90后为主力客群
以游客为主
游客市民共享
园区免费开放之前，市民年卡销售量仅1万 张，免费开放后，市民带动客群增长7倍。
80.90. 70.
朋友、家庭、情侣出行为主
单独旅行 商务旅行 朋友出游 家庭亲子 情侣出游
4% 7%
22%
31% 36%
市场重定：从以市民和少量游客为主向以世界级旅游圈的庞大客
群为主转变
1515
3.项目发展初判◎基于旅游环境
迈向目的地时代，度假产品兴起，都市观光产品老化，休闲缺失
唐家湾历史文 化旅游区
香洲都市观光 区
斗门文化旅游 区 金湾会展旅游 区 长隆国际旅游 度假区
海泉湾温泉旅 游度假区
成熟旅游区
香洲都市观 光区
海泉湾温泉 旅游度假区
产品供给
情侣路，园 明新园、普
陀寺等
主题公园， 会议酒店、 海泉湾等
功能
观光为主， 开发形式落 后，转型迫
在眉睫
商务度假
在建旅游区 长隆国际旅游度假区
斗门文化旅游区 金湾会展旅游区 唐家湾历史文化旅游区
功能 海洋娱乐 文化旅游 城市商务 乡村旅游
缺乏品质休闲消费场所，分流至广深
11
项目概况
【区位】项目位于珠海市主城区-香洲区，南临兰埔路，为圆明新园（含梦幻水城及中药谷）现址。 【规模】红线范围586043.5平方米（建设用地边界），外围可扩展蓝线范围369493平方米（规划及严格保护边界）。
圆明新园
22
目录
一、背景格局 二、项目认识 三、发展初判
本地消费能力强，品质消费分流至广深地区
吉大、拱北商圈为主，商业业态以城市基础消费为主
功能重构：从“陈旧的文化观光”向“国际化的文化休闲消费”转变
1616
3.项目发展初判◎基于自身基础 圆明园1：1复建，风貌基调与建筑景观已成定局，文化主题难以回避 作为珠海旅游地标，文化主题已深入人心
“珠海旅游”相关搜索中，圆明新园关联度排名第二
臭豆腐、烧烤小吃摊
精致休闲咖啡馆
99
2.现状分析:空间
产品与业态布局零散，缺乏集聚性
旅游产品布局凌乱，犹如见缝插针
游乐场 游乐场
观光节点 主题演出
水乐园
商业业态零散分布，规模小，难以形成商业氛围
观光节点
游乐场 观光节点
公共文化
公共文化
1010
2.现状分析:经营 内部收费项目费用高，其中游乐设施收费贵且破坏整体氛围，特色交通受欢迎但收费高
游船
40
做得到不错，不过里面商业太多。以前120的门票现在免Biblioteka Baidu，要赞！
很难想像，居然免费！园内有游乐场，感觉有点破坏了整体感觉。不过
30
免费的养护成本很高，所以也能理解！展开更多
70
6.1去的，人很多，有表演，里面景色挺好的，挺大的，免费是值得去看看！
电瓶车租赁（半小时）
80
园内有自驾的电瓶车，80元半小时，可以在园内自由行驶，这个游乐项
圆明新园如何顺势涅槃、再领风骚？
66
角色初判
珠海最老资格的4A级景 区，曾是珠海的旅游标杆
位于珠海城市中心区 市区位置，交通便利
三面环山，内有福海湖， 生态环境好； 建筑风格特色明显，文化 景观较好
项目应当也有条件成为珠海城市名片
77
2.现状分析:产品
产品主题不一致，气质不融合
一边是主题突出、特色鲜明的文化主题园
生态体育园、山地索道观光
文化主题 珠海本地文化
无
88
2.现状分析:业态
商业业态数量少，品质不均，业态组合随意
商业业态数量少，品质不均
脏乱差的小吃摊贩一条街 V.S. 品质化的休闲餐饮仅1家
业态
主要店铺
人均花费
特色
海晏堂干露阁寿司店
日料
餐饮 御膳房 (约4家) 百磨坊
宫廷 50-100
珠海客家土菜
巴比伦餐厅
收费项目
名称
门市价
优惠价
游客评论关键词：商业太多、收费挺贵的、游乐场破坏 整体感觉、特色交通受欢迎但收费偏贵，园区免费不错
梦幻水城
120
设备游乐 皇家乐园套票A/B（远瀛观 表演+13/10个游玩项目）
168/98
80 78/38
景区很大，里面可以划船，但是挺贵的，差不多100元一小时。湖里很多 垃圾，没人清理，看得不舒服。
不过多数以商业游乐场经营为主，真正看历史的景点不多，因为免费所以 很多人，与想象有出入。有缆车，票价40元，有点贵，上去没什么看，5 分钟下来了。
主题演出 梦回圆明园普通票/嘉宾票 180/230 130/160 大家千万不要在勤政殿拍古装戏照片，真的很坑人……
缆车来回
电瓶车（20分钟左右） 特色交通
自助餐
小吃 小食街（豆腐花、烧烤等）
10-15
休闲
零售 (约7家)
其他
旮旯里咖啡生活馆 皇家商行 纪念品专卖店 翰墨缘书画馆 明园手信店 信君堂 水城商场 仙芝茶野生灵芝专卖B店 “天长地久”婚纱摄影 题诗写字算命
50
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纪念品
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纪念品
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纪念品
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纪念品
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纪念品
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其他
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其他
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20-30
古装拍照
几十至几百元
主要功能 文化观光 主题演艺
产品 大宫门、西洋楼、九州清晏、御花园等
建筑观光
中心剧场
文化主题 圆明园文化 圆明园文化
一边是毫无文化、设备生硬的现代游乐场
主要功能 水上游乐 器械游乐
产品 梦幻水城 皇家游乐园、皇家淘乐园
文化主题 无 无
穿插一些公共文化与生态休闲产品
主要功能 公共文化 生态休闲
产品 市民文化馆、百姓大舞台、珠海古玩城
目小孩非常喜欢
1111
小结
1 产品主题不一致，气质不融合 2 商业业态少，且品质不均，组合随意 3 空间布局零散，见缝插针 4 园内收费型项目多，且价格偏高
体验界面 混乱
游客体验质量下降 市民体验质量不高 政府旅游标杆丢失 企业长期经营受困
1212
发展策略
圆明新园“重生”之路！
1313
角色重判：从滞后的景观复制型的主题公园向“国际化的文化休
33
1.背景格局
百年机遇，珠海融入世界级旅游目的地
珠海
珠江西岸 核心城市
澳门
全球最发达富 裕的地区之一 年游客3150万
珠港澳大桥
香港
国际大都市 年游客6000万
44
1.背景格局
横琴示范，长隆引领珠海旅游进入新时代
长隆国际海洋度假区，世界级超大型综合主题旅游度假区
55
曾经开启新时代的旅游标杆，数年的踟蹰不前 百年机遇来临之际，
主题重凝：从“圆明园文化”所代表的皇家贵族文化向现代的“品质时
尚休闲文化”转变
1717
3.项目发展初判◎定位初步思考
基于珠港澳世界级旅游圈的时代机遇，基于项目的区位与环境基底，以时尚品质休闲文 化为主题，以国际化的文化休闲消费为核心功能，创新产品体验方式，打造
闲客厅”转变
1414
3.项目发展初判◎基于自身变化
游客量7倍增长 客群本地市民化
70、80、90后为主力客群
以游客为主
游客市民共享
园区免费开放之前，市民年卡销售量仅1万 张，免费开放后，市民带动客群增长7倍。
80.90. 70.
朋友、家庭、情侣出行为主
单独旅行 商务旅行 朋友出游 家庭亲子 情侣出游
4% 7%
22%
31% 36%
市场重定：从以市民和少量游客为主向以世界级旅游圈的庞大客
群为主转变
1515
3.项目发展初判◎基于旅游环境
迈向目的地时代，度假产品兴起，都市观光产品老化，休闲缺失
唐家湾历史文 化旅游区
香洲都市观光 区
斗门文化旅游 区 金湾会展旅游 区 长隆国际旅游 度假区
海泉湾温泉旅 游度假区
成熟旅游区
香洲都市观 光区
海泉湾温泉 旅游度假区
产品供给
情侣路，园 明新园、普
陀寺等
主题公园， 会议酒店、 海泉湾等
功能
观光为主， 开发形式落 后，转型迫
在眉睫
商务度假
在建旅游区 长隆国际旅游度假区
斗门文化旅游区 金湾会展旅游区 唐家湾历史文化旅游区
功能 海洋娱乐 文化旅游 城市商务 乡村旅游
缺乏品质休闲消费场所，分流至广深