佛山时代广场项目投资价值分析报告(修改版)

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第三部分.交易安排
3.1 转让标的 3.2 转让价格 3.3 转让方转让承诺 3.4 中介服务费 3.5 转让流程
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2.1 投资主要数据 2.2 财务指标
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投资主要数据
金额单位：万元
项目内容
方案一 单价（元） 金额
项目证件 ●建设用地规划许可证：佛规地证（2002）029号
●建设工程规划许可证：佛规工证（2000）207号 ●建设工程施工许可证：44060120010122010
项目负责 人
孙波、章建平
MOB：13928868899、13719396913
TEL: 020-28316888
FAX:020-28316800
商业运营收入（年）
0
公寓销售收入
10000 110000 12000 132000
收入合计
180000
282000
销售/运营成本及税金
18000
28200
税前利润
45100
121400
所得税后利润
33825
91050
说明：
●方案一为投资方 快速欲收回投资、 稳健退出的投资收 益保守预估。其核 心是在收购后3-6 个月内快速整体出 售首期商业，基本 收回投资款；而后 以略低于市场价格 快速销售二期公寓。 ●方案二为投资方 拥有强大资金实力、 品牌影响力、运营 管理能力的投资收 益乐观预估。其核 心是利用投资方的 实力，通过对首期 商业先运营后销售 的方式获取较高收 益。
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交易安排 (2)
4、中介服务费：受让方按转让价格的2%向我方支付中介服务费。
5、转让流程： ●受让方审阅项目资料及进行项目初步调查及核实 ●受让方出具收购意向书及提供资信证明 ●受让方与本方签署服务协议 ●受让方与转让方磋商转让细节及转让协议后，签署转让意向书并监管诚意金及全 额服务费，转让方按监管诚意金占转让金额的比例向受让方办理股份担保手续 ●受让方进行尽职调查，确认无误后，签署正式股权转让协议，并全额监管转让金 ●工商变更完成后，全额解付服务费及按正式股权转让协议所约定的方式解付转让 金，转让协议实施过程中产生的税费，由各方根据规定依法各自承担
●过往法律纠纷：项目于2006年1月27日因佛山市中级人民法院违法违规压价评估、一 人拍卖，以9333万元的极低价格拍卖。后因项目公司的控告，佛山中院于2007年8月 21日发出（2004）佛中法执字第1159-17号函通知国土局暂停过户，该拍卖程序暂停 执行。在有关监督部门的安排下，由项目公司向债权单位还款和解，申请法院撤销诉 讼处理。
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开发商情况
佛山市计划委员会
佛山市对外经济委员会 佛山市建设委员
佛山××房地产 有限公司
佛山××房地产有限公司是经佛山市计划委员会、佛山市对外经济委员会、佛山市建设委员会批准， 为建设“佛山时代广场”而成立的中外合作企业，总投资5674万美元，注册资金2400万美元。中方股 东是佛山市南海区××房地产有限公司（出地方），持股20%；香港××国际有限公司（投资方）持 股80%；现三个公司法定代表人均为同一人，且其是公司100%股份的实际持有人。
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项目进度及现状
●2001年对项目用地北面部分进行开发，现已建设封顶完一期8层纯商业楼宇框架一栋 （完成部分外墙装饰），建筑面积98653.7平方米，其中地上建筑面积约为87000平方 米商业，地下地库车场面积约为11000平方米。楼层层高分别为1、2、8、9层层高6 米，3、4、5、6层层高4.5米，负一层层高4.3米，7层层高5米，9层夹层2.6米。
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项目情况（2） 佛山时代广场首期项目已于2001年2月份领取《房地产预售许可证》，转 让方为了提高该项目的品牌，创造更大的经济效益和社会效益，故领取 《房 地产预售许可证》后未进一步公开出售该物业，其准备在楼盘装修完毕及完 善周边环境配套后公开销售，公司当时准备采取优先出租，带租约出售的方 式，已与国内外商业财团、知名的上市公司，以及大型的博览中心等机构洽 谈合作。后因债务纠纷、法律纠纷导致项目长期搁置至今。现纠纷已解决。
E-mail:
ADD：广州市天河区天河北路183号大都会广场3304-08室
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第二部分.投资主要数据及财务指标
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财务指标
项目
净利润（万元） 预计投入资金（万元） 短期收回资金（万元） 实际资金投入（万元） 项目周期（年） 投资收益率（%）
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项目基本情况
项目名称 佛山时代广场（商住）
项目位置 位于佛山市禅城区文昌路南侧，佛山火车站东侧
●总用地面积：26703㎡
项目用地 ●土地用途：商业、办公、旅业、公寓 情况及技 ●使用期限：1993年10月15日至2063年10月15日（土地出让金已交清）
术指标 ●容积率：7
●总建筑面积：210000㎡，其中商业面积98654㎡ ，公寓面积111346㎡
●国有土地使用证：佛府国有（1996）字第06000301688号
●2003年1月7日，佛山房管局发出（2001）029号《商品房预售许可证》，可预售房屋 建筑面积98654平方米。
●二期工程按设计规划可建公寓、酒店，建筑面积约11万平方米，楼高85米，如不改变 原设计规划，出设计施工图即可按原规划办理施工手续。
●现项目周边用地租给他人作临时五金批发市场。该租约由现股东负责全部解除,并将 以上场地清场交吉给收购方。
Leabharlann Baidu方案一
33825 92190 70000 22190
1.5 152.43%
方案二
91050 96840
0 96840
2 94.02%
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1.1 企业基本情况 1.2 项目基本情况
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企业基本情况 1 企业名称：佛山××房地产有限公司 2 企业性质：（台港澳与境内合作）有限责任公司 3 注册资金：贰仟肆佰万美元 4 经营范围：兴建“佛山时代广场”、出租、出售商业楼宇、公寓及配套设施 5 成立日期：一九九五年一月二十三日
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项目情况（3）
2009年9月
2009年12月
2003年6月
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第四部分.背景资料
4.1 项目进度及现状 4.2 开发商情况 4.3 项目情况 4.4 项目区域背景
佛山时代广场项目投资价值分析报告
广东中长信投资管理有限公司
二0一0年十月十五日
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第一部分.佛山时代广场—佛山北大门标志性建筑
方案二 单价（元）金额
项目收购款
81600
81600
一期商业收尾工程投入
0
1200 12000
一期商业运营投入
0
300
3000
二期11万方公寓建安及规费
2800 30800
2800 30800
不可预见及财务费
4500
5000
总投资费用
116900
132400
商业销售收入
7000 70000 15000 150000
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项目情况（1）
时代广场坐落在佛山文昌路，这是人流量极大的黄金商业地段。根据发展商 的发展计划，整个建筑拟建成面积达10万平方米的商场及两栋10万平方米左右的 公寓和高层酒店。该项目是集购物、旅游、娱乐、文体、饮食、商务、展览、金 融、高级公寓、酒店于一体的超大型“商业航空母舰”、佛山“北大门”标志性 建筑。佛山时代广场拟建在佛山市火车站东侧，处于佛山市中心地段。东西长约 236米，南北宽约123米，征地面积26703平方米。工程场地平整，基本呈长方形。 该项目地理位置优越，交通便利，寸土寸金。所以在总平面的布局上着重考虑的 是充分有效地利用场地，精心处理与周围环境的关系及人流的组织和引导。在交 通组织上，人流从文昌路向两侧吸收分解，即在商场的入口处采取正立面的主入 口及两侧次入口的互相结合与补充，以缓解人流过大和集中引起的问题。同时， 沿文昌路正面入口后面21米，建一个绿化商业广场，不但美化城市环境，也有利 于吞吐人流，形成建筑物前的空间缓冲。
3、转让方转让承诺： ●同意将项目公司100%股权及其各项权益全部转让给受让方 ●同意将建设用地清场交吉 ●同意放弃对项目公司所有投入资金的追索权 ●已获得其股东、董事会充分授权，有权签署转让协议 ●保证佛山时代广场是项目公司全资拥有的建设项目；未曾进行任何形式的预售、未曾 申领或开具销售发票；转让方有权将项目公司股权转让给受让方并保障受让方合法获得 佛山时代广场项目；受让方受让该项目，不会受到任何第三方追索。（除公开的债务清 单外） ●保证与受让方一同办理归还债务的手续
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交易安排 (1)
1、转让标的：转让项目公司--佛山××房地产有限公司100%股权，即佛山市南海区×× 房地产有限公司转让其所持20%项目公司股份；香港××国际有限公司转让其所持80%项 目公司股份。
2、转让价格：人民币80000万元。该价格包括转让方已对项目公司的投资款、该项目之 前开展相关工作的所有支出、公司已支付及应支付的其他所有费用与债务等。