旅游地产规划——旅游小镇、水休闲、山野旅游、田园旅

作者：lxj_622提交日期：2009-12-09

17:51:56 访问：1031 回复：4

一、旅游小镇规划理论

旅游小镇的规划必须以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展，以城镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。

1、旅游小镇功能规划

（1）资源主导型旅游小镇

资源主导型旅游小镇主要依托自身的文化资源、自然资源成为旅游目的地。这类小镇为特色镇，主要为古镇，特别是国家历史文化名镇，具有非常好的古镇风貌，形成了旅游吸引力，古镇本身就是旅游吸引物。古镇的特色建筑、风水情调、民俗文化等，都吸引着观光和休闲游客。而依托古镇开发的仿古旅游房地产项目，在丽江、大理都非常成功。

温泉镇是资源旅游小镇中一个特殊种类，全国有几十个温泉镇，都是依托于温泉资源，形成的休闲镇，其中有一部分是古镇。比如昆明的安宁温泉镇，拥有“天下第一汤”，这里已经开发了别墅楼盘，市场反映不错；安徽乌江的香泉镇开发的房产，成为南京人的争相购买的对象；北京的小汤山，成为会议休闲集散地。

（2）旅游接待型旅游小镇

旅游接待型旅游小镇一般位于著名自然风景景区周边。由于著名的自然风景景区，像黄山、华山等，一般都在远离城市的地方，因而缺乏旅游接待场所。所以在这些旅游目的地的周边渐渐发展起以接待游客为主要功能的旅游小镇。

这一类小镇，本身不是景区，但是自然生态环境都很好，最重要的在于，这里是旅游集散地，是接待建设的重点区域，这就是接待型旅游小镇。这类小城镇通常为远离旅游中心城市的著名风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势，小城镇依托地理优势，开展旅游接待工作。

接待型旅游小镇，是旅游房地产开发的最佳区域，

既可以开发旅游商业房地产，又可以开发旅游度假房地产。

（3）生态人居型旅游小镇

生态人居型旅游小镇是依托城镇郊区的优良生态环

境而发展起来的生态人居小镇。

这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。对于北京、上海这样的超大城市，距

离在100公里以内；对于成都、西安这样的城市，距离

在60公里以内；对于烟台、石家庄这样的城市，距离在30公里以内；对于许昌、绵阳这样的城市，距离在15

公里以内；这一区域内的生态小镇，是旅游房地产发展

的极佳目标，是旅游休闲小镇最广泛的目标。此类小城

镇以接待城市休闲居民，开展农业观光等乡村为主，进

一步发展为生态休闲小城镇。

2、旅游小镇规划的要求

旅游小镇的规划要求以“一个主导、两个配套”为核心。

即在旅游小镇的规划中，必须以旅游产业的发展战略作为区域经济社会总体发展战略的主导。同时在规划时，必须注重城镇协调发展的基础设施配套，以及城镇的社会生活配套。

3、旅游小镇规划的关键

旅游小镇规划要抓住六个关键问题：

一是要制定清晰的产业发展战略；

二是要设计旅游吸引力动力机制，及小镇的吸引力是什么；

三是要规划旅游小镇的功能及布局，旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐；

四是要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目；

五是要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观

吸引力与休闲度假环境；

六是设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。

二、水休闲旅游地产规划理论

休闲旅游地产是依托于湖泊、海滨、人造水景等水资源而发展起来的旅游地产，是休闲房地产中的一类重要产品。

1、水休闲旅游地产功能规划

1) 水观光功能：包括对自然水景的欣赏、人造水景观的观赏等。

2) 水运动功能：包括潜水、游泳、戏水、滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流等。

3) 水休闲功能：包括水中、岸边的各种餐饮、娱乐等。

4) 水游乐功能：包括与水相结合的各种游乐项目。

5) 水养生功能：包括水边安静的环境。

6) 水度假功能：包括提供舒适的水边度假环境。

2、水休闲旅游地产产品规划

水休闲旅游地产大致可以分为水休闲旅游景点地产、水休闲旅游商业地产、水休闲旅游住宅地产。

（1）水休闲旅游景点地产

水休闲旅游景点地产是指在水中、水下、水上、水

边人工打造的各种旅游休闲景点。

像水中的主题旅游岛屿、沙洲、人造建筑等。水中

主题旅游岛屿包括生存岛、自然生态岛、魔幻岛、仙岛、动物岛等；

像水下的水下城堡、水下长廊、水下观赏通道、海

洋馆等；

像水上的水上乐园、水上平台、水上小屋、水上空中花园等；

像水边的人工沙滩、生态堤、艺术堤、水岸花园、滨水花园、滨水道路景观、水乡水城建筑体系等。

（2）水休闲旅游商业地产

水休闲旅游商业地产是指在水中、水下、水上、水边建造的以餐饮休闲为主的建筑物。像水中、水下、水上、水边的茶室、酒吧、餐厅等，水岸边的休闲步行街区、酒吧街、商业街、餐饮街等。

（3）水休闲旅游住宅地产

水休闲旅游住宅地产是指在水边或依托人造水景而开发的旅游住宅房，包括水景度假宾馆，水景度假公寓别墅，室内水上游乐度假酒店，温泉度假酒店公寓及温泉别墅。

1）水景度假宾馆包括滨海、滨湖、滨江、岛屿度假酒店，人工水景度假酒店，溪、瀑景观度假酒店等。最

经典的有迪拜的七星级Burj A1－Arab酒店、桂林的瀑布大酒店等。这类房地产为度假接待设施，其中一部分成为分时度假酒店，另一部分成为产权酒店。

2）水景度假公寓别墅是以水景观为卖点的度假公寓和度假别墅，是中国目前最受欢迎的旅游房地产投资品种。其中海滨城市和滨海度假胜地的海滨别墅，城郊滨水别墅，是开发量最大的类别。度假公寓开发量较小，主要以自用为主，兼顾投资的小户型水景度假公寓，在大城市周边有一定的市场。

3）室内水上游乐度假酒店是依托室内人造水景而发展起来的度假酒店。室内水上游乐度假酒店不受天气的影响，一年四季都可以接待度假的游客，从而全年都能获得良好的收益。

4）温泉度假酒店公寓及温泉别墅是在温泉边开发的旅游住宅房地产。

三、山野旅游地产规划理论

山野旅游地产是依托于森林、山坡、溪谷、寺庙、