房地产知识大全

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前言

不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。

——管仲

我们认为：

★策划商不能扮演“医生”角色，更不应该仅仅是“点子大王”。

★全程策划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的项目经营决策“防范失误体系”。

★市场策划是全程策划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对项目经营决策起主要依据导向作用。

房地产界流行的传统经典理论是“地段、地段、还是地段”。

但中国房地产市场经过10余年的市场化发展，特别是在e时代的今天，世界已经变小，同一化的趋势使任何房地产商均可进一步跨越地域界限，获取最先进的资讯，并利用先进的手段来争取有限的客户资源，从而在残酷的房地产市场竞争中抢占一席之地。因此传统的地段理论在信息时代的今天已经不能保证房地产项目运作的成功。有一个好的地段（块），仅仅代表房地产有了一个好的开端，要使房地产项目运作成功，还有许多的环节和细部需要控制和策划。因此，我们认为房地产项目需要一个系统、科学的全程策划过程。

我们总结房地产商品有如下几个基本属性：

一、资源稀缺性

房地产商品的基础生产条件是土地，而从静态角度而言土地是不可再生的资源。这个特性告诉我们楼盘的个性化应该是其主要的特征，任何一个房地产商存在“克隆”某成功楼盘的幻想是不现实的，也是危险的。

二、区域消费性

房地产商品消费的地域特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。这个特性告诉我们，房地产商品有效消费者的锁定应该是不同地域产生对应的定位选择和区域客户的锁定（目标客户群）。

三、资金密集性

房地产业是高资金投入（包含房地产商、消费者两方）和资金密集性产业。因此精明的房地产商追求的经济目标是回报率而非利润率。同时对大多数购房消费者而言，购买房屋所需资金的积累往往需要数年乃至数十年漫长的资金沉淀或负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定了房地产项目无论是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典型的资金密集型产业。

四、高度专业及综合性（综合技术性、思维的系统性）

由于房地产企业是由许多具有专业技术和丰富实际操作经验的人才构成的，这一行业具有政策性强、涉及因素众多的特点，因此房地产业具有极强的综合性。该行业所需知识横跨自然科学和社会科学，因此，在房地产项目投资开发的全过程中，需要众多专业人士的紧密协作和合理分工。

五、周期漫长及环节众多性

房地产开发从立项、选址、购地、策划、规划、设计、施工、监理、验收、核算、营销、物业管理、权证等环节十分繁杂，周期较长。“艺多不养人”，专业化分工是社会化大生产发展的必然趋势。也就是通常房地产业界人士谈论的“专业问题专业解决”。

六、高回报与高风险并存性

众所周知，投资回报与投资风险是一个对立统一体，高回报必然隐藏着高风险。房地产开发的高风险主要源自其高投入与慢产出的特性，一个规模并不是很大的项目有可能是一个企业毕生之功，一着不慎，满盘皆输的事例比比皆是。使这个对政策、宏观环境等极为敏感的产业存在着诸多意想不到的变数。因此，我们认为：在众多的行业中，房地产业是最需要策划的产业之一。

本章结论：

“房地产全程策划”就是将项目投资开发过程中的每一个环节都做到精细、全面的策划，所以全程策划是一个科学而系统的工程。其重要作用不是给房地产商什么铁定的承诺或“灵丹妙药”，而是帮助房地产商建立一套科学、系统、合理、可操作性的项目投资经营决策“防范失误体系”。房地产业的生产有如其它产品生产一样，没有哪家企业可以号称其产品就是绝对可以成功，房地产商也不应该仅仅依赖策划商、代理商有什么万能的“点子”。而是通过双方或多方的密切合作，找到对项目而言最有效的“防范失误体系”，这才是全程策划真正核心精要所在。

中成公司房地产全程策划的工作精髓是：魔鬼就在细节中，细部！细部！还是细部！

中成房业商务楼实景图列示：

实景图一（办公楼）实景图二（办公楼）

实景图三（办公区）实景图四（办公区）

第一章、市场调研及策划的依据和原则

一切科学和正确的结论及建议，在“信息爆炸”和市场激烈竞争的今天，都依赖于系统的决策思维方法和必要的科学手段为前提。方法的正确科学与否，很大程度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的正确与否。

——中成房业

精要提示：什么是市场调查、市场调研及策划方法与原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正

一、什么是市场调查

市场调查（Market Investigation）：系以科学方法（例如抽样设计）搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。

市场调查统计技术源于德国，二战后在欧美日益兴盛，改革开放后由港台传入大陆，受中国市场经济大发展的需要，该技术目前已成为我国各行业决策时的重要辅助手段之一。

二、市场调查、市场策划(研究)方法与原则

㈠、我们在房地产市场调研及策划所采用的一般方法

1、系统分析法

是将要研究的目标策划问题当作一个统一的整体，并把这个整体分解为若干子系统，在揭示影响子系统的环境、社会、经济、文化等各项因素及相互关系并对获取的信息进行综合整理、分析、判断和加工的基础上，选择出最优方案的策划分析方法。

2、综合分析法

是策划主体全面地、完整地认识策划的目标客体的各种关系、各个方面，从而真实地把握策

划客体的策划方法。

3、逻辑分析法

是把策划客体的发展进程在思维中以逻辑的形式表现出来，从而制定策划方案的方法。

4、排除法

是将众多的备选条件、备选方案按一定顺序排列起来，通过寻找各个条件、方案存在的缺点并将其排除序列外，来达到选择最优方案的目的的策划方法。这是一种在决策方案之间做出选择的方法。

5、逆向策划法

即从现有事实或传统理论的对立面出发，用从一种事物想到相对的事物，从一种条件想到相反的条件，从结果想到原因的思维方法探索新事物、新理论的一种策划方法，亦称反面求索策划法。

我们在具体房地产项目的市场调研及市场策划中，一般是对上述方法的综合应用。

㈡、市场调研的具体方法

1、头脑风暴法；

2、德尔斐法；

3、线性规划法；

4、策划树法等。

㈢、市场调研的原则

1、客观性

即强调整个市场调研活动必须尊重市场的实际情况，真实反映市场现状和特点，在此基础上运用科学的方法，将误差降低到最小。

2、系统性

市场调研是一个需要严密计划的系统的工作，必须按照预定的计划和要求展开收集与分析相关资料的工作。

3、相关性

就是说不应该被动地去迎合房地产商或某些权威学者的意见和观点，而应该是积极地与项目本身的市场特性紧密结合。保证市场调研的科学性与企业经营正确决策的主要是识别、获取、选择、提炼、分析诸多资讯并能得出科学反映市场动态本质结论的能力。

4、时效性

必须依据房地产企业决策经营的需要及时进行，不能将已经过时的、乃至于不真实的资料作为依据误导房产商最高决策人（层）。

5、准确性

要求真实反映市场情况，实事求是，避免因掺杂个人文化、价值等方面取向而引起的偏见。

三、市场调查与研究的专题问卷设计及说明

针对达州房地产市场特点，中成公司为本次“龙郡·商天下”项目前期市场调研及策划制定了《项目类比楼盘调查表》、《项目商业用房潜在客户群需求访问表》和《项目住宅用房潜在客户群需求访问表》。

四、市场调查与研究的数据群资料获取来源及说明

㈠、2004年12月10日－12月18日，我公司市调专员对达州房地产供应市场进行针对性调查：30%；

㈡、2004年12月10日－12月18日，我公司市调专员对达州在售商业地产项目消费群体样本特征的采集数据、针对性访问统计信息以及对潜在典型消费者的针对性需求调查：30%；㈢、其他途径调查数据：约20%；

㈣、采用了相关政府职能部门的权威统计数据和资料：20%。