南大港管理区广泰家园建设工程项目可行性研究报告书

沧州市南大港管理区广泰家园建设工程可行性研究报告目录第一章总论 (4)第二章项目背景与建设的必要性 (7)第三章建设地点与建设条件 (10)第四章建设方案与建设规模 (13)第五章环境保护 (22)第六章建筑项目的节能 (27)第七章劳动安全 (37)第八章物业管理 (40)第九章项目实施进度计划建议 (41)第十章工程建设项目招标 (43)第十一章投资估算及资金筹措 (47)第十二章经济评价 (51)第十三章社会综合效益评价 (55)第一章总论1.1项目名称与建设单位1.1.1项目名称：南大港区广泰家园建设工程1.1.2项目建设单位：沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司1.1.3项目建设地点：南大港管理区一分区1.1.4项目可研报告编制单位：河北华港泰招标咨询有限公司1.2编制工作的依据和范围1.2.1依据a、南大港区广泰家园安全工程项目的相关技术、经济资料b、南大港区规划局提供的规划图c、评价方法和参数依据2006年国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）d、建设单位及相关部门提供的该项目基础资料。

e、本项目采用的投资、价格等财务、会计数据、均经过项目承办单位确认。

f、国家有关政策和法规。

1.2.2编制工作范围本项目可研报告的编制工作范围包括：项目建设必要性、建设条件、建设规模及方案、环境保护与节能、资金筹措、投资估算、实施进度和风险及社会效益分析等。

1.3研究工作概况我公司受南大港区区委托，进行本项目可研报告的编制工作。

我们组成项目组对拟建厂址进行了现场考察，并与建设单位领导及有关单位技术人员进行了座谈与交流，收集了有关项目的技术资料并走访了有关专家。

在此基础上编制了本项目可研报告。

1.4建设地点与建设规模拟建项目位于南大港区管理区一分区，占地面积19.8亩（13200平方米），共建六栋住宅小区。

1.5项目建设安排项目建设期初步计划定位2年2012年3月——2014年3月竣工验收、投入使用。

1.6总投资额本项目估算总投资额3060万元1.7资金筹措方式：自筹1.8结论1.8.1建设规模及建设内容本项目总建筑面积13200平方米，其中多层住宅建筑面积11630.28平方米，商业网点面积1569.72平方米。

1.8.2投资估算及资金来源该项目总投资共计3060万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用462万元，前期费用52.34万元，基础设施建设费284.92万元，建筑安装工程费1977.15万元，上缴政府费用167.09万元，不可预见费用107.56万元。

本项目总投资3060万元，全部由项目承办单位自筹解决。

1.8.3项目建设期本项目建设期为2年。

1.8.3项目效益分析项目建成后，可实现销售收入5059.1万元，可实现利税1274.49万元。

该项目的建设符合南大港管理区新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。

项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足大港区居民对住房的需求，对提高居民生活质量将起到积极的推动作用，其经济效益和社会效益显著。

附：主要技术经济指标第二章项目背景与建设的必要性2.1承办单位概况2.1.1建设单位：沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司2.1.2法定代表人：刘国荣2.1.3建设单位基本情况沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司。

主要经营范围包括房地产开发、建筑安装工程、钢制品工程及各种门窗的制作等。

目前公司已拥有各类专业技术人员69人，其中项目经理6人，高级职称人员4人，中级职称人员23人，初级职称人员12人。

近年来，公司坚持走专业化管理之路，围绕房地产开发主业，着力打造管理优势、技术优势和人才优势。

经过短短几年的发展，在房地产开发方面创造了丰厚的业绩。

2.2项目背景随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日渐重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，“住”在人们心中的分量越来越重，改善住宅条件的呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新的消费热点。

同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：3。

加上住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变、收入的增加，个人购买力有了较大提高，较快的刺激了南大港区住宅建设的快速发展。

目前，南大港区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部分居民的住房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，不能满足南大港区居民追求更高生活质量的需求。

沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司以城市总体规划为先导，按照国家相关政策和大港区委区政府的相关规定，积极致力于大港区广泰家园小区住宅楼的开发，不断满足人们追求更高生活品味的购房需求。

2.3项目建设的必要性根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。

项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势，根据南大港城市规划要求，在居住环境较好的该地段内建设“广泰家园小区住宅楼项目”，有利于加快城市的快速发展，有利于改善大港区居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。

“十一五”期间，随着房改政策、住房市场开放政策、住房金融政策陆续出台，大港区在经济大发展的背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水平得到了较大的提高。

总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。

本项目的建设，对促进沧州市房地产市场健康发展，扩大内需、保持国民经济发展的良好势头、推动经济结构调整、提高居民消费水平和质量、扩大就业、促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。

第三章建设条件与建设地点3.1建设地址本项目拟建设在南大港管理区一分区3.2建设条件3.2.1地理位置条件拟建南大港区广泰家园项目位于大港管理区一分区，具有环渤海、环京津经济圈核心地带，将是未来中国经济的重要增长点。

在河北省“秦、唐、沧”战略规划中，南大港区是河北沿海地区最具发展潜力的城市之一。

3.2.2工程地质南大港区位于华北平原中部，地形平坦，地层岩石性较均匀，地基土质均匀，无不良地质现象。

3.2.3地震烈度按国家地震局颁发《中国地震烈度区划图》该地区地震烈度为七度。

3.2.4气象资料该地属于温带大陆性季节气候，冬季寒冷，夏季炎热，气温的年温差大，降水季节分配不均匀，表现出明显的大陆性气候特征。

在一年四季中，冬季寒冷降雪少，春季干旱风沙多，夏季高温多雨，秋季天气晴朗，冷暖适中。

历年平均气温：12.5℃极端最高气温：42.9℃极端最低气温：-20.6℃最热月平均气温：26.5℃最冷月平均气温：-3.9℃最热月3时平均气温：29.8℃采暖日数：124天历年平均气压：1015.7毫帕历年最高气压：1047.9毫帕历年最低气压：988.1毫帕最热月﹙6、7、8月﹚平均气压：1003.8毫帕年平均相对湿度：63％月平均最大相对湿度：83％月平均最小相对湿度：34％年平均最大相对湿度：73％年平均最小相对湿度；56％最热月平均最小相对湿度：77％最冷月13时相对湿度：63％历年平均降水量：584.9％月最大降水量：570毫米最大积雪厚度：21厘米年平均风度：3.4米∕秒年平均最大风速：21.0米∕秒全年主导风向：ssw s sw夏季主导风向：ssw s e土壤最大冻结深度：55厘米年蒸汽量：1852.1毫米常年无霜期：195天3.2.5供电本项目由南大港区供电公司供给。

可满足本项目的供电需求。

3.2.6供水排水供水根据项目建设后的预计运转情况，总用水量每年为2.75万吨。

水源来自自来水供水管网，能满足本项目的用水。

3.2.7供暖本项目取暖采用集中供热管网，能够解决采暖问题。

3.2.8通讯大港区通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要3.2.9交通项目位于大港管理区一分区，方便的交通条件为居民出行带来了便利。

第四章建设方案及建设规模4.1地址选择本项目拟建位置位于沧州市南大港管理区一分区4.2建设条件该区域位于大港区重要发展地段，环境因素优越，周边便利的交通给小区的开发提供了有利条件。

无论从居住环境还是外部条件来看，都是理想的入住场所。

4.3建设规模根据大港区新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，本着节约土地，合理优化开发土地资源的目标，结合大港区实际情况，确定本项目建设规模为：建设用地面积19.8亩，总建筑面积13200平方米，其中多层住宅建筑面积11630.28平方米，商业网点面积1569.72平方米，项目建设完成后总入住户数达到110户。

4.4总平面布局1、规划结构以中部为核心，将用地划分为四个组团，中间道路硬化和绿化，使环境和谐优美。

2、交通组织居住组团均做到人车分离，居住组团以中心绿带形成步行系统，机动车流线从基地北侧及东侧进出，车库出入口靠近南侧小区路设置。

机动车车位主要设置于小区车库内，自行车停放主要沿小区道路分散设置，以方便居民。

3、绿地景观作为一个健康的居住场所，跳出传统的规划建设思想，将新的生活方式融入其中，更好的体现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。

小区公共绿地不分级布置，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。

4.4.2总平面布置概述根据总平面布置原则，并结合南大港区农村学校的实际情况，经济合理的综合解决建筑物和公用设施的平面布局，建筑物的开间大小均有主体专业确立，并根据主体专业要求，在建筑物设计中针对不同的建筑采取不同的隔音措施。

整个建设区地势平坦，交通方便，区内利用建筑物综合安排绿化地，形成若干个绿化空间，与道路绿化、广场绿化形成一个完整的绿化系统，各区环境幽雅，既能相对封闭，又能相互联系，能够满足患者、消防等方面的要求。

4.5建筑设计小区区域环境、配套条件较好，对空间设计有具体要求，以本大港居民为居住对象，建设标准为中档普通住宅。

1、住宅布局（1）以南北向为主，适应南大港地方气候；（2）建筑南北相接，扩大空间，丰富形体变化；（3）控制面宽，增加舒适度。

2、户型设计(1)户型：套型建筑面积90平方米以下住房面积占到总开发面积的70%以上。

面积紧凑而合理。

功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间设计更为人性化。

（2）合理组织内部空间住宅区内设计以起居为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。