早市策划方案

八、整体规划定位
早市以5个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“同”字 形裙楼建筑。这样的规划布局有利于人流自动形成回路， 通路以纵横交错又不失方向感，消费者在购物时不会感到 疲劳和烦躁。
此种布局整体性强、市场氛围好，有利于分卖区经营。 呈“同”字形布局，所有的商铺都可以规划在主通道（客 流线）两侧，间间都是黄金旺铺，不会形成客流死角，更 有利于物业和销售及招商。
宏源早市
定位策划方案
2012年4月23日
一.项目评价
项目位置： 项目位于鄂尔多斯市东胜区东环路，毗邻鄂尔多
斯大街为鄂尔多斯CBD区域。 地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。
周边环境： 地处鄂尔多斯市成熟商业核心区域，人气、商气
鼎盛。 东环路、天骄路、鄂尔多斯大街等大片区成熟的居住 区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。
➢ 梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析 优化业态设计，提高项目竞争优势。
➢ 5年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可持续性的有 效保障，树立投资者信心。
➢ 制定合理的销售价格，确定5年经营权投资回报的优势，提炼项目亮 点，制定最有效推广实施方案。
项目劣势及威胁点：
项目附近的一个早市、十几个小商店出售蔬菜肉时等， 影响项目前期招商。 项目附近的居家人群多为事业单位或企业单位人员，缺 乏消费积极性且消费力度有限。 早市经营权投资回报相对产权投资回报较底，经营权投 资对投资者吸引不大。 项目地处鄂尔多斯商务中心区域，周边人群多以商务活 动为主，缺乏目标消费人群。 未来随着鄂尔多斯CBD商务区的扩张，项目区域内的 居住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最大化
项目的主题形象可以定位为：绿色、鲜活、美食、健康。 通过色彩、图片和标识来表现主题形象。
重点包装出入口，形象墙，过道，门面，店招和吊牌，体 现主题形象。
启用形象识别系统，应用标识，标准字和标准色。 标识设计要有现代感，表现美味与健康，体现丰衣足食的 美好生活。
色彩的运用以明媚、畅快的白色为主色调，适当点缀暖色 调的装饰物，给人以热闹和兴奋的感觉，促进消费，增加 环境的生动性。
项目经营商家： 专业投资早市的经营者； 泛东胜区域内的早市经营者；
经营权业主： 专业投资早市的投资者；
十、投资分析
关于早市的经营权投资现在基本被市场接受，并且市 场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资， 同其他房地产投资相比早市投资有着先天的优势。
新型的早市，正在创造房地产市场的一个开发和销售 奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意 识的东胜市民们看好，并培养了一大批早市经济投资群体。
统一管理、独立经营，既保证市场的整体性，又 给经营者自主经营的空间。
展销大厅为开放式摊位，方便消费者的选购。 经营业态以零售为主，兼营小型批发。
七、装修定位
鄂尔多斯市目前还没有突出主题形象的早市，如果我们在 鄂尔多斯市首家推出主题形象早市，一定会产生极强的震 撼力和轰动性，同时又能形成项目的差异性和竞争力。
早市内共分为八个卖区，“同”字中间位置是蔬菜果品展 销大厅；早市内街商服分别设有水产品，生鲜肉，禽蛋类， 调味品酒水、日用百货、手机收费、餐饮店、打字复印、 五金土产，商业配套和副食品几大卖区。
九、目标客户群分析
客户生态链： 终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主
终端消费群体： 项目区域内的居住人群 项目区域辐射半径内的消费人群 项目区域内涉及的餐饮商业体
超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用早市 的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的 竞争优势和项目的增值。
四、产品分析
产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体早市”必 然应该建立起一套新的产品功能标准 。
三项要求： 建立一种新的早市环境：健康、方便、舒适、高效。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营
环境，提升项目的整体价值。 布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来
经营的可持续性。
五、经营业态分析
业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的 成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、 可操作、可持续之上；
根据调查显示：鄂尔多斯市现有的早市在业态上没有严格 的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑 造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了 断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起 来的可能。
杂货铺位： 管理费：
（3）铁西早市
位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 门市： 摊位面积： 摊位： 门市： 管理费：每月元／摊位
（4）富兴早市
位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 区域内门市： 摊位面积：摊位：
门市： 管理费：
2．定位分析
根据市场调查显示：鄂尔多斯市经营情况良好的早市， 基本全是成熟居住社区的配套设施，早市这一配套产业的商 业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人 群消费需求和消费实力，决定了将来早市的经营情况和商业 价值。
由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详 细的调查了解早市经济发展规律、科学的分析区域早市的真 实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目5年的经营权 销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。
项目地处鄂尔多斯市中心区域，受中央商务区ＣＢＤ的 影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以 商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目 就有可能失去终端消费人群。
早市都处在居住比较成熟的社区，价值已经得到公认。 周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会 变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可 靠的投资回报，当然愿意买。
十一、预计宏源早市摊位分布（示意图见附页）
总建筑面积： 总摊位数： 蔬菜摊位： 水果摊位： 肉类摊位： 水产类摊位： 粮油调料类摊位： 杂货摊位： 熟食类摊位： 化妆品摊位： 日用百货、副食类摊位： 服饰类摊位： 酒水类摊位： 干果类摊位： 五金土产摊位： 小家电、电器类摊位： 办公文化用品摊位：
时，项目有可能失去终端消费群体。
十三：解决方案
➢ 完善项目的需求分析，通过详细的调查总结早市经济发展规律、科学 的分析项目所处区域早市的真实需求，合理的制定项目产品规划，为 项目5年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。
➢ 优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新 型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。
十二、项目SWOT分析
项目优势及机会点 ：
位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯大街、东环路与包神 铁路环合的地块内部，南有万正广场 ，上有宏源时代广场及 宏源一品一区，方圆1000M居民区较多，同时据本案有铁西 早市，目前运行较好，人口较为密集，但铁西早市平米较小、 没有停车场给附近居民生活稍有不便。 位置条件较好属铁西中心区。 停车场较为宽畅，下车一站式购物。 统一先进管理水平，有多年市场管理经验。 先进全面广告宣传使本案众所周知。 较实惠的租金为广大商家提供运作空间。 地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目 消费人群辐射半径巨大。
现在鄂尔多斯市的新型早市还没有形成规模和影响， 受城市经济发展的压力，早市换代升级成为必然，市场 期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式 超市化及服务规范化的新型市场。
项目定位：
鄂尔多斯市首个“立体农贸早
关键词：
市”
立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环 境，最大化项目价值。
三.项目定位
１.市场调查
调查的项目均为鄂尔多斯市市内的早市，其 中以佳泰早市和大兴早市对本项目最具参考价值。 项目附近区域的铁西早市也在调查之列，主要考 虑到租金的参考价值。
（1）佳泰市场
位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 摊位面积： 管理费：
（2）大兴早市
位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 杂货铺： 摊位面积：摊位，
所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要 把握以下两点：
１．市场产品销售额与租金的关系。 ２．市场消费需求与产品供给关系。
规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高 项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证 项目的整体价值最大化。
六、经营源自文库位
主要经营项目为蔬菜果品类、水产品类、肉类、 禽蛋类、调味品类、五金土产、日用百货和副食 品类等。
地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站 众多。
二.大环境分析 1.早市正经历着三个转变:
地
点——从室外到室内的迁徙；
形
态——从简陋到精致的蜕变；
经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。
2.早市趋势
近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，铁西区一座 座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。住宅性楼盘已经开始出 现“烂尾”盘和滞销盘；商业地产的业态与功能也基本完善， 临街店铺、社区店铺和一些专业市场中都存在闲置商铺。但目 前还缺少一个形象好，档次高的零售业态早市。该定位的客源 基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必 须的快速消费品，市场容易启动。但早市的总体经营利润不高， 这是影响项目产权（经营权）式销售的最大障碍。我们必须从 项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造市场氛围。
如何规避和适应ＣＢＤ的必然扩张对项目带来的压力和 风险。将是保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。
鄂尔多斯市居住区域的早市基本仍然以传统早市，在 形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、 产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部 分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深 受其累，和真正意义上的“超市”的经营环境还有很大 距离；