长春城市及房地产市场分析XXXX

1200
3000
2469.7
1000
2500
2000 800
600
400
200
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
竣工面积 销售面积
2002-2012长春商品房竣工销售量
1500 1076.4
1000
500
0
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳 葫芦岛 长春 吉林 四平 辽源 通化 白山 松原 哈尔滨 齐齐哈尔 鸡西 鹤岗 大庆 伊春 佳木斯 七台河 牡丹江 黑河
2011东北城市人口密度分布
2011东北城市GDP密度分布
从对东北城市经济和人口规模的分布分析来看，明显分为三个层 级，长春处于第一层级，但在规模和效率方面则落后于沈阳、大连 和哈尔滨，为东北第四大城市。
70000000 GDP/万元
60000000
大连
沈阳
50000000
40000000
大庆
30000000
1168.3 908
2012东北各城市商品房销售量
与哈尔滨、沈阳、大连等东北其它大城市相比，长春的住宅房价仍 处在低位，但是从房价波动和供销比波动来看，长春房地产市场发 展相当稳健。
14000
3
12000 2.5
10000 2
80ห้องสมุดไป่ตู้0
1.5 6000
4000
1
2000 0
200810 200812 200902 200904 200906 200908 200910 200912 201002 201004 201006 201008 201010 201012 201102 201104 201106 201108 201110 201112 201202 201204 201206 201208 201210 201212 201302 201304 201306 201308 201310
长春的吉林省发展先导地位体现在商业贸易、科技文化、房地产几 个方面，2012年长春市社会消费品零售总额占全省的36%，在校 高校生数量占全省的66%，房地产投资占全省份额的半壁江山。
长春市 其它城市
长春市 其它城市
长春市 其它城市
长春市 其它城市
37% 63%
36% 64%
34% 66%
50%
50%
长春城市功能布局
长春区域划分
从土地的供应情况来看，长春城市中心区土地供应有限外围地区是 土地的主要供应区域。从土地价格来看，住宅楼面价比较平均，中 心区略高，商业用地中心区楼面价明显高于外围区域。
200
7000.00
180 6000.00
160
140
5000.00
120 4000.00
100 3000.00
哈尔滨市
长春市 地区生产
固定资产投资
社会消费
2012东北城市标准化指标比较
但是从处于东北中部的吉林省内部来看，长春的绝对优势地位非常 明显，GDP总量和产业结构中二三产的比重明显高于其它城市， 是当之无愧的吉林省绝对中心、
50000000 45000000 40000000 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000
长春市是吉林省省会，东北地区中部中心城市，被誉为 “北国春城”。是中国汽车、电影、光学、生物制药、 轨道客车等行业的发源地和中国首批四大园林城市之 一。
从东部地区人口密度和经济密度的分布来看，东部中部 城市走廊可分为辽宁中部、南部、长春-吉林、哈大齐四 个较为密集地区，长春是东北中部地区的中心。
20000000
鞍山 吉林
10000000
双铁通辽白鸭岭 化白松四朝源盘城山山原佳辽平阳阜丹锦牡鸡木绥阳营葫新东锦本丹西斯化口芦州溪江岛齐齐抚哈顺尔 黑河 七台鹤河伊岗春
0
0
100
200
哈尔滨
长春
人口/万人
300
400
500
600
沈阳市 GDP增长 房地产开发
大连市
人口 5 4 3 2 1 0 -1 -2
-1
2011长春各行业区位商
长春1932
长春1956
长春1976
长春1994
长春的城市发展一直延续着在伪满时期奠定的城市框架进行发展， 近年来城市向南发展趋势比较明显。
长春2013
从城市功能布局来看，已经形成了以人民大街为核心的南北主要轴 线和若干东西轴线的功能布局，城市中部重庆路中心区已经形成， 南部中心正在形成。
商业类土地供应基本集中在汽车经济开发区和净月开发区，土地价 格曾两级分布，一部分集中在二道区传统城市中心位置，一部分集 中在南部新城核心位置。
长春商业楼面地价分布
伴随着中国房地产行业的发展，长春的房地产在近十年内也发展迅 速，但是无论是在供应规模还是在房价上涨幅度等方面，长春房地 产市场表现的都非常理性。
80
60
2000.00
40
1000.00 20
0
0.00
商业用地面积 商住用地面积
2012-2013长春土地供应（公顷）
商业用地楼面价 商住用地楼面价
2012-2013长春土地楼面价格（元）
商住类土地供应基本集中在外围区域。土地楼面价格以南湖为中 心，沿人民大街方向曾竖向扩散态势。
长春住宅楼面地价分布
2012城市人口
2012社会消费品零售总额
2012在校高校生数量
2012房地产投资额
具体到各个行业上，长春市在交通运输、批发零售、住宿产业、房 地产、商业服务、科技研究、文化娱乐等行业在吉林省内均占有支 配性地位，是名符其实的吉林省服务中心。
0.8 0.6 0.4 0.2
0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8
5000000 0 长春市 吉林市 四平市 辽源市 通化市 白山市 松原市 白城市 延吉市 2012吉林城市GDP总量
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 长春市 吉林市 四平市 辽源市 通化市 白山市 松原市 白城市 延吉市 2012吉林城市三次产业构成
0.5
哈尔滨
长春
沈阳
大连
2008-2013东北四城市住宅价格变化
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
哈尔滨
长春
沈阳
大连
2002-2012东北四商品房供销比
与土地价格类似，住宅类新房价格以南湖为中心向周边递减趋势比 较明显，另外靠近镜月湖为传统别墅区，价格也较高。