建筑高度与建筑的成本关系

建筑高度与建筑的成本关系

100米以上的建筑上我们称之为超高层建筑

我国对于超高层建筑没有特别明确的规范要求

但审查非常严格,往往要有很多专家研究决定,需要单独进行其结构、消防、施工等多方面的论证

尤其是消防上的问题

屋顶停机平台,避难层要求都很严

对开发商来说经济价值不高

而且现在的消防云梯最高只能达到100米，超过100米的，在救火时云梯就不能第一时间到达，会延长施救的时间，所以100米以下的是一种消防设防，100以上就是另一种更高要求的设防，规定的设施更多，造价更高。从安全和成本的角度来考虑，100以上的对于投资人来说就不合算了。

建筑工程造价是随着层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。

当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住

宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。

建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。

理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费建筑高度与建筑成本关系是什么用有可能下降。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。

一、从建筑消防要求上讲

普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其

高度的临界点为24米、32米、50米。

6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。

6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。

7-9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13-18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。

二、从基础形式上讲

就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。

三、从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲

其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。

综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。

建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑要到省里去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这些，关键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点，《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045)修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。比如说，100米以内的高楼每，2-3层必须做防火墙，但是100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配

备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设建筑高度与建筑成本关系是什么自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。另外，第一是安全问题，比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小。第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面，造成高楼附近局部强风，影响行人的安全。此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡

（二）高层建筑成本情况。以我市某高层酒店写字楼（100米以内）为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积27.8万平米，2010年10月竣工，建安工程造价5.59亿元（不含精装修、消防、弱电及设备），单方造价为2009.77元/平方米。

二、超高层建筑增量成本分析

（一）影响超高层建筑成本的主要因素

1、设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层）；

2、供电系统：双电源+自备电源；

3、进户门要求为甲级防火门；

4、消防电梯要在3台或以上；

5、电梯必须要分层设计；

6、由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本；

7、超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；

2、以上述我市典型工程项目数据为基础，考虑到物价上涨因素，根据我市造价指数折算到目前建安工程造价（均不含精装修、室外附属工程、设备费）分别为：超高层建筑2667.30*1.175=3134.08元/平方米，高层建筑（在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用，按200元/平方米计算）2209.77*1.175/1.084=2395.27元/平方米。

三、增量成本初步分析结论

综合我市典型工程造价分析，结合其他省市统计资料，超高层建筑增量成本约为500～750元/平方米，增幅约20～30%。