房屋维修及设备管理篇

第三篇房屋维修及设备管理

一、设备统计及关键设备识别

二、水电计量表统计

三、工程图纸目录/索引

四、工程保修单位一览表

五、目标、指标

六、设备使用与节能降耗

七、维修分包方管理

八、应急预案

一、设备统计及关键设备识别

入伙前，管理处应要求维修人员熟悉现场情况，统计设备信息，填写下表。

单位：机电设备统计表年月日

注：该表格不够用时，可在其背面填写。

智能化设备密码/软件备份情况一览表项目名称：

二、水电计量表统计

入伙前，管理处应要求维修人员熟悉现场情况，按下列样表统计全部电能表信息（总表、公共表、业主表等），编制该项目电表一览表。财务人员在彩生活平台\收费系统\设置\计量仪表中设置水电表。

入伙前，管理处应要求维修人员熟悉现场情况，按下列样表统计全部水表信息（总表、公共表、业主表等），编制该项目水表一览表。财务人员在彩生活平台\收费系统\设置\计量仪表中设置水电表。

三、工程图纸目录/索引

四、工程保修单位联络表管理处应将保修单位的资料填入下列表格

五、目标、指标

六、设备使用与节能降耗（一）照明系统节能控制

注：该表格不够用时，可在其背面填写。

（二）电梯使用控制表

注：该表格不够用时，可在其背面填写。

（三）中央空调（或热力站）开机方案

（四）变压器报停方案

（五）用电分析

1、电费单释义

计费信息栏

用户号：用电户编号

计费点：按变压器进行计费

帐号：

抄表员：负责该小区抄表，应搞好关系

计费容量：一般为变压器的容量，无变压器的普通用电户，容量一般根据互感器的大小确定。

底度：最低消费，变压器每KV A每月最低消费40度电。有些情况按20度计算。无变压器的普通用电户（抄表到户），属商业类的有时按电能表的容量，

计算底度。目前居民用电不收最低消费。

线损：线路损耗，一般不计。

变损：变压器损耗，一般为3%左右，高供低计方式不计变损。

商业比例：无法分类计量的情况下（或未抄表到户），小区/大厦电费按分类比例（如：商业：工业：其它：居民=0.1：0：0.2：0.7）及相应电价进行收费。

工业比例：同上

居民比例：同上

用电分类：一般分为大量用电、高需求用电、普通用电三大类，每一大类又分为商业服务业、工业、其他三小类。居民用电单成一类。

用电天数：前次抄表到今次抄表之间的天数。

抄表日期：今次抄表的日期

打印日期：电费单打印的日期

用电期间：前次抄表至今次抄表的日期

电表信息栏

电费信息栏

2、用电分析

A．未抄表到户情况

供电局只抄总表，按核定的分类比例进行收费，管理处代收代缴居民或其他用户的电费（居民电费不可加价，商业用户可酌情加价）。驻场人员的抄表日期应与供电局抄表日期相同，以便进行比对。

在理想情况下（电表无误差、无损耗和偷电等）有：

Σ总表=Σ公共表+Σ户表

当：Σ总表＞Σ公共表+Σ户表，管理处电费产生缺口，即入不敷出。该情况出现应对用电情况进行认真地调查。

当：Σ总表＜Σ公共表+Σ户表，该情况对管理处有利。

在深圳公共电费由管理处支付，故对公共用电要严加控制。不带电梯的多层住宅应控制在0.2度/平方米以下，带电梯的小高层住宅应控制在0.45度/平方米以下，带电梯的高层住宅应控制在0.7度/平方米以下。

B．抄表到户情况

供电局抄居民的户表、抄管理处的公共表（把管理处当作一个用户），不抄总表。这种情况下驻场工可只抄公共电表，不抄住户电表。应注意以下事项：

1、公共表是否收取了基本电费？

2、用不到底度的公共表是否按底度进行了费，是否进行回路合并，不用的表是否及时报停？

3、有没有重复计量的情况发生？

4、公共用电量是否超出了定额？

（六）用水分析1、水费单释义

2、用水分析

A．未抄表到户情况

自来水公司只抄总表，按核定的分类比例进行收费，管理处代收代缴居民或其他用户的水费（高层可加收加压费）。驻场人员的抄表日期应与自来水公司抄表日期相同，以便进行比对。

在理想情况下（水表无误差、无损耗和偷水等）有：

Σ总表=Σ公共表+Σ户表

当：Σ总表＞Σ公共表+Σ户表，管理处电费产生缺口，即入不敷出。该情况出现应对用电情况进行认真地调查。

当：Σ总表＜Σ公共表+Σ户表，该情况对管理处有利。

在深圳公共水费由管理处支付，故对公共用水要严加控制。

B．抄表到户情况

深圳市目前推行取消供水中间层，管理处应积极办理用水抄表到户。

七、维修分包方管理

（一）公共部位土建、装修、设备零修1、零修流程图

2、维修响应时间分类办法

写字楼类公共维修分类：

（二）机房巡视/点检

项目入伙后，物业公司应派专家识别设备重点部位、关键部位、易出故障的部位，并根据样表制定本项目的设备点检卡。现场维修工按点检卡内容及频次要求进行检查。以下为样表。

供配电系统点检卡---高压室设备QR-002-1ZN A/0 1/1单位：检查频次：1次/天

（三）户表及公共水、电表抄表

现场维修工每月抄表一次。抄表到户的项目，只抄总表、公共表；未办理抄表到户的项目，抄全部的电能表。财务人员将记录录入彩生活平台\收费系统\抄表中，以便生成收费通知单。以下为抄表用的样表。

配电房、电表房电能表抄表记录

物业名称：抄表员：抄表日期：