房地产全程会计核算ppt课件

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房地产企业成本核算讲义(ppt 共38页)

房地产企业成本核算讲义(ppt 共38页)
如:30万材料。 70万工费,按照 100万缴纳营业税 并开具发票。
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备,70万工费,
70万工费,按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业 主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 (1)项目基本完工时,公共配套设施尚未建造或尚未完工的, 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 (2)多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费,是否按项 目合理分摊。 (3)房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施, 建设完工后有偿移交的,国家有关部门给予的经济补偿,抵减 开发成本中的建安工程费。 (4)盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象:为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成 本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行 归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品; (二)铝合金门窗; (三)玻璃幕墙; (四)机器设备、电子通讯设备; (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题

房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT

房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
依据为房地产经营收入(含预收房款),核定比例为100%, 税率为万分之五
(2)、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题,由于实际 合同难以统计,实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知(宁地税发 [2004]109号)规定按房地产经营收入(含预 收房款)核定比例40%征税,既房地产经营收 入(含预收房款)乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提(应付)费用
(一)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额,是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行:
(一)开发项目位于南京市城区和郊区的为15%;
(二)开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%;
(三)开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%;
(四)位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的, 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时 间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。

房地产开发企业会计核算方法课件1

房地产开发企业会计核算方法课件1

房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程(一)1992年11月30日“两则”、“两制”接轨1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》;1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。

资产类科目:开发产品,成本类科目:开发成本、开发间接费用。

](二)2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调(三)2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产,并在市场上进行销售。

对于房地产销售,企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。

在房地产销售中,房地产法定所有权的转移,通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方,企业应确认销售商品收入。

但也有可能出现法定所有权转移后,所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况,如工程尚未完工。

(一)开发产品销售收入房地产企业的开发产品,具有商品的一般特性,因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。

1.现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。

2.预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,不论是否签订正式商品房销售合同,所收到的款项均为预售房款,一律不确认收入。

只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后,按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方,办妥移交手续后才可确认收入的实现。

账务处理:(1)收到预收款时借:银行存款贷:预收账款(2)缴纳营业税借:递延税款贷:应交税金——应交营业税借:应交税金——应交营业税贷:银行存款(3)收入实现时借:预收账款贷:主营业务收入结转成本借:主营业务成本贷:开发产品结转营业税金(按已结转收入占预收款的比例)借:营业税金及附加贷:递延税款3.分期收款方式销售按合同约定的收款日期确认收入的实现。

税收处理:国税发(2009)31号(1)开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。

房地产开发企业会计核算(PPT54页)

房地产开发企业会计核算(PPT54页)
②支付拆迁补偿费5500000元,作会计分录如下:
借:开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000 贷:银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元,作会计分录如下: 借:开发成本——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷:银行存款 210000 ④支付土石方费用5500000元,作会计分录如下: 借:开发成本——土地——碧水园(前期工程费)5500000
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中, 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象: (一)以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目,可以整个开发项目为成本核算对象,特点是成本核 算对象的唯一性,不存在成本费用的分配,成本核算周期同 项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地,拟一次性开发商 住楼6栋,该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算 对象。
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据 法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿 费。
专栏包括:土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、 开发间接费用等。
2.“开发间接费用”账户
该账户属于成本类账户,核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用,贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额,结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。

房地产会计课件

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2
v 二、营业收入的确认 v 1、转让、销售开发产品营业收入的确认 v 根据《企业会计准则——收入》的规定,房地产开发企业转
让销售开发产品, v 必须同时满足以下四个条件才能确认收入。 v (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买
方。 v (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,
也没有对已售出的商品实施控制。 v (3)与交易相关的经济利益能够流入企业。 v (4)相关的收入和成本能够可靠地计量。
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v 2、代建工程开发建造收入的确认
v 房地产开发企业接受委托,为其他单位代建的土地、 房屋或其他工程,一般情况下应在工程竣工验收、 办妥财产交接手续,并开具“代建工程价款结算账 单”,经委托单位签证认可后,确认开发建造收入 的实现。如果代建工程规模较大、工期较长,在合 同结果能够可靠估计的情况下,应按完工进度于每 季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收 回存在不确定时,则不应当确认收入。
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v (三) 配套设施转让的核算
v 开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大配 套设施如商店、邮局、银行储蓄所等,可以进行有偿转让。 对有关单位有偿转让的配套设施,应在办理财产交接手续、 并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时,按其转让价 格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营 业务收入——配套设施销售收入”科目的贷方。
电费、采暖费; v 2.开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告宣传费、
展览费、代销手续费、销售服务费; v 3. 为销售、转让、出租本企业开发产品而专设的销售机构的
职工薪酬、折旧费、修理费、差旅费以及其他经费。
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房地产会计ppt课件

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前进
编制会计报表
编制会计报表是以书面报告的形 式,定期总括反映生产经营活动 的财务状况和经营成果的一种专 门方法。
前进
会计核算方法之间的联系
会计核算的七种方法是相互联系、紧密配合的, 构成了一个完整的会计核算方法体系。
其用图示: 会计核算方法关系图
设置账户、复式记账
原始凭证
原始凭证汇总表
(1) 负债是基于过去的交易或事项 而产生的;
(2)负债是企业承担的现时义务; (3)现时义务的履行通常关系到企业 放弃含有经济利益的资产。
3、负债的确认条 件
(1) 与该义务有关的经济利益很可 能流出企业;
(2)未来流出企业的经济利益的金额 能够得到可靠的计量。
4、负 债 分 类
按流动性质分: 流动负债
前进
设置账户
设置账户是对会计对象的具体内 容进行分类核算和监督的一种专 门方法。
前进
复式记账
复式记账是对每项经济业务都以 相等的金额同时在两个或两个以 上相互联系的账户中进行登记。
前进
审核和填制会计凭证
会计凭证是具有一定格式,用以 记录经济业务发生和完成情况的 书面证明。
前进
登记账簿
重庆房地产职业学院
房地产会计
第一章 总论
第一节 会计对象和会计要素 第二节 会计等式 第三节 会计科目与帐户
返回 前进
第一节 会计对象和会计要素
一、会计对象 二、会计要素
返回 前进
一、会计对象
会计对象是指会计所要核算和监督 的内容,即会计工作的内容。其实 质就是核算和监督在社会生产过程 中的的资金运动。
前进
(四)收入
会计六大要素
1、收入的概念 2、收入的基本特征 3、收入的分类

第九章房地产企业收入费用和利润的核算ppt课件全

第九章房地产企业收入费用和利润的核算ppt课件全


房地产开发企业的销售费用,是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生
的各项费用,主要包括:

(1)开发产品销售以前的改装修复费、开发产品看护费、水电费、采暖费。

(2)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费、
销售服务费。

(3)为销售、转让、出租本企业开发产品而专设的销售机构的员工工资、福利费、

借:其他业务成本 76 850

贷:原材料
4 500

银行存款 2 850

应付职工薪酬 28 500

长期待摊费用 6 000

累计折旧 35 000
第一节 营业收入的核算
❖ 三、房地产企业其他业务的核算

1、其他业务收入核算

房地产开发企业除了开发经营业务外,还有诸如物业管理、材料销售、
无形资产转让、固定资产出租等业务,其收入应在“其他业务收入”账户下,

借:主营业务成本商品房销售成本

周转房一一周转房摊销

贷:周转房一一在用周转房

对于移交结算的代建工程,应于月终按移交代建工程的实际开发成本借记“主营
业务成本——代建工程结算成本”科目,贷记“开发产品——代建工程”科目。

[例9-5]某房地产开发公司,本月销售商品房的开发产品实际成本为
525万元;商品性土地的实际成本为10 042.5万元;配套设施的实际成本为
“长期待摊费用”、“应交税费”、“坏账准备”等科目。企业发生的管理
费用,直接计入当期损益,并于期末将其余额全部转入本年利润账户的借方, 作会计分录如下:

房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)

房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)

贷:银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元,作会计分录如下:
借:开发本钱—土地—碧水园(土地征用及拆迁费)
5500000
23
第二十三页,共七十九页。
③支付(zhīfù)勘察设计费210000元,作会计分录如下: 借:开发本钱——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷:银行存款 210000
1、营业税
租金的5%
2、城建税
7%、5%、1%
3、教育费附加 营业税的3%
4、城镇土地使用税 同上
5、 房产税
自用:计税余值 *1.2%
出租:租金的12%
第八页,共七十九页。
厚积薄发(hòu jī bó f),成会计英才
8
“营改增〞对房地产企业财务管理有哪些影响? ①适用税率和计税基数; ②效劳(xiào láo)业定价机制; ③财务核算;
6、企业所得税
〔1〕查账征收:1.销售未完工产品取得收入(shōurù):按预计 计税毛利率,计算毛利额, 工程完工后计算实际毛利调整 以前毛利计算纳税
2.销售完工:税率25%
〔2〕核定征收
7、 印花税
同上
第七页,共七十九页。
厚积薄发,成会计(kuài jì)英才
7
〔五〕出租、用于营业(yíngyè)等
土石方根底工程(假定税率11%〕: 5,000,000/〔1+11%〕×11%=495,495.50
其他〔假定税率17%〕: 10,710,000/〔1+17%〕×17%=1,556,153.85
29
第二十九页,共七十九页。
对应分录:
借:开发本钱-前期工程费-勘察设计费 471,698.11

房地产开发企业成本和收入的会计核算PPT课件

房地产开发企业成本和收入的会计核算PPT课件

2021/3/7
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土地开发成本的归集
例1:XX房地产开发公司2012年初开始开 发甲乙两块地。甲为商品性土地,乙为自 用土地,用于绿色小区楼盘开发。以银行 存款支付下列款项(见表)。
2021/3/7
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开发成本卡 单位:万元
项目 土地征用及 前期工程 基础设施 开发间接 开发成本
拆迁补偿费


共同成本 期间费用
能分清成本对象 的间接成本



不能分清成本对
象的间接成本

按制造成本 法
归集和分配
2021/3/7
1.土地征用及 拆迁补偿费施 6.开发间接费
主营业 务成本
未建 在建 已完工 已销售
固定资产 开发产品
未销售
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房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
(3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费, 沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、 定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
2021/3/7
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(三)房屋开发成本的核算-前期工程费
(4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水(含地下 排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的 占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行 场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 (5) 临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费, 临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围 栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产, 如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。
贷:银行存款
1704
2021/3/7
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土地开发成本的归集
2借:开发间接费用 19
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房地产开发企业常用的会计科目
(一)投资性房地产成本模式计量账务处理 取得时账务处理: 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借:投资性房地产 贷:银行存款或在建工程等 2.将非投资性房地产转为投资性房地产 借:投资性房地产 贷:开发产品等
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一、投资性房地产成本模式计量
持有期间账务处理: 1、计提折旧或摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2、取得租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入
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三、“增值税”科目会计核算
2.视同销售的账务处理。 企业发生税法上视同销售的行为,应当按 照企业会计准则制度相关规定进行相应的 会计处理,并按照现行增值税制度规定计 算的销项税额(或采用简易计税方法计算 的应纳增值税额),借记“应付职工薪 酬”、“利润分配”等科目,贷记“应交 税费——应交增值税(销项税额)” 或 “应交税费——简易计税”科目(小规模 纳税人应计入“应交税费——应交增值税” 科目)。
4
房地产开发企业常用的会计科目
开发产品 投资性房地产 预收账款 应交税费 开发成本 开发间接费用
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房地产开发企业常用的会计科目
一、开发产品的账务处理 开发产品是指企业已经完成全部开发过程,
已验收合格符合设计标准,可以按照合同规定的 条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售 的产品。应于竣工验收时,按实际成本,借记
超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置
费 人防异地建设费……
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“营改增” 对房地产企业财务的影响
Ø 适用的税种税目发生变化 Ø 企业的主管税务部门发生变化 Ø 纳税人身份发生变化 Ø 会计核算发生变化 Ø 收入和成本的计量发生变化 Ø 影响企业的财务信息和成果
借:投资性房地产——成本 贷:银行存款或在建工程等 2.将非投资性房地产转为投资性房地产 借:投资性房地产——成本等(公允价值)
公允价值变动损益(借方差额) 贷:开发产品等
其他综合收益(贷方差额)
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二、投资性房地产公允模式计量
二、持有期间账务处理 1、资产负债表日公允价值变动
借:投资性房地产——公允价值变动 贷:公允价值变动损益 或相反分录 2、取得租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入
房地产企业 会计核算与税务处理
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房地产会计核算的特点
Ø 1.开发产品的成本核算复杂。 Ø 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 Ø 3.涉税环节多。 Ø 4.涉及的税种多、税目多、费用多。
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通常都有的费用
建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费 城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、 绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音
按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度 确认增值税纳税义务发生时点的,应将相关销项税额计入“应交税 费——待转销项税额”科目,待实际发生纳税义务时再转入“应交税 费——应交增值税(销项税额)” 或“应交税费——简易计税”科目。
按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会 计制度确认收入或利得的时点的,应将应纳增值税额,借记“应收账 款”科目,贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)” 或“应交 税费——简易计税”科目,按照国家统一的会计制度确认收入或利得 时,应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。
“开发产品”科目,贷记“开发成本”科目。
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房地产开发企业常用的会计科目
二、投资性房地产的账务处理
投资性房地产,是指为赚取租金或资本 增值,或两者兼有而持有的房地产。投资 性房地产应当能够单独计量和出售。包括 采用成本模式计量的投资性房地产和采用 公允价值模式计量的投资性房地产
“开发产品”
“投资性房地产”
应交税费
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二、投资性房地产公允模式计量
1、收到对价时 借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费
2、转销投资性房地产 借:其他业务成本 贷:投资性房地产——成本 ——公允价值变动
注:“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方 3、结转其他综合收益
借:其他综合收益 贷:其他业务成本 4、结转公允价值变动损益 借:公允价值变动损益 贷:其他业务成本 或相反分录
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房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理
契税
房产税
耕地占用税
城Hale Waihona Puke 土地使用税增值税 (重点) 土地增值税
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三、“增值税”科目会计核算
一般纳税人的增值税会计处理(财会 〔2016〕22号)
1. 在“应交税费”下设置11个二级科目 “应交增值税” “未交增值税” “增值税留抵税额”“增值税检查调整” “待抵扣进项税额”“简易计税” “预交增值税” “待认证进项税额” “待转销项税额” “代扣代交增值税” “转让金融商品应交增值税”
应交税费
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一、投资性房地产成本模式计量
处置时账务处理: 1、收到对价
借:银行存款 贷:其他业务收入
应交税费 2、转销投资性房地产 借:其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备(若有) 贷:投资性房地产
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二、投资性房地产公允模式计量
一、取得时账务处理 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
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三、“增值税”科目会计核算
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三、“增值税”科目会计核算
1.销售业务的账务处理。企业销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或不动产,应当按应收或已收的金额,借记“应收账款”、 “应收票据”、“银行存款”等科目,按取得的收入金额,贷记“主 营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“工程结算” 等科目,按现行增值税制度规定计算的销项税额(或采用简易计税方 法计算的应纳增值税额),贷记“应交税费——应交增值税(销项税 额)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应贷记“应交 税费——应交增值税”科目)。发生销售退回的,应根据按规定开具 的红字增值税专用发票做相反的会计分录。
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