房地产市场调查分析报告.pptx
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某房地产市场调研报告(PPT 45页)
② 关于科技城的规划建设，主要在三个方面侧重：一是抓好基础设施建设， 通过实施株洲路产业区环境改造工程、6条道路的配套工程，以及深圳路 打通和海湾青岛接线端海尔路立交桥工程，切实为科技城配套好发展环境 。二是抓好专业园区建设，启动国家海洋生物产业基地、国家级通讯产业 园、东元软件园的建设，加快培育一批销售收入过10亿元的骨干企业和销 售收入过百亿元的专业园区，推动科技城的园区化、专业化、特色化发展 。三是提高产业集群能力，积极推进生物产业园总投资25.4亿元的16个项 目建设，加快中科院兰州化学物理研究所等7家国家级科研院所的建设和 成果转化，切实提高研发、孵化和产业化能力，推动产业集群化发展。
崂
山
区 概
经济发展
----工业和特色经济情况
况
① 08年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落 后于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。
② 旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节， 08年接待海内外游客620万人次，增长7%。全年实现旅游收入28.67 亿元，增长12.0%。
③ 会展经济：全年青岛国际会展中心共举办展会活动76个、累计使用 展览面积81万平方米、接待国内外来宾196万人次，同比分别增长 7%、6.6%、12%。
2020/7/17
（数据来源于崂山区统计局）
崂
山
区 概
经济发展
----居民消费情况
况
① 2008年城市居民人均可支配收入22545元，增长14.0%； 人均消费支出13595元，增长7.8%；城市恩格尔系数（即 居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.2% 。
（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》 ）
2020/7/17
崂
山
区 概
经济发展
----工业和特色经济情况
况
① 08年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落 后于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。
② 旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节， 08年接待海内外游客620万人次，增长7%。全年实现旅游收入28.67 亿元，增长12.0%。
③ 会展经济：全年青岛国际会展中心共举办展会活动76个、累计使用 展览面积81万平方米、接待国内外来宾196万人次，同比分别增长 7%、6.6%、12%。
2020/7/17
（数据来源于崂山区统计局）
崂
山
区 概
经济发展
----居民消费情况
况
① 2008年城市居民人均可支配收入22545元，增长14.0%； 人均消费支出13595元，增长7.8%；城市恩格尔系数（即 居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.2% 。
（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》 ）
2020/7/17
房地产市调报告(ppt 47页)
12
本体周边租金报告 数据说明：主要通过市场拜访从当地的经营者得知； 主要街区：南山南路、新民街、中兴街、公园东路
街区示意图及重点商业分布
南山南中路：成熟商圈，租金也是片区最高租金租金在65-96元/㎡，部分租金超过100（新华都入口店铺租金达120元/㎡）租金往北递
减，十字路口处最高。产品都是单层，主力面积在60-80㎡不等，层高4.5-5.5米，面宽在3-6米，进深在8-18米。
昌茂百汇金街
奇隆、百汇 华都国际-新华都
锦绣商圈
大德财富中心
万星城市广场
中央第一街
宏地盐湖城
在售商业 待售商业
天马国际广场
在运营商业
售罄
7
商业市场分析 【商圈及重点商业分布】
• 山腰商圈——泉港商业核心区
– 汇聚中闽百汇商厦、逸涛商业广场、奇美购物广场、新华都购物广场等泉港核心商业体； – 本案所处的中兴街与南山中路是泉港最核心的商业区域，并与4大商业购物广场相邻，具有得
国际广场商业还未公开销售；
8
商业市场分析 【主要在售商业情况】
9
Part2
产品分析
10
项目本体分析 【商业价值分区示意】
二三期地块待建设
规
小 区 内 部
安 置 房
划
路
路
中兴街城市主要干道店面展示面积最好和商场入口为一类商铺； 围绕mall和在主要路口处为二类商铺其中1#店铺因游离mall所以归为二类商铺； 离mall近的和在北广场部分沿街商业归为三类商铺； 剩余的为四类商铺； （价值的定位主要依据展示面和跟mall之间的联动性来考量的）
天独厚的区位优势； – 区域在售商业多为沿街底商，如【鑫润花园城】、【万商龙山大街】、【昌茂百汇金街】等，
房地产市场报告分析(ppt 98页)
➢力求线条简洁明快 ➢减少细节的复杂性，简化立面 ➢立面使用真石漆涂料，低区部分立面利用石材
研发处 DeRpeasertamrcehnt
环境、景观设计要点建议
研发处 DeRpeasertamrcehnt
环境、景观设计
周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题
通用时代
博
林
长盛岚庭
金
谷
研发处 DeRpeasertamrcehnt
成为未来区域亟待发展的重点
研发处 DeRpeasertamrcehnt
经济技术指标
用地指标 占地面积：69361㎡ 总建面积：208083㎡ 容积率：3 住宅建面：166466㎡ 商业建面：41616㎡(20%)
项目为高容积率的中等规模项目，建筑形式有一定局限性 地块内部有一条市政规划道路，社区的整体与私密性受影响
环境、景观设计
园林景观——通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功 能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性
异国风情的休息”亭”,与中心景观结合灯 柱
结合下沉中心广场的坡道景观处理等
室外游泳池是会所功能一部 分,同时也是项目的中心景观,
整体营造细致,渲染极强.
结合中心游泳池的假山,水系 景观.
研发处 DeRpeasertamrcehnt
住宅产品设计
研发处 DeRpeasertamrcehnt
住宅产品建议
户型功能设计原则
•目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够 对客户有较大吸引力 •实惠性表现为两个方面：赠送面积，居住更舒适
研发处 DeRpeasertamrcehnt
热销户型特点：N+1房
通用时代国际：102㎡
+1
长盛岚庭：102㎡
研发处 DeRpeasertamrcehnt
环境、景观设计要点建议
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环境、景观设计
周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题
通用时代
博
林
长盛岚庭
金
谷
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成为未来区域亟待发展的重点
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经济技术指标
用地指标 占地面积：69361㎡ 总建面积：208083㎡ 容积率：3 住宅建面：166466㎡ 商业建面：41616㎡(20%)
项目为高容积率的中等规模项目，建筑形式有一定局限性 地块内部有一条市政规划道路，社区的整体与私密性受影响
环境、景观设计
园林景观——通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功 能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性
异国风情的休息”亭”,与中心景观结合灯 柱
结合下沉中心广场的坡道景观处理等
室外游泳池是会所功能一部 分,同时也是项目的中心景观,
整体营造细致,渲染极强.
结合中心游泳池的假山,水系 景观.
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住宅产品设计
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住宅产品建议
户型功能设计原则
•目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够 对客户有较大吸引力 •实惠性表现为两个方面：赠送面积，居住更舒适
研发处 DeRpeasertamrcehnt
热销户型特点：N+1房
通用时代国际：102㎡
+1
长盛岚庭：102㎡
房地产市场调查报告(PPT 70页)
1#楼、5#楼东单元团购房，已经交房；目前在售5#楼西单元已经建至20层，6号楼东单元已经建至5 层；
8：银基誉府
景观示范区及售楼部实景
十一期间活动及优惠
9：名门世家
十一活动及优惠
10：惠泽园
惠泽园三期·万象新天、四期御金台项 目
三期万象新天全面封顶
星级展厅开放仪式 活动当天，有幸运大抽奖环节，设置有高档 变速折叠自行车、高档品牌电饭煲、高档品 牌电磁炉等惊喜大礼。
5：永基九里
一期为2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#七栋
3#、5#、8#已 经封顶; 6#、9#建至三 层左右；
6：华廷四季城
11#
17#
13#
15#
11#、13#、15#、17#为已封顶，年底交房。
项目现场实景
十一活动“名人蜡像节”
7：凯旋国际
1#
2# 6#
3# 5#
二、房地产形势分析
• 【全国】楼市回暖，土地市场火爆
• 据新华社报道，随着楼市政策逐步宽松，楼市销售市场普遍回暖。在楼市加 速去库存的同时，房企拿地热情高涨。
• 进入2015年9月以来，一些房企纷纷进入土地市场，一二线城市高价地频出。 据各大房企的公开数据统计，截至9月末，包括万科、保利、恒大、万达、中 海、碧桂园等在内的20大标杆房企，拿地总额高达328.34亿元，刷新了今年 近8个月的最高纪录，仅次于今年1月份的567．97亿元。
平顶山市场情况分析
一、城市发展规划分析
• 西部新城区发展乏力，新城区开发热潮已过。 • 根据《2011—2020年平顶山市城市总体规划》，按照“发展西部新
区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路，完善中心城市职能， 着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。中心城区初步建成以 现有城区为核心，东展、西拓相结合，以西拓为重心、梯度推进的组 团集合布局结构，提升中心城区的集聚与辐射功能。但经过将近五年 的发展，新城区虽然已经出具规模，但目前面临发展乏力，人气不足 的现状，而且开发商在新城区拿地的积极性严重下降，新城区开发热 潮已过。
房地产市场形势分析报告16页课件
• 开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在2008年为 28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。
一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。
• 2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市场回暖， 政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积 极 扩 张 ， 大 力 储 备 土 地 ， 全 国 10 大 总 价 地 王 均 集 中 在 下 半 年 ， 其 活 跃 程 度 超 过 2007年。
• 一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低 于2004~2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降 19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦 门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余城 市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有0.69。
准备金率 12日首次大幅提高0.5%，回笼资 土地市场可能降温，对开发商资金面 金，降低了商业银行贷款能力 影响下半年或显现
加息
防通胀，利率上调，存在预期
绝对数值变化不大，对负债率高、资 金实力欠缺的中小地产商影响大
交易类 税费
收回营业税优惠政策，抑制投资 对新房开发利好 和投机性购房作为重点
贷款
差别利率、收紧二套房贷政策 利率提高增加还款成本，贷款额度提
房地产市场形势分析报告(16页
2
2009年房地产市场表现
存量去化加速，供应缺口增大。
• 各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创 新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增长16%。一线城市 商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，上海增幅最大，达100%； 而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米， 同比增长高达109%。
一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。
• 2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市场回暖， 政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积 极 扩 张 ， 大 力 储 备 土 地 ， 全 国 10 大 总 价 地 王 均 集 中 在 下 半 年 ， 其 活 跃 程 度 超 过 2007年。
• 一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低 于2004~2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降 19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦 门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余城 市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有0.69。
准备金率 12日首次大幅提高0.5%，回笼资 土地市场可能降温，对开发商资金面 金，降低了商业银行贷款能力 影响下半年或显现
加息
防通胀，利率上调，存在预期
绝对数值变化不大，对负债率高、资 金实力欠缺的中小地产商影响大
交易类 税费
收回营业税优惠政策，抑制投资 对新房开发利好 和投机性购房作为重点
贷款
差别利率、收紧二套房贷政策 利率提高增加还款成本，贷款额度提
房地产市场形势分析报告(16页
2
2009年房地产市场表现
存量去化加速，供应缺口增大。
• 各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创 新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增长16%。一线城市 商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，上海增幅最大，达100%； 而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米， 同比增长高达109%。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
房地产市场专项调研报告(PPT 80页)
1、2012年上半年潍坊市区的整体房价比较平稳，总体呈现“微降”态势。从上半年的整体房价 走势来看，1-2月份房价上涨9元/㎡；2-3月份房价微降3元/㎡；3-4月份上涨5元/㎡；红五月潍 坊楼市成色不足，环比4月份跌幅达35元/㎡；5-6月份再降10元/㎡，跌至4420元/㎡，为上半年 最低水平。面对目前潍坊购房者持币观望的现状，开发商推出各种各样的促销打折政策，以价换 量刺激刚需购房群体，2012年上半年潍坊房价主基调依旧以“稳”为主。
周边配套：青云学府、双语学校 莲花山公园、 汶河湿地公园
户型信息：83.88—92.85㎡两室两厅一厨一 卫 99.25—14.33—125.07㎡ 三室两厅一厨 一卫
推广主题：完美生活、感受城市绝版风华
典型个盘（在售）
大成汇丰园——老城区项目，没出彩地方， 周边成熟氛围为核心卖点。
地理位置：永安路与和平路交叉路口南300米
拟建/待售项目
在售项目
典型个盘（在售）
中央世家——市政府核心地段纯高层，准 现房销售，其余楼栋已入住。
地理位置：开发区青云大街东首南侧
总建面：90000平方米
建筑类型：6栋高层 14层 16层 17层 18层不等
价格：三期12层3628一平米 均一平米优惠 160—170元 （尾盘）
周边配套：机关幼儿园分园、实验小学、东埠 中学分校、青云学府双语学校 人民医院
小结
环境，有利于思考项目的开发思路和方向。
小结1：在经济大环境和房地产宏观市场“低迷”的下半年 ，项目将会以怎样的形式和姿态面市，是接下来需要重点思 考的问题之一。
小结2：安丘城市整体发展进入新阶段，房地产行业迎来强 势发展时机，机遇和挑战并存，项目如何抓住机遇和迎接挑 战，也是我们重点思考的问题之一。
房地产市场调研报告(PPT 41页)
玛纳斯房地产投资
4
2
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011
房地产投资 0.42 0.87 0.53 0.61 0.8 2.15
增长
17.06% 107.20 -39.04 -15.70 31.20% 168.00
200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00%
房地产投资
增长
玛纳斯县房地产市场
1 玛纳斯主要楼盘地图
凤凰大厦 均价3500元
五彩家园 均价3000元
翡翠名门 均价3200
玛河生态城 均价3850元
龙景花园 均价3150元
顺鑫佳苑 均价3200元
金凤花园 均价2580元
碧玉城 1F均价10000
峰景苑 均价3400元
御景苑 均价2380元
2 2011年供销情况
8 未来发展
石河子-沙湾-玛纳斯经济一体化
2011年自治区两会提出的“率先发展天山北坡经济带，支持石河子-玛纳斯-沙 湾经济区建设全疆重要制造业基地、纺织工业基地、绿色食品加工基地”精神， 借鉴乌昌经济发展模式，积极发展区域融合经济，打破行政区域界限，推动三 地经济快速发展
9 新城规划
玛纳斯县老城区城 市基础设施建设落 后，由于规划布局 不合理，造成城市 发展空间严重不足， 无法满足现代城市 发展需要。
2011 73.37 92.30%
100.00% 90.00% 80.00%
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
20.00% 10.00% 0.00%
固定资产投资
增长
数据来源：玛纳斯统计局
4 房地产开发起步晚，投资金额大幅增长
房地产市场调研报告ppt课件
楼盘情况、配套
1、项目情况：项目规划18栋高层洋房，分两期开发。 2、周边配套： 区内配套：中大EMBA教育，广州白天鹅五星级物业管理，商 业街、会所、花海园林
楼盘主力产品 产品面积段 近期产品价格 7月销售情 推售计划
楼盘情况、配套
洋房
90㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）、196㎡（四房两 厅）
6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（楼王） 共售出77套；均价6859元/㎡ 无
1、项目情况：分三期开发，一期总共有16栋楼，18-32层 高。二期21幢，楼王7幢33层高，两梯两户，私家电梯。 2、周边配套： 区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保 利假日酒店 区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心
项目总规划28栋23~33层高层洋房，拥有28%的超低建筑密度和40%的超高绿化率。 ▲内部配套：广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮 球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等 ▲外部配套：行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级 重点学校小学。 特点：拥有2万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带， 水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有 超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。
★区域竞争分析
银葵 医院
体 育
中
心
江
门
大
道
保利
市汽车站
珑 范罗岗 湖 小学 湾
灏昌园 铂雍汇
★项目情况
项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心， 南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大 道。
某房地产市场调研报告PPT课件
xx城市发 展研判
有利 因素
区位优势、交通便捷 省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产 业转移带来城市发展新高点 城市化进程较快，外出务工人口庞大 消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、 享受型升级
不利 因素
经济总体实力不高，人均收入水平较低 三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化，主导产业优势 不明显 经济自主增长能力不足，居民消费力不足
PART2-楼市整体走势
一、土地市场 二、整体走势 三、产品情况 四、客群特点
一、土地市场
2014年xx城区土地市场有点冷，步入调整期
2014年全年xx城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额 281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年城区商住用地仅成交三幅，各 大房企在经历疯狂拿地之后，xx土地市场已步入调整期。
❖城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之 一，具有滨水园林特色的现代化城市。 ❖城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。
❖城市规模规划： 近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2； ❖远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为 120KM2
年去化速度大幅放缓，致
使库存房源不断筑高，对
于后期楼市的健康发展而 言，已经构成巨大威胁
2、成交走势 量价齐跌，下半年整体去化速度缓慢，库存激增，楼市潜在危险高 全年以9月为分水岭，1-9月突破20000套，9-12月仅仅5000套。2014年全年xx新建商品 房成交26233套，同比2013年上涨 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年 上涨4.5%;价格方面，2014年1-12月xx新建住宅成交价格平均在4612元/m²左右
房地产市场研究分析报告(ppt 54页)
按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，
增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。
2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。
人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到
10）美尚城 隶属延安高第投资集团，集团成立于2008年，注册资金4.4亿元，资产总额 10亿多元。集团公司是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金 融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延
安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面 积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于2011年10月底开业，采用 租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的人应该都有所了解。
延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源 基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡 镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其 中农业人口158.5万人，市区人口约40万。
中心市区为全市政治、经济、文 化中心；分为8个功能区，即中 心街商贸区；东关商贸、居住、 无污染工业综合发展区；南关行 政办公区；七里铺对外交通区； 高坡居住区；杜甫川文教科研区 ；北关文教区；西北川文物保护 区。
13）帝豪广场： 地处延安市商业中心地段，与延百等商场为邻，硬件设施较好，有地下停车场；是一个综合型购物 场所；经营定位为中端消费商场；开业时间为2009年中旬；商业建筑面积：18000平方米；商业层 数：4层；经营方式：出租（帝豪整体运营）；其中年轻时尚的衣服专卖都是比较高档的，比如小 熊，衣恋，太平鸟等等，但是其他的东西就很山寨了，名字起的很霸气，但实际上名不属实；服务 态度较差。去年与克拉克餐饮签订入驻协议。年销售额为9000万人民币左右。 14）百姓家园： 百姓家园购物有限公司成立于2004年，公司主要经营百货,食品,文化用品等；百姓家园地处东大街 中段，商业繁华地段，路北地下一层、路南地上两层；总营业面积达到7200平米，年销售额达到 15300万元，是延安市区最有影响力的超市。
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是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
狭义上，房地产市场调查是指开发商为 了项目开发的需要而进行的市场调查活动。
⑵ 区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围 内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构 、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。
分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与 特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。
如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都 是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是 区域产品应该着力分析的地方。
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
房地产项目规划
产品分析
产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身， 但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成 ，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的 承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的 ，等等。
从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信 度。
房地产项目规划
⑵ 价格组合 定价策略
房地产项目规划
⑴ 产品分析
小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置， 它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街， 等等。
和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的 关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但 因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。
房地产项目规划
产品分析的第二部分是对具体产品的分析 这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼
盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，
产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型， 面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。
分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品， 才能正确把握因此而产生的种种变化。
楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和 付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是 市场调查最吸引人的地方。
房地产项目规划
⑶ 广告策略
广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点 的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效 果等等。
具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大 小事项，关键是把握其广告策划的精髓
3.3.1 实施阶段
3.3.3分析和总结阶段
1.制定调查方案
1.分析数据
2.搜集资料
2.撰写调查报告
3.资料的甄别与审查 3.总结反馈
房地产项目规划
1、 房地产市场分析的步骤
(1) 确定调查目的 即该调查是： ➢为投资方案选择与决策服务 ➢为解决某一具体问题或发现市场机会服务 ➢为场地选择或产品定位服务 ➢为编制一般的市场研究报告服务
房地产项目规划
线和面——区域市场
⑴ 区域分析 区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市
场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综 合分析。
如通过区域分析我们便可得知，上海虹桥开发区的 崛起，是因为在客观上虹桥飞机场至市中心的良性交通 状况，主观上又有政府对虹桥商贸区的发展规划。
房地产项目规划
房地产项目规划
房地产市场调查
2.房地产市场调查的必要性和作用
必要性
能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现 新的市场机会，从而较好地规避市场风险
可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目 的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率
是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；
房地产项目规划
2、 房地产市场调查的内容
点——单个楼盘 线和面——区域市场 体——宏观环境
房地产项目规划
点——单个楼盘
⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行
房地产项目规划
⑴ 产品分析
产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置 大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性 （商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况 （公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等） ，区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、 医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆 、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
狭义上，房地产市场调查是指开发商为 了项目开发的需要而进行的市场调查活动。
⑵ 区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围 内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构 、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。
分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与 特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。
如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都 是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是 区域产品应该着力分析的地方。
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
房地产项目规划
产品分析
产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身， 但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成 ，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的 承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的 ，等等。
从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信 度。
房地产项目规划
⑵ 价格组合 定价策略
房地产项目规划
⑴ 产品分析
小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置， 它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街， 等等。
和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的 关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但 因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。
房地产项目规划
产品分析的第二部分是对具体产品的分析 这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼
盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，
产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型， 面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。
分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品， 才能正确把握因此而产生的种种变化。
楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和 付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是 市场调查最吸引人的地方。
房地产项目规划
⑶ 广告策略
广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点 的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效 果等等。
具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大 小事项，关键是把握其广告策划的精髓
3.3.1 实施阶段
3.3.3分析和总结阶段
1.制定调查方案
1.分析数据
2.搜集资料
2.撰写调查报告
3.资料的甄别与审查 3.总结反馈
房地产项目规划
1、 房地产市场分析的步骤
(1) 确定调查目的 即该调查是： ➢为投资方案选择与决策服务 ➢为解决某一具体问题或发现市场机会服务 ➢为场地选择或产品定位服务 ➢为编制一般的市场研究报告服务
房地产项目规划
线和面——区域市场
⑴ 区域分析 区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市
场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综 合分析。
如通过区域分析我们便可得知，上海虹桥开发区的 崛起，是因为在客观上虹桥飞机场至市中心的良性交通 状况，主观上又有政府对虹桥商贸区的发展规划。
房地产项目规划
房地产项目规划
房地产市场调查
2.房地产市场调查的必要性和作用
必要性
能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现 新的市场机会，从而较好地规避市场风险
可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目 的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率
是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；
房地产项目规划
2、 房地产市场调查的内容
点——单个楼盘 线和面——区域市场 体——宏观环境
房地产项目规划
点——单个楼盘
⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行
房地产项目规划
⑴ 产品分析
产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置 大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性 （商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况 （公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等） ，区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、 医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆 、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；